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Le loyer dans le bail d'habitation

Le loyer et les charges locatives sont fixés lors de la signature du bail. Leur paiement doit être effectué à la date prévue par le contrat de location.

Dans la majorité des cas, le loyer est payable mensuellement. Lorsque le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens. Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.Une quittance est un document qui  atteste le paiement du loyer et des charges et doit comporter le détail du loyer de base, des charges, l’adresse du logement, le mois concerné, la signature du propriétaire. 

La quittance ne peut donc être remise au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail. Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu. Dans le cadre d’une location vide, le bailleur est tenu de transmettre (par voie postale, électronique ou fax) gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Dans le cadre d’une location meublée, il est également tenu de la remettre gratuitement au locataire, à sa demande.

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut  fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé (sauf logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah qui restent soumis à des plafonds spécifiques). Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

Depuis le 1er août 2012, dans les zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif, lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location soumise à la loi du 6 juillet 1989, le montant du loyer est encadré par un décret annuel. Le décret du 30 juillet 2013 s'applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2014. L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux logements loués vides à usage de résidence principale du locataire ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Il s’agit donc des baux régis par la loi du 6 juillet 1989  qui concernent l’essentiel du parc locatif privé, à l’exclusion des logements meublés (location meublée, location meublée étudiante, location saisonnière), des logements HLM, les logements soumis à la loi  de 1948.

Les règles de fixation de loyer diffèrent selon que le logement :
- est mis en location pour la 1ere fois ou est remis en location,
- son lieu de situation.

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est  fixé par un arrêté préfectoral.

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites. S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédent locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des douze derniers mois,à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des douze derniers mois. Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Lors de la signature d'un bail avec un nouveau locataire, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location. Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé :
- des  travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
- des travaux de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge). Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de six mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
- le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les douze derniers mois.


Pour mémoire, l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR du 24 mars 2014  n’a été mis en œuvre que dans les communes de Paris et de Lille. Au  motif que les arrêtés préfectoraux ne concernaient que les villes de  Lille et Paris sans que cette mesure ne soit étendue aux agglomérations  lilloise et parisienne, les arrêtés d’application de ce dispositif ont respectivement été annulés par les Tribunaux administratifs de Lille, par jugement en date du 17 octobre 2017, et de Paris, par jugement en date du 28 novembre 2017 lequel a été confirmé par la Cour Administrative d’Appel de Paris en date du 26 juin 2018.
La fixation du loyer des logements mis en location est libre. La loi ELAN supprime la mention obligatoire dans le bail relative au loyer de référence et au loyer de référence majoré.
La loi ELAN supprime donc les dispositions relatives à l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 tout en définissant un nouveau dispositif d’encadrement local des loyers à titre expérimental et à l’initiative des communes sans le codifier pour le moment.
Le plafonnement national des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés prévu par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique toujours dans les zones tendues.

Même si l’encadrement des loyers est supprimé de la loi du 6 juillet 1989, il n’en reste pas moins que l’article 140 de la loi ELAN prévoit qu’à titre expérimental et pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi, l’encadrement des loyers peut être demandé sous certaines conditions.
Sont concernées, les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 soit, les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.
La demande d'application du dispositif devra être présentée par l'EPCI compétent en matière d'habitat, la commune de Paris, la Métropole de Lyon, la métropole d'Aix-Marseille-Provence et les établissements publics territoriaux de la Métropole du Grand Paris. La demande doit préciser le territoire concerné, le dispositif ne s'appliquant plus sur la totalité de la zone comme cela était précédemment le cas.
Par délibération du 11 décembre 2018, la commune de Paris a manifesté sa volonté de remettre l’encadrement des loyers en place.
Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc privé et celui du parc social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements « commencés ». Selon nous, il s’agit d’un faible taux de logements en cours de construction, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
Le Représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté :
- Un loyer de référence,
- Un loyer de référence majoré,
- Un loyer de référence minoré,
Le tout exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Sont exclus de ce dispositif :
- Les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-1 du code de la construction et de l’habitation.
- Les logements appartenant ou gérés par des sociétés d’économies mixte agréées par le ministre chargé du logement en vue d'exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-1 du code de la construction et de l’habitation.
Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'État dans le département par ce dispositif sont exercées dans la région d'Île-de-France par le représentant de l'État dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
Pour les logements meublés occupés à titre de résidence principale ou en vertu d’un bail mobilité, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par m² aux loyers de référence définis pour les logements nus pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire des loyers.

Le plafonnement national des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés dans les zones tendues prévu par l’article 18 de la loi du 6
juillet 1989 reste en vigueur.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'État dans le département par ce dispositif sont exercées dans la région d'Île-de-France par le représentant de l'État dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
Pour les logements meublés occupés à titre de résidence principale ou en vertu d’un bail mobilité, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par m² aux loyers de référence définis pour les logements nus pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire des loyers.

Dans les zones où s'applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion  du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.


Pour les baux meublés, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements étant précisé que ne sont pas concernés les logements meublés situés dans une résidence avec services (résidence de tourisme classées destinées à l’hébergement de touristes et lorsqu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant unique qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ou résidence au sein desquelles trois des prestations suivantes sont fournies : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle).
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.


