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Les avants-contrats en immobilier


La vente d’un bien immobilier est presque toujours précédée d’un « avant-contrat » par lequel le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur les modalités principales de l’opération (bien vendu, prix, montant du prêt...) tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d’informations...). Offre d’achat, promesse unilatérale de vente, et compromis de vente : chacun de ces actes a des conséquences importantes et différentes.

La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence font partie de la catégorie des avant contrats, actes conclus pendant la période précontractuelle par des personnes désireuses d'aboutir ensuite à un acte juridique définitif, tel qu'un contrat de vente par exemple.
La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence peuvent être analysés comme des contrats préparatoires, qui lient les parties en vue d'une négociation future ou les engagent définitivement et de façon ferme à la conclusion d'un acte juridique au jour de la réalisation d'un évènement dépendant ou indépendant de leur volonté.


I. Le pacte de préférence



Le pacte de préférence est l'avant contrat par lequel une personne propriétaire d'un bien s'engage, en cas de vente de ce bien à en faire l'offre au préalable à une seconde personne, le bénéficiaire du pacte, alors que ni le principe, ni le contenu du futur contrat n'ont été arrêtés.
Cet avant-contrat n'engage que le débiteur du pacte qui s'engage à contracter de préférence avec le bénéficiaire.

Dans la mesure où le pacte de préférence est un contrat, il est soumis aux conditions de droit commun énoncées à l’article 1128 du Code civil :
- Les parties doivent donc être capables et avoir consenti au pacte,
- Le pacte doit être licite.

Le pacte a pour objet de créer à la charge du promettant l’obligation de  négocier, en priorité, avec le bénéficiaire les termes du contrat  définitif. Le bien ou l’opération sur lesquels porte le droit de priorité devra, par conséquent, être défini avec une grande précision.
Il n'est pas soumis aux formalités fiscales prévues par le Code général des impôts. En revanche, le pacte de préférence doit prévoir la nature et l'objet du futur contrat (conclusion d'un futur contrat de vente par exemple), mais n'a pas à prévoir les modalités d'exécution de celui-ci.
Le pacte peut avoir pour objet un bail commercial, une vente, une vente immobilière, une donation...

Ni la loi, ni la jurisprudence n’exigent que le prix de vente soit déterminé ou déterminable dans le pacte de préférence. Dans un arrêt du 15 janvier 2003, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que « la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d’un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence ». Cela s’explique par le fait qu’aucune des parties n’a donné son consentement définitif, le prix ne saurait par conséquent, à la différence de la promesse unilatérale de vente, être une condition de validité du contrat
Le consentement d’une partie à un acte juridique ne peut avoir été donné à titre définitif qu’à la condition que les éléments essentiels de cet acte soient déterminés, à tout le moins déterminables. En matière de contrat de vente le prix est un élément essentiel du contrat, d’où l’exigence de sa détermination en matière de promesse unilatérale de vente, tel n’est cependant pas le cas en matière de pacte de préférence, dans la mesure où aucune des parties n’a exprimé son consentement définitif à l’acte de vente.

Comme le prix, la durée n’est pas une condition de validité du pacte de préférence sous réserve de la prohibition des engagements perpétuels. Aussi, la Cour de cassation a eu l’occasion de se référer au critère de la durée excessive pour apprécier la validité d’un pacte de préférence qui avait été stipulée pour une durée de 20 ans ( com. 27 sept. 2005).
En tout état de cause, le pacte de préférence conclu pour une durée indéterminée est valable. Le promettant ne disposera pas d’une faculté de résiliation unilatérale, sauf à établir la durée manifestement excessive de son engagement ( com. 27 sept. 2005).

Le pacte de préférence peut prendre la forme d'une convention autonome ou d'une clause insérée dans une convention ayant un autre objet. Le pacte de préférence n'a aucun effet tant que son débiteur ne décide pas de contracter. Si les parties n'ont pas conféré à leur accord un caractère intuitu personae (c'est à dire qu'il ne peut jouer qu'entre elles), le bénéficiaire du pacte peut céder sa créance de préférence selon les modalités de l'article 1691 du Code civil (Cass, 1ère civ, 24 février 1987).

Il ne commence à produire ses effets que lorsque le débiteur prend la décision de contracter et en informe le bénéficiaire. Si le bénéficiaire accepte l'offre, le contrat objet du pacte sera conclu avec le débiteur du pacte.

L'inexécution du pacte engage la responsabilité contractuelle de son débiteur. Ainsi, si le débiteur du pacte contracte avec un tiers en méconnaissance de son engagement envers le bénéficiaire, ce dernier pourra obtenir des dommages et intérêts (Cass com., 07 mars 1989) et même l'annulation du contrat passé avec un tiers en fraude du pacte, dès lors que le tiers avait
connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (Cass com., 26 mars 1986).

