Le leasing immobilier

Encore peu utilisé en France, le leasing immobilier (ou location-accession) commence peu à peu à convaincre les Français. À terme, cette pratique semble pouvoir se démocratiser rapidement.

Le leasing immobilier est une solution simple pour acquérir un bien sans contracter de prêt bancaire, il est est régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.

Lorsqu’on souhaite acquérir un bien immobilier, il faut généralement avoir recours à un prêt bancaire. Actuellement, cela devient de plus en plus difficile. En effet, les taux remontent, les prix des biens sont élevés, les banques sont hésitantes, l’apport personnel est souvent insuffisant. Pour toutes ces raisons, beaucoup de demandes de prêts bancaires sont refusées.

Le leasing immobilier est basé sur deux étapes :

La première concerne la location du bien immobilier. Elle suppose le versement d’un loyer mensuel, comme lors d’une location classique. Cependant, dans ce contexte précis, il faut ajouter une part d’épargne. Les sommes versées au titre de l‘épargne viennent en déduction du montant total de la vente de l’habitation. Cette réserve constitue une sorte d’apport que le futur acheteur n’a peut-être pas.

La deuxième étape est le transfert de propriété. Cela signifie que le locataire peut devenir propriétaire du bien en levant l’option d’achat. Il conserve toutefois la possibilité de renoncer à l’acquisition et les raisons peuvent être nombreuses :

- Si finalement le bien en question ne lui plait pas vraiment.
- Si la famille s’est agrandie et que le logement ne répond plus à ses besoins.
- Si tout simplement sa situation personnelle ne lui permet plus d’accéder à la propriété.
La durée de la location est fixée librement entre les deux parties. Il faut simplement qu’elles trouvent un accord, satisfaisant pour le locataire, mais aussi pour le propriétaire.

Ce dernier ne peut pas renoncer à la vente au terme de la durée fixée.

Il faut savoir que le contrat de location-accession est établi par un notaire puisque c’est un acte authentique.

Le contrat de location-accession doit préciser :

1° la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet du contrat ainsi que, en annexes ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble ;

2° le prix de vente du bien, les modalités de paiement ainsi que, le cas échéant, la faculté pour l'accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix et les modalités de révision de celui-ci, s'il est révisable. Cette révision ne porte que sur la fraction du prix restant due après chaque versement de la redevance ;

3° l'intention de l'accédant de payer le prix, directement ou indirectement, même en partie, à l'exclusion du versement de la redevance, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les articles L. 312-2 à L. 313-1 du code de la consommation ;

4° la date d'entrée en jouissance et le délai dans lequel l'accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété ainsi que les conditions de résiliation anticipée du contrat ;

5° le montant de la redevance mise à la charge de l'accédant, sa périodicité et, le cas échéant, les modalités de sa révision ;

6° les modalités d'imputation de la redevance sur le prix ;

7° les modalités de calcul des sommes visées à l'article 10 ainsi que des indemnités visées aux articles 11 et 13 ;

8° la nature de la garantie visée à l'article 14 et, s'il y a lieu, la raison sociale et l'adresse du garant ;

9° les catégories de charges incombant à l'accédant et une estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d'exécution du contrat ;

10° l'absence de maintien de plein droit dans les lieux sous réserve des dispositions de l'article 9, en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l'option ;

11° les références des contrats d'assurance souscrits en application des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances ainsi que les références des contrats d'assurance garantissant l'immeuble.

La LOA immobilière est possible dans le cadre des logements à usage mixte, regroupant local professionnel et habitation. Il est bien entendu possible d’acquérir une maison, un appartement ou un bien en construction. Le logement convoité peut également être intégré dans le dispositif Prêt Social Location Accession ou PSLA. Cela signifie que le prêt peut être souscrit par un organisme HLM qui devra par la suite louer ces logements à titre de résidence principale, à des foyers aux revenus modestes.

L'accédant est tenu des obligations principales suivantes :

- d'user de l'immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;

- de s'assurer pour les risques dont il répond en sa qualité d'occupant ;

- du paiement des charges annuelles telles que les contributions, taxes et impôts.

Avant le transfert de propriété, il ne peut permettre l'occupation à quelque titre que ce soit de l'immeuble objet du contrat sauf accord préalable et écrit du vendeur.

Un état des lieux est établi contradictoirement par les parties, lors de la remise des clés à l'accédant ou lors de la signature du contrat si l'accédant est déjà dans les lieux.

Dès la date d'entrée en jouissance, l'entretien et les réparations de l'immeuble incombent à l'accédant.

Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.

En cas de résiliation du contrat ou lorsque le transfert de propriété prévu au terme du contrat n'a pas lieu, un état des lieux doit être également établi contradictoirement lors de la restitution des clés au vendeur. Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux.

Depuis peu des entreprises privées proposent ce type de montage.

Le 26 février 2022