Image

Les charges locatives


Les charges locatives sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire.


I. Que sont les charges locatives ?


Les charges locatives sont réglementairement définies. Le paiement s'effectue soit par le versement de provisions pour charges avec une régularisation annuelle, soit par la récupération ponctuelle des dépenses engagées.

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée. Cette liste s'applique :
- à tout logement vide du secteur social et du secteur privé (logement conventionné ou non, logement loi de 48),
- au logement meublé dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014 (ou avant cette date si le contrat de location y fait référence).

Certaines dépenses relatives à l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire notamment :
- l'électricité,
- l'exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents),
- la fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine),
- les menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques), et des fusibles.

Certaines dépenses relatives à l'eau et au chauffage sont récupérables sur le locataire notamment :
- eau froide et chaude de l'ensemble des occupants,
- eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration,
- eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs,
- produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau,
- fourniture d'énergie quelle que soit sa nature,
- exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée,
- réparation des fuites sur joints.

Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :
- le chauffage et la production d'eau chaude,
- la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau).

Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment celles relatives :
- à l'électricité,
- à la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection,
- à l'entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures,
- à la réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur,
- aux frais de personnel d'entretien.

Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des :
- voies de circulation,
- aires de stationnement,
- abords des espaces verts
- et équipement de jeux pour enfants.

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :
- la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères,
- la taxe de balayage,
- la redevance assainissement.

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant : le total des provisions déjà demandées par le bailleur aux locataires, avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire
pendant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il demande un complément. 


La Cour d’appel de Toulouse (Cour d’appel de Toulouse, 3e ch., 13 déc. 2018, n° 18/02495). a rendu un arrêt en matière de provision de charges locatives. En l’espèce, il s’agit d’une minoration du montant de la provision, pratique assez récurrente et qui consiste à diminuer les charges afin de rendre le bien plus attractif d’un point de vue économique pour, quelques années plus tard, procéder à une régularisation massive.
Dans cette affaire, les juges ont considéré que l'agent immobilier qui sous-estime le montant des charges engage sa responsabilité à l'égard du locataire. Ici, les charges réelles étaient près de trois fois supérieures à la provision annoncée. Le professionnel a été condamné à verser au locataire une indemnité de 1 000 €. L’agent immobilier, pour se justifier, arguait du caractère neuf de la résidence, rendant ainsi difficile l’estimation du montant des provisions. Cet argument a été écarté par les juges au motif que le professionnel avait exercé les fonctions de syndic de l’immeuble et était donc tout à fait en mesure de déterminer une provision pour charges locatives au plus près des consommations réelles.
Le préjudice du locataire a consisté dans la perte d'une chance de conclure un bail dans la limite du budget qu'il s'était fixé. Au bout d'une année de location, confronté au triplement  des charges, le locataire en difficulté avait préféré quitter les lieux.

Cette décision conforte la jurisprudence actuelle, ce qui est une bonne chose pour le locataire. Ainsi, la Cour d’appel de Paris avait déjà indiqué,  dans un arrêt en date du 29 octobre 2003, que la sous-évaluation de la provision mensuelle sur charges, « si elle ne vicie pas le consentement du locataire, l’a conduit à mésestimer le montant des charges qu’il allait devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi un préjudice ».


Dans une colocation ou une location meublée dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, les charges locatives n'ont pas à être régularisées si elles figurent sous forme de forfait dans le contrat de bail.

Lorsque le locataire quitte le logement, la régularisation des charges réelles est impossible tant que le propriétaire n’est pas en possession de son récapitulatif annuel. Afin de se couvrir, il peut donc retenir 20% du dépôt de garantie jusqu’à la dernière régularisation à effectuer.

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié. Les provisions pour charges mensuelles sont exigibles sur la base :
- des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
- ou du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le bailleur doit communiquer au locataire :
- le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...), et le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif,
- une note d'information sur les modalités de calcul liées au chauffage et à la production d'eau chaude.
Sur demande du locataire, le bailleur transmet le récapitulatif des charges du logement par mail ou par courrier. Aucun texte n'oblige le propriétaire à donner des photocopies de ces justificatifs au locataire.
Les charges constituent un élément indépendant du loyer, et ne doivent jamais être réactualisées avec l’indice des loyers.
Selon une réponse ministérielle du 27 avril 2010 : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables doivent pouvoir être justifiées par le bailleur. Ce même article ne donne aucune précision quant aux moyens permettant une consultation des pièces. Toutefois, la jurisprudence existante précise que rien n’oblige le propriétaire à donner copie au locataire des pièces justificatives (CA Paris – 6e chambre – 7 mars 2006). De plus, la cour d’Appel d’Aix en Provence a précisé dans un arrêt du 17 février 2004 que le locataire n’est pas fondé à exiger que les pièces justificatives lui soient adressées.
Si rien n’empêche un accord amiable entre les parties pour une communication plus efficace, il n’est pas envisagé de modifier les dispositions existantes.

