Les combles en copropriété

Les combles désignent l’espace situé sous la toiture. Ce volume est défini par les deux pans de toit et le dernier plancher de la construction. Il ne faut pas confondre combles et grenier puisque le grenier est un aménagement spécifique des combles. Les combles ne sont pas toujours aménagées et ont pour fonction d’isoler l’habitation d’un point de vue thermique.

L’analyse de la jurisprudence démontre que, même s’ils sont définis comme dans locaux indépendants et que leur à l’affectation est précisée dans le règlement de copropriété, les combles peuvent toujours être affectés à l’habitation si leur configuration matérielle permet cet usage et que la nouvelle affectation en porte atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux intérêts des autres copropriétaires.Les combles peuvent ainsi présenter une bonne affaire pour le copropriétaire qui peut augmenter la surface de son lot et le rendre plus habitable en laissant libres ces volumes utilisables tombés dans l’oubli de la mémoire collective.Dès lors qu’un copropriétaire se propose de les acquérir, ou de les transformer, la négociation entre la copropriété et l’acheteur s’avère rapidement difficile et les calculs pour le prix sont souvent inexacts, la copropriété venderesse (ou le vendeur) proposant souvent un prix du m² par référence au m² du plancher d’appartement entièrement fini et aménagé.

La question de la qualification des combles est importante car elle conditionne le régime des autorisations de travaux, de vente, et de transformation :

- si les combles sont des parties privatives au sens de l’article 2 de loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire peut en jouir comme il l’entend, et notamment y exécuter tous les travaux qu’il souhaite.

-si les combles sont des parties communes, l’Assemblée Générale doit autoriser le copropriétaire à y faire les travaux qu’il souhaite, peut lui accorder l’usage exclusif de cette partie commune, et peut également en voter la vente à la majorité des deux tiers.

Le titre de propriété est un acte notarié prévoyant la localisation et la superficie du bien vendu ainsi que la portée des droits du copropriétaire sur son lot. Dès lors que les combles sont expressément inclus dans les parties privatives de votre lot, libre à vous de les aménager.
La même remarque peut être faite pour l’état descriptif de division qui est un document technique rédigé par un géomètre-expert et qui figure généralement dans le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété liste les parties de l’immeuble pouvant être qualifiées de parties privatives et de parties communes. Il convient de distinguer trois cas de figures :
- Les combles sont qualifiés de parties privatives par le règlement de copropriété : Si les combles sont expressément qualifiés de parties privatives,  vous êtes libres de les aménager comme bon vous semble dans les limites prévues par la loi.
- Les combles sont qualifiés de parties communes par le règlement de copropriété : Si les combles sont expressément qualifiés de parties communes, en principe, vous ne pourrez pas librement annexer les combles sous peine de commettre une voie de fait justifiant une remise en état des lieux.
- Le silence ou la contradiction des titres quant à la qualification juridique des combles : Il arrive parfois que les dispositions du titre de propriété, de l’état de descriptif de division et le règlement de copropriété soient en contradiction. Alors qu’un document contractuel retient la qualification de partie privative, un autre document contractuel peut prévoir la qualité de partie commune.
Cette situation est source de confusion et d’ambiguïté pour les copropriétaires. Il en va de même lorsqu’aucun document contractuel ne s’est prononcé sur la qualification juridique des combles.
Dans une pareille hypothèse, il convient de se pencher vers les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 complétée par la  jurisprudence.

Vous pouvez librement aménager vos combles s’ils constituent des parties privatives au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 :« Sont privatives les parties des bâtiments […] réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». Autrement dit, dès lors que l’accès aux combles présente un intérêt pour la copropriété entendu au sens général (ex : l’accès au toit n’est possible qu’à partir des combles), les combles seront considérés comme parties communes. Il en résultera que vous ne pourrez, en principe, pas aménager vos combles.

Un faisceau d’indices est employé pour déterminer si et quand un copropriétaire peut aménager les combles. Outre la possibilité d’accéder aux combles exclusivement par les parties privatives du copropriétaire, les juges se prévalent de l’utilité et/ou de l’usage exclusif des combles par le copropriétaire.
Ces critères sont prévus par une jurisprudence constante.
Ainsi, la Cour de cassation a récemment censuré un arrêt rendu par les juges du fond qui n’avaient pas recherché si « l’accès aux combles et à la coupole n’étaient pas nécessaire pour accéder à une partie commune du bâtiment, à savoir la toiture ».
En revanche, la Cour de cassation s’est prononcée en faveur d’un copropriétaire souhaitant aménager les combles dès lors qu’était apportée la preuve des éléments suivants :
- L’accès aux combles par les seules parties privatives,
- Les combles n’abritaient aucun élément collectif,
- Les combles ne servaient pas à accéder au toit,
- Une trappe située dans les parties communes permettrait cet accès.

