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L'encadrement des loyers

 

La loi ELAN du 23 novembre 2018 instaure dans les zones dites "tendues" un encadrement du niveau des loyers (à la mise en location et au renouvellement du bail), à titre expérimental et pour une durée de 5 ans.

 

Ce dispositif s’ajoute à l’encadrement de l’évolution des loyers qui s’applique dans les agglomérations dites "tendues" (loi du 6.7.89 : art.18 / décret n°2017-1198 du 27.7.17 modifié par décret n°2018-549 du 28.6.18). Les mesures relatives à l’encadrement du niveau des loyers, issues de la loi ALUR du 24 mars 2014, sont abrogées par ces nouvelles dispositions, entrainant une réécriture des articles de la loi du 6 juillet 1989 (art. 17 et 17-2). 

 

Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés, ainsi qu’au bail mobilité, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, il ne s’applique pas :
- aux logements-foyers ;
- aux logements de fonction ;
- aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
- aux logements appartenant à ou gérés par des organismes HLM ou appartenant à ou gérés par des SEM et faisant l'objet d'une convention APL ;
- dans les résidences meublées avec services, telles que définies par le Code général des impôts (CGI : art. 261 D 4°c).

L’expérimentation concerne les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social » (loi du 6.7.89 : art. 17). Le décret du 10 juin 2015 précise ce zonage, en renvoyant aux agglomérations listées en annexe du décret n° 2013-392du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (par exemple : Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Toulon, Toulouse, etc.).

L’encadrement s’applique sur demande (transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi ELAN, soit jusqu’au 25 novembre 2020) :
- des Etablissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat ;
- de la commune de Paris ou des Etablissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris ;
- des métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence.
Leur demande peut porter sur tout ou partie de leur territoire, sous réserve que le marché locatif du secteur concerné respecte les conditions suivantes :
- un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc privé et celui pratiqué dans le parc social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un taux faible de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le PLH et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.
Lorsque la demande est approuvée, un décret délimite le territoire d’application de l’encadrement.

Pour la commune de Paris, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers a été prévue pour l’ensemble de son territoire (décret n° 2019-315du 12.4.19 : JO du 13.4.19). La publication de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, à paraître, est toutefois nécessaire pour l’application du dispositif. 

 

Pour chaque territoire défini par décret, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %), exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et secteur géographique.
Chaque loyer médian est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire local des loyers (OLL).

Pour les locations meublées, les loyers de référence, loyers de référence majorés et minorés sont calculés en application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence évoqués ci-dessus pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et ceux des logements loués meublés observés par l’OLL.

 

Lors du renouvellement du contrat, le locataire peut engager une action en diminution de loyer si celui fixé au contrat (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré.
De même, lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer à son locataire. Cette proposition ne peut être supérieure au montant du loyer de référence minoré.
La proposition de nouveau loyer doit être adressée dans un délai d’au moins six mois avant le terme du contrat lorsqu’elle émane du bailleur, d’au moins cinq mois avant le terme du contrat lorsqu’elle émane du locataire.

 

Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas les modalités de fixation initiale du loyer, il peut adresser un courrier au bailleur :
- le mettant en demeure de mettre le contrat en conformité avec le loyer de référence et de restituer le trop-perçu de loyer à son locataire dans un délai de deux mois ; 

- l’informant des sanctions encourues en cas d’absence de mise en conformité du bail ;
- lui indiquant qu’il dispose d’un délai d’un mois pour présenter ses observations.
Si le bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, le préfet pourra prononcer une amende à son encontre (d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).
Cette décision doit être motivée et indiquer les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que le bailleur ait été mis à même de présenter ses observations.
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Un décret à paraître fixera les modalités d’application de cette sanction.

 

Chaque année, dans les zones tendues, les modalités de l’évolution maximale des loyers des logements vacants et des baux renouvelés sont fixées par décret (loi du 6.7.89 : art. 18).
Pour les contrats conclus entre le 1er aout 2018 et le 31 juillet 2019, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL (indice de révision des loyers publié par l’INSEE) dans les agglomérations concernées pour les logements à leur relocation et au moment du renouvellement du bail (décret n° 2017-1198 du 27.7.17, modifié par décret n° 2018-549 du 28.6.18).

La loi ELAN instaure un encadrement du niveau des loyers, fondé sur les valeurs des loyers observées à l’échelle locale, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans.
Dans les territoires concernés (définis par décret), sur la base des données observées, le préfet fixe par arrêté des loyers de référence. Il s’agit du :
- loyer médian, dit loyer de référence ;
- loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 % ;
- loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian minoré de 30 %.
Ces loyers de référence sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Pour les locations meublées : une majoration unitaire par mètre carré est appliquée aux références applicables aux locations vides, déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et ceux des logements loués meublés  observés par l’observatoire local des loyers.

Les catégories de logement sont au moins déterminées en fonction :
- du type de location (meublée ou non meublée) ;
- du nombre de pièces principales (au sens de CCH : R.111-1) ;
- de l’époque de construction.
Les secteurs géographiques doivent délimiter des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Dans ces territoires où un arrêté préfectoral est pris, de principe, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, sauf application d’un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques du logement

 

Pour déterminer le loyer initial, il convient de vérifier si le logement est situé en zone tendue et, dans ce cas, si un décret délimitant un territoire d’application ainsi qu’un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, ont été publiés.
On entend par fixation initiale du loyer la détermination de son montant lors de la mise en location d’un logement vacant, c’est-à-dire d’un logement inoccupé proposé à la location (décret du 27.7.17 : art. 2 à 4)

 

Dans ces zones, lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. En ce cas, une réévaluation est possible : le bailleur peut proposer un nouveau loyer, dans les conditions prévues par la loi (loi du 6.7.89 : art. 17-2, II).
Toutefois, la hausse de loyer est encadrée (décret du 28.6.18).
Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne pourra excéder, selon la méthode qu’il choisira d’appliquer :
- soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
- soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
À défaut de tels travaux, et toujours en cas de loyer manifestement sous-évalué, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

En cas de litige résultant de l’application du décret annuel d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la CDC ; sa saisine constitue un préalable obligatoire à celle du juge (loi du 6.7.89 : art. 18, al. 3).

Dans les zones d’encadrement du niveau de loyer (publication des décrets délimitant le champ d’application et des arrêtés du préfet), au renouvellement du bail, deux procédures d’ajustement du loyer sont ouvertes : une action en diminution et une action en réévaluation.
Au renouvellement du bail, l’ajustement du loyer à la demande du bailleur est soumise au seul encadrement du niveau des loyers (décret du 27.7.17 : art. 9, 3°).

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 IV de la loi ELAN du 28 novembre 2018 et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.

Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté.
S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 IV de la loi ELAN et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; il doit alors fournir au
moins 3 références de loyers (6 dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants et qui sont listées en annexe du décret 2 octobre 1987, modifié par le décret du 10 juin 2015 (art. 5) pour faire référence à la loi du 6 juillet 1989 et non plus à celle du 23 décembre 1986).

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même
groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces références doivent faire mention de certaines informations (décret du 31.8.90 modifié par le décret du 10.6.15 : art.4) :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
- l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
- la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
- l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
- l'état d'équipement du logement : notamment, wc. intérieur, sall.e d'eau, chauffage central ;
- l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
- le type d’habitat (individuel ou collectif).
- l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC.
À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat.
À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
La hausse de loyer fixé d’un commun accord ou décidée par le juge s’applique par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’applique par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %.

 

Sources : SNPI

ANIL

 

Le 15 septembre 2020

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