Les différentes garanties du crédit immobilier

Lorsqu'il accorde un prêt immobilier, le prêteur est en droit de demander la constitution d'une garantie. Il en existe deux grandes catégories : les garanties réelles et les garanties personnelles.

Les garanties réelles sont celles qui consistent à attribuer un bien déterminé, bien souvent l'immeuble financé à l'aide du prêt, au remboursement d'une dette. Il peut s'agir d'une hypothèque ou d'un privilège du prêteur de deniers. Lorsqu'une défaillance de l'emprunteur survient, ces garanties permettent au prêteur de faire saisir l'immeuble afin qu'il soit vendu en justice. Le prêteur dispose à la fois d'un droit de suite qui l'autorise à faire saisir l'immeuble même s'il a été revendu à un tiers et d'un droit de préférence, qui lui permet d'être payé en priorité sur le prix de vente.
 
Les garanties personnelles reposent sur l'engagement d'une ou plusieurs personnes de rembourser le prêt à la place de l'emprunteur si celui-ci ne le rembourse pas. La forme la plus courante est le cautionnement.

Le cautionnement représente à l'heure actuelle la majorité des garanties prises par les établissements bancaires. Cette garantie est matérialisée par un engagement d'une société de cautionnement mutuel. Ce type d'établissement pratique la mutualisation des risques : l'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versée à la société de caution se divise souvent (mais pas systématiquement) en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l'emprunteur à la fin du crédit.

Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucun frais de notaire ni de mainlevée. Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l'emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s'avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Les frais de cautionnement varient selon les sociétés et peuvent être différents selon qu'il s'agisse d'un prêt classique ou d'un prêt réglementé ou selon l'âge des emprunteurs.

La caution de Crédit Logement est la plus connue. Son coût est calculé, sur chaque prêt, en fonction du capital emprunté. Il existe d'autres sociétés de cautionnement, quelquefois affiliées directement à des banques comme la SACCEF (Caisses d'Épargne), la CAMCA (Crédit Agricole), la SOCAMI (Banque populaire) ou le CMH (Crédit Mutuel)…

Comme les banques, certaines mutuelles d’assurance ou de prévoyance proposent un service de cautionnement à leurs adhérents. C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police...) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Éducation Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.

L'hypothèque est très répandue. Si l'emprunteur n'honore pas ses remboursements, elle donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d'un prêt. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou des travaux. Elle doit être inscrite au service de publicité foncière par un notaire.

Pour l'emprunteur, cet acte notarié comporte un certain nombre de dépenses, comme les frais de publicité foncière, les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt), la TVA, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière (proportionnelle avec un montant minimum)... Plus le montant emprunté est élevé, plus le coût relatif de l’inscription de la garantie diminue car il existe des frais fixes (non proportionnels au montant de l’inscription).
Des tarifs préférentiels sont appliqués pour les prêts conventionnés (comme le prêt PAS), pour les prêts à taux 0% et les prêts PEL car ces prêts peuvent être exonérés de la taxe de publicité foncière et les émoluments de notaires, réduits.

Le remboursement total d'un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l'hypothèque qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée d'un an, dans la limite de 50 ans. Au-delà, l'emprunteur n'a aucune démarche à faire, l'inscription s'éteint d'elle-même.
Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit (cas d'un remboursement anticipé total), vous devrez vous acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ». Cet acte notarié consiste à radier l'inscription d'hypothèque en cours et atteste que vous avez bien remboursé le crédit. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt et sont décroissants .

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l'hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.

L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés vient remplacer les privilèges immobiliers spéciaux, et notamment le privilège de prêteur de deniers (PPD), par des hypothèques légales.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains) puisqu'il est destiné à garantir le financement de l'acquisition d'un bien immobilier. Pour l'achat d'un bien en VEFA ou la construction d'une maison neuve, le PPD est possible, mais il ne pourra concerner que le premier acompte versé à la signature chez le notaire.
Le privilège de prêteur de deniers fait l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit au service de la publicité foncière qui suivent la vente. L'intérêt pour l'emprunteur, c'est qu'il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu'une hypothèque.
Un seul PPD peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque (on parle alors d’hypothèque de premier rang ou de deuxième rang). Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.

Dorénavant, l’hypothèque légale de prêteur de deniers prendra rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente.

Les privilèges déjà inscrits continueront de bénéficier de cette rétroactivité prévue par la loi ancienne, de même que ceux nés avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance pour autant qu’ils aient été inscrits dans le délai de deux mois à compter de la vente prévue jusqu’à présent

Le nantissement est défini dans le code civil (articles 2355 et suivants) comme un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette. Il peut s'agir d'une alternative à l'hypothèque ou la caution mutuelle, si vous détenez des valeurs, que vous pouvez remettre au banquier en garantie. Il peut s'agir de contrats d'assurance vie ou de placements sûrs. Si l'emprunteur ne paie pas ses échéances, l'établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser. Cette garantie engendre peu de frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d'un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit.
Le nantissement d'assurances vie est parfois utilisé en garantie du remboursement des crédits in fine.

Sources Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? | Service-public.fr

Les garanties du crédit immobilier (cafpi.fr)

Que devient l'hypothèque quand le crédit immobilier est remboursé ? | Service-public.fr

Le 4 septembre 2019