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Le viager

La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil.

Elle consiste à vendre un logement à une personne le débirentier, en échange du versement mensuel d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur le crédirentier. La vente viagère est un contrat qui
suppose un aléa, sans lui, le contrat est nul. Le plus souvent, le prix dans la vente viagère est constitué d'une partie payable comptant appelée le bouquet et d'un versement périodique de la rente jusqu'au décès du vendeur.


I. Principe

La rente viagère est constituée sur la tête d'une ou plusieurs personnes (en général un couple) dont la durée de vie détermine la durée de la rente et indirectement le prix de revient de l'opération pour le
débirentier. Lorsque la rente est constituée sur plusieurs têtes, une clause de réversibilité insérée au contrat entraînera l'extinction de la rente au décès du dernier des vivants (article 1973 du Code Civil).

En l'absence de risque pour le débirentier, le contrat est nul, ainsi lorsque la rente est constituée sur la tête d'une personne déjà morte au jour du contrat (article 1974 du Code Civil).

Le contrat est également nul si la rente est constituée sur la tête d'une personne qui décède dans les vingt jours de la date du contrat d'une maladie dont elle était atteinte au moment de la vente (article 1975 du Code Civil).
Le contrat n'est pas nul si la rente est constituée sur la tête de deux vendeurs et que l'un meurt dans les vingt jours, la rente totalement réversible étant payable jusqu'au décès de survivant (1er Chbre Civile 7 janvier 1971). Enfin, il a été jugé que si l'acquéreur savait que son cocontractant ne tarderait pas à mourir de maladie et ce même après le délai de vingt jours, la vente est nulle.

En général, la vente en viager se réalise sous la forme d'un viager occupé : le débirentier conserve soit l'usufruit du bien objet du contrat soit un simple droit d'usage et d'habitation. Le viager peut également être libre permettant ainsi au crédirentier d'utiliser immédiatement le bien comme il l'entend en l'occupant ou en le louant.

La vente en viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation permet au crédirentier d’occuper le bien vendu. Le droit du crédirentier se cantonne à l’occupation personnelle et effective du bien vendu, sans faculté de percevoir du bien un revenu foncier ou de consentir à un tiers une occupation gratuite. Le crédirentier est autorisé à renoncer à son droit à tout moment, sous réserve d’informer son débirentier trois mois préalablement à sa renonciation.

Communément, il est porté à la convention que le crédirentier bénéficie d’un accroissement de la rente en cas de renonciation à son droit de jouissance. Le débirentier doit respecter les droits de l’usager mais cela ne l’empêche pas de pouvoir aliéner le bien.

La vente en viager avec réserve d’un droit d’usage et  d’habitation met à la charge des parties diverses obligations. Ainsi, le crédirentier doit au moment de l’entrée en jouissance du bien prendre celui-ci dans l’état ou il se trouve.Il doit faire l’inventaire et l’état des lieux afin de comparer l’état du bien avant et après le passage de l’usager. Il doit également se faire cautionner. L’occupation du bien lui impose également de jouir de celui-ci en « bon père de famille ». Il doit ainsi se comporter comme un propriétaire attentif, diligent et soigneux. A cet égard, le crédirentier est tenu d’entretenir le bien. Il ne peut le détruire.

La vente en viager avec réserve d’usufruit permet au crédirentier d’occuper le bien ou d’en recueillir les fruits soit en matière immobilière, les revenus foncier. Le crédirentier peut faire le choix de se maintenir dans ledit bien ou de le louer afin d’en percevoir les loyers.

Le débirentier doit
respecter les droits de l’usufruitier mais cela ne l’empêche pas de
pouvoir aliéner le bien. La vente en viager avec réserve d’usufruit met à
la charge des parties diverses obligations comparables à celles
supportées par les parties en matière de droit d’usage et d’habitation.
Ainsi, le crédirentier doit au moment de l’entrée en jouissance du bien
prendre celui-ci dans l’état ou il se trouve.Il doit faire l’inventaire
et l’état des lieux afin de comparer l’état du bien avant et après le
passage de l’usufruitier. Il doit également se faire cautionner.
L’occupation du bien lui impose, tout comme en matière de viager avec
réserve d’un droit d’usage et d’habitation, de jouir de celui-ci en «
bon père de famille ». Il doit ainsi se comporter comme un propriétaire
attentif, diligent et soigneux. A cet égard, le crédirentier est tenu
d’entretenir le bien. Il ne peut le détruire. En effet, à défaut de
convention contraire, la loi met à la charge de ce dernier les
réparations d’entretien.