Lorsque le bien se trouve en copropriété, le bailleur s’appuie sur le décompte de charges du syndic, mais le locataire peut également demander à consulter les pièces comptables. Or, il ne relève pas des obligations du syndic de tenir les pièces comptables à la disposition des locataires des copropriétaires de l’immeuble.En revanche, c’est au propriétaire d’intervenir auprès du syndic si le locataire lui demande de consulter les pièces, et d’organiser les modalités de leur communication. Le copropriétaire bailleur peut, à la lecture de la dernière convocation à l’assemblée générale, s’assurer des modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale. Cela résulte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 qui régit la copropriété et qui prévoit que ces modalités de consultation soient notées pour mémoire sur les convocations. Le copropriétaire peut désormais autoriser son locataire à consulter les pièces justificatives des charges locatives  récupérables en ses lieu et place auprès du syndic.
Pendant la période s’écoulant entre la convocation à l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété(factures, contrats de fourniture et d’exploitation, quantité consommée, prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges...) sont tenues à la disposition des copropriétaires par le syndic, au moins un jour ouvré. Il peut s’agir de documents originaux ou de copies et le copropriétaire peut en obtenir une photocopie, à ses frais. Les jours, lieu et heures de consultation de ces justificatifs doivent être mentionnés sur la convocation à l’assemblée.

Pour examiner les pièces, le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical et désormais par son locataire. Il peut également autoriser ce dernier à consulter, à sa place, les pièces justificatives de charges locatives récupérables.  Il s’agit notamment de celles portant sur la fourniture d’eau chaude ou froide, les frais d’entretien courant (électricité, frais du personnel d’entretien) et les petites réparations dans les parties communes des immeubles en copropriété.

Pendant les six mois suivant l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives. Si la régularisation du paiement des charges n'a pas été effectuée dans
l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois.

Pour les locations meublées conclues avant le 27 mars 2014, les provisions pour charges mensuelles sont exigibles sur la base :
- des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
- ou du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le bailleur doit communiquer au locataire :
- le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...),
- le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif.
Durant le mois suivant l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.

Le paiement s'effectue soit : 

- par le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres (une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles),
- par la récupération ponctuelle des dépenses engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple).
Le propriétaire d'un logement mis en location peut récupérer les arriérés de charges et de loyer pendant trois à cinq ans, y compris après le départ du locataire. Ce délai varie selon la date à laquelle est née la dette locative. S'il s'agit d'une révision annuelle de loyer non effectuée, le bailleur dispose d'un an pour réagir.

Le bailleur peut réclamer tout arriéré de charges ou de loyers dû après le 27 mars 2014 pendant trois ans.

Cette règle s'applique également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.
La régularisation est possible quelles qu'en soient les raisons :
- oubli,
- ignorance,
- négligence.
Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère que cette régularisation est déloyale, brutale et consécutive d'une faute du bailleur dans l'exécution du contrat (demande du locataire visant à une régularisation de ses charges mais restée sans réponse). La Cour de Cassation a jugé dans un arrêt en date du 21 mars 2012  "qu'en tardant à réclamer à sa locataire le paiement des charges locatives et en n'ayant pas procédé à une régularisation annuelle de ces charges, le bailleur, dont la mauvaise foi est caractérisée, a engagé sa responsabilité à l'égard de la locataire pour le dommage occasionné."
La Cour de Cassation a clairement admis que si le bailleur est autorisé juridiquement à réclamer le paiement des charges par ce qu'il est recevable à agir et que les sommes sont justifiées, il n'en demeure pas moins qu'il commet une faute en agissant de manière déloyale et en étant de mauvaise foi.

Le bailleur pouvait réclamer jusqu'au 27 mars 2017 les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de cinq ans à compter de la date de réclamation.



