Image

Le stationnement en copropriété


Les places de stationnement et parking en copropriété peuvent être privatives ou communes. Ces emplacements destinés à garer les véhicules peuvent se présenter sous la forme d’une place délimitée ou d'un box, situés en sous-sol ou en surface. Quelle que soit la situation, il existe des règlements spécifiques à respecter impérativement.

Ce droit emporte interdiction d’un usage abusif et de la transformation de l’espace dédié sauf cas d’urgence fixé par le règlement de copropriété.Le règlement de copropriété fixe les conditions de stationnement conformément à l’art 9 de la loi de 1965 : « Chaque copropriétaire dispose de parties privatives comprises sans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ce domaine est aussi régi par le code de la route, le code de l’urbanisme et le PLU. L’exercice du droit au stationnement dans la copropriété est aussi contingenté par plusieurs facteurs, à savoir, le nombre de places suffisant, la configuration des lieux limitant les manœuvres et l’attribution préférentielle.



I. Réglementation et différentes configurations

Le stationnement de véhicule est une zone dédiée à cet usage, il est donc interdit d’utiliser les cours communes et autres espaces communs pour stationner. (Cass civ 3 ème chb du 5 avril 1968). Le droit de stationnement porte sur tout véhicule sauf restriction du règlement de copropriété et taille de l’espace, sont ainsi concernés : les voitures, les campings, car, les camionnettes, les camions, les bus, les motos, les vélos, en fonction de la taille des emplacements.

En revanche, le règlement peut interdire, le stationnement de camions, de caravanes etc. et rendre ce dernier illicite en application du règlement de copropriété mais aussi du code de la route dans certaines conditions. Le stationnement illicite est dans ce cas une infraction et peut entraîner la mise en fourrière en application des articles L.325-12 et R.325-47 et suivant du code de la route.


Le camping-car est à la fois un véhicule et un mode d’hébergement assimilé à la caravane par la législation française. Il est soumis, en tant que véhicule, aux dispositions du Code de la route en matière de stationnement sur la voie publique, au Code général des collectivités territoriales, et en matière de stationnement sur le domaine privé au Code de l’urbanisme.

Le code de l’urbanisme comporte certaines dispositions visant le stationnement des autocaravanes sur le domaine privé. Celles-ci se trouvent être aux termes de l’article R 443-2 assimilées aux caravanes.

Comme ces dernières, elles peuvent donc :
• Se garer librement dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implanté la construction constituant la résidence de l’utilisateur (R 443-13),
• Stationner même plus de trois mois sur les terrains aménagés pour l’accueil des campeurs et des caravanes (R 443-4a ),
• Stationner en dehors des terrains aménagés sur toutes autres parcelles privées sous les conditions suivantes :

 - Un accord de la personne ayant jouissance des lieux,

- Une durée maximale de trois mois par an, car tout stationnement pendant plus de trois mois par an, consécutifs ou non, d’une caravane ou autocaravane, est subordonné à l’obtention par le propriétaire du terrain sur lequel elle est installée, ou par toute personne ayant la jouissance du terrain, d’une autorisation délivrée par la mairie au nom de la commune ou au nom de l’État selon le cas (R 443-4 à R 443-5-3 )
- Une occupation d’une même parcelle par six caravanes, autocaravanes en abris de camping, au plus.

Le 1er alinéa vous autorise à stationner de manière générale votre camping-car sur le parking de votre résidence puisque c’est votre résidence principale. Cependant, vous devez respecter le règlement de copropriété ou de la résidence qui a dû vous être remis lors de la signature du bail.

Si rien n’interdit ce stationnement dans ce règlement, le bailleur ne peut pas vous interdire ce stationnement, si cela se limite à votre emplacement. Si le règlement l’interdit, vous n’avez aucun recours.


