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Le meublé de tourisme


La loi ELAN définit le meublé de tourisme comme suit :«Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

Cette définition exclut du champ du meublé de tourisme la location d’une chambre chez l’habitant.  La chambre d'hôtes ne constitue donc plus un meublé de tourisme, et ne subit plus son régime. De ce fait, l'activité de chambre d'hôtes ne relève pas du changement d'usage et reste donc libre.

  1. Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés : la définition vise expressément les biens susceptibles d’être un meublé de tourisme. Dans ces conditions, les mobiles-home, par exemple, ne peuvent donc constituer des meublés de tourisme.
  2. À l'usage exclusif du locataire
  3.  Offerts à la location à une clientèle de passage : le dictionnaire Larousse indique qu’être de passage consiste à rester peu de temps quelque part.
  4. Qui n’y élit pas domicile :On peut se référer à la définition issue de l’article 102 du code civil « Le domicile de tout Français, quant à l’exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement.» On rappellera que la notion de résidence est plus large. Il s’agit d’une situation factuelle : le lieu où une personne habite à un moment donné, éventuellement hors de son domicile. Le principal établissement suppose un lieu où le locataire réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Cependant,il n’existe pas de notion de domicile pour les étrangers. C’est donc la jurisprudence qui précisera s’il faut également retenir la notion de principal établissement.
  5. Qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée,à la semaine ou au mois :contrairement à la définition donnée par la loi ALUR qui indiquait que la location devait être de courte durée sans en préciser les contours.


L'article L. 631-7 du CCH réglemente le changement d'usage des logements dans certaines zones, en le soumettant à une autorisation. Ces dispositions se réfèrent à la notion d'usage des locaux qui est l'utilisation qui doit être faite ou qui est faite des lieux. Il faut donc s'intéresser à l'usage effectif et non pas à la nature des lieux. L'usage s'apprécie local par local et non sur l'ensemble de l'immeuble.
Le dernier alinéa de l’article L. 631-7 du CCH (non modifié par la loi ELAN) dispose toujours que : « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.».

Cependant, cette définition pose des problèmes d’interprétation et c’est pour cela que le code du tourisme lui a adjoint la notion de meublé de tourisme dont l’exploitation entraîne des obligations de déclarations préalables, de communication aux communes, un contrôle et des sanctions spécifiques.

Concrètement, même si en théorie le changement d’usage au sens du CCH, résulte toujours d’une location de courte durée selon la définition résultant de la loi ALUR, l’administration se focalisera en pratique sur l’exploitation de logement en meublé de tourisme en tant qu’il constitue un type de location de courte durée plus aisément contrôlable et sanctionnable.

La réglementation du code de la construction et de l’habitation consiste à limiter la faculté des propriétaires de modifier l’usage des logements situés dans certaines zones (dans lesquelles l’enregistrement des meublés de tourisme est obligatoire), indépendamment du droit de l’urbanisme.

Le fait d’exploiter un logement en meublé de tourisme au sens du code du tourisme constitue en principe également un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du CCH. De ce fait, le loueur doit
obtenir avant toute exploitation une autorisation de la Mairie de la commune concernée, le cas échéant moyennant une compensation. Mais en ce qui concerne cette exception, la loi ELAN a également procédé à une articulation en reprenant le critère des 120 jours maximum par an d’exploitation, et en obligeant le loueur à déclarer si le logement constitue ou non sa résidence principale.
Ce système permet d’isoler dans le code du tourisme les obligations du loueur en meublé de tourisme d’un logement constituant sa résidence principale, ainsi que le contrôle et les sanctions qui résultent du défaut d’enregistrement ou du dépassement de la durée d’exploitation. Il s’agit donc de rendre plus efficace le contrôle par l’administration du changement d’usage, en utilisant les mesures applicables au meublé de tourisme dans les zones que le législateur veut protéger.