II. Jurisprudences


A. Les charges récupérables

  • Ascenseur

Ne sont pas récupérables :
• La ligne de téléalarme de l’ascenseur. (Cass. civ. III, 24 mars2004, pourvoi n°01-14 439.)
• Les dépenses relatives au dispositif de télésurveillance de l’ascenseur (Cass civ. III, 30 juin 2010, pourvoi n°09-15360.)
• Les frais d’ascenseur pour les locataires résidant au rez-de-chaussée, sauf si ceux-ci sont amenés à l’utiliser pour accéder à des parties communes ou privatives telles que sous-sol, par-king, cave. (JOAN Q.30 juillet 2001 p. 4421.)

• Le remplacement de portes d’ascenseur, la pose de serrures de sécurité dans les ascenseurs. (JOAN Q.28 septembre 1987,p. 5431.)

  • Antenne de télévision

Ne sont pas récupérables :
• Les frais de fixation d’un câble d’antenne collective de télévision sans acceptation de l’usager à y être raccordé, cf. loi du 2 juillet 1966, article 2. (Cass. civ. III, 29 janvier 2002, pourvoi n°99-17 042.)

  • Eau froide et eau chaude

Sont récupérables :
• La mise à disposition de compteurs, leur entretien, le relevé des index de consommation, la répartition semestrielle des dépenses d’eau froide et chaude, la facturation et l’encaissement de celles-ci auprès des usagers. (CA Toulouse 3e ch. 1re sect.,17 novembre 1998, réf. jurisp. INC no 3394.)


• La TVA. (Cass. civ. III, 23 mars 2011, pourvoi n° 10-10013.)

  • Chauffage

Ne sont pas récupérables :
• La gestion, la télégestion et la télésurveillance de l’installation de chauffage. Ces missions n’entrent pas dans l’énumération limitative des dépenses relatives à l’exploitation, à l’entretien courant et aux menues réparations liées au chauffage. (Cass.civ. III, 23 mars 2004, pourvoi n° 02-20933.)
• L’amortissement des installations de chauffage et de production d’eau chaude. (Cass. civ. III, 6 décembre 1995, pourvoi n° 93-17 250.)
• Le coût du combustible stocké. Le bailleur ne peut récupérer sur ses locataires que le coût du combustible consommé et non celui qu’il est éventuellement obligé de stocker entre chaque saison de chauffe en raison du type de chauffage qu’il a choisi.(Cass. civ. III, 5 février 1992, pourvoi n° 90-13153.)
• La surconsommation de chauffage.Des locataires trop chauffés(jusqu’à 30 °C voire plus) malgré leurs réclamations n’ont pas à payer la surconsommation correspondante. (CA Paris 8e ch. A,17 juin 1986, Loyers et Copr. novembre 1986, no 408.)
• La location des citernes de gaz. (JOAN Q. 14 janvier 1985,p. 192.)


Sont récupérables :

• Les frais de chauffage que le locataire n’utilise pas. Le locataire dont le logement est équipé d’un chauffage collectif en état de marche doit payer les charges correspondantes; peu importe qu’il utilise ou non cet équipement. (CA Reims, 1er juillet 1993, Loyers et Copr. février 1994, no 49.)

• Les contrats de vente de chaleur : Lorsque l’immeuble est raccordé à un réseau de chauffage urbain, le bailleur souscrit un contrat de vente d’énergie calorifique. Peut-il alors répercuter l’intégralité de la facture sur ses locataires? Non, répondait la Cour de cassation en 2009, car une part de cette facture inclut des dépenses d’investissement et d’amortissement des installations du fournisseur, légalement non récupérables. Mais la ventilation de ces frais entre ce qui est récupérable et ce qui ne l’est pas s’avérant impossible, la loi du 7 décembre 2010 a modifié la rédaction de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : désormais, la facture de chauffage urbain est intégralement récupérable sur les locataires.

  • L'élimination des rejets

Ne sont pas récupérables :
• La location d’une poubelle. (Cass. civ. III, 5 octobre 1994, pourvoi n° 92-11621.)
• Les frais de location des poubelles et la rémunération du personnel chargé de leur désinfection. (CA Lyon 6e ch., 19 novembre 2003, Loyers et Copr. juin 2004, no 103.)

