Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire a fait son entrée dans le droit français, à l’occasion de la réforme des sûretés, par l’ordonnance du 23 mars 2006 qui a notamment permis d’allonger la durée de l’inscription hypothécaire jusqu’à 50 ans.

Le prêt viager hypothécaire est un prêt personnel garanti par une hypothèque inscrite sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur, consenti sans assurance-décès. Ce prêt ne nécessite aucun remboursement régulier de la part de  l'emprunteur. La loi de transition énergétique a cependant ajouté une possibilité de remboursement périodique pour les seuls intérêts.
Ce n'est qu'au moment du décès de l'emprunteur (ou lors de la vente ou de la mutation du bien immobilier s'ils interviennent avant) que le prêt sera automatiquement remboursé, la dette ne pouvant jamais excéder la  valeur du bien immobilier appréciée au jour de l'échéance du terme.

L’emprunteur est obligatoirement une personne physique (les SCI et les associations sont exclues du dispositif). Il n’y a aucune condition d’âge, de niveau de ressources, ou d’état de santé pour en bénéficier. Dans les faits, les rares banques qui le commercialisent le proposent à leurs clients âgés de 65 ans et plus. Un candidat à l'emprunt qui n'est pas assez âgé peut se heurter au refus d'une banque de lui accorder un prêt viager hypothécaire. Conçu pour faciliter l'accès au crédit des personnes âgées le prêt viager hypothécaire permet aux propriétaires de tirer des ressources de leur bien immobilier, tout en y demeurant.
Saisi par un député étonné que le Crédit Foncier ait refusé d'accorder un tel crédit à une femme parce qu'elle était âgée de moins de soixante-cinq ans, le ministre de l'Économie répond que les banques sont responsables des concours financiers qu'elles apportent. À ce titre, elles sont parfaitement libres de fixer dans leurs offres commerciales, un âge limite en deçà duquel la souscription d'un prêt viager hypothécaire n'est pas possible (Rép. min. n° 103829, JOAN 21/06/2011: Pret viager hypothecaire).

Ce prêt a pour vocation de financer les besoins personnels de l’emprunteur : frais de santé, aide à domicile, maison de retraite, travaux d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble, véhicule, voyages,
loisirs, études des petits-enfants,… A peine de nullité, il ne peut pas financer les besoins professionnels de l’emprunteur.
Depuis août 2015, les établissements de crédit, les établissements financiers et désormais les sociétés de tiers financement peuvent proposer le Prêt avance mutation. Cette désignation plus moderne du prêt viager hypothécaire peut être utilisée lorsque celui-ci est destiné à financer des travaux de rénovation (amélioration, confort ou économies d’énergie). L’ensemble de la réglementation des prêts viagers hypothécaires est applicable aux prêts avance mutation.

L’offre préalable de prêt notariée doit comporter des mentions obligatoires prévues par l’article L315-9 du code de la consommation avec notamment :
- l'identité des parties et la date d'acceptation de l'offre,
- la désignation exacte du bien pris en hypothèque conforme aux exigences de la publicité foncière,
- la valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l’expertise mis à la charge de l’emprunteur,
- la nature du prêt,
- les modalités du prêt, précisant les dates et les conditions de mise à disposition des fonds,
- en cas de versements échelonnés du capital, l’échéancier des versements périodiques distinguant la part du capital de celle des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt et
permettant à l’emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l’actif net de son logement, à partir d’exemples représentatifs établis en fonction d’hypothèses relatives, notamment, à la durée du
prêt : le coût global du crédit, le taux effectif global défini conformément aux articles L314-1 à L314-4 du code de la consommation ainsi que, s’il y a lieu, les modalités d’indexation,
- en cas de remboursement périodique des intérêts, l’échéancier pour un crédit à taux fixe ou la simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités pour un crédit à taux variable,
- la durée de validité de l’offre : au minimum trente jours à compter de son émission (article L315-10).

L’offre de prêt ne peut être acceptée qu’à l’expiration d’un délai de réflexion d’au moins dix jours à compter de sa réception (article L.315-11), et doit être maintenue pendant au moins trente jours. Le contrat de prêt doit également être notarié puisqu’il y a affectation hypothécaire.
La publicité relative au prêt viager hypothécaire est très réglementée et le démarchage à domicilie est interdit sous peine de sanctions pénales.