Lorsque le promettant décide de vendre le bien, objet du droit de priorité, il doit se tourner vers le bénéficiaire du pacte et engager avec lui des négociations. Si les négociations aboutissent et que le bénéficiaire accepte l’offre du promettant, le contrat de vente projeté devient définitif.
Si les négociations n’aboutissent pas, le promettant redevient libre de formuler une offre à un tiers, sans pour autant porter atteinte au pacte de préférence

Aussi, du point de vue du promettant, la violation du pacte de préférence se produira dans deux cas :
- Soit le promettant a conclu le contrat de vente avec un tiers sans engager de négociations avec le bénéficiaire du pacte, soit en violation de son droit de priorité,
- Soit le promettant, après avoir engagé des négociations avec le bénéficiaire du pacte, lesquelles n’ont pas abouti, a formulé une offre plus favorable au tiers ( 3e civ. 29 janv. 2003)

Le bénéficiaire peut purement et simplement accepter l’offre qui lui a été faite par le promettant, le contrat de vente est alors valablement conclu. Le bénéficiaire ne peut alors plus se rétracter, ce en vertu, non pas du pacte de préférence, mais du contrat de vente qui a été valablement formé.

Le bénéficiaire peut également, après avoir négocié avec le promettant, refuser in fine l’offre qui lui est faite. Dans cette hypothèse, la rencontre de l’offre et de l’acceptation ne s’est pas réalisée, de sorte que le contrat de vente n’a pas pu valablement se former. Le promettant redevient libre de contracter avec un tiers.
Le bénéficiaire peut enfin, avant que le promettant ne lui adresse une offre, renoncer au droit de priorité qui lui a été consenti, alors même que ce dernier envisage de vendre le bien
sur lequel porte le pacte de préférence.
Dans cette hypothèse, aucun manquement ne peut être reproché au bénéficiaire, dans la mesure où, à aucun moment, il n’a donné son consentement définitif à l’acte de vente. Le promettant redevient, là encore, libre de contracter avec un tiers. Dans la mesure où le bénéficiaire dispose d’un droit potestatif, il ne saurait engager sa responsabilité en cas de renoncement quant à l’exercice du son droit de priorité.

En vertu du principe de l’effet relatif des conventions, le pacte de préférence ne crée aucune obligation à l’égard des tiers. Dès lors, dans l’hypothèse où le tiers conclurait le contrat de vente avec le promettant en violation du droit de priorité du bénéficiaire, le tiers ne saurait engager sa responsabilité. 

Quid dans l’hypothèse où le tiers connaissait l’existence du pacte de préférence ?
Le tiers qui a connaissance de l’existence d’un pacte de préférence, ne saurait contracter avec le promettant sans s’assurer, au préalable, que ce dernier a satisfait à son obligation de négocier, en priorité, avec le bénéficiaire du pacte. À défaut, il engage sa responsabilité délictuelle, aussi, afin de se prémunir d’une action en responsabilité, il lui appartient d’interroger le bénéficiaire sur ses intentions quant à l’exercice de son droit de priorité

L’article 1123, alinéa 3 du Code civil, introduit par l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. »
Le tiers peut donc, en quelque sorte, inviter le bénéficiaire du pacte à opter. Il ne s’agit d’ailleurs pas d’une simple invitation puisque l’alinéa 4 de l’article 1123 précise que « l’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat ».
En d’autres termes, le tiers peut imposer au bénéficiaire du pacte d’opter dans un délai – raisonnable – à défaut de quoi l’offre qui lui a été faite par le promettant deviendra caduque.
Une fois le délai d’option écoulé, le tiers sera, par conséquent, en droit de se substituer au bénéficiaire, sans risquer d’engager sa responsabilité et par là même celle du promettant.

Le tiers de bonne foi est celui qui ignore l’existence du pacte de préférence, dans cette hypothèse, le pacte de préférence lui est inopposable, quand bien même il aurait fait l’objet d’une mesure de publicité, car il s’agit là d’une formalité facultative. Dès lors, non seulement le tiers n’engage pas sa responsabilité, mais encore le contrat conclu avec le promettant n’encourt pas la nullité, quand bien même le droit de priorité du bénéficiaire a été violé, cela ne l’autorise pas à remettre en cause un contrat valablement formé.