• La location des conteneurs à ordures. Le coût de location des conteneurs à ordures ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables sur les locataires des décrets nos 82-955 du 9 novembre 1982 et 87-713 du 26 août 1987 qui ne prévoient, en ce qui concerne les appareils de conditionnement des ordures, que le coût de leur entretien. (TI Arles 18 novembre 1991, réf. jurisp. INC no 2320.)
• Le stockage et l’enlèvement des «encombrants».(Cass. civ. III, 15 mai 2008, pourvoi n° 07-16567.)
• Les frais de débouchage des vide-ordures. (Cass. civ. III, 1er avril 2003, pourvoi n° 02-10172.)
• Les frais de débouchage des égouts. (Cass. civ. III, 3 avril 2007, pourvoi n° 06-12937.)
• Le dégorgement des canalisations. (CA Paris 6e ch. B, 4 mars 2004, AJDI mai 2004, p. 382.)
• L’entretien des pompes de relevage des eaux usées. (Cass. civ. III, 27 mai 2003, pourvoi n° 01-12002.)
• La location des containers d’enlèvement des ordures ménagères. (JOAN Q. 23 mai 1994, p. 2640.)
• Les grosses réparations et le renouvellement des tracteurs électriques et conteneurs roulants servant à transporter les ordures ménagères. (JOAN Q. 17 septembre 1984, p. 4182.)


Sont récupérables :
• Les frais de détartrage des colonnes de chute,des branchements d’eaux usées et d’eaux-vannes,de curage des collecteurs extérieurs. Ces frais correspondent à une prestation de service pour l’élimination des rejets. (Cass. civ. III, 6 décembre 1995, pourvoi n° 93-17250.)
• Les sacs plastique et papier. Les sacs plastique et papier nécessaires à l’enlèvement des ordures ménagères sont récupérables. (JOAN Q. 23 mai 1994, p. 2640.)

  • La désinsectisation et à la désinfection

Ne sont pas récupérables :
• La dératisation. (Cass. civ. III, 29 janvier 2002, pourvoi n° 99- 17042.)
• Les frais de personnel relatifs à la désinsectisation. (Cass. civ. III, 10 mars 1999, pourvoi n° 97-10499.)
• Les frais de débouchage des vide-ordures. (Cass. civ. III, 1er avril 2003, pourvoi no 02-10172.)


Sont récupérables :
• Les produits nécessaires à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. (Cass. civ. III, 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-11-132.)
• La totalité du coût de désinsectisation et la désinfection des parties privatives. Les frais de désinsectisation et de désinfection sont totalement à la charge des locataires lorsqu’ils intéressent les parties privatives, et seul le coût des produits est récupérable lorsque les opérations portent sur les parties non privatives et, en particulier, sur les vide-ordures. (CA Paris 6e ch. B, 13 mai 1993, Loyers et Copr. août-septembre 1993, no 290.)

  • La surveillance et la sécurité

Ne sont pas récupérables :
• Les frais de gardiennage de nuit et de week-end. (Cass. civ. III, 19 mars 2008, pourvoi n° 07-10725.)
• Les dépenses de téléalarme et de télésurveillance. (Cass. civ. III, 1er juin 2005, pourvoi n° 04-12137.)


• Les frais de gardiennage de nuit de l’aire de stationnement. (Cass. civ. III, 8 octobre 1997, pourvoi n° 95-20113.)
• Les frais de surveillance et de sécurité de l’immeuble. (JOAN Q. 12 décembre 1983, p. 5340.)
• L’entretien des dispositifs de sécurité des immeubles de grande hauteur (IGH). Postes cités dans la question, et considérés donc comme non récupérables : entretien et recharge des extincteurs, entretien du surpresseur incendie, contrat de sécurité incendie. (JOAN Q. 28 septembre 1987, p. 5431.)

