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Le mandat des agents immobiliers


L’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir pour vendre ou louer des biens immobiliers appartenant à autrui. Sa mission est de rapprocher les parties intéressées en contrepartie d’une rémunération. Pour cela, il reçoit donc un mandat (d’acheter, de vendre, ou de louer).


Le mandat est l’acte juridique essentiel pour tout intermédiaire immobilier qui intervient dans le cadre de son activité de transaction et/ou de gestion immobilière.
Bien que surnommé « mandat » par la loi, le contrat de l’agent immobilier ne répond pas toujours au critère de qualification au sens du Code Civil, dans la mesure où l’agent immobilier « transactionnaire » ne dispose pas en principe du pouvoir de représentation juridique de son client. On parle alors de « mandat sans représentation ».


Aux termes de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 : « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. »



I. Les conditions de formation du mandat


Ce mandat doit être rédigé par écrit, selon l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Les dispositions de l’article 1375 du code civil étant applicables au mandat, il doit aussi être établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, un exemplaire devant être remis à chacune des parties. Chacun des originaux doit être signé par toutes les parties au mandat et porter le nombre total d’exemplaires rédigés (CA Nîmes du 11 janvier 2005).
Cette exigence d’un mandat écrit et signé est une condition de validité même du mandat, et pas seulement une condition de la preuve de son existence qui vaut tant pour les activités d’entremise que pour celles de gestion. L'arrêt du 20 juin 2019 n°17-01129 de la cour d'appel d'Aix en Provence es tl’occasion de rappeler la rigueur du formalisme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret du 20 juillet 1972. Pour mémoire l’article 72 de ce décret dispose que « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats (…) Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui  des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. »
Les magistrats rappellent dans cet arrêt que cette disposition, qui impose  de reporter le numéro d’enregistrement sur le double du mandat, est  prescrite à peine de nullité du mandat (et corrélativement perte du droit à honoraires de l’intermédiaire immobilier).


Un agent immobilier ne peut participer à une négociation, qu’à la condition de détenir un mandat préalable (Cass. Civ. 1ère du 2 octobre 2007). Cela ne signifie pas que le mandat doit être détenu dès la première rencontre avec le client mandant.
En revanche, le mandat devra être rédigé avant toute négociation ou engagement relatif à une opération. Le critère déterminant qui a été dégagé par la jurisprudence est celui de la négociation.
En effet, dès le moment où la négociation a débuté, autrement dit, dès l’instant où l’agent immobilier est entré en contact avec un candidat acquéreur ou vendeur, notamment en lui exposant les caractéristiques du bien et/ou de l’opération, il enfreint le principe du mandat préalable s’il ne détient pas de mandat.


L’article 1984 du Code Civil dispose que « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. »
Le mandat est donc avant toute chose un contrat et doit en conséquence réunir les conditions essentielles exigées par le nouvel article 1128 du code civil pour la validité des conventions, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 :
- le consentement des parties contractantes,
- leur capacité à contracter,
- un contenu licite et certain.
A ces conditions générales, il faut ajouter celles du droit commun du mandat. Mais surtout, le mandat doit obéir aux règles exorbitantes du droit commun imposées par la règlementation professionnelle pour les intermédiaires immobiliers.


Certaines informations professionnelles concernant le mandataire doivent être mentionnées sur le mandat :
• le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle de l’agent immobilier,
• le nom ou la raison sociale, l'adresse de l'entreprise, son numéro unique d'identification (9 chiffres) suivi de la mention RCS et du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée, ainsi que l'activité exercée,
• le nom et l’adresse de sa caisse de garantie financière qui indemnisera les clients éventuellement lésés, le cas échéant,
• les nom et qualité du collaborateur du titulaire de la carte lorsqu’il intervient dans la conclusion du mandat (article 9 dernier alinéa du décret du 20 juillet 1972).


Depuis l’ordonnance n° 2009-104 du 30 janvier 2009, les professionnels dont l’activité est régie par la loi Hoguet sont assujettis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
À cet effet, une organisation et un ensemble de procédures internes doivent être mis en place par chaque entreprise, afin de détecter les risques liés au blanchiment, ainsi qu’un système de contrôle interne de ce dispositif. Le respect de ces obligations est contrôlé par la DGCCRF.
Quant aux sanctions, elles sont prononcées par la Commission nationale des Sanctions et peuvent prendre la forme de sanctions administratives, pécuniaires, voire disciplinaires.
Quelques vérifications préalables doivent ainsi être faites, avant l’entrée en relation d’affaires, c’est-à-dire avant toute conclusion de mandat :

  • lorsque le client est une personne physique

Le mandataire doit exiger un document officiel en cours de validité comportant la photographie de la personne.
Il est également recommandé de vérifier :
- son âge, sa situation de famille,
- son régime matrimonial,
- son titre de propriété,
- son pouvoir en cas de représentation d’une indivision.

  • lorsque le client est une personne morale

Le mandataire doit se faire communiquer l’original ou la copie de tout acte ou extrait de registre officiel datant de moins de 3 mois et constatant la détermination, la forme juridique, l’adresse du siège social et l’identité des associés et dirigeants sociaux de la société.
Au-delà de l’identification du client, il faut également veiller à identifier le bénéficiaire effectif de l’opération, c’est-à-dire la personne pour le compte de laquelle l’opération est réalisée ou qui contrôle le client personne morale.


Aux termes des articles 72 alinéa 5 et 65 alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972, le numéro d’inscription sur le registre des mandats doit être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. Sans cette mention, le mandat est atteint d’un vice de forme entraînant par là-même sa nullité (CA Nîmes du 19 novembre 2015).
Partant, le professionnel ne saurait réclamer un honoraire puisque le contrat n’est censé n’avoir jamais existé.


Il convient d’indiquer dans le mandat la nature juridique de la mission à accomplir (négociation et/ou conclusion), mais également la nature de l’acte juridique à effectuer ou préparer, ainsi que les biens qui doivent faire l’objet de cet acte.
L’article 1er de la loi Hoguet s’applique « aux personnes qui se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :
1° l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
2° l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; (…)
6° la gestion immobilière ;(…)
9° l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis


Sont ainsi visées les activités de transaction des agents immobiliers, les activités de gestion immobilière des administrateurs de biens et celles de syndic de copropriété.
l’objet desdites activités. Il s’agit d’opérations qui portent sur des biens immobiliers ou (par extension ou assimilation) sur des choses mobilières déterminées : l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous location (saisonnière ou non, en nu ou en meublé) d’immeubles bâtis ou non bâtis; l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce,…


Tout contrat suppose, entre autres conditions de validité posées par le Code Civil, « un contenu licite et certain » aux termes du nouvel article 1128 du Code Civil issu de l’ordonnance précitée du 10 février 2016, ou en d’autres termes, « une prestation présente ou future (…) qui doit être possible et déterminée ou déterminable» (nouvel article 1163 du Code Civil issu de l’ordonnance précitée).
Du reste, l’article 72 alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 ne fait que rappeler cette règle lorsqu’il dispose que le mandat de la personne titulaire de la carte T doit préciser son objet.
Par conséquent, l’objet du mandat de l’intermédiaire immobilier doit, quel que soit le type d’activité exercé par lui, répondre à ces exigences de droit commun de détermination ou de déterminabilité, sous peine de nullité du mandat et de perte pour l’agent immobilier de tout droit à rémunération.


Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat, aux termes de l’article 1989 du code civil : il est donc tenu de respecter l’objet du mandat. Ainsi, il doit y avoir une parfaite corrélation entre l’opération et le bien, objets du mandat, et l’opération effectivement réalisée.
Dans le cas contraire, l’intermédiaire immobilier se retrouve privé de tout droit à rémunération. Surtout, l’acte est inopposable au mandant, le tiers ne pouvant invoquer l’apparence du pouvoir du mandataire.


La question qui se pose fréquemment est celle de l’étendue du mandat : quels sont exactement les pouvoirs de l’agent immobilier qui s’est vu confier un mandat de vente par un propriétaire désireux de vendre son bien immobilier ?
L’article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que « lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention »


Il existe plusieurs types de mandat :
- Le mandat simple : c’est un mandat de vente qui permet à plusieurs agents immobiliers de s’occuper de la mise en vente d’un même bien immobilier. Le vendeur peut alors encore vendre le bien immobilier par lui même.
- Le mandat exclusif : c’est un mandat de vente qui attribue la vente d’un bien immobilier à un seul et unique agent immobilier. Le propriétaire pourra vendre son bien par lui même mais devra alors payer un montant égal à la commission d’agence.
- Le mandat co-exclusif : c’est un mandat de vente qui va confier la mise en vente d’un bien immobilier à un nombre limité et déterminé d’agents immobiliers. Si le vendeur souhaite vendre par lui même, il devra alors dédommager les agents immobiliers.
- Le mandat  semi-exclusif : c’est un mandat de vente qui va confier la mise en vente d’un bien immobilier à un unique agent immobilier. Mais ici, le  propriétaire gardera encore la possibilité de vendre son bien par lui même.

La cour d’appel de Versailles a eu l’occasion de se prononcer sur un mandat exclusif qui comportait une clause mentionnant la possibilité pour le client de rechercher lui-même un acquéreur. Elle a considéré que « ce mandat ne pouvait être qualifié d’exclusif, compte tenu du doute généré par la contra-diction entre la mention manuscrite “bon pour mandat exclusif” et la clause imprimée »


La solution donnée par la jurisprudence est constante depuis 1985 : la cour de cassation considère que « le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée, à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément » (Cass. Civ 1ère du 5 janvier 1985).


Ainsi, la particularité du mandat issu de la loi Hoguet est d’être un simple mandat d’entremise sans représentation du mandant, sauf clause contraire expresse donnant au mandataire pouvoir de conclure la transaction au nom et pour le compte du mandant.
Cette solution a d’ailleurs été récemment confirmée par la Cour de Cassation dans plusieurs arrêts :
• même solution donnée au visa de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (Cass. Civ 1ère du 27 juin 2006).
• concernant « un mandat d’entremise au sens de l’article 1er de la loi Hoguet qui, en l’absence de clause expresse, ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente », mandat qui ne pouvait donc constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur (Cass. Civ. 1ère du 12 février 2008).
• concernant un mandat comportant une clause type, aux termes de laquelle le mandant s’engage à signer avec tout acquéreur acceptant les conditions financières proposées, la Cour de Cassation a jugé que cet engagement ne confère pas à l’agent le pouvoir de conclure l’opération au nom et pour le compte de son mandant (Cass. Civ 3ème du 12 avril 2012).

En conséquence : 

- en l’absence de clause expresse d’engagement, si le mandant vendeur refuse de conclure l’opération, alors il n’engage en aucune manière sa responsabilité vis-à-vis des tiers tels que les acquéreurs évincés, faute de contrat de vente légalement formé. (Cass. Civ 3ème du 26 février 2013 rendu au visa de l’article 1199 du code civil qui pose le principe de l’effet relatif des conventions : « les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties. »)
- une offre d’achat même au prix et conditions du mandat n’engage pas le mandant vendeur, puisque « le mandat régi par les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet est un mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et la négociation qui ne permet pas à l’agent immobilier d’engager son mandant pour l’opération envisagée, à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément » (Cass. Civ. 1ère du 14 décembre 2004).


Parmi les autres mentions devant obligatoirement être mentionnées sur le mandat figurent à l’article 6 de la loi Hoguet « les conditions de la détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. »


Le montant de la rémunération doit être suffisamment déterminé ou déterminable dans le mandat. La sanction prévue pour l’agent immobilier est qu’à défaut de respecter ce principe, il n’est pas recevable à exiger en justice le versement de sa rémunération (CA Rouen du 13 juin 1991).
L'agent immobilier ne peut pas demander, directement ou indirectement, de rémunération à l’occasion de l’opération à une personne autre que celle uniformément mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

L’acte de vente doit être, s’agissant du montant et de la charge de la rémunération due à l’intermédiaire, la fidèle reproduction du mandat d’entremise.  (Pour en savoir plus sur la rémunération de l'agent immobilier lire notre article).


Ni la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ni son décret d’application du 20 juillet 1972 ne règlemente spécifiquement la présentation du prix de l’opération dans le mandat de vente.
Le mandant reste donc libre de déterminer comme il l’entend le prix qu’il souhaite voir appliqué au bien proposé à la vente.
À ce titre, le professionnel de l’immobilier est soumis à une obligation de conseil et de renseignement envers son mandant : il se doit de lui indiquer si « le prix demandé par le mandant » correspond bien au prix du marché. Les agents immobiliers sont soumis aux règles gouvernant la détermination de leur rémunération, notamment fixées aux articles 6 de la loi Hoguet et 73 du décret d’application que nous venons d’étudier. Ils sont également soumis aux dispositions générales prévues par le Code de la Consommation et précisées par l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Cette information porte notamment sur le montant de l’honoraire exprimé en pourcentage et les modalités de calcul des honoraires.


La mention de la durée du mandat est une indication qui doit obligatoirement figurer dans toute convention relative à l’une quelconque des activités d’entremise ou de gestion des immeubles et fonds de commerce .Cette obligation a une portée générale et s’applique donc à l’ensemble des mandats, en application de l’article 7 de la loi Hoguet. La durée du mandat doit être limitée dans le temps.
Selon la jurisprudence : un mandat limité dans le temps est celui dans lequel les parties ont expressément mentionné un terme au-delà duquel le contrat se trouvera résilié de plein droit.
Il faut donc un terme extinctif, un terme certain (Cass. Civ 1ère du 6 mars 2001

La sanction appliquée par la jurisprudence en cas d’absence d’indication d’un terme dans le mandat, qu’il soit ou non exclusif, est la nullité absolue du contrat pouvant être invoquée par tout intéressé et par voie de conséquence, la privation de tout droit de l’intermédiaire à rémunération (Cass. Civ 1ère du 6 décembre 1994).
De même, en cas d’indication de la durée mais en des termes insuffisamment déterminés, le mandat est frappé de nullité.