La norme NF 91-120 s’applique à tout parking qu’il soit en sous-sol, en surface ou en hauteur. Les délimitations sont fixées par décret et doivent répondre aux prescriptions suivantes :
- délimitation des places 90° en bataille min 5 m long et 2.3 de large,
- délimitation en épi : 75° de 10 m de long et 2.25 m de large, 60° de 5.15 m de long et 2.25 m de large, 45° 4.80 m de long et 2.20 m de large,
- délimitation en créneau en longueur sans obstacle : 5 m de long et 2.30 m de large.

D’autres limitations sont intervenues depuis la loi Boutin, notamment, le décret concernant les prises électriques et le décret d’accessibilité des personnes handicapées.



II. La loi Boutin de 2009

Les copropriétés sont divisées en lots d’habitation comprenant des caves et des garages ou emplacements. Dans certains cas, les emplacements de parkings ou boxes sont allotis. Dans le cas d’un lot commun : appartement, cave et lot, la situation en cas de vente ne modifie pas les modalités de gestion. En revanche, lorsque les parkings disposent d’un numéro de lot, le copropriétaire peut vendre séparément l’emplacement et l’appartement ou le commerce.

Lorsque le règlement de copropriété ne comporte aucune interdiction en ce sens, chacun peut alors librement vendre un de ses lots à la personne de son choix, y compris si elle est extérieure à la résidence. En pratique, ces ventes séparées augmentent le nombre de copropriétaires ce qui complique la gestion du syndicat.

Par ailleurs, les copropriétaires ont augmenté le nombre de véhicules par foyer ces dix dernières années. Les copropriétés sont donc confrontées :
- d’une part, une difficulté matérielle d’augmenter le nombre d’emplacements privatifs ou communs, sauf modification de disposition (en épi par exemple) ;
- d’autre part, du fait de la réglementation d’accessibilité, il est prévu de réaffecter certaines places aux personnes handicapées, ce qui réduit les places disponible s;
- enfin, l’évolution du niveau de vie et des habitudes augmente le nombre de véhicules par foyer et conduit à une pression de la demande.

La loi de mobilisation sur le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a créé la possibilité pour un syndicat d’instaurer une priorité de vente d’un emplacement de stationnement aux autres copropriétaires de la même résidence. Cette priorité n’est pas obligatoire mais si le syndicat décide de la mettre en pratique, il conviendra de respecter les conditions de prescription suivantes :

- l’existence d’un PLU en milieu urbain exigeant des places de parking,
- la difficulté de stationnement dans le quartier,
- l’allotissement de l’emplacement,
- une vente séparée du lot principal (habitation, commerce, bureau).
Les dispositions de l'article 8-1 ne s'appliquent qu'aux immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un PLU imposant la réalisation d'aires de stationnement. Cela concerne donc des immeubles récents, situés dans des zones où le stationnement est considéré comme difficile. Les collectivités locales subordonnent alors l'autorisation de création de nouveaux logements à la réalisation simultanée de places de parkings.
Pour les autres immeubles c'est l'article 8 qui fixe le cadre général : " le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractères ou sa situation".

Une clause du règlement de copropriété prévoyant un droit de préemption pour les parkings peut être envisagée lorsque la destination de l'immeuble et les circonstances le justifient et que de vraies difficultés de stationnement compliquent le quotidien des copropriétaires.


Si les conditions sont remplies, il est alors possible au syndicat de procéder à la modification du règlement à l’unanimité lors d’une assemblée générale. 


Lorsque le règlement de copropriété prévoit ce droit de préemption, la vente se déroule en plusieurs étapes :
- le notaire du vendeur contacte d’abord le syndic. Il lui indique le prix proposé pour la mise en vente, la désignation du parking concerné et les conditions de la vente envisagée ;
- ces éléments sont transmis par le syndic à chaque copropriétaire. Cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception, aux frais du vendeur ;
- à la réception de la lettre du syndic, chaque copropriétaire peut exercer son droit de priorité pendant deux mois.
Durant ce délai, il peut notifier son intention d’acheter par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- si plusieurs copropriétaires ont indiqué au syndic leur volonté d’acheter, c’est le syndic qui décide quelle candidature retenir ;
- en cas de litige, c’est le copropriétaire qui a notifié le premier son intention d’acheter qui est considéré comme prioritaire. Pour cette raison, il est conseillé au copropriétaire qui veut acheter de répondre par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- lorsqu’un copropriétaire a notifié son intention de se porter acquéreur de l’emplacement de stationnement prévu, le vendeur ne peut pas se dédire. Le futur acquéreur doit acheter au prix prévu dans la proposition de vente ;
- le syndic notifie au notaire chargé de la vente les coordonnées du copropriétaire retenu pour exercer son droit de priorité. Ce dernier est convoqué par le notaire pour la signature de l’avant-contrat de vente avec le vendeur ;
- si dans les deux mois de la notification aucun copropriétaire concerné n’a fait connaître son intention d’acheter, le vendeur retrouve sa liberté de choisir un acquéreur pour sa vente.



