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Le viager


La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil.

Elle consiste à vendre un logement à une personne le débirentier, en échange du versement mensuel d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur le crédirentier. La vente viagère est un contrat qui
suppose un aléa, sans lui, le contrat est nul. Le plus souvent, le prix dans la vente viagère est constitué d'une partie payable comptant appelée le bouquet et d'un versement périodique de la rente jusqu'au décès du vendeur.



I. Principe

La rente viagère est constituée sur la tête d'une ou plusieurs personnes (en général un couple) dont la durée de vie détermine la durée de la rente et indirectement le prix de revient de l'opération pour le
débirentier. Lorsque la rente est constituée sur plusieurs têtes, une clause de réversibilité insérée au contrat entraînera l'extinction de la rente au décès du dernier des vivants (article 1973 du Code Civil).

En l'absence de risque pour le débirentier, le contrat est nul, ainsi lorsque la rente est constituée sur la tête d'une personne déjà morte au jour du contrat (article 1974 du Code Civil).

Le contrat est également nul si la rente est constituée sur la tête d'une personne qui décède dans les vingt jours de la date du contrat d'une maladie dont elle était atteinte au moment de la vente (article 1975 du Code Civil). Le contrat n'est pas nul si la rente est constituée sur la tête de deux vendeurs et que l'un meurt dans les vingt jours, la rente totalement réversible étant payable jusqu'au décès de survivant (1er Chbre Civile 7 janvier 1971). Enfin, il a été jugé que si l'acquéreur savait que son cocontractant ne tarderait pas à mourir de maladie et ce même après le délai de vingt jours, la vente est nulle.

Trois conditions doivent être réunies pour que le contrat ne produise aucun effet par application de l’article 1975 du code civil :
– la personne sur la tête de laquelle repose la rente est malade au moment du contrat ;
– sa mort a pour cause cette maladie ;
– sa mort est survenue dans les vingt jours du contrat.

Au niveau de la jurisprudence, dans une telle vente, le vendeur étant malade lors de la signature du contrat et condamné à mourir à bref  délai, il n’y a ni risque de perte pour le débirentier, ni chance de  gain pour le crédirentier, de telle sorte que le contrat est dépourvu de tout aléa et sans cause. La nullité prévue par l’article 1975 du code civil est d’ordre public (Angers, 29 juin 1897, DP 1901. 2. 369), ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger conventionnellement de par son caractère impératif. Elle s’applique même si les intéressés n’ont pas eu connaissance de la maladie. En cas de rente viagère constituée sur plusieurs têtes, payable jusqu’au décès du dernier mourant et réversible en totalité, le contrat subsiste en dépit du décès de l’un des crédirentiers dans le délai de vingt jours dès lors que l’un au moins de ces derniers n’est pas décédé dans ce délai, que le montant de la rente reste inchangé et que la durée de son verse­ment demeure dépendante de la durée de vie incertaine du ou des survivants.

Cette disposition légale ne s’applique pas lorsque le décès résulte d’un suicide (Orléans, 26 avr. 1860, DP 1860. 2. 98), même si celui-ci est la conséquence d’une affection psychique dont souffrait déjà le crédirentier lors de la conclusion du contrat (Caen, 22 nov. 1871, DP 1872. 5. 383). C’est à celui qui invoque la maladie du crédirentier d’en apporter la preuve (Civ. 1-, 12 févr. 1963, JCP 1963. II. 13107).
D’après la jurisprudence, cette nullité ne se limite pas au délai prévu par le code civil. Il n’est pas alors interdit d’annuler la vente après vingt jours de la mort du crédirentier si la gravité de l’état de santé de celui-ci est évidente et ne peut pas être ignorée. Dans ce cas, le délai de vingt jours était plusieurs fois prolongé au-delà d’un an (Civ.3e, 4 nov. 1980, n° 79-11.860). Le décès doit être dû à la maladie dont le vendeur souffrait au jour de l’acte authentique. L’opération peut se réaliser si la cause du décès est liée à une autre maladie (Caen, 10 févr. 1971, JCP 1971. IV. 283).