Le tiers de mauvaise foi est celui qui avait connaissance du pacte de préférence, la question se pose alors de savoir sur qui pèse la charge de la preuve. Aux termes de l’article 2274 du Code civil « la bonne foi est toujours présumée » et que « c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver». Eu égard à cette disposition, la charge de la preuve devrait donc peser sur le bénéficiaire du pacte de préférence
Dès lors que la mauvaise foi du tiers est établie, le bénéficiaire du pacte de préférence peut solliciter la nullité du contrat conclu en violation de son droit de priorité (V. en ce sens req., 15 avr. 1902)

Le prononcé de la nullité est subordonné à la satisfaction de deux conditions cumulatives, lesquelles ont toutes les deux été reprises par l’ordonnance du 10 février 2016 :
- Le tiers acquéreur doit avoir eu connaissance de l’existence du pacte de préférence ( 3e civ., 26 oct. 1982).
- Le tiers acquéreur doit avoir eu connaissance de l’intention du bénéficiaire d’exercer son droit de priorité ( com., 7 janv. 2004)

En cas de mauvaise foi du tiers, l’article 1123, al. 2 prévoit que le bénéficiaire du pacte de préférence a la faculté, en plus de solliciter la nullité du contrat, « de demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu».

Aux termes d’un arrêt, rendu le 6 décembre 2018, la Cour de cassation a jugé que la simple signature d’une promesse unilatérale de vente par le vendeur est susceptible de constituer une violation du pacte de préférence le cas échéant (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6-12-2018 n° 17-23321). En effet, les juges ont estimé que l’expression du droit de préférence auprès de son bénéficiaire doit être réalisée par le promettant dès qu’il décide de vendre son bien.



II. La promesse unilatérale de vente


Aux termes de l’article 1124 du Code civil « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un  contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la  formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » 

La promesse unilatérale de vente est la convention par laquelle un individu, le promettant, s'engage envers un autre qui l'accepte, le bénéficiaire, à conclure une vente dont les conditions sont d'ores et déjà déterminées, si celui-ci le demande dans un certain délai.
Le promettant propriétaire s'engage donc envers le bénéficiaire, futur acquéreur, à conclure une vente dont les conditions sont déterminées si le bénéficiaire en manifeste par la suite la volonté. Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie donc d'une option qui lui laisse dans l'avenir la liberté de donner ou non son consentement pour le contrat définitif.
Dès lors, la promesse unilatérale de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat définitif, dans la mesure où la simple option par le bénéficiaire transforme cette promesse en contrat définitif.
Le bénéficiaire de la promesse n'a aucune obligation. Il bénéficie simplement d'une option :

- soit il souhaite conclure le contrat définitif de vente et accepte ainsi l'offre de vente contenue par la promesse. Le cas échéant, on dit qu'il lève l'option ce qui entraîne immédiatement la formation du contrat.
- soit il refuse la vente et le promettant retrouve sa liberté de vendre.


La promesse unilatérale de vente revient donc à s'engager, pendant un certain temps, envers une personne à ne vendre qu'à elle et à personne d'autre.La promesse unilatérale revêt nécessairement un caractère limité dans le temps dans la mesure où elle fait naître au profit du bénéficiaire un droit au maintien de l'offre de vente pendant une certaine durée, jusqu'à l'arrivée d'un terme.
Le bien concerné par la promesse se trouve dès lors immobilisé en contrepartie d'une indemnité qui restera au promettant si le bénéficiaire décide de ne pas lever l'option avant l'expiration de la promesse unilatérale. Jusqu'à la levée de l'option et à défaut de clause d'exécution forcée dans la promesse de vente, le promettant peut se rétracter sans être condamné à l'exécution forcée. Il pourra cependant être condamné à verser des dommages et intérêts puisque le manquement à son engagement de vendre engage sa responsabilité.
La Cour de cassation a en effet estimé dans un arrêt du 13 septembre 2011 que "la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir" de sorte que "la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée".


Les parties au contrat doivent avoir la capacité de contracter (pour en savoir plus sur la capacité juridique en droit immobilier lire notre article). La capacité du promettant s'apprécie au jour où il formule la promesse, tandis que celle du bénéficiaire s'apprécie au jour où il lève l'option, donc au jour où le contrat définitif est formé. La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix. Dans la mesure où la promesse unilatérale de vente énoncée est susceptible de se transformer en
véritable contrat de vente par la seule levée de l'option par le bénéficiaire, elle doit mentionner les éléments essentiels du futur contrat de vente : la chose et le prix.
La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose vendue et sur le prix. La vente étant conclue au jour où le bénéficiaire de la promesse décide d'acquérir le bien, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être réunis au jour de la formation de la promesse.
La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.

