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Le syndic de copropriété

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel. Il doit être désigné par un vote en assemblée générale.

Le syndic peut aussi bien être un non professionnel parmi les copropriétaires qu'un professionnel. Il doit remplir certaines conditions pour pouvoir exercer sa mission.


Le syndic non professionnel peut :
- être un copropriétaire bénévole,
- ou exercer sous la forme coopérative (plusieurs copropriétaires choisis parmi les membres du conseil syndical).

Il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.

Si les fonctions de syndic sont remplies par un professionnel, il doit remplir les conditions suivantes :
- justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
- justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,
- posséder une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture.

I. La désignation du syndic

La désignation du syndic doit faire l'objet d'un vote en assemblée générale. La mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic est obligatoire et doit être réalisée tous les trois ans par le conseil syndical. Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen d'autres projets de contrat de syndic qu'il lui communique à cet effet. Les
projets sont présentés aux copropriétaires avant qu'ils procèdent au vote du syndic.

Si le marché local des syndics ne permet pas une mise en concurrence, le conseil syndical peut proposer d'y renoncer. Le syndic doit alors notifier cette proposition à chaque copropriétaire par :
- lettre recommandée avec avis de réception
- ou par courrier électronique lorsque le copropriétaire a communiqué son adresse électronique au syndic de copropriété.

La mise en concurrence n'est pas obligatoire si :
- la copropriété est dépourvue de conseil syndical,
- ou si les copropriétaires ont voté l'année précédente à la majorité absolue leur volonté d'y déroger.

Qu'il soit professionnel ou non professionnel, le syndic retenu doit être désigné par l'assemblée générale au cours d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue. Tout copropriétaire peut demander la désignation d’un nouveau syndic, au terme du mandat du syndic en place.
Pour ce faire, le copropriétaire propose des projets de contrats de syndic, et doit adresser au syndic en place une demande d’inscription de la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagné des projets de contrats.

Cette demande doit être adressée au syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception conformément aux prescriptions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, et la convocation à l’assemblée générale adressée à tous les copropriétaire doit comporter en annexe lesdits projets.
Le vote pour les contrats de syndic se fait à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix des copropriétaires, représentant les deux tiers des tantièmes de la copropriété.
Toutefois, si l’assemblée générale des copropriétaires n’a pu obtenir le nombre de votes nécessaires, mais au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder à un nouveau vote à la majorité de l’article 24  (majorité simple).

De nouvelles mesures relatives aux changement de syndic sont annoncées, notamment en ce qui concerne la mise en concurrence des contrats de syndic, l’obligation de présenter des contrats types de syndics afin de faciliter la comparaison des tarifs et des sanctions sont prévues en cas de non respect de cette obligation.


II. Le contrat de syndic

Le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d'un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés. Ce contrat du syndic n'est pas strictement obligatoire dans le cas d'un syndic bénévole, mais il vaut mieux en fournir un pour éviter toute contestation.

Le contrat du syndic fixe :
- la durée de son mandat,
- sa date de prise d'effet et d'échéance,
- les conditions de sa rémunération s'agissant du syndic professionnel,
- et les conditions d'exécution de sa mission.

Tout contrat de syndic nouveau ou renouvelé doit être rédigé :
- en caractère de corps 8 au minimum,
- et selon un modèle type réglementaire .

La durée maximale du mandat du syndic est de trois ans renouvelable. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l'assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à un an si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit ou il est lié (employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.

III. Le changement de syndic en cours de mandat

Les faits reprochés au syndic doivent être suffisamment graves ou répétés pour justifier la révocation (exemples : fautes de gestion, défaut d'exécution des décisions prises en assemblée générale). La décision de révoquer le syndic doit être prise en assemblée générale. Si une assemblée générale est prévue prochainement, vous pouvez demander au syndic de faire figurer la question de sa révocation à l'ordre du jour.
La demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé.

Cette notification peut être faite à tout moment avant l'envoi de la convocation à l'assemblée générale :
- par un ou plusieurs copropriétaires ;
- ou par le conseil syndical.

Si les copropriétaires ne souhaitent pas attendre la prochaine assemblée générale, ou si le syndic refuse de faire figurer la question de sa révocation à l'ordre du jour, il est nécessaire de procéder à la convocation d'une assemblée générale extraordinaire.

Lors de l'assemblée générale, la révocation du syndic doit être votée à la majorité absolue dite majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
À défaut de l'obtenir et si le projet de révocation recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple dite majorité de l'article 24 (majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés). En revanche, si le projet recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 28 septembre 2017

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