Parallèlement, «l’article 1975 du code civil n’interdit pas de constater, pour des motifs tirés du droit commun des contrats, la nullité d’une vente consentie moyennant le versement d’une rente viagère, même lorsque le décès du crédirentier survient plus de vingt jours après la conclusion de la vente» (Civ. 1re, 2 mars 1977, n° 75-U.556). De plus, il n’est pas exactement nécessaire que la mort soit l’effet de la maladie dont le crédirentier souffrait à l’origine. Il suffit que le débirentier ait eu connaissance de la gravité de l’état de santé du vendeur (Civ. 1re, 16 avr. 1996, n° 93-11.661).
Cependant, si la preuve est rapportée que l’acquéreur ignorait l’imminence du décès du vendeur, le juge a souverainement estimé que la vente présentait un caractère aléatoire (Civ. 3e, 22 mars 1977, n° 76-10.045).


En général, la vente en viager se réalise sous la forme d'un viager occupé : le débirentier conserve soit l'usufruit du bien objet du contrat soit un simple droit d'usage et d'habitation. Le viager peut également être libre permettant ainsi au crédirentier d'utiliser immédiatement le bien comme il l'entend en l'occupant ou en le louant.

La vente en viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation permet au crédirentier d’occuper le bien vendu. Le droit du crédirentier se cantonne à l’occupation personnelle et effective du bien vendu, sans faculté de percevoir du bien un revenu foncier ou de consentir à un tiers une occupation gratuite. Le crédirentier est autorisé à renoncer à son droit à tout moment, sous réserve d’informer son débirentier trois mois préalablement à sa renonciation.

Communément, il est porté à la convention que le crédirentier bénéficie d’un accroissement de la rente en cas de renonciation à son droit de jouissance. Le débirentier doit respecter les droits de l’usager mais cela ne l’empêche pas de pouvoir aliéner le bien.

La vente en viager avec réserve d’un droit d’usage et  d’habitation met à la charge des parties diverses obligations. Ainsi, le crédirentier doit au moment de l’entrée en jouissance du bien prendre celui-ci dans l’état ou il se trouve.Il doit faire l’inventaire et l’état des lieux afin de comparer l’état du bien avant et après le passage de l’usager. Il doit également se faire cautionner. L’occupation du bien lui impose également de jouir de celui-ci en « bon père de famille ». Il doit ainsi se comporter comme un propriétaire attentif, diligent et soigneux. A cet égard, le crédirentier est tenu d’entretenir le bien. Il ne peut le détruire.

La vente en viager avec réserve d’usufruit permet au crédirentier d’occuper le bien ou d’en recueillir les fruits soit en matière immobilière, les revenus foncier. Le crédirentier peut faire le choix de se maintenir dans ledit bien ou de le louer afin d’en percevoir les loyers.

Le débirentier doit respecter les droits de l’usufruitier mais cela ne l’empêche pas de pouvoir aliéner le bien. La vente en viager avec réserve d’usufruit met àla charge des parties diverses obligations comparables à celles supportées par les parties en matière de droit d’usage et d’habitation. Ainsi, le crédirentier doit au moment de l’entrée en jouissance du bien prendre celui-ci dans l’état ou il se trouve.Il doit faire l’inventaire et l’état des lieux afin de comparer l’état du bien avant et après le passage de l’usufruitier. Il doit également se faire cautionner.
L’occupation du bien lui impose, tout comme en matière de viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation, de jouir de celui-ci en « bon père de famille ». Il doit ainsi se comporter comme un propriétaire attentif, diligent et soigneux. A cet égard, le crédirentier est tenu d’entretenir le bien. Il ne peut le détruire. En effet, à défaut de convention contraire, la loi met à la charge de ce dernier les réparations d’entretien.