La clause de renouvellement par tacite reconduction n’est pas contraire à l’article 7 de la loi Hoguet, mais à condition de fixer, soit un nombre limité de reconductions, soit une date au-delà de laquelle le mandat sera terminé en tout état de cause.
En effet, il ne faut pas perdre de vue que le droit commun du mandat impose un délai raisonnable au mandat, afin d’éviter l’engagement perpétuel des parties


Afin de permettre aux clients qui ont la qualité de consommateur de se désengager plus facilement, la loi ALUR du 24 mars 2014 impose que les mandats de vente ou de gestion mentionnent de « manière lisible et visible » les modalités de leur non reconduction telles qu’elles sont définies par l’article L 136-1 du code de la consommation et reproduisent dans son intégralité l’article L 136-1 précité recodifié à l’article L 215-1: « Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédié, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s'agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat. A défaut de remboursement dans les conditions prévues ci-dessus, les sommes dues sont productives d'intérêts au taux légal.
Les dispositions du présent article s'appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l'information du consommateur.
Les trois alinéas précédents ne sont pas applicables aux exploitants des services d'eau potable et d'assainissement. Ils sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels.
»
Ce mécanisme de résiliation gratuite à effet immédiat du mandat n’a vocation à s’appliquer que si trois conditions cumulatives sont réunies :
• le mandat doit comporter une clause de reconduction tacite,
• le mécanisme de résiliation ne produit ses effets qu’à compter du terme de la 1ère période du mandat et lors de chaque reconduction suivante,
• le mandataire n’a pas respecté son obligation d’information.


Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité, d’une clause pénale ou d’une clause attributive de rémunération, comme cela est le cas dans les modèles de mandats du SNPI, passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie 15 jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception (article 78 du décret du 20 juillet 1972).


Par conséquent, l’irrévocabilité stipulée dans un mandat ne peut pas être supérieure à trois mois.
Il existe trois situations dans lesquelles le délai de 3 mois minimum ne s’applique pas :
• la vente d’immeuble par lots : hypothèse de la division d’un immeuble en vue de sa revente après établissement d’un règlement de copropriété.
• la souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété : hypothèse de la vente de l’immeuble par une société de construction qui ne vend pas les appartements, mais cède des parts sociales donnant vocation à la jouissance d’un appartement et à sa propriété après partage. (sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé)
• la location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant du même ensemble immobilier : hypothèse d’un mandat conféré en vue de la recherche d’un locataire commerçant dans un centre commercial ou une galerie marchande.


Ces trois exceptions s’expliquent par la difficulté de réaliser l’objet du mandat qui est multiple et par l’importance des diligences nécessaires pour parvenir à commercialiser ces biens. Mais ces mandats doivent préciser les cas et conditions dans lesquels ils peuvent être dénoncés avant leur complète exécution, si l’opération concernée porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.

L'agent immobilier ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties .Aussi, les juges considèrent que l’agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission par l’acquéreur, qui s’y est engagé dans l’acte authentique, alors que le mandat stipulait que la commission était à la charge du vendeur (Cass. 1re civ., 21 février 2006 n°04-14.538).

La souscription d’un mandat au domicile du vendeur, ou dans un lieu autre que l’agence, entraîne l’application de la réglementation relative au démarchage à domicile (Cass. Crim., 28 novembre 2000 n° 00-81.963). Dans ce cadre, le mandant dispose d’un droit de renonciation de quatorze jours suivant celui de son engagement. Pendant le délai de rétractation, le mandat de vente peut toujours être dénoncé.Cass. 1ère civ. du 01/07/2015, n° 14-15.753

En cas de mandat signé hors établissement, le vendeur dispose d’un délai de rétractation. Si l’agent immobilier commence à rechercher un acquéreur avant l’expiration de ce délai, il ne peut demander l’application de la clause pénale, même s’il a réalisé sa mission.
Le 28 mai 2010, une société civile immobilière (SCI) donne à un agent immobilier un mandat, soumis aux dispositions du Code de la consommation relatives au démarchage à domicile, en vue de la vente d’un appartement au prix de 2 350 000 €, incluant une clause pénale dans l’hypothèse où la SCI refuserait de signer une promesse de vente au prix convenu avec tout acquéreur présenté par le professionnel. Le 1er juin 2010, l’agent immobilier reçoit une offre d’achat au prix fixé dans le mandat. Mais la SCI a retiré le bien de la vente, en raison du montant de la taxe sur la plus-value qu’elle aurait été tenue d’acquitter.
L’agence l’assigne alors en paiement de la clause pénale. L’arrêt d’appel condamne la SCI à verser à l’agent immobilier une indemnité de 80 000 € au titre de la clause pénale. Les juges considèrent en effet qu’en recevant une offre d’achat pendant le délai de rétractation, l’agent immobilier n’a pas contrevenu aux dispositions du Code de la consommation.

La Cour de cassation (Cass. 1ère civ. du 01/07/2015, n° 14-15.753) casse l’arrêt d’appel, jugeant qu’il résultait des constatations de la cour d’appel que l’agence immobilière «avait
commencé à exécuter le mandat avant l’expiration du délai légal de réflexion en recherchant des acquéreurs». La solution a été rendue au vu de l’article L. 121-26 du Code de la consommation, dans sa rédaction  antérieure à la loi du 17 mars 2014, dite «loi Hamon».


Si une personne mariée ne peut être présente à la signature d’un contrat auquel elle est expressément stipulée comme partie, bien sûr elle peut donner procuration à la personne avec laquelle elle est mariée. Sans cette procuration, son conjoint ne peut en aucun cas signer le mandat pour son compte et en son nom, quel qu’il soit, que le bien n’appartienne qu’à elle ou au couple.

Lorsque le bien est un bien propre, le propriétaire du bien peut donner procuration à son conjoint afin qu’il donne mandat en son nom et pour son compte. Précisons que si le bien est le logement de la famille, le conjoint non propriétaire doit donner son accord à la vente.

Lorsque le bien est un bien commun, un époux peut représenter son conjoint au mandat dès lors que ce dernier lui en a donné pouvoir. La procuration, c’est l’acte par lequel une personne donne pouvoir à une autre de la représenter pour la signature d’un contrat. La procuration peut être rédigée par acte sous signatures privées ou par acte notarié.

Depuis 2015, la cour de cassation a confirmé la validité du mandat de vente signé par un seul des propriétaires indivisaires. Les juges considèrent que le mandat porte sur la recherche d’un acquéreur et non sur l’aliénation du bien, ni sur la représentation des propriétaires pour conclure la vente. C’est pourquoi il ne s’agit pas d’un acte requérant nécessairement l’accord des deux époux, mais plutôt d’un acte de gestion de la communauté qui peut être effectué par un seul des conjoints.

