Les documents et informations obligatoires lors de la vente d'un lot de copropriété

Dans le cadre de la vente d'un logement en copropriété, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l'acheteur.

I. Les informations obligatoires pour la publicité

En sus du DPE, selon l'article L. 721-1 du Code de la construction et de l'habitation créé par la loi ALUR :
« Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent:
 1° le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété;
 2° le nombre de lots;
 3° le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation ».
Ce texte est applicable quel que soit l'auteur de l'annonce ; qu'il s'agisse d'un professionnel mandaté par le vendeur, ou du vendeur lui-même. De même, ces mesures concernent toutes les ventes de lots de copropriété, quelle que soit l'affectation du lot et quelle que soit la personnalité de l'acquéreur.
- L’Information concernant l'application du statut de la copropriété : l'information peut paraître superfétatoire sauf notamment dans le cas d'acquisition d'un lot dans une copropriété horizontale, il peut y avoir méprise, l'acquéreur pensant se trouver dans un simple lotissement.

- L’Information concernant le nombre de lots : l'information porte tant sur les lots principaux que sur les lots secondaires (caves, parkings, etc.). En pratique, pour déterminer le nombre de lots inclus dans la copropriété, on se réfère au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division dans leur dernier état.
- L’Information concernant les charges : le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel correspond aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Ces chiffres figurent sur les appels trimestriels (ou autre périodicité) effectués par le syndic.
- L’Information concernant les copropriétés en difficulté : le cas échéant, l'annonce devra préciser si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A (désignation d'un mandataire ad hoc) et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (désignation d'un administrateur provisoire).

Dans le cas de lacunes ou d'erreur figurant dans les annonces, une action en responsabilité civile peut être engagée à l'encontre de l'auteur de l'annonce, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, qu'il s'agisse d'un professionnel ou non. Selon le droit commun, il conviendra de démontrer le préjudice causé et le lien avec la faute commise.
Il est également possible d'agir sur le fondement de l'article L.121-1du Code de la consommation, qui sanctionne les pratiques commerciales trompeuses (« publicité mensongère »).

II. Les documents et informations obligatoires pour la vente

a. Les documents et informations issus de l'article L. 721-2 du CCH à remettre à l’acquéreur

L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR, et modifié par l’ordonnance du 27 août 2015, dresse une longue liste de documents à remettre à l’acquéreur d’un lot d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété. Ces documents s'ajoutent aux divers diagnostics immobiliers et aux autres renseignements sur l'état de l'immeuble qui doivent être communiqués à l'acquéreur.

Ces documents doivent donc être obtenus par définition, avant l'établissement de la promesse de vente. Pour ne pas retarder exagérément la signature de la promesse, le professionnel de l'immobilier chargé de la vente doit se préoccuper de les réunir au plus tôt en intervenant auprès du vendeur lui-même soit éventuellement auprès du syndic.
Par ailleurs, le notaire est chargé d'obtenir divers renseignements concernant la personnalité de l'acquéreur. En effet, la loi ALUR a ajouté à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 un II, dans le but d'empêcher l'entrée dans la copropriété de candidats acquéreurs déjà copropriétaires dans l'immeuble qui ne sont pas à jour de leurs charges ainsi que des personnes frappées d'une interdiction d'acheter un immeuble à usage d'habitation selon l'article L.551-1 du Code de la construction et de l'habitation modifié.
Préalablement à l’établissement de l’acte authentique, le notaire doit notifier au syndic le nom de l’acquéreur, de son conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité. Si le syndic fait connaître au notaire que l'une des personnes dénommées dans la notification a fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse pendant plus de 45 jours, le notaire « notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente ». Cependant, il existe une possibilité de régularisation. Les personnes dont le nom a été notifié par le notaire au syndic disposent d'un délai de 30 jours à compter de la notification qui leur est adressée par le notaire pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat.
De même, avant l'établissement de l’acte, le notaire interrogera le casier judiciaire national par l'intermédiaire de l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, afin de vérifier si l'acquéreur avait été frappé de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation prévue au 5°bis de l'article 225-19 du Code pénal, au 3° du IV de l'article L.1337-4 du Code de la santé publique, au 3° du VII de l'article L.123-3 et au 3 du III de l'article L. 511-6 du Code de la construction et de l'habitation. Lorsque l'acquéreur a fait l'objet d'une telle condamnation, l'acte authentique n'est pas signé et l'avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