Dans les communes qui n’ont pas mis en œuvre la procédure d’enregistrement, l’obligation de déclaration préalable en mairie, résultant de l’article L. 324-1-1 II du code du tourisme, n’a pas été modifiée.
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. »
Les formalités de cette déclaration préalable, sont visées à l’article D. 324-1-1 I du code du tourisme modifié par le Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 : « I. – La déclaration de location d'un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, prévue au I de l'article L. 324-1-1 est adressée au maire de la commune où est situé le meublé par tout moyen permettant d'en obtenir un accusé de réception.
La déclaration précise l'identité et l'adresse du déclarant, l'adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.
»

La déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L. 324-1-1 III du code du tourisme permet à certaines communes d’obliger le loueur d’un meublé de tourisme à enregistrer sa déclaration, que le logement constitue ou non sa résidence principale. Cette faculté n’est accordée qu’aux communes suivantes :
- Les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que pour celles des départements des Hauts de Seine, Seine Saint Denis et Val de Marne.
- Les communes, autres que celles susvisées, la soumission au régime de l’obligation d’enregistrement de la déclaration préalable peut être choisie : 

o Pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (défini à l’article 232 du code général des impôts) par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal ; 

o Pour les autres communes, si une décision de l’autorité administrative sur proposition du maire est rendue dans ce sens. 


Il n’existe pas de liste actualisée des communes qui ont mis en place  un système d’enregistrement. Les conditions de délivrance des autorisations sont fixées par délibération du conseil municipal ou intercommunal. Le loueur doit se renseigner auprès de la commune où se trouve son meublé pour savoir quelle procédure s'applique. Une fois obtenu l’autorisation demandée, il appartient au loueur de se
renseigner auprès de la commune où est situé le bien pour savoir si une procédure de déclaration avec octroi d’un numéro d’enregistrement a été  mis en place.

En tout état de cause, la déclaration préalable qui doit être enregistrée doit indiquer si le meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

Actuellement, c’est l’article D. 324-1-1 II du code du tourisme modifié par le Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 qui les liste :
« II. – La déclaration, effectuée au moyen d'un téléservice dans les conditions prévues au II de l'article L. 324-1-1, indique :
1° L'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du déclarant ;
2° L'adresse du local meublé, précisant, lorsque ce dernier fait partie d'un immeuble comportant plusieurs locaux, le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement.
Lorsque cette possibilité lui est offerte, le déclarant peut indiquer le numéro invariant identifiant le logement tel qu'il ressort de son avis de taxe d'habitation, en lieu et place des informations mentionnées au premier alinéa du présent 2° ;
3° Son statut de résidence principale ou non ;
4° Le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement ou de toute autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.
La déclaration fait l'objet d'un numéro de déclaration délivré immédiatement par la commune. Ce numéro est constitué de treize caractères répartis en trois groupes séparés ainsi composés :
– le code officiel géographique de la commune de localisation à cinq chiffres ;
– un identifiant unique à six chiffres, déterminé par la commune ;
– une clé de contrôle à deux caractères alphanumériques, déterminée par la commune

III. – Tout changement concernant les éléments d'information de la déclaration visée au I ou II du présent article fait l'objet d'une nouvelle déclaration. »

En pratique, une déclaration soumise à enregistrement se substitue à la déclaration préalable non soumise à enregistrement

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme étant sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours par année civile – sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article L. 324-1-1 du code de tourisme).  Au-delà, son exploitation sera considérée comme un changement d'usage qui aurait dû faire l'objet au préalable d'une demande de changement d'usage du logement conformément aux articles L. 631-7 et suivants du CCH.
Toute personne qui ne procède pas à l’enregistrement de sa déclaration préalable est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.
Toute personne qui loue au-delà de 120 jours par an sa résidence principale à titre de meublé de tourisme est passible d’une amende civile ne pouvant excéder 10 000 €.
Ces amendes sont prononcées par le président du Tribunal de Grande Instance, statuant en la forme des référés, sur demande la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le Tribunal de Grande Instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.

La personne qui loue sa résidence principale à titre de meublé de tourisme doit donc :
- Procéder à l’enregistrement de la déclaration préalable, si l’immeuble est situé dans une commune concernée par cette procédure, en précisant qu’il s’agit de sa résidence principale.
- Ne pas louer plus de 120 jours par année civile.
- A défaut, des amendes civiles peuvent être prononcées allant jusqu’à 5 000 € dans le premier cas et 10 000 € dans le second cas.

La loi ELAN complète la définition de l’intermédiaire faite à l’article L. 324-2-1 du code du tourisme en visant également les intermédiaires qui interviennent à titre gratuit.
La définition est désormais la suivante : « Toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un meublé de tourisme. »
Sont donc visées les personnes physiques, morales ainsi que les plateformes numériques (Air bnb, le bon coin par exemple).