Il faut en déduire que l’accessibilité aux combles via les parties privatives de votre lot (ex : trappe dans l’appartement) par opposition aux parties communes (ex : trappe dans le couloir de la cage d’escalier)est un élément indispensable à prendre en compte dans votre demande d’annexion des combles. En revanche, d’autres éléments de preuve doiventêtre apportés afin que cette demande soit accueillie.

Par ailleurs, dès lors que les combles donnent accès à un élément d’équipement commun (ex : ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives), vous encourez le risque de voir votre demande d’annexion des combles refusée.
Si vos combles peuvent être qualifiés de parties privatives en vertu de vos documents contractuels ou selon les conceptions du législateur voire de la jurisprudence, les modalités d’aménagement des combles seront relativement aisées. Le cas échéant, vous pourrez en effectuer une demande mais sous des conditions plus restrictives.

L’aménagement des combles - qualifiés de parties privatives - peut être procédé librement dans les limites posées par le législateur.
Lorsque les travaux d’aménagement que vous envisagez sont de nature à porter atteinte aux parties communes de votre immeuble, il sera nécessaire d’obtenir le vote de votre projet selon les règles de majorité posées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 devant l’assemblée générale des copropriétaires. Votre projet devra alors accueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou non à l’assemblée générale des copropriétaires.

L’aménagement des combles - qualifiés de parties communes - n’est possible que si une résolution prévue en ce sens est votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale des copropriétaires. Pour que cette résolution soit votée, elle devra avoir accueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée générale des copropriétaires.

Lorsqu’un copropriétaire aménage des combles parties communes, en offrant une meilleure isolation thermique au bâtiment, la Cour de cassation estime que la démolition totale des ouvrages réalisés n’est pas incontournable.

Propriétaires d’un appartement et d’une montée d’escalier, les époux X ont fait des travaux pour accéder aux combles, parties communes à jouissance privative. Estimant que ces opérations constituent une occupation illicite de la copropriété, certains propriétaires ont assigné les époux X devant le Tribunal de grande instance en vue d’obtenir leur condamnation à la remise en état des lieux, sous astreinte de 150 € par jour de retard et le paiement de 20 000€ de dommages et intérêts.

Condamné par le tribunal à remettre en état les combles, à supprimer les velux, le plancher bois construit au-dessus du niveau plafond et les lambris, le couple X a fait appel du jugement afin que leurs aménagements soient conservés. Pour obtenir gain de cause, les époux se sont appuyés sur un rapport d’expertise indiquant que les combles devaient être laissés dans leur état actuel, car ils bénéficiaient à tout l’immeuble.

Malgré ces arguments, la Cour d’appel a estimé que le fait d’avoir percé le gros œuvre des planchers et installé des fenêtres dans la toiture constitue un acte d’appropriation des parties communes et que les lieux devaient être remis en état d’origine.

Saisie à son tour du dossier, la Cour de cassation a estimé que la cour d’appel ne pouvait statuer ainsi sans répondre aux conclusions des copropriétaires sur le rapport de l’expert judiciaire qui préconisait de laisser intacts, les travaux réalisés sur les combles, car leur aménagement assurait une meilleure isolation thermique du bâtiment et un meilleur accès à la toiture (Cass. 3e civ. 28/05/2020 n° 19-11.995 ).

Lorsque l’aménagement des combles que vous envisagez est susceptible de porter atteinte à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la résolution devra accueillir la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit, la résolution devra être votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

L'utilisation envisagée par l’acquéreur pour les combles doit respecter la destination de l’immeuble. Bien plus encore, l’utilisation envisagée doit également satisfaire les autres copropriétaires dont le vote en assemblée générale sera nécessaire (garantie de l’absence de nuisances,assurance du respect de l’harmonie générale, ...). Aussi, le candidat à l’acquisition des combles devra d’une part s’assurer que la future installation est possible dans l’immeuble, et d’autre part convaincre et séduire les autres copropriétaires. Suivant que les combles seront des parties communes ou de parties privatives, les autorisations sont différentes.Mais au delà même de cette dichotomie classique, le sujet de la transformation des locaux accessoires en locaux d’habitation est soumis aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot (...) sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble»

La destination de l’immeuble, entendons par-là son utilisation, ses caractères et sa situation, est définie dans le règlement de copropriété telle que précisée à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.L’article 9 de loi énonce, expressément, que les transformations ne doivent pas porter atteinte à cette destination, ou plus exactement à l’équilibre réalisé par le règlement de copropriété et modifier la destination des locaux que ce dernier à prévu.La jurisprudence de la Cour de cassation précise que, dans un immeuble à usage d’habitation, la transformation des locaux accessoires en locaux d’habitation est licite si elle va dans le sens de sa destination générale de l’immeuble (entendue dans le sens «d’affectation»). Ainsi, même si les combles sont affectés à l’usage de greniers, ils pourront être transformés en habitation puisque cette dernière affectation est celle de la destination générale de l’immeuble.