Concrètement, un tel mandat doit être accompagné de précautions car il met en péril la réalisation de la vente du bien concerné. Comme pour tout bien détenu en indivision, l’agence ne pourra pas contraindre le conjoint non signataire à respecter les engagements du mandat. Dans le cas où une offre conforme au prix et aux conditions du mandat est présentée à l'époux signataire, mais que la vente ne peut pas être réalisée, celui-ci pourra être tenu de payer la clause pénale à l’acquéreur.


Aux termes de l’article 6 de la loi Hoguet, le mandat doit préciser « les conditions dans lesquelles » les agents immobiliers « sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit. » Le décret d’application du 20 juillet 1972 précise à cet égard que l’agent immobilier n’est autorisé à procéder à de tels maniements de fonds que dans la mesure et dans les conditions établies par une clause expresse du mandat (article 76 du décret précité)).
À défaut d’une telle clause, le mandat n’est pas nul, mais l’agent immobilier n’est pas autorisé à recevoir des fonds relatifs à l’opération.


Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa mission au mandant (article 1993 du code civil).
Concernant les intermédiaires immobiliers, cette obligation est expressément prévue à l’article 6 de la loi Hoguet qui dispose que le mandat doit préciser « les modalités de la reddition de comptes ». Il s’agit là d’une condition de fond exigée pour la validité même du mandat.
Cette obligation revêt un caractère particulier lorsque le mandataire est administrateur de biens et elle garde aussi beaucoup d’intérêt lorsque le mandataire a le pouvoir d’engager le mandant.concernant l’administrateur de biens
L’article 66 alinéa 1er du décret du 20 juillet 1972 dispose que « le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans. »
L’article 77 du décret du 20 juillet 1972 impose un formalisme rigoureux à la reddition de comptes dans l’hypothèse spécifique du mandat de transaction. En effet, aux termes de ce texte, « le titulaire de la carte devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les 8 jours de l’opération, informer son mandant de l’accomplissement du mandat de vendre ou d’acheter. L’information est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement. »
La jurisprudence se montre très ferme en interprétant de façon stricte ce formalisme.

-  les modalités de la reddition de comptes dans les mandats de vente exclusifs : La loi ALUR est venue imposer une nouvelle mention dans les mandats comportant une clause d’exclusivité.
Ainsi, il est prévu à l’article 6 alinéa 5 de la loi Hoguet que dans cette hypothèse, « le mandat doit préciser les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui a été confiée, ainsi que les modalités selon lesquelles il rendra compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. »
La loi n’a pas défini les « actions » précités, mais nous pouvons vous donner un certain nombre d’exemples :
• le mandataire effectuera une sélection préalable des candidats acquéreurs avant d’effectuer des visites, sélection permettant d’éluder les curieux ou autres personnes non solvables ou mal intentionnées,
• le mandataire mettra en avant le bien à vendre dans ses démarches publicitaires, afin de le différencier des autres biens,
• le mandataire procèdera, à une fréquence hebdomadaire, à une information sur les actions entreprises ainsi que sur les résultats de ces actions, notamment par email.
• le mandataire organisera un rendez-vous physique ou téléphonique tous les mois pour faire le point sur le déroulement de sa mission.

- les modalités de la reddition de comptes dans les mandats de vente simples
En revanche, la loi ne donne aucune indication sur les modalités de reddition de comptes dans les mandats simples et il n’existe pas de jurisprudence sur ce point : il appartient donc aux parties de choisir librement les modalités de la reddition de comptes.


La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue imposer de nouvelles mentions destinées à informer les mandants et notamment ceux d’entre-eux ayant la qualité de consommateur.
Ainsi, aux termes de l’article 6 alinéa 5 de la loi Hoguet, tout mandat de transaction, qu’il soit simple ou exclusif, doit préciser « les moyens employés » par le mandataire et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient, « pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations » d’entremise.


À côté des mentions obligatoires, d’autres peuvent être facultativement prévues, encore faut-il qu’elles le soient expressément, afin que l’intermédiaire puisse s’en prévaloir.
La clause pénale est la sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, elle s’applique du seul fait de cette inexécution (Cass. Civ 1ère du 20 décembre 2006).
Il semble que c’est par le seul truchement d’une clause pénale que l’agent immobilier puisse réclamer une indemnisation, lorsque l’on se situe avant la conclusion de l’opération (Cass. Civ 1ère du 28 juin 2012).

La clause pénale fait partie des clauses autorisées dans le mandat par les articles 6 de la loi Hoguet et 78 du décret du 20 juillet 1972 et ce, sous certaines conditions :

- cette clause doit résulter d’une stipulation expresse, mentionnée en caractères très apparents dans le mandat.
- un exemplaire du mandat doit être remis au mandant.
Cette formalité du double est exigée pour la validité même du mandat : le mandat de vente assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale doit faire l'objet d'une convention établie par écrit dont, conformément à l' article 1325 du Code civil , un original est remis au client. La formalité du double est exigée pour la validité même du mandat exclusif de vente ou assorti d'une clause pénale et implique qu'il y ait identité absolue entre les exemplaires remis à chacune des parties intéressée (CA Paris du 20 juin 2013).
Et la cour de cassation va même plus loin en exigeant une remise immédiate de cet exemplaire au mandant (Cass. Civ 1ère du 25 février 2010 - voir Doc n°16).
Cette même chambre de la cour de cassation conclut à l’envoi immédiat en recommandé avec accusé réception de l’exemplaire revenant au mandant lorsque la remise en main propre n’est pas possible au visa de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (Cass Civ 1ère du 28 septembre 2016).
- le montant de la clause pénale est plafonné au montant des honoraires prévus au mandat.
Cela résulte du décret n°2015-724 du 24 juin 2015 qui est entré en vigueur le 1er juillet 2015.


La clause d'exclusivité la clause par laquelle le mandant réserve au mandataire la réalisation de l’opération, interdisant ainsi que l’affaire soit traitée directement par le mandant lui-même ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire. Elle met le titulaire du mandat à l’abri de la concurrence du mandant lui-même et/ou d’autres éventuels intermédiaires concurrents.
La jurisprudence a admis la validité d’une clause d’exclusivité dans un mandat d’entremise (Cass. Civ 1ère du 30 mai 2006).

La clause d’exclusivité fait partie, au même titre que la clause pénale, des clauses autorisées dans le mandat par les articles 6 de la loi Hoguet et 78 du décret du 20 juillet 1972 et ce, sous certaines conditions :
- cette clause doit résulter d’une stipulation expresse, mentionnée en caractères très apparents dans le mandat.
-  un exemplaire du mandat doit être remis au mandant.
Cette formalité du double est exigée pour la validité même du mandat : le non-respect de la formalité de remise est sanctionné par la nullité du mandat en entier et non de la seule clause d’exclusivité.
Et la cour de cassation va même plus loin en exigeant une remise immédiate de cet exemplaire au mandant, c’est-à-dire en même temps ou du moins dès la conclusion du mandat (Cass. Civ 1ère du 25 février 2010 précité).
Encore faut-il que le mandant rapporte par écrit la preuve qui lui incombe qu’un exemplaire du mandat contenant une telle clause lui a été remis tardivement, pour pouvoir obtenir la nullité du mandat (Cass. Civ 3ème du 12 avril 2012).
Il est donc là encore recommandé d’envoyer en lettre RAR cet exemplaire lorsque la prestation est conclue hors établissement ou à distance (Cass Civ 1ère du 28 septembre 2016 précité).