Un oncle qui vend sa maison en viager à sa nièce, tout en lui donnant de l’argent pour payer les rentes commet un abus de droit fiscal. Le fisc considère qu’il s’agit d’une donation et lui applique une majoration de 80 % des droits.Par acte notarié du 10 octobre 2012, M. Y, alors âgé de 80 ans, a cédé à sa nièce, Mme X, la propriété de sa résidence principale, évaluée à 160 000 euros, tout en s’en réservant, sa vie durant, le droit d’usage et d’habitation, lequel a été évalué à 80 000 euros. La vente a donc été consentie moyennant cette somme, convertie en une rente viagère de 7 200 €, payable chaque mois à hauteur de 600 € jusqu’au décès du vendeur. Au décès de M. Y un an plus tard, Mme X est sa seule héritière connue pour recueillir sa succession.

Constatant que la vente a été conclue sans bouquet et que le droit d’usage et d’habitation, fixé à la moitié de la valeur du bien, alors que l’administration l’avait estimé, en vertu de la loi, à 18 % de cette valeur, soit 28 800 €, l’administration fiscale a considéré que l’acte notarié d’octobre 2012 devait s’analyser en réalité en une donation déguisée. Le comité de l’abus de droit fiscal a donc été saisi du dossier.
Le comité a également relevé que pour payer les 13 échéances mensuelles de la rente, d’un montant total de 7 800 euros, Mme X a reçu sur cette même période 7 000 euros, prélevés par chèque ou par retrait d’espèces, sur le compte bancaire détenu conjointement avec son oncle et alimenté des seuls revenus de ce dernier.
Pour l’administration fiscale, ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu par l’acte du 10 octobre 2012 et caractérisent l’intention libérale de M. Y à l’égard de sa nièce.
Le comité en déduit que l’administration était en droit de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal et estime que le fisc est fondé à appliquer la majoration de 80 % prévue en pareil cas.



II. La fixation de la rente viagère

Le montant de la rente est fixé librement par les parties (article 1976 du Code Civil). Ce montant doit cependant correspondre à la valeur réelle de l'immeuble sous peine d'une requalification en donation ou d'une action en nullité pour défaut de prix. La vente est également nulle lorsque les revenus tirés du biens sont égaux ou supérieurs au montant de la rente.

En pratique, la détermination de la rente viagère s’établit sur quatre critères :
- la valeur du bien,
- l’existence éventuelle d’un bouquet,
- l’existence d’un droit de jouissance réservé au crédirentier,
- l’espérance de vie du crédirentier,
- l'existence d'une clause de réversibilité

Les parties déterminent librement la périodicité des versements appelés arrérages (mois, trimestre, semestre...) le rente peut être payée à terme échu ou à échoir. Elle s'éteint au décès de la personne sur la
tête de laquelle elle a été constituée ou au décès du dernier des vivants si elle est constituée sur plusieurs têtes. Le débirentier doit verser la rente jusqu'au décès du crédirentier peu importe le coût final
de l'opération. Le décès du débirentier ne met pas fin au contrat, ses héritiers doivent poursuivre le paiement de la rente. En plus de l'inscription de son privilège de vendeur, le crédirentier a tout intérêt à faire insérer une clause résolutoire dans l'acte de vente afin de pouvoir faire annuler la vente en cas d'impayés.

En cas d'annulation, les juges admettent qu'en général une partie des arrérages restent acquis au crédirentier.La rente est le plus souvent indexée, le choix de l'indice est libre. Cette indexation est plafonnée à la hausse, elle ne doit pas avoir pour effet de porter le montant des arrérages à un montant supérieur en capital à la valeur du bien cédé. Un montant plancher est fixé par arrêté ministériels. Enfin, la rente peut faire l'objet d'une action en révision judiciaire.


Selon les termes de l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. Le principe est donc celui de la liberté contractuelle en la matière. La vente contre rente viagère peut, cependant, être privée de son caractère aléatoire si ses conditions financières n’ont pas été valablement déterminées, et notamment en cas de rente trop faible, voire dérisoire, ou de mauvaise estimation du bien cédé. C’est la raison pour laquelle une liberté totale ne saurait être accordée aux parties, lesquelles doivent tenir compte des revenus procurés par l’immeuble
vendu. Serait nul, pour absence de prix, le contrat de vente d’un immeuble moyennant une rente viagère d’un montant inférieur ou simplement égal aux revenus produits par l’immeuble aliéné. Dans la vente en viager, le prix est constitué en tout ou partie par une rente dont on ignore pendant combien de temps elle sera servie. L’étendue exacte de la contrepartie que l’acquéreur devra finalement fournir au vendeur pour la propriété est donc inconnue  au jour où les parties s’engagent.


