Le renouvellement du bail commercial

Dans son principe, un bail commercial se prolonge automatiquement et ne cesse réellement que si le locataire ou le propriétaire signifie son congé à l’autre partie. Mais il peut être avantageux pour l’occupant de notifier à son bailleur une demande de renouvellement car en cas de tacite reconduction, il ne bénéficierait plus de la réglementation sur le plafonnement du loyer au-delà de la douzième année de location.

Il aura alors tout intérêt à faire une demande de renouvellement du bail six mois avant son terme. S’il s'y oppose, le bailleur sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction en réparation du préjudice subi sauf s’il peut arguer d’un motif grave et légitime.

Le propriétaire peut également engager le renouvellement du bail, le plus souvent pour modifier le montant du loyer. Il doit alors dans un premier temps signifier son congé au locataire accompagné d’une offre avec un nouveau loyer. Le locataire peut refuser cette augmentation mais il devra saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal de grande instance en cas d’échec d’un accord entre les deux parties.
Cependant, la loi Pinel de 2014 a introduit une protection complémentaire pour le locataire puisque le propriétaire ne peut plus proposer un montant supérieur à 10% du dernier terme perçu. 

Le droit au renouvellement du bail commercial est conditionné par l’immatriculation au RCS de l’établissement exploité. A défaut, le bailleur, est en droit, sans avoir à justifier de motif
supplémentaire, de refuser tout renouvellement du bail sans paiement de  l’indemnité d’éviction.

La condition d’immatriculation est appréciée strictement par la Cour de cassation. Ainsi, la Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier que l’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est effective, selon le cas :
- à la date de l’assignation par laquelle le locataire revendique le bénéfice du statut (Cass. 3e civ., 22 janvier 2014, n°12-26.179 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n°15-15.416) ;
- à la date du congé (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n°15-17.879) ;
- à la date de la demande de renouvellement.

Toute immatriculation tardive est dès lors inopérante et le preneur  qui procède à son immatriculation à titre de régularisation après la  date de délivrance du congé ou de renouvellement ou encore d’effet du congé ne pourra pas se prévaloir du bénéfice du statut.

L’immatriculation du preneur doit porter sur l’ensemble des locaux où s’exerce l’activité. A ce titre, le preneur doit être régulièrement immatriculé à l’adresse des locaux loués. C’est pourquoi, en sus de l’immatriculation de l’établissement principal, le preneur doit procéder à l’immatriculation de ses établissements secondaires, et ce pour chaque adresse où une activité est exploitée.
Cette exigence, ainsi que la rigueur avec laquelle elle est appréciée, ont récemment été rappelées par la Cour de cassation. Ainsi, dans un arrêt du 9 juin 2016 concernant une société qui avait donné à bail un terrain nu par plusieurs baux successifs, le preneur, demeuré dans les lieux suite au terme du dernier bail, avait assigné le bailleur en revendication du statut des baux commerciaux. Ce statut lui a été refusé au motif « qu’ayant relevé que le terrain donné à bail était situé au numéro 7 rue de la Martinique, adresse figurant sur les baux et que la société Rhin-Rhône Autos avait immatriculé l’établissement secondaire exploité dans les lieux au numéro 5 de cette rue et n’avait rectifié son erreur qu’en août 2012, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient
inopérantes, en a exactement déduit que la locataire, qui n’était pas régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés à la date de sa demande en justice, ne pouvait bénéficier d’un bail commercial soumis au statut » (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n°15-15.416).

Cette obligation d’immatriculation connaît toutefois une exception lorsque le local secondaire forme, en fait, un ensemble avec le local principal d’exploitation ayant fait l’objet d’une immatriculation (Cass. 3e civ., 30 novembre 1988, n°87-13.487). De même, lorsque le local loué se situe sur deux adresses (par exemple, une boutique située à l’angle d’un immeuble) mais que le preneur se contente de renseigner l’une d’entre elles lors de son immatriculation, la Cour de cassation considère qu’à partir du moment où l’adresse renseignée est l’une des deux adresses figurant au bail pour la désignation des lieux loués, le preneur remplit la condition d’immatriculation (Cass. 3e civ., 13 novembre 2012, n°11-23.004).

Afin que l’immatriculation soit régulière, il est également nécessaire que l’activité mentionnée au registre du commerce et des sociétés soit conforme à celle effectivement exploitée dans les locaux loués (Cass. 3e civ., 18 janvier 2011, n°09-71.910). A défaut, cette discordance est assimilée à une absence d’immatriculation du preneur.