La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette promesse.
La promesse unilatérale de vente peut contenir un terme afin que le promettant ne soit pas lié indéfiniment au bénéficiaire et puisse vendre son bien à une autre personne dans le cas où le bénéficiaire n'exerce pas l'option qui lui est réservée.
Le terme peut être suspensif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire doit se décider de lever ou non l'option à l'expiration d'un certain délai, mais ne peut pas le faire avant.
Le terme peut également être extinctif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire de la promesse peut lever l'option pendant un certain délai à l'expiration duquel ce droit d'option s'éteint. S'il n'a pas exprimé sa volonté d'acheter le bien en question, le promettant ne pourra pas être contraint à lui vendre s'il se manifeste par la suite. Cette situation est la plus souvent choisie lors de la formation de promesses unilatérales de ventes.
Lorsque la promesse unilatérale ne mentionne aucun terme :
- le promettant peut, après un délai raisonnable suivant l'énoncé de la promesse unilatérale, mettre le bénéficiaire en demeure de lever ou non l'option dans un délai également raisonnable (Civ 3ème, 24 avril 1970).

Ainsi, le promettant, après avoir attendu sans succès pendant un délai raisonnable que le bénéficiaire décide d'acheter le bien en question, pourra lui demander de renoncer expressément à la vente ou de manifester sa volonté de la conclure dans un délai raisonnable.
- les tribunaux peuvent induire de circonstances particulières que le bénéficiaire a renoncé au bénéfice de la promesse unilatérale de vente.
Les tribunaux peuvent ainsi faire disparaître la promesse unilatérale lorsqu'ils considèrent que le bénéficiaire a renoncé à exercer l'option qui lui avait été conférée par le promettant. Dans cette hypothèse, le promettant devrait pouvoir se rétracter à  tout moment, conformément au principe de prohibition des engagements  perpétuels.
Il peut, par ailleurs, être observé que dans un arrêt du 25 mars  2009, la Cour de cassation n’exige pas du promettant qu’il mette en demeure le bénéficiaire de la promesse d’opter avant de se rétracter ( 3e civ., 25 mars 2009).


Face à une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le choix entre lever l'option, et ainsi conclure définitivement la vente, et ne pas lever l'option. Dans ce dernier cas, la vente n'est pas conclue.
La possibilité de ne pas lever l'option ne doit pas être confondue avec l'exercice du droit de rétractation, lequel ne joue que dans les dix jours de la notification de la promesse ou du projet de promesse au bénéficiaire d'une vente immobilière.
Pour pallier les désagréments causés au promettant du fait de l'immobilisation de son bien pendant un certain délai, les promesses unilatérales prévoient généralement le versement d'une « indemnité d'immobilisation » par le bénéficiaire le jour de la promesse : cette somme reste acquise au promettant dans le cas où l'option n'est volontairement pas levée par le bénéficiaire.


Ce montant s'élèvera généralement à 10% du prix total de la vente. En matière de vente immobilière, l'indemnité d'immobilisation reste séquestrée entre les mains du notaire tant que la réalisation de la vente n'est pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et l'acquéreur, le notaire conserve cette somme le temps qu'une solution amiable soit trouvée ou qu'une décision de justice intervienne.
Si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas acquérir le bien, la clause d'indemnité d'immobilisation correspond abstraitement au prix de l'exclusivité conférée au bénéficiaire par la promesse. Pendant un certain temps, il est en effet le seul acquéreur potentiel et le promettant s'interdit de proposer le bien en question à quiconque.
Dès lors, l'abandon de la vente par le bénéficiaire peut être préjudiciable pour le promettant qui aurait pu conclure, au cours de ce délai, la vente avec une autre personne.
Ainsi, si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas conclure la vente, l'indemnité d'immobilisation versée lors de la promesse sera acquise au promettant et ne sera donc pas remboursée au bénéficiaire.
Cette indemnité sera définitivement perdue pour le bénéficiaire.
Si la vente n'a pas pu intervenir par la faute du promettant, l'indemnité devra être remboursée au bénéficiaire. L'acquéreur ne peut pas être sanctionné dans la mesure où c'est par la faute du promettant propriétaire que la vente n'aboutit pas.
La faute du promettant lui vaudra donc la privation de l'indemnité d'immobilisation.
Si la vente n'a pas pu intervenir car la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale ne s'est pas réalisée l'indemnité devra être remboursée au bénéficiaire. La non-réalisation de la condition suspensive replacera donc les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la formation de la promesse. Le vendeur est libéré de sa promesse de vente et le bénéficiaire récupère la somme versée par avance.

En cas de levée de l'option par le bénéficiaire, la somme ainsi versée sera requalifiée en acompte sur le prix de la vente et viendra donc en déduction du prix à payer. 