III. Le droit à la prise électrique de 2014

Le droit à la prise est instauré depuis le 12 juillet 2010 par la loi Grenelle II et l’article L.111 du code de la construction et de l’habitation. Son décret d’application du 1er novembre 2014 fixe trois conditions :
- Parc stationnement clos et couvert,
- Système de comptage individuel,
- Borne normale.

Vous êtes copropriétaire ou locataire dans une copropriété et disposez d’une place de stationnement dans un immeuble. Vous venez d’acheter un véhicule électrique qui nécessite une prise de chargement sur votre emplacement de parking. La copropriété peut-elle s'opposer à l'installation d'une borne ?

Tous les immeubles nouvellement construits à partir du 1er juillet 2012 ont l’obligation de pré-équiper au moins 10% de leurs places de stationnement en vue de l’installation de borne de recharge. Ce pré-équipement consiste à prévoir l’alimentation en électricité du parking, à installer des fourreaux et des chemins de câbles de façon à faciliter la future installation de bornes pour les véhicules fonctionnant à l’électricité.
Entré en vigueur en 2015, le droit à la prise concerne tous les immeubles en copropriété, les neufs comme ceux existants déjà.  Ainsi, tout occupant de l’immeuble utilisateur de véhicule électrique ou désirant le devenir peut invoquer ce droit à la prise pour demander à installer à ses frais une borne de recharge sur une place de parking de la copropriété. Ce droit concerne les immeubles de plus de deux logements disposant d’un parc de stationnement bâti clos et couvert.

Le droit à la prise prévoit que l’installation de la borne, si elle est acceptée par le syndicat des copropriétaires, est faite aux frais du copropriétaire qui en fait la demande. Par ailleurs sa mise en œuvre se doit d’observer les contraintes techniques nécessaires pour assurer un raccordement à l’installation électrique des parties communes avec une facturation individualisée et un fonctionnement en toute sécurité.
La demande d’installation de borne de recharge peut émaner d’un locataire comme d’un copropriétaire.

La procédure pour faire cette demande est décrite de façon détaillée à l’article R.136-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Si la demande vient d’un locataire, ce dernier l’envoie au propriétaire par un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel il décrit les travaux à entreprendre et un schéma d’installation et en adresse une copie au syndic. Le propriétaire dispose d’un délai de trois mois pour notifier au syndic sa demande d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale.
Si la demande d’installation de borne de recharge émane d’un copropriétaire, celui-ci doit l’envoyer directement au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de six mois pour donner sa réponse, par une décision prise en assemblée  générale.
La demande doit faire l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Elle doit être accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux à réaliser et un schéma d’installation
Afin de favoriser l’installation de bornes et ainsi développer  l’usage des véhicules électriques, la décision ne nécessite qu’un vote à la majorité simple de l’article 24 pour être adoptée.
« I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
i) La décision d'équiper les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.
»

Toutefois, il ne s’agit que du principe de l’installation qui bénéficie de cette majorité. L’installation de la borne de recharge à proprement parler entraine une modification de l’installation électrique qui appartient aux éléments communs de la copropriété. Cette modification doit également être votée mais nécessite une décision à la majorité absolue de l’article 25 :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des  véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules
; »

Si le vote est négatif et qu’il souhaite s’opposer à l’installation de la borne, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut saisir le tribunal d'instance du lieu de l'immeuble dans le délai de six mois suivant réception de la demande pour qu’il  valide sa décision de refus. Il doit alors notifier le demandeur de cette saisine ou le copropriétaire qui la notifie alors au locataire.
Toutefois, cette opposition doit être motivée par un motif sérieux et légitime, faute de quoi elle pourra être considérée comme abusive (art L111-6-4 CCH).
Le syndicat des copropriétaires peut également décider dans ce délai de six mois de réaliser les travaux pour équiper l'ensemble des places de stationnement de l'immeuble.