Le montant du prêt est défini par la combinaison de plusieurs critères : valeur du bien sur lequel sera prise l’inscription d’hypothèque, âge et sexe des emprunteurs, versement unique ou versements échelonnés. Il appartient à chaque prêteur d’élaborer ses critères d’octroi.
Dans le cas où l’emprunteur demande à bénéficier de versements échelonnés, le montant de ces versements ne sera pas indexé quelle que soit la durée du contrat. L’emprunteur pourra seulement demander la modification ou la suspension des versements.

Il s’agit d’un prêt personnel (et pas d’un prêt immobilier) à taux fixe ou à taux révisable.  Les intérêts sont capitalisés annuellement. Le TAEG est calculé à partir d’exemples représentatifs puisque :

- en cas de versements échelonnés, le montant du prêt n’est pas connu, quelles que soient les modalités de versement,

- l’échéance du prêt n’est pas déterminable lors de l’octroi du prêt.
Les offres de prêt, émises à compter du 18 août 2015, peuvent prévoir un remboursement périodique (ou échelonné) des intérêts (au lieu qu'ils s'accumulent au fil des années). Dans ce cas, le capital
restant dû à l'échéance sera égal au capital emprunté. De la même façon, l'hypothèque ne portera alors que sur ce montant emprunté.

Lorsque le capital a été versé en une seule fois, le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital prêté (article R315-1 du code de la consommation).
Le montant de l’indemnité de remboursement par anticipation ne peut excéder les valeurs suivantes (article R315-2 du code de la consommation) : " Lorsque le montant en capital du prêt est versé périodiquement :
a) 5/12 des versements dus au titre de la première année, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la date du premier versement du prêt et la fin de la quatrième année ;
b) 3/12 de la totalité des versements effectués la première année, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la cinquième année du prêt et jusqu'à la fin de la neuvième année ;
c) 2/12 de la totalité des versements effectués la première année, si la demande de remboursement intervient à partir de la dixième année.
L'année de référence prévue au présent article correspond à une période de 12 mois à compter du versement ou du premier versement en capital du contrat de prêt.
Les intérêts composant l’indemnité de remboursement par anticipation sont calculés au taux figurant dans le contrat de prêt."

Ce prêt doit être consenti sans assurance-décès et ne nécessite par conséquent aucun questionnaire médical de santé. En garantie du remboursement, le prêteur inscrit une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier. Dans le cas où le bien est déjà grevé d’une hypothèque, le prêteur exige souvent que le montant du prêt soit affecté en priorité au remboursement du créancier inscrit afin que l’établissement prêteur intervienne en premier rang.
Le bien donné en garantie doit être un bien à usage d’habitation exclusivement (résidence principale, résidence secondaire, bien donné en location,…) situé en France et dont l’emprunteur détient la pleine ou la nue-propriété. Les biens à usage mixte sont exclus du dispositif (de même que les parts de SCI).
La valeur du bien immobilier donné en garantie est déterminée par une expertise dont le coût est supporté par l’emprunteur. La législation n'impose pas le recours à un expert agréé par les tribunaux, pensez à nous contacter.

L’emprunteur peut habiter ou mettre en location le bien donné en garantie. L'emprunteur doit obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur pour mettre son bien en location, sauf s'il était déjà loué avant la
signature du prêt. Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.
Il a pour obligation d’entretenir le bien en bon père de famille en veillant à ce que la valeur de l’immeuble ne soit pas diminuée ; ce qui suppose qu’il dispose de ressources suffisantes pour en assurer l’entretien. Il doit laisser libre accès au prêteur afin que ce dernier puisse s’assurer que le bien est conservé en bon état. En cas de mauvais entretien, le créancier peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.

Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements. En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.

La sanction du non-respect de ces obligations par l’emprunteur est l’exigibilité anticipée des sommes prêtées. Il appartient au prêteur de prouver la défaillance de l’emprunteur dans son obligation de maintien de la valeur du bien objet de la garantie. Le changement d’affectation du bien donné en garantie doit faire l’objet d’un accord écrit du prêteur.
Dans le cadre d’un prêt avec remboursement périodique des intérêts : en cas de défaut de remboursement d’une ou plusieurs échéances, l'emprunteur peut se voir réclamer par l’établissement de crédit les mensualités d’intérêts non payées mais aussi une indemnité pouvant aller jusqu’à quatre mois d’intérêts. Dans ce cas, le prêteur est également en droit d’exiger le remboursement des sommes prêtées.

