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Le syndicat des copropriétaires


La collectivité des copropriétaires est constituée de plein droit en un syndicat qui a la personnalité civile (article 14 de la loi de 1965).

Ainsi, le syndicat pourra en tant que tel, agir en justice, avoir un patrimoine, mais il n'est pas propriétaire de l'immeuble ni même des parties communes.
Le syndicat prendra naissance de plein droit dès lors que des lots composant l'immeuble appartiendront à deux copropriétaires distincts au moins. Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration de l'immeuble.



I. Le rôle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat administre l'immeuble, assure sa conservation, sa garde et son entretien.

Le syndicat prend des décisions en assemblée des copropriétaires dont notamment la nomination et la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. Il peut modifier le règlement de copropriété ou s'il y a lieu l'établir. Cependant, ce pouvoir est limité aux questions concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Il lui revient de faire assurer l'immeuble.

En cas de destruction de l'immeuble, il statue sur sa reconstruction éventuelle, en cas de catastrophe technologique, le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires (article 38-1 de la loi de 1965).

Il peut donner l'autorisation à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Il peut aliéner le droit de surélever l'immeuble ou de construire aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif conformément aux dispositions de l'article 35 de la loi de 1965.

Il décide la réalisation des travaux conformément aux règles de majorité édictées par la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en  demande qu'en défense, même contre certains copropriétaires, notamment :
- contre les constructeurs de l’immeuble pour malfaçons ou dommages,
- contre le vendeur d'immeuble à construire,
- contre des copropriétaires ou des tiers afin de faire cesser des empiétements sur les parties communes,
- contre les copropriétaires afin d'obtenir le respect du règlement de copropriété.

D'une façon générale, il peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (article 15 de la loi de 1965).
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

Le syndicat peut acheter ou vendre des parties communes, acquérir ou céder des droits immobiliers (servitudes) ou des droits accessoires aux parties communes (article 16 de la loi de 1965). il peut acquérir des parties privatives dans l'immeuble ou en dehors de l'immeuble sans que celles-ci perdent leur caractère privatif comme acheter un studio pour le logement du gardien.

Le syndicat ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété (article 26 de la loi de 1965).



II. La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat est responsable à divers titres vis-à-vis des copropriétaires et des tiers.

Aux termes de l'article 14 de la loi de 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou à défaut d'entretien des parties communes.
Ainsi la responsabilité du syndicat a été retenue dans le cas d'une chute dans le sous-sol de l'immeuble obscur et dépourvu de points de repère (CA Paris 30 avril 2003). le syndicat est aussi responsable des tiers par exemple envers un locataire d'un copropriétaire, résultant du défaut d'entretien des parties communes (CA Paris 21 novembre 2001).

L'article 14 pose une présomption, c'est-à-dire que la responsabilité du syndicat sera engagée dès lors qu'il sera constaté un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, en dehors même de toute faute de sa part. Ainsi, un copropriétaire avait acquis le droit d'édifier une construction sur une partie commune mais à ses risques et périls. Des défectuosités s'étant révélées dans cette construction, il a assigné le syndicat et a gagné (CA Paris 17 mars 1999).

Il appartient au syndicat d'exercer un recours en garantie contre les constructeurs.

Le syndicat a qualité en vertu de l'article 15 de la loi de 1965, pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Il résulte de l'article 14 de la loi de 1965 une obligation d'entretien des parties communes : le syndicat : le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble. A cet effet, le syndicat devra procéder aux réparations et réfections indispensables, à défaut il sera responsable du préjudice subi par un ou plusieurs copropriétaires comme en cas de mauvais fonctionnement de système d'aération (Cass 13 novembre 1980) ou du chauffage collectif.
Par ailleurs, le syndicat doit faire respecter les dispositions du règlement de copropriété. Il en résulte que sa responsabilité peut être engagée de ce fait : par exemple pour n'avoir pris aucune mesure afin de faire cesser le stationnement abusif dans la cour de l'immeuble mais si des mesures ont été prises, la responsabilité du syndicat ne sera pas engagée si elle s'avère inefficace en raison de la situation de fait.

Enfin la responsabilité du syndicat pourra être engagée sur les principes généraux de la responsabilité ainsi en cas de chute dans un escalier, un accident d'ascenseur. Sa responsabilité peut également être engagée pour faute par exemple en l'absence de garde-fou.


Le syndicat des copropriétaires, bien que n'étant pas propriétaire des parties communes, est réputé en être le gardien et il est responsable, à l'égard des copropriétaires ou des tiers, de leur défaut d'entretien, ainsi que des vices de construction les affectant (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14). Sa responsabilité est le corollaire de son obligation de maintenir en bon état les parties communes. Il s'agit d'un régime de responsabilité de plein droit, et il n'est donc pas nécessaire de prouver la faute du syndicat, mais seulement le lien de causalité entre le défaut d'entretien ou le vice de construction des parties communes, cas d'ouverture strictement entendus, et le dommage dont se plaint la victime (Cass. 3e civ. 14-12-2004 n° 03-12.191 F-D). Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat ne peut alors y échapper qu'en apportant la preuve, soit de l'absence de lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit de l'existence d'un cas de force majeure, fait extérieur, imprévisible et irrésistible, à l'origine du dommage, soit d'une faute de la victime ou du fait d'un tiers ayant concouru à la réalisation du dommage (Cass. 3e civ. 12-9-2012 n° 11-10.421 FS-PB : BPIM 6/12 inf. 470). En revanche, le syndicat ne pourra pas s'exonérer par la preuve de son absence de
faute (Cass. 3e civ. 21-1-2004 n° 02-16.386 FS-D). Sa responsabilité se trouve donc engagée dès lors qu'il ne procède pas aux travaux de réhabilitation rendus nécessaires par l'état de l'immeuble (Cass. 3e civ. 15-10-2014 n° 13-18.343 FS-D : BPIM 6/14 inf. 416). Il est même responsable des vices de construction qu'il ignorait, ou dont la cause est antérieure à la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété(Cass. 3e civ. 17-12-2015 n° 14-16.372 FS-PB : BPIM 2/16 inf. 129).
Dans un arrêt du 11 juillet 2019 (Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-11.676 F-D),  l’assemblée générale a décidé de ne pas procéder aux travaux de rénovation du bâtiment abritant parkings et garages. Cette décision était-elle de nature à exonérer le syndicat de la responsabilité lui incombant pour défaut d’entretien des parties communes, comme l’a retenu la cour d’appel ? Confirmant sa jurisprudence (Cass. 3e civ.30-9-2014 n° 13-20.563 F-D : BPIM 6/14 inf. 415), la Cour de cassation répond par la négative. Une décision de l'assemblée générale des copropriétaires refusant l'exécution des travaux nécessaires n’a pas d'effet exonératoire. En effet, l’assemblée générale étant l’organe décisionnel du syndicat, le syndicat ne saurait invoquer ses propres décisions pour s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui lui incombe.



Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.net-iris.fr/veille-juridique/actualite...


Le 20 juillet 2018 mis à jour le 12 septembre 2019

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