Si l’assemblée générale des copropriétaires donne son accord, le demandeur peut procéder à l’exécution des travaux.De même, en l’absence de vote de l’assemblée générale ou  en cas de vote négatif mais sans saisine de la justice ou encore en  l’absence de travaux collectifs engagés par la copropriété, le demandeur peut réaliser l’installation.

C’est le décret n° 2011-873 du 25 juillet 2011 relatif aux « installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou  hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécurisé des vélos » qui fixe les modalités du raccordement électrique nécessaire au fonctionnement de la borne de recharge.
Le demandeur copropriétaire peut solliciter l’installation de borne individuelle ou de borne collective. L’installation collective de borne de recharge est supportée par la copropriété tandis que l’installation individuelle de borne est à la seule charge du demandeur). Dans un cas comme dans l’autre, trois sortes d’installations sont envisageables :
- Une installation reliée à un appartement : la borne est raccordée au tableau électrique de l’appartement concerné et un câble passe par les parties communes pour le relier jusqu’au point d’alimentation de la voiture situé dans le parking de la copropriété.
- Une installation reliée aux services communs : la borne est reliée au tableau des services communs et s’alimente donc sur la consommation générale de la copropriété. Une répartition intervient ensuite au prorata des consommations individuelles.
- La création d’un nouveau point d’alimentation : elle suppose l’installation d’un compteur individuel. Cependant, cette installation est la plus coûteuse et apparaît plus adaptée pour les installations collectives.

Le coût d’installation d’un dispositif de recharge de véhicule électrique est fonction de plusieurs paramètres :
- Le choix du raccordement
- Le nombre de bornes installées
Une borne seule, revient à 800 à 1000 euros en moyenne mais de nombreuses aides incitatives ou subventions viennent en diminuer le coût, soit via des dispositifs fiscaux à titre individuel, soit sous forme d’aides pour les installations collectives. Par ailleurs, de nombreuses municipalités, dont la maire de Paris, octroient des aides pour financer les travaux d’installation.



IV La priorité de stationnement aux personnes handicapées de 2017

Depuis le 1er janvier 2007, les permis de construire sont soumis à l’obligation d’accessibilité. L’article 3 de l’arrêté et les art R 111-18 à R 111-18-7 en fixent les prescriptions techniques. Ces textes s’appliquent aussi aux créations de logements dans un bâtiment existant par changement de destination : « Tout parc de stationnement automobile intérieur ou extérieur dépendant d’un immeuble d’habitation qu’il soit à l’usage des occupants ou des visiteurs, doit comporter une ou plusieurs places adaptées répondant aux conditions du II ci-après. Ces places adaptées sont localisées à proximité de l’entrée du bâtiment ou de l’ascenseur et reliées à ceux-ci par un cheminement accessible tel que défini selon les cas à l’article 2 ou l’article 5 ».

Ces places de stationnement doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places. Les places visiteurs de stationnement adaptées doivent représenter au minimum 5 % du nombre total des places pour visiteurs. Un marquage au sol doit signaler les places adaptées visiteurs et les places adaptées occupants de la copropriété.

Les places adaptées doivent répondre aux normes NF91-12 plus 2 %, la largeur minimale étant de 3.30 m. Le cheminement entre la place et l’entrée du bâtiment doit être horizontal et sans ressaut de plus de deux centimètres. Depuis la modification de l’article 8 de la loi de 1965 et le décret n°2017-688 du 28 avril 2017 la priorité de stationnement s’applique à tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré depuis le 1er janv 2015. Il entend donner la priorité d’usage des parkings aux personnes handicapées titulaires de la carte mobilité inclusion ou aux invalides de guerre.