  • L'entretien des parties communes

Ne sont pas récupérables :
• Les frais d’entretien du groupe électrogène.(Cass. civ. III, 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-14508.)
• Les « frais de stockage de minuterie ». Mais personne ne sait bien à quoi cela correspond… (CA Paris 6e ch. B, 4 mars 2004, AJDI mai 2004, p. 382.)
• La réparation de la porte d’entrée. Au regard de la nature des travaux (remplacement du pivot-frein et d’une charnière), leur coût doit rester à la charge du bailleur. (CA Besançon 2e ch.,24 novembre 1999, Loyers. et Copr. octobre 2000, no 221.)
• Les travaux de nettoyage des graffitis. Les graffitis apposés sur les parties communes des immeubles constituent des dégradations volontaires, dont les auteurs sont responsables. Ils ne peuvent ni être assimilés à des travaux d’entretien courant, ni être classés dans les dépenses relatives aux fournitures consommables. (Cass. civ. III, 17 juillet 1997, pourvoi no 95-18100.)
• Les dépenses de ravalement. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne comporte aucune mention relative aux parties communes extérieures du bâtiment. (JOAN Q. 12 décembre 1988, p. 3659.)
• Les dégradations des parties communes. Est réputée non écrite toute clause prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée. Voir l’article 4 g de la loi du 23 décembre 1986 et, aujourd’hui, la loi du 6 juillet 1989. (JOAN Q. 13 mars 1989, p. 1252.)
• Les ampoules et tubes d’éclairage des parties communes intérieures. Le décret ne mentionne les ampoules et tubes d’éclairage qu’au chapitre des espaces extérieurs. (JOAN Q. 28 avril 1985, p. 1961.)
Sont récupérables :
• Les consommations de produit d’entretien, même excessives. (Cass. civ. III, 30 novembre 2005, pourvoi no 04-14508.)

  • Les contrats d’entreprise

L’entretien des ascenseurs, la conduite de la chaufferie sont souvent confiés, par contrat, à une société extérieure. C’est aussi souvent le cas de l’entretien de propreté des parties communes ou des espaces verts, par exemple.
• L’existence d’un contrat d’entretien ne dispense pas le bailleur d’établir que la prestation a bien été rendue : en l’absence de bons d’intervention, sa facturation ne peut pas être répercutée sur les locataires (Cass. civ. III, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-12010).
• Le bailleur doit s’assurer que le contrat distingue les dépenses récupérables de celles qui ne le sont pas. À défaut, son coût n’est pas récupérable (Cass. civ. III, 1er juin 2005, pourvoi no 04-12137). S’il a été payé à tort, il doit être remboursé (Cass. civ. III, 23 mars 2004, pourvoi n° 02-20933). Les factures, comme le contrat, doivent distinguer ces deux types de dépenses (Cass. civ. III, 9 mars 2010, pourvoi n° 09-10685).
En 2004, la Cour de cassation précisait que la marge bénéficiaire de l’entreprise ainsi que la TVA n’étaient pas récupérables (Cass. civ. III, 24 mars 2004, pourvoi n° 01-14439). Elles le sont aujourd’hui, puisque l’article 23 de la loi de 1989 a été complété en 2006 4 de cette précision : «Le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »
Pour les dépenses engagées avant cette réforme, en revanche, la marge bénéficiaire et la TVA restent non récupérables, car le texte n’a pas de caractère interprétatif, ni rétroactif, et n’a pas vocation à s’appliquer à une période antérieure à sa promulgation (Cass. civ. III, 19 mars 2008, pourvoi n° 07- 10704).

• Des locataires demandaient la restitution d’un trop perçu de charges à leur bailleur social en contestant le caractère récupérable des charges relatives à la rémunération du gardien. Le bailleur condamné au remboursement des sommes avait alors saisi la Cour de cassation. Dans cet arrêt, deux problématiques sont soulevées : le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu et les
conditions de récupération sur les locataires de la rémunération du gardien d’immeuble.
Concernant les baux d’habitation du parc social, le délai de prescription d’une action en répétition de l’indu est de 3  ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû  connaître les faits lui permettant de l'exercer (CCH : L.442-6 ; loi du  1.9.48 : art. 68). La question est alors celle de savoir quel est le point de départ dudit délai. Dans sa décision, la Cour de cassation censure le jugement du tribunal d’instance au motif que le point de départ de l’action en répétition de charges indûment payées est le jour de la régularisation des charges et non celui du versement de sa provision. La Cour confirme ainsi son revirement de jurisprudence opéré par son arrêt du 9 novembre 2017.
Concernant la possibilité de récupérer la rémunération du gardien au titre des charges locatives, elle diffère selon le travail effectué par le gardien. Ainsi, s’il assure cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, alors sa rémunération est exigible au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. Si le gardien n'assure que l'une ou l'autre des deux tâches, alors sa rémunération est récupérable à hauteur de 40 % (décret n°87-713 du 26.8.87 : art. 2 c, à noter que la liste des charges récupérables est fixée par le décret n°82-955 du 9.11.82 quand il s’agit du parc social).
En l’espèce, le bailleur avait fait appel à un prestataire extérieur pour l'entretien des parties communes. Or, conformément à une jurisprudence  constante (Cass. Civ III, 17.12.13, n°12-26780), le juge d’instance retient que lorsqu’il y a un partage de tâches avec un tiers (sauf en cas d’impossibilité matérielle temporaire), la rémunération du gardien n’est pas récupérable sur les locataires. Cette décision est cassée. La Cour de cassation (Cass. Civ III : 28.2.18) considère que le tribunal d’instance aurait dû rechercher si le gardien n'avait pas effectué seul une de ces deux tâches précitées avant de déclarer qu
la rémunération du gardien n’entrait pas dans les charges récupérables.
Si ce revirement de jurisprudence se confirme, en cas de partage permanent des tâches avec un prestataire extérieur, la rémunération du gardien serait partiellement récupérable sur les locataires s’il accomplit seul l’élimination des rejets ou l’entretien des parties communes.