Cette jurisprudence est d’ailleurs la consécration des vœux de la doctrine qui souhaitait cet assouplissement et précisait que «la liberté dont disposent les rédacteurs de règlement de copropriété à l’effet de définir la destination des parties privatives doit être tempérée par la nature physique des lots dont ces parties dépendent».

En conclusion, la possibilité de transformer des combles, accessoires de l’habitation principale, en pièce à usage d’habitation doit s’apprécier en considération de la destination générale de l’immeuble: 

- Dans un immeuble à usage d’habitation, les combles peuvent être licitement transformer en local d’habitation, même si le règlement de copropriété leur affecte un usage précis;

- Dans un immeuble à usage de bureaux, les combles ne pourront pas être transformés en locaux à usage d’habitation.

Dans cette dernière hypothèse, ils pourront également être, pourquoi pas, transformés en bureau.

La transformation des combles en pièce à usage d’habitation ne sollicite plus l’unanimité des copropriétaires mais simplement le respect de la destination de l’immeuble.En revanche, pour les travaux, le copropriétaire doit avoir à l’esprit les règles majorités prévues dans la loi du 10 juillet 1965.Ces règles varient selon l’importance des travaux envisagés, et si le principe de la licéité de la transformation ( le respect de la destination générale de l’immeuble) est acquise, l’exécution de cette transformation (les travaux) est plus complexe.En effet, les règles applicables aux travaux de transformation des combles sont calquées sur ceux des différentes hypothèses prévues par la loi de 1965, et varient selon l’importance des travaux: 

-Si les travaux ne touchent aucune partie commune, et que les combles sont classés dans les parties privatives, aucune autorisation ne doit être sollicitée. Il s’agit là en réalité du principe applicable aux travaux intérieurs, ne touchant aucune partie commune, exécutés sur un lot privatif.

-Si les travaux ne touchent aucun élément du gros oeuvre (simple changement du revêtement du sol, simple couche de peinture...), mais que les combles sont classés dans les parties communes, , ils devront être autorisés à la majorité de l’article 25.Il s’agit de travaux sur des parties communes qui doivent être autorisés par l’Assemblée comme il est prévu au b)de l’article 25.-Si les travaux touchent une partie commune, ils devront être autorisés à la majorité de l’article 25.Il a été ainsi jugé que les travaux d’aménagement de combles en chambre entraînant le percement de fenêtres à travers les parties communes, en l’espèce les murs, devait être autorisé à la majorité de l’article 2519.

-Si les travaux touchent les parties communes, et entraînent une surélévation,  ils devront être autorisés conformément aux règles de majorité édictées  l’article 35de la loi du 10 juillet 1965.

L’évaluation du prix des combles ne saurait se référencer aux prix du m² dans la copropriété puisque ce dernier correspond à un mètre carré terminé, achevé, habitable, ce qui n’est aucunement le cas de notre espèce. Aussi, afin que la fixation du prix soit la plus juste possible, il convient d’évaluer au mieux ce prix, au besoin avec l’aide d’un professionnel.

Cette évaluation fait appel aux techniques classiques d’évaluation immobilière, mais qui en tout état de cause doivent être adaptées à chaque opération en considération des particularités de chaque immeuble (situation, quartier, volume des transaction, standing de l’immeuble, ...).

• La méthode d’évaluation à la valeur économique

Cette méthode est la plus simple. Elle consiste en une soustraction entre le prix de vente du produit finit (le lot de copropriété) et le coût de la construction.Cette méthode est intéressante pour l’acheteur puisqu’elle tient compte du prix des travaux projetés, et pour la copropriété puisqu’elle prend en compte la valeur du lot de copropriété fini (valeur financièrement importante et facilement comparable au reste de la copropriété).

L’inconvénient de cette méthode est que bien souvent les deux parties ne s’accordent pas sur le prix du produit fini, le vendeur ayant tendance à surévaluer le prix du produit fini, et l’acheteur ayant intérêt au contraire à le diminuer.En tout état de cause, entre gens compréhensifs, cette méthode est la plus simple et celle qui permet une véritable négociation

• La méthode d’évaluation au prix moyen du mètre carré

Cette méthode est également reconnue pour sa simplicité .Elle consiste à relever les conditions des mutations de combles comparables et à en dégager un prix moyen que l’on applique à la cession envisagée.Cette méthode présente toutefois l’inconvénient d’être très exigeante dans les critères de valeurs qui permettent la comparaison.En effet, comme il a été précédemment rappelé, en l’absence véritable de marché de cession des combles, et en considération des particularités de chaque immeuble (situation, quartier, volume des transactions, standing de l’immeuble, ...), la comparaison est difficile à opérer tant les critères de comparaison ne sont pas toujours identiques: la valeur de l’opération peut très vite différer suivant le standing de la copropriété, les exigences d’urbanisme, ...