Les personnes susceptibles de bénéficier de ce droit prioritaire à stationnement dans les copropriétés sont les suivantes : copropriétaires, locataires, conjoints, pacsés, descendants, ascendants ou personne à charge (au minimum huit mois de l’année) et titulaires de la carte de stationnement pour personnes handicapées.

Les trois critères d’attribution sont énumérés et fixés par l’arrêté du 3 janvier 2017 :
- Périmètre de marche inférieur à 200 mètres.
- Accompagnement par tierce personne.
- Définitif ou minimum un an.

Sont exclus les occupants ayant déjà une place de stationnement adaptée dans la copropriété. Le syndic est dans l’obligation de mettre à l’ordre du jour la mise en location et les conditions de location. Dans les quatre mois de l’assemblée, les personnes intéressées remplissant les conditions précitées déposent leur demande de location auprès du syndic qui fixe l’attribution par ordre chronologique et qui procède à l’affichage sur les emplacements concernés.



V. Les charges de copropriété

Dans la plupart des cas, lorsque le parking est intégré dans l’immeuble, il est désigné par le règlement de copropriété (y compris dans l’état descriptif de division figurant en annexe) comme un lot réservé à l’usage exclusif de son bénéficiaire, assorti de quote-part de parties communes. Mais le règlement peut aussi classer l’emplacement en partie commune sans affectation à un utilisateur précis - c’est la configuration d’un parking extérieur à la résidence accessible à tous - ou bien en attribuant l’usage à chaque propriétaire d’appartement, mais sans identification de place. Troisième possibilité, il s’agit d’une partie commune mais à usage privatif - dite aussi à jouissance exclusive - d’un copropriétaire. Ce dernier se retrouve donc seul à avoir le droit d’utiliser cet espace commun, qui ne devient pas partie privative d’un lot pour autant, selon la jurisprudence (cass. civ. 3e du 6.6.07, n° 06-13477).


Disposer d’un stationnement en ville est un avantage mais la contrepartie réside dans le règlement de charges générales et spéciales.
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire d’un emplacement doit payer toutes les charges communes :gardiennage, nettoyage, espaces verts, ravalement, toiture sauf en application du critère de l’utilité subjective comme dans le cas : du chauffage, du vide ordures, mais pas du portail automatique (Cass civ 3ème du 23 sept 2014). 


Le règlement de copropriété peut avoir instauré des charges spéciales concernant ces emplacements privatifs. Seuls les propriétaires de parkings contribuent alors aux dépenses d’entretien ou de réparation concernées par cette répartition, par exemple pour des frais de réfection d’une rampe d’accès (cass. civ. 3e du 26.3.08, n° 07-15496).
Dans le silence du règlement, une résolution fréquente en assemblée concernant la répartition des charges prévoit une contribution par moitié pour les seuls possesseurs de places de stationnement, l’autre moitié étant répartie entre tous les copropriétaires. Cette répartition est valide, en particulier pour des frais de surveillance (CA de Paris, 23e ch. B, du 4.12.03, n° 2003/08913). Par ailleurs, si un service ou un équipement est considéré comme utile à l’ensemble des copropriétaires, les charges afférentes sont réparties entre tous les lots. C’est ce qui a été jugé s’agissant d’un portail automatique à l’entrée des parkings, ayant pour finalité de protéger l’immeuble des intrusions extérieures (cass. civ. 3e du 23.09.14, n° 13-19282:).


Un copropriétaire qui ne posséderait qu’un garage devra tout de même participer au ravalement si celui-ci se trouve en sous-sol ou en rez de chaussée de l’immeuble. En revanche, si l’accès au box s’effectue par une entrée distincte de l’immeuble et qu’il n’existe pas d’accès commun, le copropriétaire pourra demander l’application du critère d’utilité pour se désengager des charges de ravalement, d’infiltration et de toiture.Tous les propriétaires de parkings subissent les charges de parkings mais il est toujours possible en assemblée d’adopter une répartition différente.