La loi ALUR a dressé une liste de documents à communiquer à l'acquéreur :

- la fiche synthétique de la copropriété instituée par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965
– les informations relatives au « fonds de travaux » .
–  le diagnostic technique global visé à l'article L.731-1 du Code de la construction et de l'habitation et pour le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2
- la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que les actes les ayant modifiés ne doivent être fournis à l'acquéreur que « s'ils ont été publiés ».
Cette disposition restrictive se justifie dans la mesure où, en l'absence de publication, ces documents ne sont pas opposables à l'acquéreur.
Si personne n'a pu vous fournir de copie du règlement de copropriété, vous pouvez l'obtenir auprès du bureau des hypothèques sur la base d'un formulaire spécifique et moyennant 30 €.
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
Dans la pratique, il était de coutume de fournir à l'acquéreur une copie des procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, afin qu'il puisse être informé des événements survenus dans le cours de la vie de la copropriété pendant cette période. La loi ALUR consacre cet usage.
Tout copropriétaire a, en principe, la possibilité de se procurer ces procès-verbaux en les demandant au syndic.
Toutefois, en cas d’impossibilité d’obtenir ces documents, la loi exonère le vendeur de cette transmission (« sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic »).

- Les informations financières 

• Charges afférentes au lot vendu : Le vendeur doit faire connaître le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par lui au titre des deux exercices comptables précédant la  vente.
S'il a pris soin de conserver les pièces comptables (relevé de compte annuel individuel, avis d’exigibilité des provisions), le copropriétaire vendeur pourra sans peine fournir ces renseignements. À défaut, il lui faudra les demander au syndic.
En toute hypothèse, il sera souhaitable que le vendeur produise les pièces justificatives et que l'on ne se contente pas de ses seules déclarations.
• Dettes futures de l'acquéreur envers le syndicat
Le vendeur doit également indiquer les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l'acquéreur.
Ces montants sont appréciés à la date de la remise de l’information.
Là encore les renseignements devraient pouvoir être fournis par le copropriétaire vendeur à l'aide des documents dont il doit en principe disposer (PV d’assemblées). Toutefois, il est certain que la prudence amènera le vendeur à vérifier ces données auprès du syndic.

• Renseignements concernant la situation financière du syndicat
Le vendeur doit aussi préciser « l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ».
Ces informations doivent être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente. Elles figurent sur les annexes comptables prévues par le décret comptable du 14 mars 2005 (états financiers après répartition, qui comprend l'état des dettes et des créances du syndicat; compte de gestion général et budget prévisionnel; compte de gestion analytique des opérations courantes, compte de gestion analytique des travaux et opérations exceptionnels ; état des travaux et opérations exceptionnelles votés et non clôturés) jointes à la convocation de l’assemblée annuelle chargée d’approuver les comptes.

- le carnet d'entretien de l'immeuble
L'article L. 721-2 prescrit la remise à l’acquéreur du « carnet d'entretien de l'immeuble ». Il faut entendre par là une copie du carnet d'entretien.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi SRU, a rendu obligatoire la tenue d'un carnet d'entretien dans les immeubles en copropriété.
Le contenu du carnet d'entretien est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 (Journal Officiel 3 Juin 2001). Le carnet d'entretien doit contenir au minimum, et de manière obligatoire, les renseignements suivants :

* l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;

* l'identité du syndic en exercice ;
* les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
* l'année de réalisation des "travaux importants", ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux. Le texte cite comme exemples de "travaux importants" : le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations ;
* la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
* s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats

* s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires. En outre l'article L.731-3 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi ALUR énonce que les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire en vertu du plan pluriannuel de travaux prévu par l'article L. 731-2 du même code, notamment aux termes du diagnostic technique global, complété le cas échéant par des études complémentaires, doivent être intégrés au carnet d'entretien, selon des modalités précisées par décret.
Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, "telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées".