II. La fixation de la rente viagère

Le montant de la rente est fixé librement par les parties (article 1976 du Code Civil). Ce montant doit cependant correspondre à la valeur réelle de l'immeuble sous peine d'une requalification en donation ou d'une action en nullité pour défaut de prix. La vente est également nulle lorsque les revenus tirés du biens sont égaux ou supérieurs au montant de la rente.

En pratique, la détermination de la rente viagère s’établit sur quatre critères :
- la valeur du bien,
- l’existence éventuelle d’un bouquet,
- l’existence d’un droit de jouissance réservé au crédirentier,
- l’espérance de vie du crédirentier,
- l'existence d'une clause de réversibilité

Les parties déterminent librement la périodicité des versements appelés arrérages (mois, trimestre, semestre...) le rente peut être payée à terme échu ou à échoir. Elle s'éteint au décès de la personne sur la
tête de laquelle elle a été constituée ou au décès du dernier des vivants si elle est constituée sur plusieurs têtes. Le débirentier doit verser la rente jusqu'au décès du crédirentier peu importe le coût final
de l'opération. Le décès du débirentier ne met pas fin au contrat, ses héritiers doivent poursuivre le paiement de la rente. En plus de l'inscription de son privilège de vendeur, le crédirentier a tout intérêt à faire insérer une clause résolutoire dans l'acte de vente afin de pouvoir faire annuler la vente en cas d'impayés.

En cas d'annulation, les juges admettent qu'en général une partie des arrérages restent acquis au crédirentier.La rente est le plus souvent indexée, le choix de l'indice est libre. Cette indexation est plafonnée à la hausse,elle ne doit pas avoir pour effet de porter le montant des arrérages à un montant supérieur en capital à la valeur du bien cédé. Un montant plancher est fixé par arrêté ministériels. Enfin, la rente peut faire l'objet d'une action en révision judiciaire.


III. La répartition de la charge des travaux entre débirentier et crédirentier


Lorsqu’une vente est conclue en viager libre, le débirentier devient le propriétaire du bien acheté et doit ainsi en supporter tous les frais. En revanche, si le bien est acheté en viager occupé, le crédirentier a
la possibilité d’utiliser son logement jusqu’à son décès, vendeur et acheteur se partagent alors le règlement des charges.

Dans une vente en viager occupé, le crédirentier va continuer à occuper le bien vendu. Pour cela, il doit le vendre tout en se réservant un droit : il ale choix entre le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation :
- la réserve de l’usufruit : L’usufruit est un droit réel permettant à son titulaire d’utiliser et de jouir du bien jusqu’à son décès (sauf usufruit temporaire). Le vendeur crédirentier pourra alors continuer à
l’utiliser à sa convenance. Il pourra, s’il le souhaite, l’occuper sa vie durant ou le louer à un tiers.
- la réserve du droit d’usage et d’habitation : Le droit d’usage et d’habitation est un aussi droit réel mais à caractère personnel. Le vendeur pourra alors continuer à occuper le bien jusqu’à son décès mais juste pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. En aucun cas, il a le droit de louer son bien.

En ce qui concerne la répartition des charges et des travaux entre le vendeur crédirentier et l’acquéreur débirentier, peu importe que le vendeur se soit réservé l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.

A défaut de convention contraire, le vendeur crédirentier a l’obligation de supporter les charges usufructuaires, c’est à dire les contributions et charges courantes ainsi que les impôts fonciers (sauf en cas de
réserve d'un droit d'usage et d'habitation, auquel cas la taxe foncière reste à la charge du débirentier). Les parties restent libres de prévoir conventionnellement une répartition différente. Concernant les travaux, le vendeur crédirentier doit supporter les travaux d’entretien alors que l’acquéreur débirentier devra supporter les grosses réparations. On entend par travaux d’entretien, les travaux concernant par exemple l’entretien du jardin, de la chaudière, de la plomberie, ravalement de façade, pose de store, remplacement de volets,…

Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations, qui sont à la charge de l’acquéreur débirentier, « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Par exemple, sont considérés comme de grosses réparations le remplacement de divers éléments de la charpente, la réfection de la toiture, …

Si l’acquéreur débirentier refuse de réaliser ces grosses réparations, il n’est pas possible de le contraindre judiciairement. Les parties sont libres conventionnellement de prévoir une répartition des travaux différente. Il est notamment possible de mettre à la charge du vendeur crédirentier tous les travaux, y compris les grosses réparations. Dans l’hypothèse où les parties souhaitent conserver la répartition légale, il sera conseillé de prévoir la possibilité pour le vendeur crédirentier de pouvoir contraindre judiciairement l’acquéreur débirentier d’effectuer les grosses réparations.


Sources: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
http://www.viager.com/definition-viager/


Le 17 mai 2018

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