VI. Modalités d’exercice du droit à stationnement

Dans le silence du règlement - qui est fréquent - c’est en assemblée générale que s’organise l’utilisation des places communes de stationnement, dans le respect de la destination de l’immeuble, donc de l’intérêt général des copropriétaires. La répartition doit se faire selon des critères objectifs (CA de Paris, 23e ch. B, du 27.1.00, n° 1998/17345).
Les règles d’attribution doivent respecter une stricte égalité entre les copropriétaires, faute de quoi une autorisation accordée à certains seulement, au détriment d’autres, constituerait un abus de majorité susceptible d’entraîner l’annulation de la décision.  Ainsi, l’utilisation des places de stationnement peut être réservée aux plus grands appartements de l’immeuble, censés avoir davantage de besoins en termes de véhicules ou, pour éviter au maximum les contestations dans la copropriété, résulter d’un système de roulement.
Dans une copropriété de petite taille, il serait judicieux de prévoir l’attribution d’emplacements de stationnement à tous les possesseurs de véhicules… dans la limite des places disponibles. Le refus du syndicat des copropriétaires d’accorder un emplacement à l’un d’entre eux, faute de place supplémentaire susceptible d’être attribuée, est donc légitime (CA de Paris, 19e ch. B, du 10.5.01, n° 1999/21821). La décision, portant sur les modalités de jouissance de parties communes, se vote à la double majorité de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).


Ne constitue pas une atteinte à la destination de l’immeuble, le fait d’attribuer un droit de jouissance exclusif permanent ou un stationnement temporaire à certains copropriétaires moyennant une contribution financière. Ainsi, à défaut d’emplacements suffisants pour attribuer un stationnement à tous les copropriétaires, il est possible soit de facturer en location, l’espace dédié, soit de mettre en place des tantièmes supplémentaires d’usage privatif afin de ne pas léser ceux qui n’en disposeraient pas (C.A Paris 23ème chb du 27 janv 2000). En revanche, l’attribution des places doit impérativement s’effectuer selon des critères objectifs.(CA de Paris 23ème Chb du 27 janvier 2010).

Les modalités de répartition choisies ne doivent pas porter atteinte au principe d’égalité. Dans le cas contraire le syndicat pourrait être condamné pour abus de majorité.Le refus d’accorder une place est une faute s’il existe suffisamment d’emplacements et si la demande est légitime. (C.A de Paris 23ème chb B du 10 mai 2001 n°1999-21821). Le boxage d’un parking est possible sous réserve, d’une part, de l’autorisation de l’assemblée à l’art 25 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part, de l’accord de l’emplacement voisin et enfin sous réserve d’absence de gêne pour les manœuvres et l’ouverture des portes. Le clos sera mitoyen. (Cass civ 3ème chb du 28 mai 2002). L’assemblée générale des copropriétaires a été considérée comme légitime à pouvoir décider, à la majorité simple de l’article 24, la pose entre ceux-ci de plots destinés à empêcher qu’un copropriétaire stationne son véhicule devant son propre garage, « une mesure adaptée de nature à rétablir la destination des parties communes ».


La Cour d'Appel de Grenoble, (2e chbre civ., 12 février 2019, 15/02272) a rejeté l'action en annulation de la résolution votée par l'assemblée générale des copropriétaires décidant d'effectuer des travaux d'installation d'un portique à l'entrée des parkings de la copropriété limitant le gabarit des véhicules devant accéder aux places de stationnement.le droit de jouissance des parties communes s'exerce sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Or, la surface des parkings communs est en l'espèce conçue pour recevoir des véhicules de dimensions maximales de 5 mètres de longueur et 2,5 mètres de largeur, ce qui exclut les véhicules de plus grand gabarit comme le camping-car des copropriétaires dont l'arrière empiète de plus d'un mètre vingt sur les espaces verts de la copropriété. Il en résulte que le stationnement de véhicules de grand gabarit n'est conforme ni à la destination des parkings, ni à la destination des espaces verts. L'assemblée générale des copropriétaires a donc pu légitimement l'interdire par la mise en place d'un gabarit à l'entrée de la zone de parking. Aucun abus de majorité n'est en outre établi puisque la résolution attaquée ne concerne pas spécifiquement le camping-car du copropriétaire mais tout véhicule de grand gabarit et a pour objet d'assurer une égale jouissance de tous les copropriétaires des parkings conformément à leur destination.