L’absence de prix sérieux implique le risque de l’annulation du contrat sur la base de l’article 1591 du code civil. La fixation d:un prix faible eu égard à l’actif est considérée par les juges comme une absence totale de prix, et donc comme une variété d’absence de cause. La convention devient nulle de facto. Les juges prennent en compte dans certains cas les intérêts du capital que représente l’actif  vendu (Civ. 4 juill. 1995, n° 93-16.913, RDI 1996. 228, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin). La vente est annulée si la valeur vénale des actifs immobiliers aurait pu rapporter des intérêts au moins égaux au taux de la rente. Lorsque la vente ne présente pas un caractère aléatoire essentiel, le vendeur lésé de plus des 7/12e dans le prix du bien immobilier jouit de l’action en rescision de la vente selon l’article 1674 du code civil. De même, une jurisprudence de la cour d’appel de Rennes du 8 février 2007 (n° 05/06491) a rappelé le  principe de cet article: «Le régime de la lésion, organisé aux articles 1674 et suivants du code civil, repose sur une base purement objective et revient donc simplement à comparer les valeurs respectives du bien vendu et du prix donné en contrepartie de cette vente. Par suite doit être reconnue la lésion de plus des sept douzièmes dès lors qu’un terrain avec vue sur mer a, d’une part, été acquis pour la somme de 600.000 francs, assortie d’un droit d’usage et d’habitation viager de 100.000 francs, ce qui, cumulé, atteint un prix d’achat de 700.000 francs, et que, d’autre part, le recours à trois experts, conformément aux dispositions de l’article 1678 du code civil, a conduit à une estimation réelle à hauteur de 1.800.000 francs. Compte ne doit pas être tenu, en revanche, ni des frais d’agence, ni de la déclaration surévaluée effectuée au fisc, ni non plus de la moyenne de la première estimation individuelle de chacun des experts.»


Lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, l’appréciation d’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et les revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente de l’immeuble grevé (Civ.3e, 4 juill. 2007, n° 06-14.122, Bull. civ. III, n° 125, D. 2007. 2101,et les obs.). L’appréciation des revenus du bien s’effectue in concreto, et il est tenu compte par le juge dans son évaluation des circonstances propres à l’espèce.


La rente s’annule en cas d’exagération manifeste eu égard à la valeur du bien et des personnes concernées par le viager. En l’absence de prix réel et sérieux, elle rentre dans le champ de la donation dès lors que son faible montant caractérise une intention libérale. (Civ. 1re, 6janv.1969, Bull. civ. I, n° 8). . Le débirentier a la faculté de se garantir contre le risque de «longévité exceptionnelle» de son crédirentier en souscrivant à une assurance prévue à cet effet. Les héritiers de l’acquéreur sont solidaires en cas de décès de ce dernier. Si les héritiers acceptent la succession, ils doivent continuer d’honorer le paiement de la rente.
La stipulation de solidarité permet au vendeur de poursuivre n’im­porte quel héritier. Si les héritiers renoncent à la succession, ils n’ont plus d’obligation au paiement de la rente. Dans cette situation, le bien revient au crédirentier. Il s’agit là d’un événement qui relève du hasard. Dans le cadre de la vente immobilière en viager, l’aléa suppose que les parties au contrat ignorent le nombre de versements périodiques à effectuer. À défaut, cela peut faire l’objet d’une nullité du contrat pour défaut de cause en vertu de l’article 1131du code civil. Cet aléa doit exister au moment de la formation du contrat (Civ. 3e, 4 juil. 2007, préc.) et pour les deux parties à égalité. Dans le cadre de la vente immobilière en viager, les critères de l’aléa sont la durée de la vie du crédirentier et le taux de la rente. Aux termes de l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux fixé par les parties. «La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer» (C. civ., art. 1976).