En cas de coexistence d’un mandat exclusif et d’un mandat simple, la présence du 2ème mandat n’annule pas le 1er et les deux mandats coexistent et produisent leurs effets.


La clause attributive de rémunération est la clause, aux termes de laquelle une rémunération sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire. Il s’agit donc d’une clause de garantie et de versement de rémunération, quand bien même l'intervention de l'agent n'aurait pas été véritablement déterminante dans la réalisation de l'opération.

Cette clause fait partie, au même titre que la clause pénale et que la clause d’exclusivité vues précédemment, des clauses autorisées dans le mandat par les articles 6 de la loi Hoguet et 78 du décret du 20 juillet 1972 et ce, sous certaines conditions :
• cette clause doit résulter d’une stipulation expresse, mentionnée en caractères très apparents dans le mandat.
• un exemplaire du mandat doit être remis au mandant.
Cette formalité du double est exigée pour la validité même du mandat.
Et la cour de cassation va même plus loin en exigeant une remise immédiate de cet exemplaire au mandant (Cass. Civ 1ère du 25 février 2010 précité).
De même, notre conseil de transmettre l’exemplaire du mandant par RAR pour se conformer aux prescriptions de la cour de cassation (Cass Civ 1ére du 28 septembre 2016 précité).


En ce qui concerne la clause relative aux acquéreurs présentés, dans un mandat non exclusif, il s’agit de la stipulation d’une clause qui interdit au mandant de traiter directement et/ou par un autre intermédiaire avec un acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire, sous peine de devoir verser au mandataire évincé une indemnité forfaitaire.
Cela revient à créer au bénéfice de l’agence une exclusivité pour tous les candidats acquéreurs qu’elle aura présentés à son mandant vendeur.
La Cour de Cassation a admis la validité d’une telle clause rédigée en ces termes :« pendant le cours du présent mandant et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat » (Cass. Civ 1ère du 6 octobre 2011).
Cette jurisprudence a par la suite été appliquée par les juridictions d’appel (CA Douai du 25 juin 2012 et CA Lyon du 23 octobre 2014).


Les articles L 212-1 à L 212-3 du Code de la consommation créés par l’ordonnance du 14 mars 2016 prévoient la définition des clauses abusives et les procédures et moyens de leur élimination.
Ce texte dispose que “dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat”.
Le champ de l'interdiction est très vaste car tous les contrats et, en principe, toutes les clauses pourraient être concernés.


Aux termes de l’article 5 de la loi Hoguet, l’intermédiaire immobilier est tenu de respecter les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, notamment les formalités de tenue des registres.
Les articles 65 et 72 du décret du 20 juillet 1972 imposent aux détenteurs des cartes professionnelles T, G et S, de détenir un registre des mandats qui doit être relié et côté sans discontinuité et sur lequel doivent être inscrits par ordre chronologique tous les mandats reçus


Les registres doivent être conservés 10 ans et peuvent être établis sous forme électronique, à condition de respecter les conditions des articles 1365 et suivants du Code Civil.
L’arrêté du 15 septembre 1972 a établi un modèle de registre qui fixe les mentions devant figurer sur le registre, chacune des pages étant divisée en 8 colonnes :
• un numéro d’ordre qui est reporté sur l’exemplaire de mandat remis au mandant,
• la date du mandat,
• le nom du mandant (en cas de pluralité de mandants, chaque nom est inscrit sur une ligne),
• l’adresse du mandant (en cas de pluralité de mandants, chaque adresse est inscrite sur une ligne),
• l’objet du mandat (publicité, entremise, vente, location…),
• la nature et la situation des biens concernés,
• le numéro du registre-répertoire,
• les observations diverses (révocation, substitution, annulation,…).

L’enregistrement doit être chronologique, c’est-à-dire que l’enregistrement doit intervenir au fur et à mesure de l’établissement des mandats. Le fait de mentionner le numéro d’enregistrement du mandat sur
l’exemplaire resté en possession du mandant est une exigence qui est requise ad validitatem, comme déjà vu précédemment.


Les dispositions de la loi étant d’ordre public, la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat délivré à un professionnel doit être rapportée par écrit (Cass. Civ 1ère du 13 décembre 2005). Cette preuve est soumise aux exigences du nouvel article 1359 du Code Civil et dès lors, il ne peut être prouvé par témoins contre le contenu de ce mandat (Cass. Civ. 3ème du 12 avril 2012). 


En ce qui concerne les sanctions : 

  • Les sanctions civiles

- La nullité du mandat : Ces formalités imposées par la règlementation professionnelle étant d’ordre public, la sanction est la nullité absolue du mandat, pouvant être invoquée par toute partie y ayant intérêt (Cass. Civ 1ère du 15 mai 1982). Par un arrêt n°283 du 24 février 2017 (15-20.411), la chambre mixte de la Cour de cassation, opérant un revirement de jurisprudence, décide que les dispositions des articles 7, alinéa 1er, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (mention de la durée du mandat), dite loi Hoguet, et 72, alinéa 5, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (report, sur le mandat resté en possession du mandant, d’un numéro d’inscription sur le registre des mandats), visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire et que leur méconnaissance doit être sanctionnée par une nullité relative.

- La nullité de  l’offre de vente subséquente : Partant, devient également nulle l’offre de vente subséquente : la cour de cassation considère que faute d’inscription sur le registre des mandats et de report du numéro d’inscription sur l’exemplaire remis au mandant, l’offre de vente formulée par une agence immobilière en application d’un mandat irrégulier n’engage pas le vendeur (Cass. Civ 3ème du 8 avril 2009).
- La nullité du contrat principal de vente ou de location : La nullité du mandat peut même remettre en cause la validité même du contrat principal, contrat de vente ou de location par exemple.
Cette solution s’applique lorsque le signataire du contrat principal est le mandataire, notamment dans le cas de la signature d’un bail.

Une fois l’irrégularité constatée et la nullité du mandat prononcée, il s’ensuit, par application de l’adage « quod nullum est, nullum producit effectum » (que du néant, rien ne puisse sortir), que l’intermédiaire immobilier est en principe légalement privé de tout droit à rémunération au titre des activités qu’il aurait menées (Cass. Civ 1ère du 20 mars 2007).