  • Les espaces extérieurs

Ne sont pas récupérables :
• L’entretien des espaces verts ouverts au public et non exclusivement réservés aux locataires. (Cass. civ. III, 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-14508. L’arrêt reproche à la cour d’appel d’avoir déclaré ces frais récupérables sans répondre aux locataires qui objectaient que ces espaces verts étaient ouverts au public et non réservés à eux seuls.)
• L’entretien des espaces verts n’appartenant pas au bailleur. Bien que les locataires aient la jouissance exclusive de ces espaces pour lesquels le bailleur paie une redevance à la commune, ils n’ont pas à assurer le coût de leur entretien, car ceux-ci ne font pas partie de la chose louée. (CA Versailles 1re ch. 2e sect., 18 décembre 1987, Revue des loyers 1988, 210.)

• Le remplacement des plantes et non leur entretien. (CA Paris 6e ch. B, 4 mars 2004, AJDI mai 2004, p. 382.)
• L’élagage des arbres. (Cass. civ. III, 23 mars 2004, pourvoi n° 02-20933.)


Sont récupérables :
• L’achat d’une brouette, compte tenu de la modicité du prix au regard de l’importance de la surface à entretenir. Il ne s’agit là que d’une décision d’espèce. (Cass. civ. III, 28 avril 2009, pourvoi n° 08-11739.)

  • Les équipements divers

Ne sont pas récupérables :
• Les frais d’entretien de l’antenne collective de télévision. (JOAN Q. 7 juin 1993, p. 1568.) Le dépôt de garantie et les frais de dossier liés aux compteurs d’eau. (CA Toulouse 3e ch. 1re sect., 17 novembre 1998, réf. jurisp.INC no 3394.)
• La robinetterie. Le remplacement complet d’un robinet ne peut être considéré comme une réparation locative et n’est donc pas récupérable. (JOAN Q. 22 août 1994, p. 43127.)
• Les boîtes aux lettres.À défaut d’accord collectif signé par les locataires, le remplacement ou la mise aux normes des boîtes aux lettres est à la charge du bailleur. Les frais ne peuvent pas être demandés aux locataires. (JOANQ. 13 janvier 1997, p. 144.)
• La pose de verrous, serrures et grooms.(JOAN Q. 28 septembre 1987, p. 5431.)


Sont récupérables :
• Les frais d’abonnement du téléphone de la loge, même si la loge n’est pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24. (Cass. civ. III, 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-14508.)
• Mais à condition que les locataires soient informés de cette mise à disposition. (Cass. civ. III, 29 octobre 2008, pourvoi n° 07-16082.)

  • Les taxes

Ne sont pas récupérables :
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, lorsqu’elle n’apparaît pas de façon indépendante. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être réclamée au titre des charges lorsqu’elle n’apparaît pas de façon indépendante dans le budget communal, qu’aucun taux d’imposition n’a été établi et qu’elle ne donne lieu à aucun produit. (Cass. civ. III, 10 juin 1998, pourvoi n° 96-20521.)
• Les frais annexes à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (également appelés «frais de confection des rôles» ou «frais de gestion de la fiscalité locale»). Le prélèvement forfaitaire prévu à l’article 1641 du code général des impôts correspondant aux frais de dégrèvement et de non-valeur que l’État prend à sa charge et aux frais d’assiette et de recouvrement ne figure pas dans la liste des impositions et redevances annexée au décret no 87-713 du 26 août 1987. (Cass. civ. III, 30 octobre 2002, pourvoi n° 01- 10617. Cass. civ. III, 30 juin 2004, pourvoi n° 03-12262.)
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable au prorata du temps d’occupation du locataire. (JOS Q., 15 décembre 2005, p. 3233.)