Il peut être observé que la Cour de cassation refuse systématiquement (V. en ce sens 3e civ., 5 déc. 1984) d’assimiler l’indemnité d’immobilisation à une clause pénale. Elle ne saurait donc faire l’objet d’une révision en application de l’article 1231-5, al. 2 du Code civil qui prévoit que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »


La condition purement formelle requise pour la validité de la promesse unilatérale de vente est celle de l'enregistrement de la promesse. Conformément à l’article 1589-2 du Code civil, lorsque la promesse porte sur la vente afférente à un immeuble, à un droit  immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur  tout ou partie d’un immeuble ou aux titres de certaines sociétés, sa validité est subordonnée, à peine de nullité, à l’accomplissement d’une formalité d’enregistrement dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Toute promesse unilatérale de vente qui ne serait pas enregistrée à la recette des impôts dans un délai de dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire est donc nulle et ne produit aucun effet.
La règle de l'enregistrement peut néanmoins être contournée par le biais de la stipulation pour autrui. En effet, lors de la formation de la promesse de vente, il peut être prévu par les parties qu'une tierce personne pourra être susceptible de se substituer au bénéficiaire lors de la vente du bien. La vente sera donc conclue avec une personne autre que le bénéficiaire de la promesse unilatérale.
Dans ce cas, la promesse est analysée par les tribunaux comme une stipulation pour autrui et non comme une promesse unilatérale de vente. Cet acte lie immédiatement le tiers au promettant et ne nécessite dès lors aucune formalité d'enregistrement. Dès la promesse, le promettant a connaissance de la possible substitution d'un tiers au bénéficiaire de la promesse lors de la conclusion de la vente définitive.


En matière de vente immobilière, le bénéficiaire peut se rétracter pendant un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse unilatérale de vente. Sa rétractation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au terme du délai de rétractation, si le bénéficiaire ne s'est pas rétracté, le promettant pourra recevoir l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, mais en aucun cas avant (sauf réception par un professionnel de l'immobilier disposant d'une garantie).
Le promettant ne doit effectuer aucun acte qui pourrait faire obstacle à la vente. En cas de non respect de la promesse unilatérale, le promettant engage sa responsabilité contractuelle, et peut avoir à verser des dommages et intérêts au bénéficiaire.
Si le promettant vend son bien à une autre personne pendant la période de validité de la promesse faite au bénéficiaire, le bénéficiaire ne pourra pas demander l'annulation de la vente ainsi conclue mais seulement réclamer des dommages et intérêts au promettant.
Le bénéficiaire peut cependant demander que la vente soit annulée dans deux cas :
- Lorsque le tiers acquéreur est de mauvaise foi : le tiers a acquis le bien alors même qu'il avait connaissance de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire et de l'intention du bénéficiaire de lever l'option ou le tiers a conclu une entente avec le promettant pour faire obstacle à la vente promise au bénéficiaire.
- Lorsque le tiers a reçu le bien par le biais d'un acte à titre gratuit (donation) : le bénéficiaire de la promesse peut exercer l'action paulienne et ainsi faire révoquer la donation faite par le promettant,
accomplie en fraude de ses droits et qui lui porte préjudice. En effet, on ne peut jamais consentir de libéralité (procéder à des donations) si on ne s'est pas préalablement libéré de ses dettes.
Enfin, lorsque le promettant se rétracte avant la levée de l'option, le contrat de vente ne peut pas être formé mais sa responsabilité peut être engagée et il peut donc être contraint d'indemniser le bénéficiaire qui aurait souhaité conclure la vente (Civ. 3ème, 15 décembre 1993).


Selon le type de terme convenu dans la promesse (suspensif ou extinctif), le bénéficiaire pourra ou non procéder à la levée de l'option avant le terme. Généralement, la levée de l'option s'opère à l'arrivée du terme, c'est-à-dire à l'expiration de la promesse de vente.
Le bénéficiaire dispose alors d'une alternative :
- soit il accepte d'acheter le bien : il lève l'option.
- soit il refuse l'acquisition et abandonne alors l'indemnité d'immobilisation au profit du promettant qui retrouve alors la faculté de proposer le bien à d'autres acquéreurs potentiels.
La manifestation de volonté liée à la levée de l'option n'est soumise à aucune exigence de preuve par écrit. Le bénéficiaire peut en effet lever l'option par simple déclaration orale au promettant. Néanmoins, se posera alors la question de la preuve de la levée de l'option en cas de contestation par le promettant de la conclusion de la vente. Mieux vaut se constituer une preuve de la levée de l'option en l'informant par écrit. Si des formalités de nature conventionnelle ont été convenues entre les parties au jour de la promesse, le bénéficiaire doit impérativement les respecter sous peine de voir la levée de l'option déclarée inefficace. En effet, le non respect du formalisme conventionnel empêchera la levée de l'option de produire les effets escomptés, à savoir la conclusion de la vente définitive (Civ. 3ème, 10 décembre 1986 : le paiement du prix devait intervenir avec la levée de l'option). Le prix n'ayant pas été payé, la levée de l'option a été déclarée inefficace.
De même, lorsque la loi impose un certain formalisme, dans des cas spécifiques tels que les promesses unilatérales de ventes sur terrais lotis, l'efficacité de la levée de l'option est subordonnée au respect des formalités légales.