L’intermédiaire doit :
- Tenir informé le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalable,
- Obtenir du loueur préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le cas échéant le numéro de déclaration obtenu
- Cesser de mettre en location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur lorsqu’il a connaissance que ce meublé a été loué, par son intermédiaire plus de 120 jours au cours d’une même année civile. L’intermédiaire remplit ses obligations sur la base de la déclaration sur l’honneur rédigée par le loueur préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location.  L’intermédiaire peut notamment avoir connaissance de ces informations lorsqu’il met à disposition une plateforme numérique de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des données stockées.
Le dispositif du retrait des offres peut être mutualisé par plusieurs personnes, si le bien a été donné en location à plusieurs intermédiaires différents. Le cas échéant, ce dispositif mutualisé est certifié chaque année avant le 31 décembre par un tiers indépendant.
- Publier dans l’annonce relative à la location du local, le numéro de déclaration.

La loi ELAN modifie également l’article L. 324-2-1 du code du tourisme dans la mesure où elle prévoit des sanctions à l’endroit des intermédiaires qui ne se conformeraient pas aux obligations prévues par l’article précité.  Elles consistent au versement d’un amende civile pouvant aller jusqu’à :

• 12 500 € par meublé de tourisme pour l’intermédiaire qui ne tiendrait pas informé le loueur de ses obligations de déclarations ou autorisation préalable et qui n’aurait pas obtenu la déclaration sur l’honneur, préalablement à la mise en location du bien, attestant du respect de ces obligations et indiquant si le logement constitue sa résidence principale ou non, ou encore en cas d’absence de publication.
• 50 000 € par meublé pour l’intermédiaire en cas de refus de transmettre des informations aux communes.
• 50 000 € par annonce pour l’intermédiaire qui ne cesserait pas la mise en location d’un bien ayant d’ores et déjà été loué plus de 120 jours par année civile alors qu’il s’agit de la résidence principale du loueur.

Ces amendes sont prononcées par le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune.
Le Tribunal de Grande Instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

La loi ELAN renforce les moyens d’information mise à la disposition des communes qui ont mis en œuvre la procédure d’enregistrement. En effet, celles-ci pourront demander, jusqu’au 31 décembre de
l’année suivante celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été loué, au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué.
Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Dans l’hypothèse de l’intervention d’un intermédiaire, la commune pourra jusqu’au 31 décembre de l’année suivante celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, lui demander lorsque celui-ci en a connaissance, notamment lorsqu’il met à disposition une plateforme numérique de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des données stockées, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire.

Les informations sollicitées doivent être transmises par l’intermédiaire dans un délai d’un mois en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.
La commune peut également demander un décompte individualisé pour une liste de meublés de tourisme dans un périmètre donné.

Les agents assermentés du service municipal ou départemental du logement sont habilités à rechercher et à constater tout manquement aux articles précités à savoir L. 324-1-1 et L. 324-2-1 du code du tourisme. Ils sont habilités à se faire présenter toute déclaration par les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme directement ou par un intermédiaire. En janvier 2019, la 3e chambre civile de la Cour de cassation avait décidé de renvoyer au Conseil constitutionnel, une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) relative à la conformité des dispositions du Code de la construction et de l’habitation (CCH, art. L. 651-4, L. 651-6 et L. 651-7) conférant aux agents assermentés du service municipal du logement, le pouvoir de visiter les locaux à usage d’habitation situés dans le territoire et relevant du service municipal du logement (Cass. 3e civ., 17 janv. 2019, n° 18-40.040, P+B+I ; voir not. Visite des locaux d’habitation par les agents du service municipal du  logement : renvoi d’une QPC, Actualités du droit, 28 janv. 2019).

Les requérants reprochaient d’abord à ces dispositions de rendre possible l'exercice du droit de visite d'un logement par les agents assermentés du service municipal du logement, sans l'accord de l'occupant ou du gardien du local. À défaut d’autorisation judiciaire préalable pour surmonter ce défaut d'accord, il en résulterait une méconnaissance de la liberté individuelle et du principe d'inviolabilité du domicile.

Le Conseil constitutionnel confirme cette analyse : en prévoyant que les agents du service municipal du logement peuvent procéder à une telle visite, sans l'accord de l'occupant du local ou de son gardien, et sans y avoir été préalablement autorisés par le juge, le législateur a méconnu le principe d'inviolabilité du domicile.

