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Le loyer dans le bail d'habitation


Le loyer et les charges locatives sont fixés lors de la signature du bail. Leur paiement doit être effectué à la date prévue par le contrat de location.

Dans la majorité des cas, le loyer est payable mensuellement. Lorsque le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens. Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.Une quittance est un document qui  atteste le paiement du loyer et des charges et doit comporter le détail du loyer de base, des charges, l’adresse du logement, le mois concerné, la signature du propriétaire. 

La quittance ne peut donc être remise au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail. Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu. Dans le cadre d’une location vide, le bailleur est tenu de transmettre (par voie postale, électronique ou fax) gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Dans le cadre d’une location meublée, il est également tenu de la remettre gratuitement au locataire, à sa demande.

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut  fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé (sauf logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah qui restent soumis à des plafonds spécifiques). Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

Depuis le 1er août 2012, dans les zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif, lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location soumise à la loi du 6 juillet 1989, le montant du loyer est encadré par un décret annuel. Le décret du 30 juillet 2013 s'applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2014. L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux logements loués vides à usage de résidence principale du locataire ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Il s’agit donc des baux régis par la loi du 6 juillet 1989  qui concernent l’essentiel du parc locatif privé, à l’exclusion des logements meublés (location meublée, location meublée étudiante, location saisonnière), des logements HLM, les logements soumis à la loi de 1948.

Les règles de fixation de loyer diffèrent selon que le logement :
- est mis en location pour la 1ere fois ou est remis en location,
- son lieu de situation.

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est  fixé par un arrêté préfectoral.

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites. S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédent locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des douze derniers mois,à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des douze derniers mois. Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Lors de la signature d'un bail avec un nouveau locataire, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location. Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé :
- des  travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
- des travaux de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge). Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de six mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
- le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les douze derniers mois.


Pour mémoire, l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR du 24 mars 2014  n’a été mis en œuvre que dans les communes de Paris et de Lille. Au  motif que les arrêtés préfectoraux ne concernaient que les villes de  Lille et Paris sans que cette mesure ne soit étendue aux agglomérations  lilloise et parisienne, les arrêtés d’application de ce dispositif ont respectivement été annulés par les Tribunaux administratifs de Lille, par jugement en date du 17 octobre 2017, et de Paris, par jugement en date du 28 novembre 2017 lequel a été confirmé par la Cour Administrative d’Appel de Paris en date du 26 juin 2018.
La fixation du loyer des logements mis en location est libre. La loi ELAN supprime la mention obligatoire dans le bail relative au loyer de référence et au loyer de référence majoré.
La loi ELAN supprime donc les dispositions relatives à l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 tout en définissant un nouveau dispositif d’encadrement local des loyers à titre expérimental et à l’initiative des communes sans le codifier pour le moment.
Le plafonnement national des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés prévu par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique toujours dans les zones tendues.

Même si l’encadrement des loyers est supprimé de la loi du 6 juillet 1989, il n’en reste pas moins que l’article 140 de la loi ELAN prévoit qu’à titre expérimental et pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi, l’encadrement des loyers peut être demandé sous certaines conditions.
Sont concernées, les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 soit, les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.
La demande d'application du dispositif devra être présentée par l'EPCI compétent en matière d'habitat, la commune de Paris, la Métropole de Lyon, la métropole d'Aix-Marseille-Provence et les établissements publics territoriaux de la Métropole du Grand Paris. La demande doit préciser le territoire concerné, le dispositif ne s'appliquant plus sur la totalité de la zone comme cela était précédemment le cas.
Par délibération du 11 décembre 2018, la commune de Paris a manifesté sa volonté de remettre l’encadrement des loyers en place.
Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc privé et celui du parc social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements « commencés ». Selon nous, il s’agit d’un faible taux de logements en cours de construction, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
Le Représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté :
- Un loyer de référence,
- Un loyer de référence majoré,
- Un loyer de référence minoré,
Le tout exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Sont exclus de ce dispositif :
- Les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-1 du code de la construction et de l’habitation.
- Les logements appartenant ou gérés par des sociétés d’économies mixte agréées par le ministre chargé du logement en vue d'exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-1 du code de la construction et de l’habitation.
Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'État dans le département par ce dispositif sont exercées dans la région d'Île-de-France par le représentant de l'État dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
Pour les logements meublés occupés à titre de résidence principale ou en vertu d’un bail mobilité, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par m² aux loyers de référence définis pour les logements nus pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire des loyers.