Si le prêt n'est pas soldé, il sera remboursé automatiquement au décès de l’emprunteur (ou au décès du dernier d’entre eux si ils sont  plusieurs), à la vente du bien ou en cas de démembrement de propriété. Au décès de l’emprunteur, 

- si le montant de la dette est supérieur à la valeur de l’immeuble, la perte est supportée par la banque et les héritiers ne seront pas appelés à payer la différence.
- si le montant de la dette est inférieur à la valeur de l’immeuble, les héritiers bénéficieront du surplus. Ils pourront régler la dette et conserver le bien immobilier ou laisser la banque procéder à la vente de l’immeuble. 

En cas de défaut de paiement des héritiers (ou en cas de succession vacante), le prêteur pourra mettre en œuvre sa garantie hypothécaire selon la voie qu’il choisira :

- faire procéder à la saisie et à la vente du bien immobilier,
- demander l’attribution judiciaire de l’immeuble,
- mettre en œuvre le pacte commissoire prévu au contrat (convention permettant au prêteur de devenir propriétaire du bien sans décision de justice à condition que sa valeur soit déterminée par une expertise). Il s’agit là d’une dérogation à l’article 2459 du Code civil qui prohibe le pacte commissoire dès lors qu’il concerne la résidence principale de l’emprunteur.

L’ordonnance du 23/03/2006 n’a pas précisé comment s’articulait le droit du créancier inscrit avec les droits que détient le conjoint survivant de l’article 763 du Code civil (droit, pendant une année, à la jouissance gratuite de ce logement,  ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit).

En cas d’aliénation du bien, un projet de cession doit être notifié (sans que le texte ne précise selon quelles modalités) au prêteur qui peut contester le prix de vente indiqué dans l’acte. En cas de contestation, c’est un expert (choisi par les deux parties) qui évaluera le bien pensez à nous contacter pour réaliser cette évaluation. Dans ce cas, la créance du prêteur est plafonnée au montant du prix fixé par l’expertise. L'emprunteur doit prévenir le prêteur s'il décide de vendre son bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété. Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise. Si l'estimation est supérieure au prix du projet, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.

Une banque a consenti un prêt viager hypothécaire d’un montant de 285 000 € à l’une de ses clientes en 2008. Ce prêt était remboursable au décès de l’emprunteuse, par ses héritiers, dans un délai de six mois. Après son décès le 27 juin 2012, la banque leur réclame les sommes dues. Comme les héritiers n’ont pas payé ce qu’ils devaient, elle leur délivre, en octobre 2014, un commandement de payer valant saisie immobilière. La banque les assigne ensuite en justice pour obtenir la validation de sa créance et faire mettre en vente les biens immobiliers de la succession. L’une des héritières conteste devant le tribunal, puis devant la cour d’appel, la demande de la banque, invoquant le fait qu’une telle action ne pouvait se faire que dans un délai de deux ans à compter du décès, soit avant le 27 juin 2014. Comme le commandement de payer avait été délivré aux héritiers en octobre 2014, l’action n’était, selon elle, pas recevable. Cet écart de quatre mois, la banque pouvait aisément le justifier: elle n’avait eu que tardivement connaissance des noms des héritiers. La cour d’appel, suivant le tribunal, lui donne raison et considère qu’il n’y a pas prescription de l’action. 

L’héritière saisit la Cour de cassation. La question posée est la suivante: quel est le point de départ de la prescription? La date du décès, ou celle à laquelle la banque a été en mesure de signifier un commandement de payer?
La Cour de cassation approuve la cour d’appel. Selon elle, le point de départ du délai biennal de prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’exercer l’action concernée. Dans le cas d’une action en recouvrement d’un prêt viager hypothécaire, il s’agit de la date à laquelle le prêteur a connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur. Comme la banque n’en avait eu connaissance qu’au jour de la transmission de l’acte de notoriété établi par le notaire chargé de la succession, le 6 septembre 2013, le délai de deux ans courrait à compter de cette date. Le commandement de payer, délivré en octobre 2014 était donc valable, et la demande de la banque n’était pas prescrite (Cass. 1ère civ. du 11/05/2017, n° 16-13.278).

Sources Prêt viager hypothécaire | Service-public.fr

Où souscrire un prêt viager hypothécaire ? ⇒ LeLynx.fr

Le 14 août 2019