Après la levée de l'option, le contrat définitif est conclu, aux termes et conditions contenues dans l'offre formulée par la promesse unilatérale de vente. C'est donc à ce moment que va s'apprécier la validité de la vente (consentement libre et éclairé, lésion…). C'est en principe au moment de la levée de l'option que s'effectue le transfert de propriété sauf si le contrat en dispose autrement ou si la loi impose la réalisation de formalités particulières (par exemple en matière de vente immobilière ou de vente de fonds de commerce).
Lorsque la prise d'effet de la vente est subordonnée à la réalisation de formalités légales, telles que la délivrance d'un acte notarié pour la vente de biens immobiliers, l'engagement des parties est définitivement acquis mais la prise d'effet de la vente (le transfert de propriété) peut être retardée.
Lorsque le promettant refuse de se soumettre aux formalités légales, le bénéficiaire de la promesse peut l'y contraindre sous astreinte, et obtenir une décision de justice qui tiendra lieu d'acte authentique de vente. Par exemple, dans le cadre d'une vente immobilière, si le promettant refuse de conclure la vente devant notaire, le bénéficiaire peut demander l'exécution forcée auprès du juge dans la mesure où l'option est levée et l'engagement de vente acquis (Civ. 3ème, 26 juin 1996).


Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, les articles L. 312-15 et suivants du code de la consommation précisent que la levée de l'option ne produit d'effet que dans la mesure où la condition se réalise. Par conséquent, si le prêt n'est pas obtenu par le bénéficiaire, le contrat de vente formé par la levée de l'option est caduc. Les acomptes et indemnités devront être restitués au bénéficiaire de la promesse de vente.


Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 janvier 2010, a jugé une affaire où une propriétaire d'une parcelle de terre avait promis de la vendre sous diverses conditions suspensives, et notamment celle de l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire. L'acte précisait que pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la demande de permis dans le délai de deux mois à compter de la promesse. Invoquant l'absence d'une telle justification, la venderesse avait refusé de réitérer l'acte chez le notaire. Or la Cour de cassation a retenu que la clause imposant la justification du dépôt d'une demande de permis de construire par les futurs acquéreurs n'avait été insérée que dans le seul intérêt des acquéreurs, qui avaient donc parfaitement le droit de renoncer au bénéfice de la condition. Elle a considéré que la non-réalisation de cette condition ne rendait pas le compromis caduc, et que la vente était dès lors parfaite.


Trois situations doivent néanmoins être distinguées :
- la condition suspensive (l'obtention du prêt par exemple) se réalise avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente : dans ce cas, si le bénéficiaire refuse d'acquérir le bien, l'indemnité d'immobilisation sera acquise au promettant et ne lui sera donc pas remboursée.
- la condition suspensive ne se réalise pas avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente : le bénéficiaire pourra refuser l'achat du bien et l'indemnité d'immobilisation lui sera restituée. Cependant, il peut tout de même lever l'option et conclure la vente (Civ. 3ème, 12 avril 1995; Civ. 1ère, 17 mars 1998)
- la promesse de vente expire mais la condition n'est pas encore réalisée: En théorie, le bénéficiaire peut lever l'option et acquérir le bien. Néanmoins, la vente demeurera subordonnée à la réalisation de la condition suspensive, sauf s'il renonce à la condition. Par exemple, si le bénéficiaire a levé l'option mais que le prêt n'est pas obtenu, le promettant devra lui rembourser toutes les sommes versées d'avance dont l'indemnité d'immobilisation (art. L. 223-16 al. 2 du Code de la consommation), et ce, en toute circonstance (Civ. 3ème, 9 novembre 1988).


L’inexécution de la promesse peut intervenir dans deux situations distinctes :

  • Le promettant contracte avec un tiers

Dans l’hypothèse où le promettant contracte avec un tiers, il viole son obligation de ne pas faire, laquelle lui impose de ne pas disposer de la chose promise tant que le délai d’option n’est pas écoulé. En guise de sanction, l’article 1124, al. 3 du Code civil prévoit que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.
Le prononcé de la nullité est subordonné à la réunion de deux conditions cumulatives : la preuve de l’existence d’une promesse et la connaissance par le tiers de l’existence de la promesse.

