Image

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division

La copropriété est l'organisation d'un ou plusieurs immeubles dont la propriété est divisée en lots et répartie entre plusieurs personnes. Chaque lot est composé d’une partie privative et d'une quote-part de parties communes. 

Un règlement fixe les modalités d'organisation et de fonctionnement de la copropriété. Il précise également les droits et les obligations des copropriétaires et des occupants de l'immeuble.Un État Descriptif de Division (EDD) détaille les lots de la copropriété.



I. Le règlement de copropriété


Le règlement de copropriété est établi dès la création de la copropriété.Il contient les règles de fonctionnement de l’immeuble et organise la vie collective. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Il est obligatoire et doit être rédigé par un professionnel (un notaire par exemple, ). Le règlement de copropriété s'impose aux locataires et aux copropriétaires de l'immeuble. Le syndic est responsable de son application.


Le règlement de copropriété précise les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de l‘immeuble. Il indique par exemple, le nombre maximal de propriétaires pouvant être membre du conseil syndical ou les conditions particulières de convocation à l’assemblée générale. Il comporte aussi des informations sur :

- les parties privatives et les parties communes,

- l'existence de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative
- leur destination (habitation et/ou professionnelle, commerciale), 

- leurs conditions d'utilisation et de de jouissance des parties privatives (par exemple, autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres,interdiction d’exercer certaines activités ou de faire des travaux à certaines heures, …) et leur administration (fonctionnement du conseil syndical de l’assemblée générale…) ;
- les charges auxquelles vous devez contribuer selon les principes de répartition établis par la loi.
- les conditions d'utilisation des parties communes (par exemples, usage du garage du local à vélo, jouissance exclusive de certaines parties, horaires d'ouvertures de certains locaux),

Le règlement de copropriété détermine l'organisation de la copropriété, notamment :
- la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
- les règles relatives à l'administration des parties communes,
- l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs).

Les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes sont calculées et les charges réparties.


Le règlement de copropriété est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, …) au moment de sa construction ou au moment de sa division en lots.
Il est établi en tenant compte de la configuration et des particularités de la copropriété comme le nombre d’étages, l’existence d’équipements communs, la pluralité de bâtiments ou l’appartenance à un autre ensemble immobilier comme à un lotissement ou à une division en volume …

Le règlement ainsi que toutes les modifications ultérieures sont publiés par le notaire au service de publicité foncière. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous : elles s'imposent non seulement aux copropriétaires et aux occupants de l'immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Le syndic assure le respect des dispositions du règlement de copropriété par les  occupants de l’immeuble. Par exemple, si un copropriétaire ou un locataire stationne abusivement sa voiture dans la cour commune de l'immeuble ou s’il encombre les passages ou les couloirs communs, il recevra un courrier du syndic lui rappelant les règles applicables. Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer.
Une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour autoriser la modification du règlement de copropriété à condition d’avoir inscrit la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le vote des copropriétaires intervient à la majorité simple, absolue ou à l’unanimité selon l’objet de la modification du règlement de copropriété :

Toute modification du règlement de copropriété doit être autorisée par un vote en assemblée générale. La question de la modification doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le vote des copropriétaires diffère selon la nature de la modification.


Pour une mise en conformité avec la loi : l'assemblée générale peut décider de mettre en harmonie le règlement de copropriété avec les évolutions de la loi à condition d’avoir obtenu un vote favorable à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

L'unanimité est requise pour la modification de la répartition des charges, sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant :
- la réalisation de travaux,
- l'achat d'une partie privative,
- la vente d'une partie commune,
- le changement d'usage d'une partie privative
Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible : 

- à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,
- ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative.


L'unanimité est requise pour la modification de la destination de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive visant à permettre l'exercice d'une profession libérale.


La double majorité est requise pour la modification de l'utilisation des parties communes et privatives.

Toutes les modifications du règlement doivent être publiées au service de publicité foncière du lieu de situation de la copropriété. A défaut, seuls les copropriétaires pourront s’en prévaloir (les modifications ne seront pas opposables au tiers).