Le plafonnement national des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés dans les zones tendues prévu par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 reste en vigueur.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'État dans le département par ce dispositif sont exercées dans la région d'Île-de-France par le représentant de l'État dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
Pour les logements meublés occupés à titre de résidence principale ou en vertu d’un bail mobilité, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par m² aux loyers de référence définis pour les logements nus pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire des loyers.

Dans les zones où s'applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion  du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.


Pour les baux meublés, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements étant précisé que ne sont pas concernés les logements meublés situés dans une résidence avec services (résidence de tourisme classées destinées à l’hébergement de touristes et lorsqu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant unique qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ou résidence au sein desquelles trois des prestations suivantes sont fournies : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle).
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.


En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.
En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.
À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
La loi ELAN prévoit de sanctionner le bailleur qui ne respecterait pas l’encadrement des loyers.
Ainsi,lorsque le préfet constate qu'un contrat de bail contient un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, il peut mettre le bailleur en demeure dans un délai de deux mois de :
- mettre le contrat en conformité ;
- procéder à la restitution des loyers trop-perçus.
Le bailleur peut présenter ses observations dans un délai d'un mois. Il est informé des sanctions encourues.
Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer, après que le bailleur ait été mis à même de présenter ses observations, à son encontre une amende dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution du loyer.

Les logements vacants sont les logements inoccupés proposés à la location.
Sont exclus :
- Les logements faisant l'objet d'une première location
- Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.
Dans ces deux cas, le bailleur n’est pas tenu de respecter ce décret. Ainsi,le loyer est librement déterminé hormis cas d’application d’un arrêté préfectoral d’encadrement.

  • Le principe : application du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il est possible de procéder à sa révision si aucune n’a été réalisée au cours des douze derniers mois avant la conclusion du bail par application de la variation de l’indice de référence. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.
  • Les exceptions :

- Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises,
- Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3.
- Lorsque le loyer relatif à un logement a fait l’objet depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant égal à la dernière année de loyer, il peut être librement réévalué.


Lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

La notion de travaux d’amélioration ne fait pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire. Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain (CA Paris du 29 septembre 1992) ou l’installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble (CA Paris du 16 septembre 1994).
En revanche, ne sont pas des travaux d’amélioration :
- des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts (CA Paris du 8 novembre 1993) ;
- la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier (CA Paris du 13 février 1996) ;
- des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité (CA Paris du 16 septembre 1994).


Les travaux visés  permettant d’augmenter le loyer se doivent de respecter les trois contraintes suivantes : 

1. Ne peut être inclus dans le montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou à une majoration du loyer en application du II de l’article 17-1 de la même loi ;

 2. Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause ;

 3. L'augmentation de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation et établie selon les méthodes de calcul conventionnel mentionnées à l'article R. 134-5 du même code. 

Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 134-1 du même code, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. 


Les travaux visés ne suffiront plus à eux seuls à permettre une revalorisation du loyer.En effet, pour les baux signés à partir du 1er janvier 2020, il faudra en outre : 

• soit que le logement ait déjà, avant travaux, une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an attestée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

• soit que les travaux permettent d'atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, c’est à dire une étiquette énergie de A à E ; Les logements qui, après travaux, auront une étiquette énergie F ou G ne pourront donc pas échapper à l'encadrement du loyer.


L’arrêté préfectoral n° 2019-05 du 28 mai 2019 fixe pour la seule ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés, et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des loyers constatés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Chaque année, le préfet détermine, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimé par un prix mensuel au mètre carré de surface habitable, en fonction du nombre de pièces principales du logement, de son caractère meublé ou non, de l’époque de construction pour les 14 secteurs géographiques définis sur le territoire parisien. 

Pour l’application des loyers de référence des logements loués meublés, il est fait application, en fonction du secteur géographique et de la catégorie de logement, d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence mentionnés.En outre, un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les locations meublées, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés


À titre d’exemples, la Commission de conciliation de Paris avait considéré comme injustifié, un complément de loyer qui avait été appliqué dans les cas suivants :

• Appartement situé en étage élevé, lumineux et traversant ;

• Présence d’un balcon filant et d’un ascenseur ;

• Appartement entièrement rénové mais sans amélioration particulière ;

• Surface au sol très supérieure à la surface habitable ;

• Accès à une petite mezzanine ;

• Immeuble Haussmannien proche d’une grande place et mitoyen de la réserve d’eau de Paris.