Pour autant, malgré l’irrégularité du mandat, il est admis que le client puisse venir « confirmer » le mandat irrégulier en promettant une rémunération postérieurement à la réalisation définitive de l’acte authentique, cette postériorité étant celle par rapport à la réalisation effective et définitive par acte authentique de l’opération considérée.
Ainsi, la jurisprudence n’admet cette possibilité qu’à la condition que l’engagement du mandant de rémunérer l’agent immobilier soit porté dans une convention ultérieure et intervienne après la réitération de la vente par acte authentique (Cass. Civ 1ère du 13 mars 2007

  • Les sanctions pénales

Les dispositions de l’article 72 du décret précité relèvent d’un ordre public de direction et sont assorties de sanctions pénales prévues aux articles 16 et 18 de la loi Hoguet :
- 2 ans d’emprisonnement + 30 000 euros d’amende, aux termes de l’article 16 précité,

- responsabilité pénale des personnes morales, selon l’article 18 précité, avec une peine d’amende pouvant atteindre le quintuple de celle prononcée pour la personne physique, voire des peines complémentaires telles que l’interdiction d’exercice de la profession.
Par ailleurs, le fait de falsifier le registre en l’antidatant ou en le surchargeant constitue un faux en écriture privée ou de commerce (Cass. Crim du 25 janvier 1988).
Le mandat régulièrement formé va pouvoir dès lors produire l’entièreté de ses effets tant à l’égard du mandant que du mandataire.



II. Les effets du mandat


Quel que soit le type de mandat conclu, le mandataire contracte à l’égard de son mandant l’obligation d’accomplir la mission qui lui a été confiée, selon les termes et dans les limites du mandat qu’il a reçu.
À défaut de respecter les obligations découlant du mandat, le mandataire engage sa responsabilité et pourrait être condamné au paiement de dommages-intérêts au profit de son mandant.
Il doit déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. Le mandataire n’est tenu que d’une obligation de moyens (sauf lorsqu’il chargé d'accomplir un acte bien déterminé ou lorsqu'il est chargé de rédiger des actes juridiques dont il doit garantir alors l’efficacité). Il doit notamment veiller à ne pas concurrencer déloyalement le mandant.
Il doit exécuter le mandat suivant les instructions du mandant et en respectant les limites fixées par le mandat.

L’obligation d’information est l’obligation par laquelle le (futur) contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques (renseignements bruts, sans parti pris) nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.
L’obligation de conseil et de mise en garde consiste à aider le (futur) contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.
L'intermédiaire immobilier investi d'un mandat d'entremise ou de gestion est ainsi tenu, s'agissant des caractéristiques, des attributs (techniques, juridiques, administratifs ou financiers) ou des vices du bien (ou prestation) objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son mandant qu'à l'égard des contractants de celui-ci (CA Rouen du 29 avril 2003).
Cette obligation impose à l'agent ou à l'administrateur d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter, notamment :

• les risques juridiques de l'opération : le risque en cas de travaux d’agrandissement réalisés par le vendeur sans permis de construire (Cass. Civ 3ème du 21 octobre 2014) - le risque de non-renouvellement d'un bail (Cass. Civ 1ère du 11 juin 2002) ou le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée (CA Versailles du 14 oct. 2004)
• les risques administratifs de l'opération : le caractère inconstructible d'un terrain. (Cass. Civ 1ère du 18 juin 1970)

• les risques économiques ou financiers de l'opération : l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant comme une caution (Cass. Civ 3ème du 12 juillet 2007)
En revanche, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met, de ce chef, à l'abri de toute mise en cause (Cass. Civ 3ème du 26 février 2003).
L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration (écrite) des vendeurs attestant du bon état du bien, le dol de son mandant ne pouvant lui être reproché.

Aux termes d’une jurisprudence constante, il est reconnu aux agents immobiliers la possibilité de déléguer au profit d’un de leurs confrères le mandat qui lui a été confié, qu’il soit ou non exclusif.
Cette position est conforme à l’article 1994 du Code Civil qui autorise le mandataire à se substituer un sous mandataire pour l’exécution de la mission qui lui a été confiée.
Ainsi, un agent immobilier peut valablement prévoir dans son contrat qu’il pourra s’adjoindre « tout confrère ou courtier de son choix » (Cass. Civ 1ère du 28 octobre 1986)


Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.
Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, le mandataire est tenu envers le mandant d'une obligation de reddition de comptes qui revêt deux facettes :
• une obligation juridique : faire un compte rendu des conditions d'exécution et, surtout, des résultats.
• une obligation comptable : établir un compte de gestion.
Cette obligation trouve à s’appliquer en début de mandat et surtout en fin de mandat.

L’intermédiaire immobilier en tant que mandataire doit donc rendre compte de l’accomplissement de sa mission.
Il résulte en effet des termes de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 que le mandataire doit informer son mandant au plus tard dans les huit jours de l’accomplissement de sa mission, (vente, achat ou location), et cela par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un écrit remis contre émargement.
Il répond vis-à-vis de son mandant non seulement des fautes qu’il aurait pu commettre, mais aussi de l’éventuel dépassement des pouvoirs qui lui ont été confiés.
Cette obligation a été vue précédemment dans le cadre des mentions devant obligatoirement figurer dans le mandat.


L’obligation de paiement de la rémunération est pour l’intermédiaire immobilier la contreprestation la plus importante. Elle fait l’objet d’un encadrement très strict et découle d’une lecture a contrario de l’article 6 de la loi Hoguet qui dispose qu’ « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Ainsi, plusieurs conditions doivent être réunies pour que ce droit à honoraires prenne naissance.
Comme cela a déjà été vu précédemment, l’absence d’un mandat écrit préalable régulier prive l’agent immobilier de tout droit à honoraires ou à dommages-intérêts (sauf dans le cas de la confirmation par le mandant dans un acte postérieur à la réitération par acte authentique).

L’intermédiaire doit avoir eu une intervention essentielle ou déterminante dans la réalisation de la mission qui lui a été confiée, cette intervention pouvant prendre différentes formes : publicité, visites, …
Cette règle a été posée depuis longtemps par la jurisprudence (Cass. Req du 12 janvier 1863).
La charge de la preuve de cet élément pèse sur l’intermédiaire (Cass. Civ 1ère du 6 juin 2000) et peut être rapportée par tous moyens (CA Aix en Provence du 11 mai 2006).
En cas de pluralité d’intermédiaires, seul celui dont l’intervention a été essentielle ou déterminante dans la réalisation de l’opération pourra, en règle ordinaire, prétendre à des honoraires (Cass. Civ 1ère du 15 mai 2007).


En cas de défaillance de la condition suspensive, même quand elle est liée à la faute de l’une des parties, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires.
Les juges considèrent en effet qu’il s’agit d’un défaut de réalisation effective de l’opération, privant ainsi l’agent immobilier de tout droit à honoraires (Cass. Civ 1ère du 4 février 2015).
En revanche, l’agent immobilier est susceptible d’obtenir des dommages-intérêts si cette défaillance est liée au comportement fautif de l’une des parties (Cass. Civ 3ème du 6 septembre 2011).


En présence d'une clause de dédit qui est la clause insérée dans l’avant-contrat qui prévoit à l’avance les conséquences pécuniaires d’un désistement de l’une des parties, l’agent immobilier est privé de tout droit à honoraires et de tous dommages-intérêts puisque ce désistement constitue alors l’exercice d’un droit avec versement d’une indemnité d’immobilisation à l’autre partie (Cass. Civ 1ère du 15 mai 2001).
Ce type de clause se rencontre surtout dans les promesses unilatérales de vente. 