Une erreur dans le choix des facteurs de la valeur risque de fausser la comparaison et d’aboutir à la fixation d’un mauvais prix. De plus, il n’existe pas de marché de la cession de combles qui n’est pas une opération très fréquente: le nombre des cessions n’étant pas très élevé, la comparaison est donc difficile.En tout état de cause, cette méthode, si elle est choisie, doit faire appel à un professionnel de l’immobilier.

• La méthode dévaluation par la charge foncière

Cette méthode est fondée sur la constatation que les combles, une fois intégrés au lot préexistant, sont un élément du prix de revient global du lot, et donc une partie du prix de vente d’un lot définitivement achevé.La valeur des combles est, pour ce motif, étroitement liée au nombre de mètres carrés de plancher ajouté au lot existant, et au prix auquel le lot de copropriété définitif peut être vendu, après travaux. La charge foncière correspond à la part représentée par le prix de revient des combles dans le prix de vente du lot achevé.Cette méthode revient à diviser la valeur des combles par le nombre de m² plancher développés dans le lot de copropriété définitif, après travaux.

Afin que la fixation du prix soit la plus juste possible, il convient d’évaluer au mieux ce prix, au besoin avec l’aide d’un professionnel. En tout état de cause, le meilleur prix sera celui fondé sur une réelle évaluation des combles, c’est à dire celui qui prend en compte d’une part les facteurs immobiliers dans une des méthodes d’évaluation précédemment étudiées, mais également les autres facteurs qui interviennent dans l’opération prise dans sa globalité et sa finalité.

Ces facteurs sont de quatre ordres: les facteurs matériels, les facteurs juridiques, les facteurs économiques, et le facteur déterminant

. -Les facteurs matériels : Acquérir des combles, c’est d’abord et en tout premier lieu la volonté d’agrandir son lot de copropriété. En d’autres termes, c’est se servir d’un support (l’immeuble de la copropriété) qui, par son étendue, sa situation, sa desserte, son encombrement ou son environnement doit se prêter à la construction. Plus ces éléments sont favorables, plus la valeur sera évidemment élevée. Aussi, entre dans la fixation du prix des combles la prévision du rapport quantité / prix qui dépend d’une part de la superficie des combles, d’autre part des m² de plancher espéré, et pour finir de la superficie optimale obtenue une fois le produit fini.

-Les facteurs juridiques  : La valeur des combles dépend également de facteurs juridiques (la réglementation d’urbanisme applicable à l’immeuble, servitudes d’utilité publiques, ....). Ces facteurs, soit diminuant le volume constructible, soit en augmentant le coût des constructions réalisables, font que les opérations sur les combles d’immeubles identiques peuvent être estimées sur des bases différentes De plus, dans l’hypothèse où les travaux prévus touchent des charpentes et des éléments du toit, ce qui est le plus souvent le cas, l’acquéreur recevra la qualité de maître de l’ouvrage.En cette qualité, il devra souscrire une assurance spéciale pour les travaux sur les combles .Cette assurance, l’assurance dommage-ouvrage, doit être obligatoirement avant le début des travaux, et son coût devra être intégré au prix proposé.

- Les facteurs économiques:La valeur des combles dépend de leur utilité et de leur rareté relative: il existe une relation étroite entre le prix des combles (ou de n’importe qu’elle construction envisagée) et les conditions économiques de la construction.La rareté fait augmenter la valeur du bien cessible.La valeur des combles doit évidemment tenir compte de la valeur du produit fini: le lot de copropriété.Pour l’essentiel, il est admis que plus la quantité de combles cessibles et disponible est faible, et plus le prix est élevé.Au delà des ces facteurs économiques, il convient de prendre en considération la volonté de l’acquéreur: le facteur déterminant.

- Le facteur déterminant: Par facteur déterminant, il faut entendre la cible recherchée par l’acheteur. En effet, si l’acheteur est un investisseur qui cherche une plus-value, le prix sera fonction de sa volonté de vendre à long, moyen ou court terme.En revanche si l’acheteur est plus simplement un copropriétaire qui cherche à agrandir son local d’habitation, les moyens financiers ne seront pas forcément les mêmes que l’investisseur. La volonté de l’acheteur conditionnant les moyens qu’il entend mettre dans l’opération, ce dernier facteur est le plus déterminant de la fixation du prix.

Sources : Les combles d’un bien en copropriété : partie commune ou partie privative ? | Notaires du Grand Paris

La réglementation applicable pour aménager ses combles en copropriété. Par Xavier Demeuzoy, Avocat. (village-justice.com)

Comment aménager ou acquérir des combles en copropriété ? - DERHY AVOCAT (derhy-avocat.com)

Le 8 juillet 2019