  • Le promettant rétracte son consentement

Dans l’hypothèse où le promettant rétracte son consentement quant à la conclusion du contrat définitif, il viole l’obligatoire de faire qui lui échoit, soit son engagement de conclure le contrat définitif avec le bénéficiaire de la promesse.


Le décès du promettant survenant après la signature de la promesse n’affecte pas les liens contractuels. Les obligations du promettant sont transmises à son ou ses héritiers et le bénéficiaire conserve dans des conditions inchangées la possibilité de lever l’option et de former la vente. Le décès du bénéficiaire survenant avant la levée d’option est sans incidence sur la promesse et il appartient aux héritiers de celui-ci de décider de lever l’option ou de ne pas le faire.



II. La promesse unilatérale d'achat


La promesse unilatérale d'achat est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage envers une autre personne, le bénéficiaire, à acheter un bien lorsque le bénéficiaire décidera de le céder. La promesse unilatérale d'achat est soumise aux mêmes règles que la promesse unilatérale de vente hormis la formalité d'enregistrement, qui n'est pas légalement imposée. La loi SRU « solidarité du renouvellement urbain », a dans le but de mettre fin à la pratique de réservation d'un candidat à l'achat, interdit sous peine de nullité tout versement d'argent pour les offres d'achats et promesses unilatérales d'achat. (art 1589-1 CC )
Ainsi, aucune indemnité d'immobilisation ne peut être versée au promettant acquéreur en contrepartie de sa promesse d'acheter le bien. Dans le cas contraire, la promesse unilatérale d'achat sera systématiquement annulée.



III. La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente


La promesse synallagmatique de vente  ou compromis de vente est la convention par laquelle les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente, mais prévoient qu'une formalité légale ou conventionnelle supplémentaire devra être accomplie pour que la vente produise ses effets. L'accord de volonté constaté par le compromis donne alors naissance non pas au contrat définitif de vente, mais à une obligation de faire, celle d'accomplir les formalités nécessaires à la formation du contrat définitif.
L'article 1589 du Code civil prévoit que « la promesse synallagmatique de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La capacité des parties s'apprécie au jour où ils formulent la promesse. Étant réciproquement engagées, les parties doivent avoir la capacité, l'une de vendre le bien en cause et l'autre, de l'acquérir.
La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix : dans la mesure où la promesse synallagmatique de vente énoncée vaut contrat de vente, elle doit comporter les éléments essentiels du futur contrat : la chose et le prix. La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose et sur le prix. Dès lors, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être définis au jour de la formation du compromis. La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.
La vente portera alors sur le bien concerné par le compromis et sera conclue au prix défini lors de ce compromis.
Concernant le prix du bien, la lésion, quand elle s'applique, doit s'apprécier au jour où est conclue la promesse entre les parties.

Les conditions de forme de chaque compromis sont celles de la vente préparée par le compromis  (vente d'immeubles, vente de fonds de commerce, consommation…), dans la mesure où le compromis de vente vaut vente.
En matière de vente immobilière, la notification du compromis de vente aux parties fait courir un délai de rétractation de 10 jours. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception pour que le délai puisse courir. La remise du compromis de vente en main propre par l'agent immobilier n'est pas un moyen équivalent à la notification de l'acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (Civ. 3ème, 18 nov 2009). Si les formalités de de notification n'ont pas été respectées, l’acquéreur peut alors se rétracter quand il le souhaite, par exemple un mois après la signature du compromis de vente (cass. civ. 3e du 27.2.08, n° 07-11303).

Le compromis vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions légales ou conventionnelles. Tant que ces formalités ne sont pas achevées, la vente n'est pas effective et l'acquéreur n'est pas réputé propriétaire du bien. La vente est formée et donc susceptible d'exécution forcée. Si l'une des parties venait à décéder, cela n'aurait aucune incidence sur la vente qui, du fait de sa formation, devrait être exécutée par ses successeurs. 