En cas d'exercice du  droit de préemption du locataire en habitation en cas de congé donné par le bailleur, l'agent immobilier n’a pas droit au paiement de son honoraire dans cette hypothèse.
La jurisprudence considère en effet que « le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite, qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien. » (Cass. Civ 3ème du 3 juillet 2013).

La loi Pinel du 18 juin 2014 a créé l’article L. 145-46-1 du Code du Commerce qui instaure un droit de préemption au profit du locataire commercial en cas de vente du local dans lequel il exerce son activité.

L’agent immobilier peut réclamer son droit à honoraires s’ils sont inscrits dans la DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner), (Cass. Civ 1ère du 9 mars 1999).
le droit de préemption de la SAFER en matière rurale
La jurisprudence reconnaît à l’agent immobilier le droit au paiement de ses honoraires en cas d’exercice par la SAFER de son droit de préemption (CA Nîmes du 18 mars 2008).
L’article 815-14 du Code Civil instaure un droit de préemption au profit du co-indivisaire en cas de cession de droits dans le bien indivis.
L’agent immobilier a droit au paiement de ses honoraires, en cas d’exercice de ce droit de préemption.


Les mandats de vente comportent souvent une clause par laquelle le mandant, pendant la durée du mandat, s’engage à ratifier la vente à tout acquéreur présenté acceptant les prix et conditions du mandat.
La Cour de Cassation dans un arrêt de principe du 28 juin 2012 a considéré que le refus de ratifier une offre aux prix et conditions du mandat ne pouvait être sanctionné que sur la base d’une clause pénale du mandat.
En effet, l’obligation de ratifier une offre au prix n’est pas consubstantielle au mandat de vente et doit donc être stipulée expressément dans le mandat pour pouvoir être sanctionnée.
Mais cette clause ne vaut pas pouvoir express donné au mandataire de s’engager pour le compte du mandant.


Quand le mandat comporte l’autorisation de s’engager pour une opération immobilière (le mandat doit en fait alors expressément mention, en application des dispositions de l’article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972), la jurisprudence considère que seule l’insertion d’une telle clause au mandat permet de considérer que l’agent immobilier est investi d’une mission de vendre le bien de son mandant : le mandant se trouve alors engagé en présence d’une offre aux prix et conditions du mandat, sans qu’il n’ait à l’accepter expressément.
Lorsque  le mandat ne comporte pas une telle clause d’engagement, la mission conférée au mandataire se trouve dès lors limitée à la simple recherche d’un éventuel acquéreur en vue de pourparlers et de négociations qui ne peuvent aboutir à une vente que par la manifestation formelle de la volonté du mandant, vendeur de son bien (CA Versailles du 13 juin 1990), d'où
- une offre d’achat même aux prix et conditions du mandat n’engage pas le mandant vendeur (Cass. Civ 1ère du 14 décembre 2004 et Cass. Civ 3ème du 12 novembre 2015 ).
- l’agent immobilier n’a pas droit à honoraires, mais il lui est possible d’obtenir des dommages-intérêts.

La Cour de Cassation dans un arrêt de principe du 28 juin 2012 a considéré que le refus de ratifier une offre aux prix et conditions du mandat ne pouvait être sanctionné que sur la base d’une clause pénale insérée dans le mandat (Cass Civ 1ère du 28 juin 2012 n°10-20492)
Mais, la première chambre civile de la Cour de cassation, opérant un revirement de Jurisprudence, dans son arrêt rendu le 16 novembre 2016 retient, à propos d’un mandat exclusif, qu’en l’absence de conclusion du contrat de vente, l’agent immobilier n’a droit à aucune indemnisation si le mandant refuse de conclure la vente aux conditions stipulées dans le contrat de mandat, et cela contrairement aux prévisions de la clause pénale contenue dans le mandat (Cass Civ 1ère du 16 novembre 2016 n°15-22010).
Selon une jurisprudence récente, une offre aux prix et conditions du mandat signifie que l’ensemble des conditions essentielles du mandat doivent être reprises dans l’offre. Les honoraires du mandataire en font donc partie.


Aucun texte ne restreint la faculté pour le mandant de consentir à une pluralité de mandataires, des mandats de vente non exclusifs, prévoyant des prix de vente différents.
En effet, le principe prédominant en droit français, à l’heure actuelle, est la libre fixation des prix par le jeu de la libre concurrence.
Ainsi, lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires un mandat non exclusif de vendre un même bien, de plus en plus de décisions judiciaires érigent en principe la libre concurrence et mettent en avant l’intérêt du consommateur de pouvoir profiter des différences de prix des divers mandats.
En revanche, rien n’empêche de stipuler dans le mandat une clause spéciale, aux termes de laquelle le mandant s’engage à proposer le bien au même prix que celui du mandat lorsqu’il traite en direct ou par un autre intermédiaire.
Ce type de clause va alors restreindre le mandant dans sa faculté de fixer librement le prix de vente auprès de ses différents mandataires et candidats acquéreurs.
En cas de violation de cette clause, le mandant engage alors sa responsabilité à l’égard du mandataire lésé.


L’obligation d’informer immédiatement de la vente du bien est la clause du mandat qui impose au mandant d’informer immédiatement le mandataire, par courrier recommandé avec accusé de réception, de la vente du bien par lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence, cela permet d’éviter qu’une agence continue à effectuer des diligences et avancer des frais (publicité, négociation avec des candidats potentiels,…), alors que le bien a déjà été vendu.
En cas de non-respect de cette obligation par le mandant, ce dernier peut être tenu d’indemniser le mandataire à titre de pénalité, en application d’une clause pénale insérée au mandat.
La Cour de Cassation laisse à l’appréciation souveraine des juges du fonds la promptitude du mandant à informer l’agence de la vente de son bien (Cass. Civ 1ère du 3 janvier 2006).



III. Les causes d'extinction du mandat


Les différentes causes d’extinction du mandat sont précisées à l’article 2003 du Code Civil qui dispose que « le mandat finit, par la révocation du mandataire, par la renonciation de celui-ci au mandat, par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire. »


La révocation du mandat par le mandant avant le terme prévu a un effet immédiat et peut même avoir lieu pendant la période d’irrévocabilité.

Aux termes de l’article 2003 du Code Civil, la première manière dont le mandat prend fin réside dans « la révocation du mandataire » par le mandant, sachant que selon l’article 2004 dudit code, « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ».
Le principe de la libre révocabilité repose sur le caractère « intuitu personae » du mandat qui est lié à la confiance entre les parties.
En effet, le contrat de mandat étant conclu dans l’intérêt du mandant, le mandataire doit s’attendre à ce que ses pouvoirs lui soient retirés dès que le mandant n’aura plus intérêt au mandat ou n’aura plus confiance en son représentant.
Ce principe est admis tant par la doctrine que par la jurisprudence et s’applique aux mandats conclus avec les intermédiaires immobiliers.
Mais selon une jurisprudence constante, les articles 2003 et 2004 du Code Civil ne sont pas d’ordre public et ont un caractère supplétif de volontés : le mandant peut donc y renoncer ou soumettre son pouvoir de révocation à des conditions déterminées (Cass. Req du 9 juillet 1885).