À l’inverse un complément de loyer avait été validé dans les situations suivantes 

:• Accès à une grande terrasse de 17 m2 ; 

• Présence d’équipements luxueux (sauna...) ;

• Jardin paysager ;

• Vue exceptionnelle sur un monument ;

• Hauteur sous plafond supérieure à 3,3 mètres.


Les dispositions de cet arrêté s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés (et non aux contrats tacitement reconduits) à compter du 1er juillet 2019. Une carte interactive des 14 secteurs géographiques définies à Paris est en ligne sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL).

Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à une amende administrative jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale.Attention, il existe toujours deux dispositifs d’encadrement des loyers :

 - L’un fixé par décret (publié chaque année fin juillet) concerne les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;

- L’autre résulte d’un éventuel arrêté pris par le préfet dans une commune volontaire, ayant obtenu l’agrément du ministère du logement par décret.


À Paris, pour tout nouveau bail d’habitation principale signé à partir du 1er juillet 2019, le loyer devra être fixé dans la limite du loyer de référence majoré fixé par l’arrêté, éventuellement assorti d’un complément de loyer justifié et ce même si le logement fait l’objet d’une première location ; est inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois ; a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.Cependant, lorsque la location intervient moins de 18 derniers mois après le départ du précédent locataire, le loyer de relocation, en sus d’être fixé dans la limite du loyer de référence majoré ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, en fonction de l’IRL, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Par exception en cas de travaux ou de sous-évaluation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué sous les conditions et limites suivantes, dès lors qu’il ne dépasse le loyer de référence majoré, éventuellement accompagné d’un complément de loyer justifié :

• Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire, ou depuis son dernier renouvellement au cas où le bail a été renouvelé, des travaux d’amélioration ou des travaux exigés pour la décence du logement portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

• Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé compte tenu de l'Indice de Référence des Loyers, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.Il faut également souligner que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré, le loyer de base à appliquer à une nouvelle location doit être diminué afin d’atteindre le montant correspondant au loyer de référence majoré. Le cas échéant, à ce loyer de base, pourrait être ajouté un complément de loyer si les conditions évoquées en introduction sont remplies.


La fixation du loyer d’un bail d’habitation principale, vide ou meublé, en cas de renouvellement du contrat à compter du 1er juillet 2019 à Paris suppose au préalable la notification d’une proposition de renouvellement soit avec augmentation du loyer par le bailleur, soit avec diminution du loyer par le locataire.

  • Proposition d’augmentation de loyer par le bailleur : « Action en réévaluation du loyer »

Une proposition d’augmentation du loyer ne peut être effectuée que s’il est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de loyer.Contrairement à la conclusion d’une nouvelle location, la réalisation de travaux par le bailleur ne justifie pas une réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail.La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.Si le locataire refuse cette proposition ou n’y répond pas, la Commission Départementale de Conciliation devra être saisie 4 mois avant le terme du contrat Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables En cas d’échec de la conciliation, le tribunal d’instance devra être saisi avant le terme du contrat.La hausse de loyer s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 % .À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit au montant de l’ancien loyer.

  • Proposition de réduction du loyer par le locataire : « Action en diminution de loyer »

Le locataire ne peut faire une proposition de diminution de son loyer que si le loyer fixé au bail, hors complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer.Le locataire doit vous faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En cas de refus ou d’absence de réponse de la part du bailleur, la saisine de la CDC intervient 4 mois avant le terme du bail. En cas d’échec de la conciliation, le tribunal d’instance doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer


Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé au moment du renouvellement du bail .La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit identifier :
- au moins six loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
- au moins trois loyers dans les autres zones géographiques.

Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins trois ans.

Chaque référence doit indiquer :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
- la qualité de construction de l’immeuble,
- l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
- la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
- l’existence d’annexes éventuelles,
- son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
- la période de construction de l’immeuble,
- l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins trois ans,
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Pour réévaluer le loyer, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais. Le bailleur doit faire cette proposition au moins six mois avant le terme du contrat de bail. Il doit adresser sa demande :
- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
- par acte d'huissier,
- remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. La proposition de réévaluation doit :
- contenir le texte intégral de l'article 17-2-II de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),
- indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.Pour accepter la proposition d’augmentation du bailleur, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard quatre mois avant la fin du bail. Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.