Il résulte des diverses dispositions du Code civil que les héritiers appelés à la succession qui l’acceptent sont censés continuer la personne du défunt. Ainsi,  sauf volonté contraire exprimée ou de la nature des actes concernés, les successeurs sont tenus d’honorer les engagements pris par le proche décédé (article 724 du Code civil). C’est ainsi que même en cas de décès du vendeur, les juridictions judiciaires peuvent ainsi faire droit à la conclusion de la vente du bien immobilier en raison de la présence d’héritiers (peu importe leur âge, aucune autorisation spéciale n’étant requise si ces derniers sont mineurs). Ainsi, sauf circonstances particulières, en cas de non-respect des promesses données par le vendeur prédécédé, l’acquéreur pourra solliciter judiciairement la conclusion de la vente. Par exemple, l’arrêt de la Cour d'appel de Nîmes a, le 7 Juillet 2016, considéré que la vente était conclue, car « iln'est pas relevé l'existence de circonstances de nature à démontrer que les parties aient fait de la réitération du compromis par acte  authentique une condition de leur consentement » et que bien que les héritiers du vendeur aient sous-entendu dans leurs argumentations le défaut de consentement du vendeur, les pièces du dossier ne le démontrent pas.


Lorsque le compromis d'une faculté de dédit, le bénéficiaire de cette faculté verse une somme d'argent au cocontractant en contrepartie d'une possibilité de renonciation à la vente.Dans ce cas, il est libre de renoncer au contrat définitif mais la somme ainsi versée sera acquise au cocontractant qui sera contraint d'abandonner la vente projetée. De même, lorsque le compromis est assorti d'une condition suspensive, ses effets sont suspendus jusqu'à la réalisation de cette condition suspensive (obtention d'un prêt, obtention d'une autorisation administrative…), dont la non réalisation entraînera l'annulation du compromis et donc de la vente. Si la condition se réalise, la vente est réputée conclue au jour de la promesse, sauf stipulation contraire du compromis.


L'acquéreur sera donc réputé propriétaire du bien depuis le jour où il a conclu la promesse avec le vendeur et non à compter de l'accomplissement des formalités. Lorsque la non réalisation des conditions procède de la faute de l'acquéreur, le vendeur peut requérir l'exécution forcée de ses obligations devant le juge ou demander des dommages et intérêts pour violation de ses obligations contractuelles.


Le compromis de vente est donc un contrat préparatoire à une vente définitive. Sa signature engage le vendeur et l'acheteur fermement et définitivement. Seul le transfert de propriété est retardé au jour de l'accomplissement des formalités qui conditionnent la vente. Si l'acheteur ne veut pas se présenter le jour fixé pour la signature de la vente, le vendeur est en droit de demander au tribunal que l'achat soit constaté. Le vendeur peut ainsi contraindre l'acheteur à acheter le bien sur lequel il s'est engagé : pour en savoir plus.


Parmi les documents à fournir, le vendeur doit notamment informer l’acheteur sur l’état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostic technique .A celui-ci s’ajoute, pour les lots de copropriété, depuis mars 2014 avec la loi Alur, une dizaine de documents permettant à l’acheteur de connaitre à la fois l’organisation de la copropriété et sa situation financière ainsi que le mesurage loi Carrez (pour en savoir plus sur les particularités de la vente en copropriété lire notre article). Le dossier de diagnostic technique vise en effet à évaluer l’état du bien immobilier.  Cette évaluation se fait notamment du point de vue de la sécurité des  personnes (installations électriques et gazières par exemple). Mais le  DDT permet aussi la vérification de la construction elle-même (présence  de termites, consommation énergétique…).
L’ensemble des diagnostics techniques immobiliers doivent alors être réalisés par un professionnel qui répond à des conditions de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance. Il est impératif que l’acheteur soit en mesure de consulter ce dossier avant de signer le compromis de vente devant notaire ou non, afin qu’il puisse acheter le logement en toute connaissance de cause.
La sanction à l’absence de ce dossier est généralement la possibilité pour l’acheteur, en cas de découverte du défaut sans qu’il n’ait été signalé, de se retourner contre le vendeur et d’invoquer la nullité du contrat. En effet, le vendeur ne  peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Le notaire est également susceptible de demander un diagnostic assainissement qui fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques (une demande particulièrement courante lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison individuelle).


Si l’acquéreur refuse, sans motif valable ou en dehors des délais prévus, de signer l’acte authentique, le vendeur peut, au choix, renoncer à la vente et demander des dommages et intérêts, ou, au contraire, la faire exécuter de force. Le tribunal  peut, en effet, condamner l’acquéreur à se rendre chez le notaire sous  astreinte (de 150 € par jour de retard, par exemple), afin de signer  l’acte définitif de vente.  Attention, la vente du bien immobilier ne sera plus possible pendant toute la durée du procès.


Sources : http://www.espacejuridique-notaire-lille.fr/wp-con...

https://aurelienbamde.com/2017/01/17/la-promesse-u...

https://aurelienbamde.com/2017/01/19/la-promesse-s...



Le 14 août 2019

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