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Le pacte de préférence


Le pacte de préférence est un avant contrat par lequel une personne propriétaire d'un bien s'engage, en cas de vente de ce bien à en faire l'offre au préalable à une seconde personne, le bénéficiaire du pacte, alors que ni le principe, ni le contenu du futur contrat n'ont été arrêtés.
Cet avant-contrat n'engage que le débiteur du pacte qui s'engage à contracter de préférence avec le bénéficiaire.

Dans la mesure où le pacte de préférence est un contrat, il est soumis aux conditions de droit commun énoncées à l’article 1128 du Code civil :
- Les parties doivent donc être capables et avoir consenti au pacte

- Le pacte doit être licite.


Le pacte a pour objet de créer à la charge du promettant l’obligation de négocier, en priorité, avec le bénéficiaire les termes du contrat définitif.

Le bien ou l’opération sur lesquels porte le droit de priorité devra, par conséquent, être défini avec une grande précision. Il n'est pas soumis aux formalités fiscales prévues par le Code général des impôts. En revanche, le pacte de préférence doit prévoir la nature et l'objet du futur contrat (conclusion d'un futur contrat de vente par exemple), mais n'a pas à prévoir les modalités d'exécution de celui-ci.
Le pacte peut avoir pour objet un bail commercial, une vente, une vente immobilière, une donation...



Ni la loi, ni la jurisprudence n’exigent que le prix de vente soit déterminé ou déterminable dans le pacte de préférence. Dans un arrêt du 15 janvier 2003, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que « la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d’un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence ». Cela s’explique par le fait qu’aucune des parties n’a donné son consentement définitif, le prix ne saurait par conséquent, à la différence de la promesse  unilatérale de vente, être une condition de validité du contrat
Le consentement d’une partie à un acte juridique ne peut avoir été donné à titre définitif qu’à la condition que les éléments essentiels de cet acte soient déterminés, à tout le moins déterminables. En matière de contrat de vente le prix est un élément essentiel  du contrat, d’où l’exigence de sa détermination en matière de promesse unilatérale de vente, tel n’est cependant pas le cas en matière de pacte de préférence, dans la mesure où aucune des parties n’a exprimé son consentement définitif à l’acte de vente.

Comme le prix, la durée n’est pas une condition de validité du pacte de préférence sous réserve de la prohibition des engagements perpétuels. Aussi, la Cour de cassation a eu l’occasion de se référer au critère de la durée excessive pour apprécier la validité d’un pacte de préférence qui avait été stipulée pour une durée de 20 ans ( com. 27 sept. 2005). En tout état de cause, le pacte de préférence conclu pour une durée indéterminée est valable.
Le promettant ne disposera pas d’une faculté de résiliation unilatérale, sauf à établir la durée manifestement excessive de son engagement ( com. 27 sept. 2005).


Le pacte de préférence peut prendre la forme d'une convention autonome ou d'une clause insérée dans une convention ayant un autre objet. Le pacte de préférence n'a aucun effet tant que son débiteur ne décide pas de contracter. Si les parties n'ont pas conféré à leur accord un caractère intuitu personae (c'est à dire qu'il ne peut jouer qu'entre elles), le bénéficiaire du pacte peut céder sa créance de préférence selon les modalités de l'article 1691 du Code civil (Cass, 1ère civ, 24 février 1987).

Il ne commence à produire ses effets que lorsque le débiteur prend la décision de contracter et en informe le bénéficiaire. Si le bénéficiaire accepte l'offre, le contrat objet du pacte sera conclu avec le débiteur du pacte.

L'inexécution du pacte engage la responsabilité contractuelle de son débiteur. Ainsi, si le débiteur du pacte contracte avec un tiers en méconnaissance de son engagement envers le bénéficiaire, ce dernier pourra obtenir des dommages et intérêts (Cass com., 07 mars 1989) et même l'annulation du contrat passé avec un tiers en fraude du pacte, dèslors que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (Cass com., 26 mars 1986).



Lorsque le promettant décide de vendre le bien, objet du droit de priorité, il doit se tourner vers le bénéficiaire du pacte et engager avec lui des négociations
Si les négociations aboutissent et que le bénéficiaire accepte l’offre du promettant, le contrat de vente projeté devient définitif
Si les négociations n’aboutissent pas, le promettant redevient libre de formuler une offre à un tiers, sans pour autant porter atteinte au  pacte de préférence

Aussi, du point de vue du promettant, la violation du pacte de préférence se produira dans deux cas :
- Soit le promettant a conclu le contrat de vente avec un tiers sans engager de négociations avec le bénéficiaire du pacte, soit en violation de son droit de priorité
- Soit le promettant, après avoir engagé des négociations avec le bénéficiaire du pacte, lesquelles n’ont pas abouti, a formulé une offre plus favorable au tiers ( 3e civ. 29 janv. 2003)

Le bénéficiaire peut purement et simplement accepter l’offre qui lui a été faite par le promettant, le contrat de vente est alors valablement conclu. Le bénéficiaire ne peut alors plus se rétracter, ce en vertu, non pas du pacte de préférence, mais du contrat de vente qui a été valablement formé