Les requérants dénonçaient ensuite le pouvoir de recevoir toute déclaration et de se faire communiquer tout document établissant les conditions d'occupation du local visité. Ceci, sans obligation d'informer la personne des griefs dont elle fait l'objet, ni de son droit d'être assisté d'un avocat ou de garder le silence. Il en résulterait une méconnaissance des droits de la défense, du droit à une procédure juste et équitable garantissant l'équilibre des droits des parties et du droit de ne pas s'auto-incriminer.

Mais pour le Conseil constitutionnel, il s’avère d’une part que le droit reconnu aux agents assermentés de recevoir toute déclaration et pièce ou document établissant les conditions dans lesquelles les lieux sont occupés ne saurait, en lui-même, méconnaître les droits de la défense, ni le droit à un procès équitable.

D’autre part, le principe selon lequel nul n'est tenu de s'accuser ne fait pas obstacle à ce que l'administration recueille les déclarations faites par une personne en l'absence de toute contrainte. Ot le droit reconnu aux agents assermentés de se faire présenter des documents tend, non à l'obtention d'un aveu, mais seulement à la présentation d'éléments nécessaires à la conduite d'une procédure de contrôle du respect de l'autorisation d'affectation d'usage du bien. Dès lors, le grief tiré de la méconnaissance de l'article 9 de la Déclaration de 1789 doit être écarté.

Seul le sixième alinéa de l'article L. 651-6 du Code de la construction et de l'habitation est donc déclaré contraire à la Constitution. Aucun motif ne justifiant de reporter la prise d'effet de la déclaration d'inconstitutionnalité, celle-ci interviendra à compter de la date de la publication de la présente décision. Elle sera applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date.


En ce qui concerne l'articulation de cette réglementation avec celle applicable en copropriété, selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 :« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
»
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
De ces textes, il découle le principe que toute clause du règlement de copropriété - ou toute décision de l'assemblée générale - qui tendrait à interdire la location ou la subordonnerait à une autorisation du syndicat des copropriétaires est nulle dès lors qu'elle serait contraire à la destination de l'immeuble (Cass. 3ème civ. 6 mars 1973).
Cependant, certaines restrictions au droit de louer sont admises en jurisprudence bien qu'elles doivent se cantonner à des éventualités bien précises où, incontestablement la sauvegarde de la destination de l'immeuble est en jeu :
- Maintien de la consistance des appartements dans les immeubles de grand standing,
- Changement d'affectation du lot loué,
- Limitation des possibilités de location des chambres de service où des pièces d'un même logement,
- Éviter la multiplication des occupants qui serait de nature à nuire à la tranquillité des copropriétaires en place ou aux conditions de jouissance de leur lot.

La jurisprudence la plus récente a considéré qu'une clause de destination bourgeoise simple (seules les professions libérales sont autorisées) est incompatible avec l'exploitation d'un logement en location du type "airbnb". Cass. 3ème Civ. 8 mars 2018, n° 14-15864 : « Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que M. X... et la société X... J... avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ». C'est donc sur ce fondement que l'on peut proscrire une telle exploitation dans l'immeuble.


Si le meublé est situé dans une commune qui a institué la taxe de séjour, le bailleur doit  la percevoir et la reverser à la mairie. C'est une délibération du conseil municipal qui en fixe les modalités : période
d'imposition (fixation des dates de la saison touristique), nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation.Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes d’intermédiation de location touristique (de type Airbnb) seront chargées de la collecte de la taxe de séjour.
Le logement doit respecter les normes minimales fixées par le  décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du  logement décent. Depuis le 8 mars 2015, tout lieu d'habitation (appartement, maison)  doit être équipé d'au minimum un détecteur de fumée normalisé.

En application du décret n°2015-1002 du 18 août 2015, tout  prestataire assurant l’hébergement touristique est tenu de faire remplir et signer par l'étranger, dès son arrivée, une fiche individuelle de  police comportant :
1° Le nom et les prénoms ;
2° La date et le lieu de naissance ;
3° La nationalité ;
4° Le domicile habituel de l'étranger ;
5° Le numéro de téléphone mobile et l'adresse électronique de l'étranger ;
6° La date d'arrivée au sein de l'établissement et la date de départ prévue.

Les enfants âgés de moins de 15 ans peuvent figurer sur la fiche d'un adulte qui les accompagne.

Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une durée  de six mois et remises, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie. Cette transmission peut s'effectuer sous forme  dématérialisée.


Sources : https://www.entreprises.gouv.fr/tourisme/meubles-t...

https://www.actualitesdudroit.fr/browse/civil/immo...


Le 9 avril 2019

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