La communication des documents énumérés par la loi aux fins d'information de l'acquéreur s'opère par la voie d'une remise directe à l'acquéreur.
La pratique du dispositif mis en place par la loi ALUR nécessitant d’annexer au compromis ou de remettre en main propre des documents papier a été rapidement confrontée à une difficulté matérielle en raison de leur volume.
L’ordonnance de simplification a donc précisé que cette remise peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens y compris par un procédé dématérialisé (CD-ROM, clé USB, mail) sous réserve toutefois de l’accord express de l’acquéreur.

L'obligation énoncée par l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas sanctionnée en tant que telle.
Une sanction expresse n'est prévue que dans le cas où certains documents ne seraient pas remis à la date de signature de la promesse de vente soumise au droit de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
De ce fait, on est amené à distinguer selon que la vente porte sur des lots à usage d'habitation à un acquéreur non professionnel ou sur des lots n'entrant pas dans cette définition. La vente de lots à usage d'habitation à un acquéreur non professionnel est régie par l'article L. 721-3 du Code de la construction et de l'habitation, ainsi conçu :
« Lorsque les documents et informations mentionnés aux 1°, 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L 271-1, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification ou de remise en main propre de l'acte prévues audit article L. 271-1 ».
Lorsque l’ensemble des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble ou des informations relatifs à la situation financière ne sont pas remis à l’acquéreur non professionnel d’un lot à usage d’habitation, le délai de rétractation de la loi SRU (de 10 jours depuis le 08 août 2015) ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur qui peut être effectuée par lettre RAR ou par remise en main propre.
Pour les ventes de lots n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, comme
• les ventes de lots à usage d'habitation consenties à un acquéreur considéré comme « professionnel » ;
• les ventes de lots affectés pour partie à usage d'habitation et pour partie à un autre usage (lots à usage mixte) ;
• les ventes de lots affectés à un autre usage que l'habitation (commercial, professionnel etc.).
aucune sanction particulière n'est prévue par les textes. Il faut donc s'en rapporter au droit commun.
Il appartiendrait alors à l'acquéreur qui voudrait remettre en cause la validité de la vente d'invoquer un vice du consentement, ou un manquement aux obligations imposées au vendeur par la loi ou la jurisprudence (obligation de délivrance, obligation d'information, etc.). Le cas échéant, l'acquéreur pourrait engager la responsabilité du rédacteur de l'acte, selon les principes de droit commun.

L'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation issu de la loi SRU a instauré l'obligation de procéder à l'établissement d'un diagnostic technique lors de la mise en copropriété des immeubles construits depuis plus de quinze ans.
Ce diagnostic technique, établi par un homme de l’art, porte constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Aux termes de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Le diagnostic technique fait partie des "archives" du syndicat et est détenu par le syndic. Le vendeur devra donc s'adresser au syndic, comme le prévoit l'article 33 du décret du 17 mars 1967 :
« (le syndic) remet au propriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article. »
Sur un plan pratique, la copie du diagnostic technique délivrée par le syndic sera soit remise à l'acquéreur, qui donnera acte de cette remise dans l'acte de vente, soit annexée à l'acte de vente.
La loi ALUR a institué deux nouveaux documents, qui permettent d'avoir une vision d'ensemble de l'état de l'immeuble et de ses équipements :
- le diagnostic technique global qui ne concerne que les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation sera tantôt effectué librement sur décision de l'assemblée des copropriétaires, tantôt imposée par la loi (immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété) ou par l'administration (immeuble insalubre, dangereux…) et l'acquéreur sera obligatoirement informé de sa teneur, à l'occasion de l'établissement de l'avant-contrat.
- instaurée par l'article 8-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu sera défini par décret sera établie par le syndic et communiqué à l’acquéreur lors de la vente du lot.