Les garages annexés à un bâtiment d’habitation ont la même destination que l’immeuble principal. Cependant, le changement de destination ou d’affectation en habitation s’effectue sous certaines conditions. Si le garage est transformé en local commercial, son changement de destination relève de l’article 123-9 du code de l’urbanisme, dans tous les autres cas, il n’y a pas de changement de destination, une autorisation de travaux pour changer la porte et percer des fenêtres est nécessaire.

Normalement, ce changement de destination est définitif sans nouvelle demande préalable ou permis de construire à l’exception des activités libérales pour lesquelles, une simple autorisation de l’assemblée générale de copropriété suffit. Pour les travaux d’une surface de plancher inférieure à 20 m², une déclaration de travaux en mairie et une demande d’autorisation de l’assemblée générale suffiront, au-delà de 20 m² un permis de construire est obligatoire.

Dans le cas où la  transformation atteindrait 150 m2, l’appel à un architecte sera nécessaire et il devra être créé un nouvel espace de stationnement sinon une taxe pour non réalisation de place de stationnement sera imputée conformément à l’article L421-3 du code de l’urbanisme. Dans le cas d’un garage réformé en habitation, la taxe d’habitation sera réévaluée en fonction de la nouvelle surface habitable et la taxe locale d’équipement sur les constructions neuves. Il convient aussi de respecter les règles de construction à savoir au minimum 1.90 m entre une fenêtre et la limite de parcelle. 

Dans tous les cas, l’augmentation de la surface habitable suppose de faire effectuer un modificatif de l’état descriptif de division avec de nouveaux tantièmes. Le procès-verbal de l’assemblée qui approuvera ce modificatif pourra être déposé au bureau des hypothèques en annexe du règlement de copropriété pour éviter les frais de modification du règlement de copropriété.



VII Le stationnement abusif

Le stationnement devant un appartement du voisin est qualifié d’abusif et peut donner lieu à des dommages et intérêts. En conséquence, pour éviter de dégrader les relations de voisinage, il conviendra que le syndic fasse apposer des panneaux d’interdiction de stationner dans les cours et espaces communs.


En cas de non-respect, une mise en demeure de respecter le règlement de copropriété pourra être envoyée au contrevenant et donner lieu à une résolution d’assemblée générale autorisant le syndic à poursuivre judiciairement le fautif. Il est possible d’installer une structure métallique rétractable sur son emplacement, destinée à empêcher le stationnement intempestif d’autres véhicules, sans avoir à solliciter d’autorisation. Ce système ne doit pas affecter le sol, partie commune de l’immeuble. C’est le cas s’il revêt «un aspect discret par ses formes et dimensions et [est] fixé au sol par un ancrage léger et superficiel» (cass. civ. 3e du 19.11.97, n° 95-20079)


Les syndicats de copropriété ne sont pas autorisés à faire procéder à la pose de sabot de Denver, cette disposition relevant de l’article 635-1 CP .De même l’ancrage au sol de dispositifs anti-stationnement n’est possible qu’avec autorisation préalable de l’assemblée générale. Une exception est autorisée pour protéger les emplacements réservés aux personnes en situation de handicap, la pose de barrières levantes. La clôture d’une copropriété peut avoir des incidences imprévues. Ainsi, le code de la route s’appliquera aux emplacements dès lors qu’ils ne font pas l’objet d’une restriction d’accès. Ainsi, une copropriété non close verra le code de la route s’appliquer y compris sur son parking alors que la copropriété close n’y sera pas soumise. Le syndicat ne pourra donc plus justifier de la violation de l’art L325-12 aliéna 1 du code de la route pour sanctionner un stationnement abusif.