Au renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'expiration du bail initial, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.
L'augmentation du loyer dans le cadre d'une location vide est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de trois ans : 1/3 par an,sur bail de six ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant six ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Dans le cas d'une location meublée l'augmentation du loyer :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.

Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son bailleur, au plus tard quatre mois avant la fin du bail. L'absence de réponse de la part du locataire  vaut refus. En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le bailleur ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard quatre mois avant le terme du contrat, le bailleur (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.
Dans l'attente de la décision de la commission ou si le désaccord persiste en dépit de son intervention, le bailleur (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance dont dépend le logement, à condition de le faire avant le terme du bail. La commission dispose de deux mois pour rendre son avis.

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail.
Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, sans attendre l'avis de la commission. Si le juge d'instance est saisi dans le délai imparti, c'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué. S'agissant d'une location vide, le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (trois ans).

Le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable ainsi qu'il l'a été indiqué précédemment.Au-delà de ce délai, il n'est plus possible de saisir le juge d'instance.Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).


Payer son loyer à la date convenue dans le bail est une des premières obligations du locataire. Le non-paiement de loyer peut être un motif de résiliation du bail. De plus, en cas d’impayé de loyer, le versement de l'aide au logement risque d’être suspendu

En cas de litige avec son bailleur, le locataire est parfois tenté de suspendre le paiement de ses loyers pour se faire entendre. Cependant la loi est claire : le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus, quelle que soit sa revendication ou quel que soit le litige qui l’oppose à son bailleur. Cette règle prévaut, même si le locataire estime que le logement nécessite des travaux que le bailleur tarde à exécuter.
Il s'agit d'une jurisprudence constante Les jugements sont rarement favorables aux locataires ayant cessé de verser leurs loyers.

Il existe toutefois un seul cas qui exonère le locataire du paiement des loyers, ou qui lui permet, de ne pas être sanctionné. Il s’agit du cas où le logement serait à ce point inhabitable que le locataire serait dans l’impossibilité stricte de vivre dans les lieux. En revanche, les locataires se doivent d’être prudents en invoquant cette exception d’inexécution liée au caractère inhabitable du logement, car les tribunaux en retiennent une définition stricte, et tous les locataires, dont les cas ont été jugés, n’ont pas obtenu gain de cause, loin s’en faut.

Pour que le logement soit considéré comme étant inhabitable, certains critères d'insalubrité doivent être réunis. Ont été retenus par la jurisprudence:
- un logement qui présente une telle humidité que le locataire a dû quitter les lieux ;
- un logement dépourvu de chauffage, d’eau chaude, et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n’est pas aux normes en vigueur ;
- un logement déclaré inhabitable par un rapport d’expertise en raison d’une extrême humidité, d’une installation électrique très dangereuse, d’un risque d’incendie et d’électrocution et d’une insuffisance de chauffage.

Si le locataire ne paie pas ses loyers à cause d'un différend avec le propriétaire-bailleur, le bailleur pourra en général demander la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire généralement insérée dans le contrat de bail. Le bailleur peut également se retourner directement vers la caution pour être payé.

Si le locataire perçoit une aide au logement telle que l’APL, le bailleur aura également la possibilité de signaler et de réclamer le paiement de ses loyers auprès de l’organisme qui verse les prestations au locataire au bout de deux loyers non perçus. Dans ce cas, l’organisme pourra également se retourner contre le locataire.

En cas de litige avec son bailleur, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), qui se charge d’arbitrer les litiges en essayant de trouver une solution à l’amiable. La saisine de la Commission Départementale de Conciliation est totalement gratuite, et elle permet de rencontrer votre bailleur en présence d’un conciliateur et de décider d’une solution satisfaisante pour les deux parties.

Le locataire peut également saisir le juge d’instance afin de lui demander l’autorisation de consigner les loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations.
La déconsignation des loyers intervient, soit après accord entre le locataire et le bailleur, soit après une décision de justice. L’accord amiable ou le verdict rendu par le juge désigne la personne pouvant récupérer les loyers consignés.


Source  : Mémento Francis Lefevre Gestion immobilière

Le 28 novembre 2017 mis à jour le 30 avril 2019

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