Si la copropriété n’a pas de règlement de copropriété, le syndicat doit voter son établissement par un vote favorable de l'assemblée générale à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).
À défaut d'accord, le règlement de copropriété peut résulter d'une décision de justice. Dans ce cas, tout copropriétaire peut saisir le Tribunal de grande instance. Les frais de rédaction et de publication sont partagés entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.En l’absence de syndic en fonction, il faut en désigner un en convoquant une assemblée générale. Des modalités s’appliquent.


Le règlement de copropriété s’impose à tous à condition d’être licite et de respecter l’ordre public. Dans le cas contraire, les dispositions illicites ou non conformes sont réputées non écrites et censées n’avoir jamais existé.



II. L’état descriptif de division (EDD)


Il a pour fondement juridique l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant sur la réforme de la publicité foncière qui instituait le fichier immobilier. Il est règlementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 qui précise qu’un lot est formé « par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée ».

L’état descriptif de division a pour objet :
- L’identification de l’immeuble.
- La division de l’immeuble en lots et l’attribution de numéro de lots.
- La définition de la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales et spéciales.

L’état descriptif de division doit être dressé en la forme authentique. Le décret du 14 octobre 1955 prévoit qu’il peut être contenu « soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l’organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire ».
Aux termes de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 « chaque fraction de lot doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l’acte ou de la décision judiciaire ».

En ce qui concerne la numérotation des lots, il  y a lieu de se référer à l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière.
La structure des bâtiments doit orienter le mode de découpage du groupe d’immeuble en bâtiments distincts. L’analyse du gros œuvre et des toitures doit guider ce découpage : une lettre majuscule dans l’ordre croissant de l’alphabet (A, B, C..).

La désignation des lots comporte pour chacun d’eux le numéro du lot,  la situation du lot (bâtiment, escalier, niveau), la dénomination, la situation par rapport aux accès, l’indication des parties faisant l’objet d’une propriété exclusive (parties privatives) pièce par pièce et la quote-part y afférent dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

Pour l’indication des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales, il convient de ne pas oublier de mentionner les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer ces quotes-parts en application de l’article 76 de la loi S.R.U. Il n’est pas nécessaire d’indiquer les coefficients de pondération utilisés.

L’alinéa 2 de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 précise que l’état descriptif de division est résumé obligatoirement dans un tableau qui peut être, soit incorporé à l’acte lui-même, soit annexé à celui-ci.


À l’occasion d'un arrêt du 6 juillet 2017, la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation semble retenir la valeur contractuelle de l’EDD, et par conséquent revenir sur sa dernière position. Elle le considérait jusqu’alors comme un simple document exigé pour les besoins de la publicité foncière, sans lui conférer de valeur contractuelle (Cass. Civ III : 8.7.92, n° 90-11578).
En l’espèce, un copropriétaire contestait la décision d’assemblée générale lui ayant refusé d’apposer sa plaque professionnelle sur l’immeuble pour l’exercice de son activité au deuxième étage. Pour débouter sa demande, la Cour d’appel avait considéré que la disposition de l’EDD, qui prévoyait pour les lots situés au-dessus du premier étage, un usage d’habitation, s’imposait aux copropriétaires.
Le copropriétaire  lésé avait formé un pourvoi en cassation considérant qu’il y avait lieu d’appliquer le règlement qui affectait l’immeuble à un "usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation".

La Cour de cassation le déboute : en vertu du règlement de copropriété auquel l’EDD est annexé, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. Les clauses du règlement et de l’EDD ne sont pas en contradiction, celles de l’EDD étant "plus précises en ce qu'elles portaient sur chaque lot alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier". Il y a donc lieu de reconnaître une valeur contractuelle à l’EDD auquel les copropriétaires sont tenus.


Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://www.anil.org/jurisprudences-valeur-contrac...


Le 21 avril 2019

0 0
Feed