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Le ravalement de façade


La loi impose au propriétaire de maintenir en bon état de propreté les façades de son immeuble (ou maison individuelle) en effectuant régulièrement un ravalement. En principe, aucun délai n'est prévu pour effectuer un ravalement de façade sauf dans certaines communes. À Paris et dans les communes visées par un arrêté préfectoral, un ravalement de façade est obligatoire tous les dix ans (article L 132-1 du Code de la Construction et de l’Habitation).


La liste des communes concernées est publiée dans chaque département par arrêtés préfectoraux. Dans les communes où le ravalement de façade est obligatoire tous les dix ans, le maire peut adresser au propriétaire négligeant une injonction pour le faire.

Il peut ensuite imposer le ravalement de façade par arrêté municipal dès lors que (article L 132-3 du Code de la Construction et de l’Habitation) :
- le propriétaire ignore l'injonction pendant dix mois,
- les travaux entrepris dans les six mois suivant l'injonction n'ont pas été terminés dans l'année qui suit.

L'arrêté du maire précise le délai dans lequel les travaux de ravalement doivent être selon les cas :
- réalisés s'ils n'ont pas été faits (sans pouvoir dépasser un an),
- ou terminés s'ils ont été commencés, mais arrêtés.

Si le ravalement n'est pas exécuté dans le délai fixé par arrêté municipal, le maire peut faire exécuter les travaux d'office :
- sur autorisation du président du tribunal de grande instance (TGI) saisi en référé,
- et aux frais du propriétaire.

Le propriétaire qui n'exécute pas un ravalement après injonction du maire risque une amende de 3 750 €.

Depuis le 1er janvier 2017, des travaux d'isolation thermique deviennent obligatoires dans le cadre des travaux de ravalement « importants » (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Cette mesure s'applique aux logements, bureaux, établissements d'enseignement, hôtels et bâtiments commerciaux, sur des façades constituées « à plus de 50 % » de « terre cuite, de béton, de ciment ou de métal » (décret n° 2017-919 du 9 mai  2017, applicable depuis le 1er juillet 2017).

Il s'agit des travaux de grande ampleur en lien avec l'isolation :
- travaux de ravalement essentiels portant sur les parois de locaux chauffés, donnant sur l'extérieur : réfection de l'enduit existant, remplacement d'un parement existant, mise en place d'un nouveau parement dès lors que cela concerne 50% de la façade du bâtiment,
- travaux de rénovation de toiture : remplacement ou recouvrement d'au moins 50% de l'ensemble de la couverture,
- travaux d'aménagement des combles ou de travaux destinés à rendre  habitable un garage, une dépendance, ou une pièce de plus de 5 m2  habitables.

Dans ce cas d'un ravalement de façade, cela peut donner lieu à une isolation par l'extérieur :
- sous bardage,
- sous panneaux enduits,
- avec enduit isolant.

Cependant, il existe certaines dérogations à cette loi, notamment, lorsque la mise en œuvre de l'isolant est techniquement impossible ou lorsque celle-ci peut conduire à des pathologies du bâti ou encore si le retour sur investissement est supérieur à dix ans. Par ailleurs, les bâtiments classés sont exclus de cette obligation.

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, la décision de réaliser les travaux incombe à l'assemblée générale de copropriété. Auparavant, le conseil syndical doit avoir prospecté les entreprises et joindre leurs devis à la convocation à l'assemblée. Le choix de l'entreprise chargée du ravalement d'un immeuble en copropriété est décidé par un vote en assemblée générale. Les conditions de majorité applicables peuvent varier en fonction du motif à l'origine des travaux. Avant la réunion de l'assemblée, les devis retenus pour la réalisation des travaux doivent être annexés à la convocation à l'assemblée générale.


L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) de certaines propriétés nécessite le recours à un échafaudage ou autre forme de surplomb sur une propriété voisine. Or si le voisin s'y oppose, le propriétaire ne peut isoler son bâtiment. Partant de ce constat, un parlementaire interroge la ministre de la Transition écologique et solidaire sur la possibilité pour le propriétaire d'un mur, mitoyen ou non, qui procède à l'isolation thermique de son bâtiment par l'extérieur, en vertu d'une autorisation administrative de construire régulière, de bénéficier d'un droit de surplomb de la propriété voisine. Soulignant « la nécessité d'être vigilant sur les passoires énergétiques doit inciter à réfléchir sur les aspects de mise en œuvre de celle-ci », il propose de permettre d'imposer à un propriétaire de supporter une perte de jouissance de sa propriété afin que soit réalisée une isolation extérieure du bâtiment voisin dans le but d'améliorer la performance énergétique des bâtiments.

La ministre rappelle, tout d’abord, que le Code de l'urbanisme prévoit de nombreuses dérogations permettant de faciliter la mise en œuvre de dispositifs d'isolation thermique par l'extérieur (Rép. min. à QE n° 21181, JOAN Q. 5 nov. 2019, p. 9809). L'article L. 111-16 impose d'écarter les règles d'aspect extérieur du plan local d'urbanisme(PLU) afin de faciliter la pose de matériaux permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre. L'autorité compétente en matière de droit des sols peut également déroger aux règles des PLU relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser la mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes (C. urb., art. L. 152-5).
Elle souligne ensuite que si ces dispositions permettent d'assouplir les règles du PLU applicables à la parcelle, elles ne permettent toutefois pas d'emporter le droit de surplomb d'une propriété privée voisine.

Créé sur la base d'une autorisation du droit des sols régulière, le bénéfice de l'acquisition de la portion de propriété voisine nécessaire à la réalisation de l'isolation thermique reviendrait à porter atteinte
au droit de propriété, droit à valeur constitutionnelle également reconnu par l'article 544 du Code civil.

Il découle de ces dispositions qu'à part dans le cas d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le droit de propriété est garanti et qu'un porteur de projet privé ne peut imposer une isolation thermique
extérieure en surplomb d'une propriété sans l'accord express du propriétaire de la parcelle concernée, soit par la mise en place d'une servitude, soit par le rachat de la lanière du terrain concerné. Un projet d'isolation thermique extérieure surplombant la propriété voisine ne peut donc être concrétisé sans accord du voisin.

Pour la ministre, l'isolation thermique des bâtiments est certes un enjeu environnemental majeur, toutefois des solutions n'impactant pas le droit de propriété existent. Ainsi, en cas de refus du propriétaire d'une parcelle voisine, un porteur de projet qui souhaiterait isoler son bâtiment pourra recourir à des procédés d'isolation thermique internes à la construction ne nécessitant aucune autorisation de surplomb extérieur.


Le choix de l'entreprise est en principe pris à la majorité simple des votes exprimés des présents ou représentés. Cependant, des conditions de vote plus strictes doivent être suivies dans certains cas :
- lorsqu'une injonction de la mairie est à l'origine de la réalisation du ravalement  : dans ce cas, la décision doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires, que ceux-ci soient ou non présents ou représentés,
- lorsque le ravalement répond à des critères esthétiques : dans ce cas, la majorité qualifiée des copropriétaires représentant au moins les deux-tiers des voix est requise.

Les personnes ayant voté contre le projet ou celles absentes et non-représentées pendant l'assemblée générale, disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée pour contester le vote de l'assemblée générale. Ils seront tout de même tenus de régler leur quote-part des travaux.

Sources : https://www.m-habitat.fr/murs-facades/facade/le-ra...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 28 décembre 2017

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