Par acte authentique du 14 octobre 1999, un bien immobilier a été vendu moyennant un prix converti pour partie en une rente viagère ; après le décès du vendeur, sa légataire universelle a poursuivi la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux. Pour rejeter l’action en nullité, l’arrêt attaqué retient que les évaluations produites par la demanderesse ne sont pas pertinentes compte tenu de l’évolution du marché immobilier ou de l’absence de précision quant aux prestations et aux caractéristiques des biens comparés, que l’acquéreur justifie avoir réalisé des travaux importants sur l’immeuble de nature à constituer une plus-value pour celui-ci et que le vendeur avait conservé un droit d’usage et d’habitation, de sorte que la demanderesse n’établit pas qu’il existe une disproportion manifeste entre le rapport de la rente et le revenu de la chose compte tenu de sa valeur vénale au jour de la vente, de la réserve d’habitation prévue et des charges en ayant résulté, et ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une vente conclue sans aléa, sans prix réel et sérieux et sans cause. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le montant desarrérages était inférieur ou égal aux revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente de l’immeuble grevé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1976 du code civil.

Selon les termes de l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. Elle peut, cependant, être privée de son caractère aléatoire si ses conditions financières n’ont pas été valablement déterminées, et notamment en cas :
– de rente trop faible, voire dérisoire ;
– ou de mauvaise estimation du bien cédé.

Lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et les revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente de l’immeuble grevé. Le montant des arrérages doit, en effet, être supérieur aux revenus (Civ. 3e, 2 nov. 2011, n° 10-25.315).


Les modalités financières du paiement de la rente ne doivent pas rendre dérisoire le montant de la rente, car elles priveraient la vente viagère de son caractère aléatoire. Une propriété viticole a été vendue moyennant le prix de 1.800.000 francs converti en une rente viagère annuelle de 150.000 francs payable mensuellement ; par lettre manuscrite du 7 février 2000, la venderesse a autorisé l’acquéreur à ne pas verser la totalité de la rente annuelle et lui a donné son accord pour qu’il la verse «selon ses possibilités financières» ; la venderesse ayant été placée sous la tutelle de l’union départementale des associations familiales IUDAF), cette dernière a mis en demeure le débirentier de régler l’arriéré de la rente, puis a demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, la nullité de la vente. Pour rejeter la demande de l’UDAF, l’arrêt retient que la lecture des termes employés par la crédirentière, à une époque où il n’était question d’aucune dégradation de son psychisme puisqu’elle n’a été placée sous sauvegarde de justice qu’en 2006, démontre qu’elle n’a jamais eu l’intention de renoncer au service de la rente, ce qui écarte toute nullité tirée de la vileté du prix, et n’a jamais limité l’octroi des facilités ou la remise de dette à la seule année 2000 et que, pour le passé comme pour l’avenir, elle a conditionné le paiement de la rente aux facultés financières du débirentier en l’autorisant à payer «selon ses possibilités».

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les modalités de paiement ainsi accordées sans limitation de durée ni de montant n’avaient pas pour conséquence de rendre dérisoire le montant de la rente réglé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1591 et 1976 du code civil (Civ. 3e, 2 nov. 2011, n° 10-24.354, AJDI 2012. 62).

Il apparaît que le cadre juridique qui encadre les ventes en viager est très protecteur envers le crédirentier. En effet, cela semble logique et juste, partant du fait que ce crédirentier est une personne âgée qui met en vente son bien en viager afin de préparer et de sécuriser ses vieux jours.

