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Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

 

La responsabilité de l'élaboration d'un plan local incombe à la commune sous la direction du maire.

Jusqu'en 2000, les plans locaux étaient appelés Plan d'Occupation des Sols (POS), mais depuis cette date, ils ont été remplacés par le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

 

Le principal objectif de ce changement était de simplifier l'ensemble de la procédure et de réduire la complexité du plan local.

Néanmoins, l'élaboration d'un PLU reste une tâche importante, et dans les petites communes rurales, il se peut que vous découvriez qu'un tel plan n'existe pas.

En conséquence, le gouvernement a accepté que les petites communes rurales préparent une carte communale, même si, une fois encore, il se peut que vous constatiez qu'un tel plan n'a pas encore été préparé !

De plus en plus, les petites communes se réunissent pour élaborer un plan local (PLU) sur une base intercommunale.

De nouveaux plans de prévention des risques sont également mis en place, appelés Plans de Prévention des Risques (PRR), qui deviennent des documents très puissants.


Le PLU a pour objet de déterminer un plan d'aménagement pour la commune (ou les différentes communes parties au plan, lorsqu'il s'agit alors d'un PLUI) et les règles générales d'urbanisme qui s'appliqueront à la localité et aux sites spécifiques.

L'élaboration d'un PLU se fait en concertation avec tous les organismes officiels concernés et doit faire l'objet d'une enquête publique locale avant d'être adopté. Une fois adopté, il a une valeur juridique et contraignante.

Lorsqu'un PLU est en place, un permis de construire peut être accordé par la mairie (ou l'organisme intercommunal).

Dans le cas contraire, toutes les demandes de permis de construire doivent être examinées par la Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement - DREAL (anciennement Direction Départementale d'Equipement (DDE)), en consultation avec la mairie.

Malgré cette compétence, certaines petites communes ne sont pas en mesure d'offrir un service d'urbanisme et continuent à s'appuyer sur la DREAL pour statuer sur les demandes.

Le PLU établira les zones d'aménagement du territoire, les règles d'urbanisme qui s'appliqueront aux nouveaux aménagements et les informations sur les principales contraintes d'aménagement, autant d'éléments que nous pouvons examiner un peu plus en détail ci-dessous.

Le PLU va diviser la commune en quatre zones :

Zone U - Nouvelles constructions autorisées qui sont susceptibles d'être des zones de développement existantes et celles qui lui sont adjacentes où les infrastructures existent ou peuvent être fournies pour permettre le développement.
Zone AU - Zone de développement futur, qui comprendra soit celles où les infrastructures sont déjà disponibles, soit celles où elles sont prévues.
Zone A - Zone agricole où seules les nouvelles constructions liées à l'agriculture sont autorisées.
Zone N - Zones protégées où aucune nouvelle construction n'est autorisée en raison de leur caractère historique, écologique ou environnemental sensible.

Les règles de planification du PLU définissent les règles générales d'urbanisme qui s'appliqueront dans chaque zone de développement.

En particulier, elle énonce les règles relatives au changement d'affectation, à la hauteur autorisée des bâtiments, à la disposition des bâtiments, aux exigences architecturales et aux services et exigences des services publics.

Il fixera également la densité maximale de développement autorisée sur un site pour les bâtiments nouveaux et existants.

Si la propriété est située dans un lotissement (lotissement d'habitation), en plus des règles générales d'urbanisme, il existe des règles spécifiques qui s'appliquent au lotissement et qui sont énoncées dans un cahier de charges.

Si vous envisagez d'acheter un tel bien, il est important que vous lisiez et compreniez ces règles, car elles régissent la gestion de l'ensemble du lotissement.

 

Les contraintes de développement du plan fourniront des informations sur les espaces publics, les services publics, les parcs naturels, les grands projets d'infrastructure, les sites et monuments historiques.

Le PLU doit également identifier les contraintes liées aux risques majeurs.

Face à l'augmentation des problèmes d'inondation sur l'ensemble du territoire, ainsi que des problèmes de mouvement de terrain, les préfectures locales ont été chargées d'élaborer des plans de prévention des risques, appelés Plan de Prévention des Risques (PRR).

En cas de conflit entre un PLU et un PPR, c'est ce dernier qui prévaut.

 

Le 20 avril 2022

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