La révocation peut résulter d’une notification expresse, soit par acte d’huissier, soit par courrier recommandé, soit simplement par la restitution de l’exemplaire du mandat en possession du mandataire.
Mais dans ce dernier cas, pour se garantir des exigences de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, qui dispose que « les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans », l’agent immobilier doit en conserver un original pendant dix ans, le client pouvant seulement exiger que mention de la révocation soit apposée sur l’exemplaire du mandat conservé par le professionnel.
En effet, sous le visa des articles 2004 du Code Civil, 6 de la loi Hoguet, 72 et 86 du décret du 20 juillet 1972, la Cour de Cassation a jugé ceci : « attendu qu’il résulte des trois derniers textes que l’agent immobilier doit conserver un original de la convention pendant dix ans ; qu’en conséquence, par dérogation au premier des textes susvisés, il ne peut, pendant ce délai, être contraint de remettre au client, après révocation du mandat, l’exemplaire qu’il détient. » (Cass. Civ 1ère du 19 février 2002)


La révocation implicite  peut poser des difficultés d’interprétation.
Le principe posé aux articles 2008 et 2009 du Code Civil est que si le mandataire ignore sa révocation, alors ce qu’il a fait dans cette ignorance est valide et dans ce cas, les engagements du mandataire sont exécutés à l’égard des tiers de bonne foi.

Aux termes de l’article 2006 du Code Civil, la constitution d’un nouveau mandataire pour la même affaire vaut également révocation du premier, à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci  : la révocation n'est opposable au mandataire qu'au jour où celui-ci a eu connaissance de la volonté du mandant et non au jour où cette volonté s'est exprimée (Cass. Civ 3ème du 2 mai 1984).
Par conséquent, tant que la révocation ne lui aura pas été notifiée, le premier intermédiaire n’est pas révoqué.
En ce qui concerne la révocation de la seule exclusivité, la jurisprudence assimile ce type de révocation à une révocation partielle du mandant qui est possible si non prévue au mandat : sauf stipulation d’irrévocabilité de la clause d’exclusivité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié (Cass. Civ 1ère du 25 février 2010).


Si cette rupture anticipée du mandat par le mandataire n’est pas justifiée par un manquement du mandataire à ses propres obligations, alors le mandant commet une faute ouvrant droit à des dommages-intérêts.
Si le mandataire peut justifier d’une faute du mandant dans l’exercice de son droit de révocation et d’un préjudice subi, il peut alors engager la responsabilité du mandant.
La jurisprudence considère qu’il y a abus du droit de révoquer lorsque « la révocation a lieu de façon intempestive et sans que l’attitude du mandataire ait pu en justifier l’événement » (Cass. Req du 4 juin 1930) ou encore lorsqu’il est constaté l’absence de motifs légitimes.
Dans la pratique, il s’agit d’une preuve difficile à rapporter et les circonstances seront déterminantes, pour se référer à ce qu’aurait dû faire ou ne pas faire une personne normalement diligente dans la même situation de fait.

La seule preuve de l’abus ne suffit pas, encore faut-il que l’intermédiaire puisse justifier aussi d’un dommage subi, selon le droit commun de la responsabilité.
Le but d’une telle action tendant à la réparation d’une révocation abusive est d’obtenir au moins le remboursement du temps passé et des démarches effectuées.
Les juges limitent souvent l’indemnisation à la perte de chance pour l’agent immobilier de trouver un acquéreur : le dommage résultant de la perte de chance doit être mesuré à la chance perdue et ne peut être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du Code civil. (Cass. Civ 1ère du 29 mai 2013)


La renonciation au mandat par le mandataire figure parmi les causes d’extinction possibles du mandat prévues à l’article 2003 du Code Civil. Il suffit pour que cette renonciation soit effective que le mandataire la notifie à son mandant (article 2007 alinéa 1er du Code Civil). Encore faut-il que le mandataire ne commette pas un abus de droit en renonçant de la sorte au mandat.
En effet, le 2ème alinéa de l’article 2007 du Code Civil dispose que « si cette renonciation préjudicie au mandant, il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l’impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable. »


Le décès de l’une des parties au mandat constitue une cause d’extinction du mandat, en application de l’article 2003 du Code Civil, à moins que le mandataire ait été dans l’ignorance de ce décès.
Ces dispositions sont supplétives de la volonté des parties. Les parties peuvent donc prévoir que le décès du mandant ne mettra pas fin au mandat qui ne prendra fin qu’à l’arrivée du terme.
Certes le décès du mandant met fin au mandat, mais le mandataire reste tenu d’achever la chose commencée s’il y a péril en la demeure, quand bien même le décès lui serait connu (article 1991 alinéa 2 du Code Civil). A contrario, en l’absence d’urgence, le mandataire doit s’abstenir de continuer sa mission en cas de décès du mandant.
Cela dit, « si le mandataire ignore la mort du mandant (...), ce qu'il a fait dans cette ignorance est valide » (article 2008 du Code Civil) et, selon l'article 2009 du Code civil, « les engagements du mandataire sont exécutés à l'égard des tiers qui sont de bonne foi. » Ces mêmes solutions s’appliquent dans l’hypothèse de la dissolution de la personne morale si l’une des parties n’est pas une personne physique mais une personne morale, suite notamment à une fusion ou à une technique voisine telle qu'une scission ou un apport partiel d'actif.

Deux autres causes d’extinction du mandat sont énumérées à l’article 2003 du Code Civil.
Il s'agit ainsi de la survenance, en cours de mandat, de la tutelle et par extension du placement en "curatelle" qui est venue frapper le mandant et/ou le mandataire.
La jurisprudence décide que l'ouverture d'une procédure de tutelle n'éteint pas automatiquement le mandat, mais que le juge peut y mettre fin dans l'intérêt du mandant devenu incapable (Cass. Civ 1ère du 12 mai 1987). Cependant, si le mandataire ignore l’incapacité du mandant, « ce qu'il a fait dans cette ignorance est valide » (article 2008 du Code Civil) et, selon l'article 2009 du Code civil, « les engagements du mandataire sont exécutés à l'égard des tiers qui sont de bonne foi. »
Il convient de préciser que la déconfiture était, à l'époque de la rédaction du Code civil, l'équivalent des procédures collectives actuelles. Comme vu précédemment, si le mandataire ignore la déconfiture du mandant, « ce qu'il a fait dans cette ignorance est valide » (article 2008 du Code Civil) et, selon l'article 2009 du Code civil, « les engagements du mandataire sont exécutés à l'égard des tiers qui sont de bonne foi. »


Source : https://www village-justice.com/articles/mandat-agents-immobiliers,14590.html


Le 11 avril 2018

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