Le bénéficiaire peut également, après avoir négocié avec le promettant, refuser in fine l’offre qui lui est faite. Dans cette hypothèse, la rencontre de l’offre et de l’acceptation ne s’est pas réalisée, de sorte que le contrat de vente n’a pas pu valablement se former Le promettant redevient libre de contracter avec un tiers

Le bénéficiaire peut enfin, avant que le promettant ne lui adresse une offre, renoncer au droit de priorité qui lui a été consenti, alors même que ce dernier envisage de vendre le bien sur lequel porte le pacte de préférence.
Dans cette hypothèse, aucun manquement ne peut être reproché au bénéficiaire, dans la mesure où, à aucun moment, il n’a donné son consentement définitif à l’acte de vente. Le promettant redevient, là encore, libre de contracter avec un tiers
Dans la mesure où le bénéficiaire dispose d’un droit potestatif, il ne saurait engager sa responsabilité en cas de renoncement quant à l’exercice du son droit de priorité

En vertu du principe de l’effet relatif des conventions, le pacte de préférence ne crée aucune obligation à l’égard des tiers. Dès lors, dans l’hypothèse où le tiers conclurait le contrat de  vente avec le promettant en violation du droit de priorité du  bénéficiaire, le tiers ne saurait engager sa responsabilité. Quid dans l’hypothèse où le tiers connaissait l’existence du pacte
de préférence ?
Le tiers qui a connaissance de l’existence d’un pacte de préférence, ne saurait contracter avec le promettant sans s’assurer, au préalable, que ce dernier a satisfait à son obligation de
négocier, en priorité, avec le bénéficiaire du pacte. À défaut, il engage sa responsabilité délictuelle, aussi, afin de se prémunir d’une action en responsabilité, il lui appartient d’interroger le bénéficiaire sur ses intentions quant à l’exercice de son droit de priorité

L’article 1123, al. 3 du Code civil, introduit par l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. »
Le tiers peut donc, en quelque sorte, inviter le bénéficiaire du pacte à opter. Il ne s’agit d’ailleurs pas d’une simple invitation puisque l’alinéa 4 de l’article 1123 précise que « l’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat»
En d’autres termes, le tiers peut imposer au bénéficiaire du pacte d’opter dans un délai – raisonnable – à défaut de quoi l’offre qui lui a été faite par le promettant deviendra caduque
Une fois le délai d’option écoulé, le tiers sera, par conséquent, en droit de se substituer au bénéficiaire, sans risquer d’engager sa  responsabilité et par là même celle du promettant.


Le tiers de bonne foi est celui qui ignore l’existence du pacte de préférence, dans cette hypothèse, le pacte de préférence lui est inopposable, quand bien même il aurait fait l’objet d’une mesure de publicité, car il s’agit là d’une formalité facultative Dès lors, non seulement le tiers n’engage pas sa responsabilité,  mais encore le contrat conclu avec le promettant n’encourt pas la  nullité, quand bien même le droit de priorité du bénéficiaire a été violé,  cela ne l’autorise pas à remettre en cause un contrat valablement formé

Le tiers de mauvaise foi est celui qui avait connaissance du pacte de préférence, la question se pose alors de savoir sur qui pèse la charge de la preuve.
Aux termes de l’article 2274 du Code civil « la bonne foi est toujours présumée » et que « c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver» Eu égard à cette disposition, la charge de la preuve devrait donc peser sur le bénéficiaire du pacte de préférence
Dès lors que la mauvaise foi du tiers est établie, le bénéficiaire du pacte de préférence peut solliciter la nullité du contrat conclu en violation de son droit de priorité (V. en ce sens req., 15 avr. 1902)

Le prononcé de la nullité est subordonné à la satisfaction de deux  conditions cumulatives, lesquelles ont toutes les deux été reprises par l’ordonnance du 10 février 2016 :
- Le tiers acquéreur doit avoir eu connaissance de l’existence du pacte de préférence ( 3e civ., 26 oct. 1982).
- Le tiers acquéreur doit avoir eu connaissance de l’intention du bénéficiaire d’exercer son droit de priorité ( com., 7 janv. 2004)

En cas de mauvaise foi du tiers, l’article 1123, al. 2 prévoit que le bénéficiaire du pacte de préférence a la faculté, en plus de solliciter la nullité du contrat, « de demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu».

Aux termes d’un arrêt, rendu le 6 décembre 2018, la Cour de cassation a jugé que la simple signature d’une promesse unilatérale de vente par le vendeur est susceptible de constituer une violation du pacte de préférence le cas échéant (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6-12-2018 n° 17-23321). En effet, les juges ont estimé que l’expression du droit de préférence auprès de son bénéficiaire doit être réalisée par le promettant dès qu’il décide de vendre son bien.

Source : https://www.village-justice.com/articles/pacte-pre...


Le 29 juillet 2019

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