En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.
En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.
À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
La loi ELAN prévoit de sanctionner le bailleur qui ne respecterait pas l’encadrement des loyers.
Ainsi,lorsque le préfet constate qu'un contrat de bail contient un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, il peut mettre le bailleur en demeure dans un délai de deux mois de :
- mettre le contrat en conformité ;
- procéder à la restitution des loyers trop-perçus.
Le bailleur peut présenter ses observations dans un délai d'un mois. Il est informé des sanctions encourues.
Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer, après que le bailleur ait été mis à même de présenter ses observations, à son encontre une amende dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution du loyer.

Dans ces mêmes zones tendues, l’évolution des loyers est encadrée par un décret fixant le montant d’évolution maximum des loyers lors d’une nouvelle location et du renouvellement du bail. Pour ce faire, il convient de se référer au dernier décret publié n° 2018-549 du 28 juin 2018.

Les logements vacants sont les logements inoccupés proposés à la location.
Sont exclus :
- Les logements faisant l'objet d'une première location
- Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.
Dans ces deux cas, le bailleur n’est pas tenu de respecter ce décret. Ainsi,le loyer est librement déterminé hormis cas d’application d’un arrêté préfectoral d’encadrement.

  • Le principe : application du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il est possible de procéder à sa révision si aucune n’a été réalisée au cours des douze derniers mois avant la conclusion du bail par application de la variation de l’indice de référence. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.
  • Les exceptions :

- Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises


- Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3.
Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.


Lors du  renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

La notion de travaux d’amélioration ne fait pas l’objet d’une définition légale.  Une appréciation au cas par cas est nécessaire. Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain (CA Paris du 29 septembre 1992) ou l’installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble (CA Paris du 16 septembre 1994).
En revanche, ne sont pas des travaux d’amélioration :
- des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts (CA Paris du 8 novembre 1993) ;
- la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier (CA Paris du 13 février 1996) ;
- des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité (CA Paris du 16 septembre 1994).


Payer son loyer à la date convenue dans le bail est une des premières obligations du locataire. Le non-paiement de loyer peut être un motif de résiliation du bail. De plus, en cas d’impayé de loyer, le versement de l'aide au logement risque d’être suspendu

En cas de litige avec son bailleur, le locataire est parfois tenté de suspendre le paiement de ses loyers pour se faire entendre. Cependant la loi est claire : le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus, quelle que soit sa revendication ou quel que soit le litige qui l’oppose à son bailleur. Cette règle prévaut, même si le locataire estime que le logement nécessite des travaux que le bailleur tarde à exécuter.
Il s'agit d'une jurisprudence constante Les jugements sont rarement favorables aux locataires ayant cessé de verser leurs loyers.

Il existe toutefois un seul cas qui exonère le locataire du paiement des loyers, ou qui lui permet, de ne pas être sanctionné. Il s’agit du cas où le logement serait à ce point inhabitable que le locataire serait dans l’impossibilité stricte de vivre dans les lieux. En revanche, les locataires se doivent d’être prudents en invoquant cette exception d’inexécution liée au caractère inhabitable du logement, car les tribunaux en retiennent une définition stricte, et tous les locataires, dont les cas ont été jugés, n’ont pas obtenu gain de cause, loin s’en faut.

Pour que le logement soit considéré comme étant inhabitable, certains critères d'insalubrité doivent être réunis. Ont été retenus par la jurisprudence:
- un logement qui présente une telle humidité que le locataire a dû quitter les lieux ;
- un logement dépourvu de chauffage, d’eau chaude, et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n’est pas aux normes en vigueur ;
- un logement déclaré inhabitable par un rapport d’expertise en raison d’une extrême humidité, d’une installation électrique très dangereuse, d’un risque d’incendie et d’électrocution et d’une insuffisance de chauffage.

Si le locataire ne paie pas ses loyers à cause d'un différend avec le propriétaire-bailleur, le bailleur pourra en général demander la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire généralement insérée dans le contrat de bail. Le bailleur peut également se retourner directement vers la caution pour être payé.

Si le locataire perçoit une aide au logement telle que l’APL, le bailleur aura également la possibilité de signaler et de réclamer le paiement de ses loyers auprès de l’organisme qui verse les prestations au locataire au bout de deux loyers non perçus. Dans ce cas, l’organisme pourra également se retourner contre le locataire.

En cas de litige avec son bailleur, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), qui se charge d’arbitrer les litiges en essayant de trouver une solution à l’amiable. La saisine de la Commission Départementale de Conciliation est totalement gratuite, et elle permet de rencontrer votre bailleur en présence d’un conciliateur et de décider d’une solution satisfaisante pour les deux parties.

Le locataire peut également saisir le juge d’instance afin de lui demander l’autorisation de consigner les loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations.
La déconsignation des loyers intervient, soit après accord entre le locataire et le bailleur, soit après une décision de justice. L’accord amiable ou le verdict rendu par le juge désigne la personne pouvant récupérer les loyers consignés.


Source Mémento Francis Lefevre Gestion immobilière

Le 28 novembre 2017 mis à jour le 30 avril 2019

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