B. La répartition des charges entre les occupants

  • L’indication du mode de répartition entre locataires

• À défaut d’information sur ce point,la demande d’arriérés n’est pas justifiée, même si le bailleur a communiqué le décompte de régularisation et les justificatifs. (Cass. civ. III, 4 mars 2008,  pourvoi n° 06-21192.)

• Pour recouvrir un arriéré de charges, le propriétaire doit livrer au locataire la clé de répartition. (Cass. 3e civ., 4 mars 2008, n° 06-21.192) La loi du 6 juillet 1989 (art. 7) précise selon quelles modalités le bailleur peut procéder à une régularisation des charges locatives auprès de son locataire: «Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet
d'une régularisation au moins annuelle un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par  nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de  répartition entre les locataires durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des  locataires.» À défaut de respecter cette procédure, la demande de
régularisation de charges est inopérante. C'est ce qu'a appris à ses  dépens une bailleresse, qui avait demandé la résiliation d'un bail en justice pour défaut de paiement des charges. Mme L. consent en 2000 un bail au profit de M. A, portant sur un appartement situé dans un immeuble du XIXe arrondissement de Paris. Tout se passe pour le mieux jusqu'à ce que M. A. refuse de payer le montant des charges afférentes aux années 2001 et 2002. La propriétaire délivre alors un commandement de payer l'arriéré de charges à son locataire et vise la clause résolutoire insérée dans le bail (prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de non-paiement des loyers et/ou des charges au terme convenu).
Deux mois après la délivrance du  commandement de payer, M. A. ne s'étant toujours pas acquitté de ses  charges, Mme L. l'assigne en paiement et demande l'acquisition de la  clause résolutoire, permettant de mettre fin au bail. La cour d'appel de Paris (6e ch. civ., sect. B, 24 mars 2005) donne satisfaction à la  bailleresse.
Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l'expulsion du locataire, les magistrats parisiens retiennent que la propriétaire a communiqué, en plus du  décompte des  régularisations de charges visées par le commandement, les justificatifs de ces charges. Insuffisant, déclare la Cour de cassation: la cour d'appel aurait dû s'assurer que la bailleresse avait bien, en outre, communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble. Selon la Cour, l'on ne saurait condamner le locataire d'un immeuble à usage collectif au paiement de régularisations de charges, sur la seule constatation que le bailleur lui avait communiqué un décompte et des justificatifs par  nature de charges. Le bailleur doit en outre lui fournir la clé de  répartition de ces charges entre les locataires.

  • Absence de règles légales

• La loi n’impose aucun système de répartition des charges, la répartition doit seulement être équitable. (CA Paris 2e ch. B, 27 octobre 1989, Loyers et Copr. juillet 1990, no 286.)
• La répartition peut se faire au prorata de la surface réelle ou corrigée des logements, des loyers ou encore en fonction du nombre de pièces, par exemple. Mais le décompte de charges, lui, doit toujours faire apparaître le système pratiqué. (CA Douai ch. 3, 6 janvier 2010, RG no 08/0329.)
• La répartition appliquée en fonction des millièmes de copropriété répond à un critère objectif satisfaisant au principe d’équité entre les différents occupants de l’ensemble immobilier. (CA Paris pôle 4 ch. 4, 16 février 2010, JurisData n° 07/12981.)

  • Les charges des logements vacants

• Le bailleur doit supporter les charges qui correspondent aux logements vacants, en vertu du principe selon lequel la chose est aux risques du propriétaire, dès lors que les charges ne varient pas en fonction du nombre des occupants, mais correspondent à des frais fixes. (CA Paris 16e ch. B, 25 janvier 1990, Revue des loyers 1991, 75.)

  • La répartition dans les autres immeubles

• À défaut de précision de la loi sur les critères de répartition des charges entre les différents logements, lorsqu’un immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété, les parties sont libres de le choisir. (JOS Q. 30 avril 1984, p. 2087.)


C. Le paiement des charges

  • Les provisions

• Les demandes de provision doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, s’agissant d’un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel, même en présence d’une clause du bail autorisant le bailleur à réajuster la provision pour charges pour la rapprocher au mieux du coût réel. (Cass. civ. III, 3 avril 2001, pourvoi n° 99-20337.)
• La bailleresse qui a sous-évalué la provision et s’est abstenue de procéder à des régularisations annuelles a causé préjudice au locataire en le rendant débiteur de manière imprévue d’une somme importante. Ce préjudice est réparé par l’allocation de 500 € au titre des dommages et intérêts. (CA Paris 6e ch. B, 26 juin 2008, RG no 06/06352, AJDI novembre 2008, p. 858.)