Le syndic étant chargé de faire respecter le règlement de copropriété, il peut faire une sommation par voie d’huissier et peut agir en référé pour obtenir l’enlèvement du véhicule, sous astreinte journalière, même sans avoir obtenu l’aval de l’assemblée générale (art. 55 du décret du 17.3.67) y compris si le stationnement est considéré comme dangereux. Le syndic, resté inactif, pourrait voir sa responsabilité mise en cause en cas de dommages. 


Selon L 325-47 du code de la route : " Le maître de lieux publics ou privés où ne s'applique pas le code de la route qui veut faire procéder à l'enlèvement d'un véhicule laissé sans droit dans ces lieux en adresse la demande à l'officier de police judiciaire territorialement compétent.". Une copropriété est un lieu privé où ne s'applique pas le code de la route. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire du syndic d'agir. Afin de pouvoir procéder à l'enlèvement des véhicules concernés, ceux-ci doivent stationner sans droit ou être dans un état tel qu'une utilisation normale est impossible.

Il faut dans un premier temps, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l'automobiliste indélicat, lettre le mettant en demeure de déplacer son véhicule sous huit jours. Ensuite, il est nécessaire de demander à la police une mise en fourrière. Dans l'hypothèse où le propriétaire du véhicule n'est pas identifié, il faut en outre aux forces de l'ordre joindre une demande d'identification (art.R325-49 du code de la route). Enfin, la mise en fourrière peut avoir lieu.


L’utilisateur d’un garage ne peut pas stationner devant l’entrée de celui-ci. Cet espace lui est réservé pour permettre d’accéder à son garage, mais cela ne lui donne pas le droit d’y stationner. Un syndicat de copropriétaires avait fait poser des obstacles au sol pour éviter qu’une copropriétaire utilise l’espace de dégagement devant son garage afin d'y garer en permanence sa voiture. La copropriétaire concernée demandait l’annulation de la décision de l’assemblée générale ayant permis la pose des obstacles, au motif qu’elle était seulement destinée à lui nuire.

La Cour de cassation (civ 3ème 17 déc.2013 n°12-25269) au contraire, a considéré que la voie d’accès au garage sur laquelle cette copropriétaire stationnait habituellement était une partie commune et qu’y garer systématiquement sa voiture revenait à se l'approprier : l’assemblée générale des copropriétaires a été considérée comme légitime à pouvoir décider, à la majorité simple de l’article 24, la pose entre ceux-ci de plots destinés à empêcher qu’un copropriétaire stationne son véhicule… devant son propre garage, «une mesure adaptée de nature à rétablir la destination des parties communes» Par ailleurs, il en est de même sur la voie publique et le code de la route ne permet pas de stationner devant son propre garage. En effet, le code de la route ne fait pas de distinction entre l’utilisateur du garage et les autres automobilistes (Article R417-10-III-1° du Code de la route).


Les espaces définis comme communs dans le règlement de l’immeuble, telles la cour, une allée ou une voie de circulation ne peuvent être utilisés comme emplacements de stationnement, sauf tolérance d’arrêt momentané accordée par le syndicat des copropriétaires. Peu importe que le véhicule en cause, typiquement une moto ou un scooter, n’occupe qu’un faible espace, suffisant pour son gabarit. Y compris pour celui qui dispose d’un emplacement de parking, il s’agit de ne pas empiéter sur l’espace commun, le marquage au sol définissant la limite à ne pas dépasser. C’est ainsi que le comportement d’un propriétaire garant systématiquement, malgré les réclamations, son véhicule dans la cour commune juste devant la porte de l’appartement voisin a été reconnu comme manifestement abusif et source de gêne pour les autres résidants (cass. civ. 3e du 10.10.90, n° 89-12355).



Sources : http://www.ancc.fr/
http://www.syndic-one.com/la-parole-des-experts/34...

https://www.syndic-one.com/comment-installer-une-b...


Le 16 janvier 2018

0 0
Feed