À l’opposé, on est face à un débirentier pour qui cet achat en viager est un investissement, dont il attend un intérêt financier (aléatoire). Les garanties accordées au crédirentier rendent vraisemblablement le  viager immobilier très contraignant pour l’acheteur.
C’est ainsi que le non-paiement de la rente permet au crédirentier la mise en œuvre de garanties légales ou de dispositifs de protection contractuels :
– saisie des biens du débirentier défaillant pour les vendre et récupérer la somme correspondante à sa rente ou à ses arrérages ;
– mise en jeu de la clause de solidarité et/ou de cautionnement ;
– et enfin, et pas des moindres, mise en jeu de la clause résolutoire.

Ce dernier dispositif de garantie contractuelle n’est pas sans conséquence pour l’acquéreur. En effet, cette clause permet au crédirentier de faire annuler automatiquement la vente dès le premier impayé. Le crédirentier a aussi la possibilité de préciser qu’il n’aura pas à restituer les arrérages déjà encaissés ni le bouquet, ces sommes ayant alors le caractère de dommages et intérêts pour lui. Ainsi, la clause résolutoire prévue dans les contrats de vente en viager se révèle être un dispositif extrêmement contraignant et très rigide envers l’acheteur, mais protectrice envers le crédirentier. De fait, le viager comporte un procédé favorable au crédirentier qui, dès qu’un impayé de la part du débirentier survient, dispose de plusieurs garanties assurant sa protection.




III. La répartition de la charge des travaux entre débirentier et crédirentier


Lorsqu’une vente est conclue en viager libre, le débirentier devient le propriétaire du bien acheté et doit ainsi en supporter tous les frais. En revanche, si le bien est acheté en viager occupé, le crédirentier a la possibilité d’utiliser son logement jusqu’à son décès, vendeur et acheteur se partagent alors le règlement des charges.

Dans une vente en viager occupé, le crédirentier va continuer à occuper le bien vendu. Pour cela, il doit le vendre tout en se réservant un droit : il ale choix entre le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation :
- la réserve de l’usufruit : L’usufruit est un droit réel permettant à son titulaire d’utiliser et de jouir du bien jusqu’à son décès (sauf usufruit temporaire). Le vendeur crédirentier pourra alors continuer à l’utiliser à sa convenance. Il pourra, s’il le souhaite, l’occuper sa vie durant ou le louer à un tiers.
- la réserve du droit d’usage et d’habitation : Le droit d’usage et d’habitation est un aussi droit réel mais à caractère personnel. Le vendeur pourra alors continuer à occuper le bien jusqu’à son décès mais juste pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. En aucun cas, il a le droit de louer son bien.

En ce qui concerne la répartition des charges et des travaux entre le vendeur crédirentier et l’acquéreur débirentier, peu importe que le vendeur se soit réservé l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.

A défaut de convention contraire, le vendeur crédirentier a l’obligation de supporter les charges usufructuaires, c’est-à-dire les contributions et charges courantes ainsi que les impôts fonciers (sauf en cas de réserve d'un droit d'usage et d'habitation, auquel cas la taxe foncière reste à la charge du débirentier). Les parties restent libres de prévoir conventionnellement une répartition différente. Concernant les travaux, le vendeur crédirentier doit supporter les travaux d’entretien alors que l’acquéreur débirentier devra supporter les grosses réparations. On entend par travaux d’entretien, les travaux concernant par exemple l’entretien du jardin, de la chaudière, de la plomberie, ravalement de façade, pose de store, remplacement de volets,…

Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations, qui sont à la charge de l’acquéreur débirentier, « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Par exemple, sont considérés comme de grosses réparations le remplacement de divers éléments de la charpente, la réfection de la toiture, …

Si l’acquéreur débirentier refuse de réaliser ces grosses réparations, il n’est pas possible de le contraindre judiciairement. Les parties sont libres conventionnellement de prévoir une répartition des travaux différente. Il est notamment possible de mettre à la charge du vendeur crédirentier tous les travaux, y compris les grosses réparations. Dans l’hypothèse où les parties souhaitent conserver la répartition légale, il sera conseillé de prévoir la possibilité pour le vendeur crédirentier de pouvoir contraindre judiciairement l’acquéreur débirentier d’effectuer les grosses réparations.


Sources: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
http://www.viager.com/definition-viager/


Le 17 mai 2018

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