  • Le défaut de régularisation annuelle

• L’absence de régularisation interdit au bailleur de réclamer les charges tant échues qu’à échoir. (CA Paris 6e ch. C, 20 mars 2007, RG no 05/09544.)
• En l’absence de régularisation, le juge peut réduire la provision pour charges. (Cass. civ., 18 juin 2002, pourvoi no 01-01856.)
• Les charges locatives ne sont dues qu’autant que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre les locataires; et qu’il tient à sa disposition, fût-ce devant lui, les pièces justificatives de ces charges. À défaut, le locataire peut agir en répétition de l’indu. (Cass. civ. III, 8 décembre 2010, pourvoi n° 09-71124.)

  • Le décompte

• Le bailleur qui affiche les décomptes des charges au lieu de les adresser à chaque locataire ne satisfait pas aux exigences de la loi. (TI Paris 20e arr., 6 novembre 1984, réf. jurisp. INC n° 1455.)

  • Le forfait

• Le bailleur est en droit de demander le paiement sur la base des charges réelles, même si une clause du contrat de location prévoyait le paiement sous la forme d’un forfait. (Cass. civ. III, 20 décembre 1995, pourvoi n° 93-20123.)

  • Les pièces justificatives

• Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition personnelle de chaque locataire. Il ne suffit pas qu’elles aient été tenues à la disposition des représentants des locataires au cours d’une réunion. (Cass. civ. III, 28 janvier 2004, pourvoi no 02- 15810.)
• Les justificatifs n’ont pas à être envoyés. (CA Aix-en-Provence 11e ch., 17 février 2004, Loyers et Copr. février 2005, no 27.)
• Le locataire ne peut exiger des photocopies. Le locataire n’est pas fondé à exiger, même à ses frais, la délivrance des photocopies des pièces justificatives des charges : la loi n’a pas mis à la charge du bailleur une telle obligation, qui excède celle qui lui incombe de tenir ces pièces à la disposition des locataires. (CA Paris 6e ch. B, 27 septembre 1996, D. 1997 somm. comm. 270.)
• Le locataire peut se faire assister. Aucune disposition législative ou réglementaire n’interdit aux locataires ou à leurs organisations de se faire assister par une personne compétente lors de l’examen des pièces justificatives. (JOAN Q. 10 septembre 1990, p. 4269.)
• La nature des justificatifs. Ce sont toutes les pièces qui ont été utilisées pour la régularisation des charges : il peut s’agir des factures, des contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, des décomptes des quantités consommées et du prix unitaire de chacune des catégories de charges. C’est le bailleur et, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, le syndic qui doivent les tenir à la disposition des locataires. (JOAN Q. 30 novembre 1987, p. 6544.)

  • Le non-paiement des charges injustifiées

• Le non-paiement des charges n’est justifié que si le locataire se trouve dans l’impossibilité d’user les lieux conformément à leur destination contractuelle : une insuffisance de chauffage ne justifie pas la retenue d’un acompte de charges de chauffage. (Cass. civ. III, 12 juin 2001, pourvoi n° 99-19 457.)

• Le non-paiement des charges ne constitue pas un manquement grave justifiant la résiliation du bail quand le décompte des charges n’est pas fourni. (Cass. civ. III, 21 mars 1990, pourvoi n° 88-12589.)


D. Les actions


Le droit de contester
• Le fait de payer sans réserve les charges demandées ne vaut pas acceptation du mode de répartition utilisé par le bailleur. (Cass. civ. III, 6 janvier 2009, pourvoi n° 07-20 540.)
• Le paiement sans réserve des charges et des régularisations de charges ne peut marquer de façon non équivoque l’acquiescement des locataires aux décomptes qui leur ont été transmis.
Ce paiement ne leur interdit pas de contester ultérieurement le montant des charges qu’ils estiment avoir trop versé. (CA Paris 6e ch. B, 12 octobre 1995, Loyers et Copr. février 1996, no 59.)


Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.smartloc.fr/blog/regularisation-des-ch...
https://www.litige.fr/articles/regularisation-des-...
https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-d...


Le 12 octobre 2018 mis à jour le 5 janvier 2019

0 0
Feed