L'obligation de mesurage ne concerne que les seules ventes de lots de copropriété ou de "fractions de lots".
Selon un arrêt de la troisième chambre civile du 6 juin 2007, un droit de jouissance exclusive sur les parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot (Cass. 3e civ., 6 juin 2007) Dans un arrêt du 16 janvier 2008 (Cass. 3e civ., 16 janv. 2008), la Cour de cassation en a déduit qu'un tel lot ne devait pas être l'objet d'un "mesurage" dans le cadre de la loi "Carrez
Il est bien établi que rien n'oblige théoriquement à avoir recours à un professionnel (géomètre-expert, expert immobilier, architecte...) pour procéder au mesurage du lot. Le législateur a voulu laisser sur ce point toute latitude au vendeur (Doc. AN, n° 2706, p. 7). Mais, en fait, le concours d'un professionnel sera sinon indispensable du moins opportun.
Les contours du devoir de conseil des professionnels (agent immobilier ou notaire) en la matière :
- ils doivent non seulement attirer l'attention de leur client sur la nécessité de satisfaire aux dispositions de la loi Carrez, mais également l'inciter à faire procéder au mesurage du lot proposé à la vente par un professionnel ;
- si le vendeur, négligeant les avertissements de son conseil, procède par lui-même au mesurage du lot, l'agent immobilier ou le notaire doit attirer son attention sur les risques d'un tel mesurage, et, le cas échéant, lui signaler les lacunes et erreurs manifestes qu'il comporte, en l'incitant de nouveau à recourir à un professionnel.

B. Les documents issus de l'article L. 271-4 du CCH : le dossier de diagnostic technique à annexer à l’avant contrat

Le vendeur doit produire, en cas de vente ou de promesse de vente portant sur tout ou partie d'un bâtiment, un diagnostic unique de l'immeuble sous forme d'un dossier de diagnostic technique regroupant les états, constats et diagnostics (CCH, art. L. 271-4 à L. 271-6, CCH, art. R. 271-5), à savoir :
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. L'état mentionné à l'article L 1334-13 du Code de la santé publique est constitué en cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation, par les rapports de repérage des listes A et B relatifs aux parties privatives vendues et de la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz ;
- l'état des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) dans les zones concernées ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
- le document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif.

La loi du 24 mars 2014 a modifié le contenu du dossier de diagnostic technique en ajoutant à la liste des diagnostics précédemment exigés une « information sur la présence d'un risque de mérule ».
Il suffit de fournir une « information » à l'acquéreur d’un bien situé dans une « zone de présence d'un risque de mérule » délimitée par arrêté préfectoral, lorsque dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés.
Bien que non exigée, il nous semble judicieux de préconiser du vendeur, non une simple déclaration de sa part mais un état effectué par un professionnel.
Le dossier de diagnostic technique doit, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Les sanctions prévues par l'article L 271-4, II du CCH sont :
- en l'absence des documents relatifs au plomb, à l'amiante, aux termites et aux installations de gaz, d'électricité et d'assainissement lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés ;
- en l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, la possibilité pour l'acquéreur de demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix.

En revanche, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique car elles n'ont qu'une valeur informative et ne constituent pas une garantie contractuelle du vendeur quant à la consommation d'énergie et au montant des charges (Rép. min. Le Déaut n° 14422 : JO du 17-3-2009 p. 2618).
Outre ces sanctions spécifiques, le défaut de communication des documents composant le diagnostic technique peut toujours être sanctionné sur le fondement du droit commun, notamment par le biais du dol ou d'un manquement au devoir d'information ou encore par la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Le 8 avril 2021

Sources : Vente d'un logement en copropriété | Service-public.fr

Vente en copropriété : les documents à fournir - Defiscalisation.immo

La vente d'un lot de copropriété informations obligatoires - Échos Judiciaires Girondins (echos-judiciaires.com)