La sévérité dont fait preuve la Cour de cassation a été illustrée dans un arrêt rendu le 22 septembre 2016 (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n°15-18.456). En l’espèce, le preneur était immatriculé pour les activités suivantes « la vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires, l’importation et l’exportation d’objets de luxe ».
Or, il avait diversifié ses activités initiales dans les locaux loués en se consacrant à la vente d’objets touristiques, cette activité étant conforme à la destination contractuelle. Le bailleur avait formé une demande de déchéance du droit à une indemnité d’éviction consécutive à un refus de renouvellement au titre du défaut d’immatriculation du preneur pour l’activité exercée. Cette demande avait été rejetée par les juges du fond. Ces derniers ont vu leur arrêt censuré par la Cour de cassation qui considère « que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure et alors qu’elle avait constaté que la société La Tentation du mandarin était immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’était pas celle réellement exercée dans les lieux loués, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé » les articles L.145-1 I, L.145-8 et L.145-17 du Code de commerce.

En l’absence de congé de la part du bailleur, le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial devra le solliciter auprès du bailleur. L’article L. 145-10, alinéa 1er du code de commerce  dispose que la demande se fait à défaut de congé. Le locataire devra exercer sa demande dans les six mois précédant l’expiration du bail commercial ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation.
Toute demande qui sera effectuée plus de six mois avant l’expiration du bail sera sans effet. Si le délai de six mois est respecté, le bail prendra fin à son échéance normale. En revanche, si la demande n’est initiée qu’à l’issue de la neuvième année, elle prendra  effet le premier jour du trimestre civil qui la suit ; conformément à  l’article L. 145-12, alinéa 3 du code de commerce.

Le destinataire de la demande doit être celui ayant tous pouvoirs pour accepter le principe même du renouvellement. Généralement il s’agit du bailleur. Toutefois, ce peut être l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas d’usufruit (la demande ne pourra pas, sous peine de nullité, être adressée au seul usufruitier).
Dans le cas où il y aurait plusieurs propriétaires, la demande faite à l’attention de l’un vaut à celle de tous, sauf stipulations contraires.

Certaines conditions de formes doivent être observées lors de la demande de renouvellement. Celle-ci peut être faite soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissier. Dans le cas où la demande est effectuée par LRAR, le bailleur pourra accepter le renouvellement du bail après l’avoir refusé par LRAR.
La demande peut proposer un nouveau loyer, bien qu’elle concerne principalement le renouvellement du bail.
L’article L. 145-10, alinéa 4 du code de commerce doit être reproduit,  Le défaut de reproduction des termes de l’article L. 145-10 rendra nulle la demande de renouvellement (article L. 145-10, alinéa 3 du code de commerce).
À réception de la demande du locataire, le bailleur peut au choix accepter ou refuser le renouvellement.

L’article L. 145-10, alinéa 4 du code de commerce offre au bailleur un délai de trois mois à compter de la signification de la demande en renouvellement pour faire connaître son refus.À cet effet, il précisera les motifs du refus ou le versement d’une indemnité d’éviction (à défaut d’avoir fait connaître ces motifs dans un délai de trois mois, son silence vaudra acceptation et ces motifs ne pourront plus être invoqués).

L’acte de réponse du bailleur doit indiquer en outre que le locataire qui souhaite, soit demander le règlement d’une indemnité, soit contester le refus, doit saisir le Tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus. En cas d’acceptation, aucune forme n’est requise. Cependant, si le bailleur accepte le principe du renouvellement mais refuse le loyer proposé, il devra faire une demande particulière auprès du locataire.

Le silence du bailleur dans le délai de trois mois  équivaut à une acceptation du bailleur. En revanche, le silence ne vaudra acceptation que sur le principe même du renouvellement et non sur le loyer proposé par le locataire qui prendra effet à compter de sa demande. À défaut d’accord sur le loyer, la partie la plus diligente saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux à défaut d’accord entre les parties.
Enfin, l’acceptation du principe du renouvellement ne lie pas le bailleur qui peut invoquer suite à son acceptation des motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation).

Généralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’éviction.

Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins six mois avant l’échéance du bail, il prendra alors effet à cette date. Le délai de six mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de délivrer un congé plus en amont. Dans le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L. 145-9 du code de commerce disposant que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Seul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux. Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché d’une irrégularité de forme (pouvant uniquement être invoquée par le destinataire).
La loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous peine de nullité du congé.

Le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

Dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé.
Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur locative si le bailleur invoque un motif de déplafonnement.

Le bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce. Cet article prévoit en effet que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. » Le bailleur pourra, pour justifier le refus de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le renouvellement à son locataire.

Le locataire a le choix :
1°) D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté de façon formelle ou bien tacite (par exemple si le locataire ne répond pas à la demande mais reste dans les lieux et garde le silence).
2°) D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions, notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.

Sources : Comment renouveler un bail commercial : la procédure ! (fiducial.fr)

Le renouvellement du bail commercial - Chevalier Avocats (chevalier-avocats.fr)

Portée du renouvellement du bail commercial « aux mêmes clauses et conditions » - Demande de renouvellement | Dalloz Actualité (dalloz-actualite.fr)

Demande de renouvellement du bail commercial par le locataire - DERHY AVOCAT (derhy-avocat.com)

Le 6 octobre 2020