Le gérant de SCI : nomination, pouvoirs, responsabilité

Une SCI doit obligatoirement avoir un ou plusieurs gérants nommés dès la constitution de la société. Les statuts d’une SCI peuvent organiser assez librement le fonctionnement de la gérance, que ce soit en matière de nomination au poste de gérant, de fonctionnement tout au long du mandat ou de cessation des fonctions.

I. Généralités

Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté quant à la nomination du gérant, dans le respect des dispositions légales. Il peut donc s’agir :

- D’un associé de la SCI: les statuts peuvent prévoir l’obligation pour le gérant d’être associé de la société.
- D’un tiers à la société,
- D’une personne physique,
- D’une personne morale: s’il s’agit d’une personne morale, une autre SCI par exemple, ses représentants sont soumis aux mêmes obligations que les gérants personnes physiques de la SCI.
- D’un étranger,
- D’une personne exerçant une fonction en principe incompatible avec le poste de dirigeant d’une société commerciale : certaines professions comme les notaires, les avocats ou encore les fonctionnaires peuvent être nommées gérant de SCI du fait de la nature non commerciale de l’objet social de la société et de son activité.

Malgré la liberté de choix des associés, certaines personnes ne peuvent être nommées gérant de la SCI :

- Mineur non émancipé ;
- Majeur sous tutelle ou curatelle ;
- Personne condamnée pénalement à une interdiction de gérer.

La nomination du gérant doit intervenir dès la constitution de la SCI. Elle peut faire l’objet :

- D’une clause statutaire spécifique,
- D’un procès-verbal d’assemblée générale constitutive,
- D’un acte séparé annexé aux statuts.

En cours de vie sociale, le gérant est nommé conformément à la clause statutaire établissant les conditions de sa désignation. De manière générale, elle doit être votée en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.

Suite à sa nomination, le gérant doit accepter ses fonctions de deux manières différentes :

- Expressément: il est chargé de remettre aux associés un document confirmant l’acceptation de ses fonctions.
- Tacitement: la fonction de gérant est présumée acceptée dès lors que la personne désignée commence à les exercer effectivement après sa nomination.

Le gérant peut cumuler sa fonction avec un contrat de travail conclu avec la SCI dès lors qu’il parvient à démontrer l’existence de plusieurs éléments :

- Ses autres fonctions techniques doivent détachables de celles propres à la gérance de la SCI
- Un lien de subordination doit exister avec la SCI : le gérant associé majoritaire de la SCI ne peut donc pas cumuler sa fonction de gérant avec un contrat de travail, car il n’existe pas de lien de subordination avec la société.

Le contrat de travail conclu entre la SCI et l’un de ses gérants est une convention réglementée. Cette situation permet au gérant de recevoir un salaire supplémentaire, et de renforcer sa protection sociale. En effet, il sera ainsi un assimilé salarié et sera affilié au régime général de la Sécurité sociale.

Lorsqu’un salarié de la SCI est désigné gérant, et qu’il n’existe aucun lien de subordination (cas de l’associé majoritaire), son contrat de travail est simplement suspendu au cours de son mandat, et non annulé. Il reprendra automatiquement à la fin de ses fonctions de gérant.

Les associés décident librement de la rémunération du gérant. Il est donc possible qu’il ne perçoive aucun salaire pour les fonctions qu’il occupe, du fait de l’absence de disposition légale à ce sujet.

Deux situations peuvent être distinguées :

Les associés ont décidé de rémunérer le gérant: la loi ne fait mention d’aucun montant minimal, et n’impose pas de rémunération fixe. Il est donc possible que le gérant perçoive une rémunération proportionnelle ou conditionnelle, selon les souhaits des associés.
En cas de silence des associés ou des statuts: lorsque les statuts ou l’acte de nomination du gérant ne prévoient rien, celui-ci ne peut prétendre à une rémunération.

La couverture sociale du gérant dépend de s’il est associé ou non de la SCI :

- Gérant associé: le gérant associé relève de la Sécurité sociale des indépendants.
- Gérant non associé: en l’absence de disposition légale spécifique, le gérant non associé est soumis au régime général de la Sécurité sociale, qui constitue le régime par défaut, qu’il soit titulaire ou non d’un contrat de travail.

Le gérant peut accomplir, dans les rapports entre associés, tous les actes de gestion entrant dans l’intérêt de la société. Toutefois, les statuts peuvent limiter cette compétence générale et prévoir que certaines opérations seront soumises à l’accord de l’assemblée des associés (cas par exemple, de l’achat ou de la vente du patrimoine immobilier). Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société du fait des actes entrant dans l’objet social, même en cas de désaccord des associés ou des autres gérants. De plus les clauses statutaires limitant les pouvoirs de la gérance sont sans effet vis-à-vis des tiers. Si les décisions prises par le gérant ont porté préjudice à la société, sa responsabilité civile (voir pénale) peut être engagée. En outre certaines décisions doivent impérativement être prises par les associés (dissolution…)

 
Le gérant a l’obligation de convoquer les associés à une assemblée générale annuelle, afin de leur présenter les comptes sociaux et de les soumettre à leur approbation. La convocation  doit respecter les règles prévues dans les statuts et, à défaut, les règles légales. Un courrier recommandé, envoyé au moins 15 jours avant la date retenue,  doit mentionner la date, le lieu de l’assemblée générale  et un ordre du jour doit détailler les questions qui feront l’objet d’une délibération.

 
Le gérant doit tenir une comptabilité, qu’il doit ensuite présenter aux associés. Toutefois, il peut simplement effectuer une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire n’enregistrer que les recettes, les dépenses et la nature des opérations correspondantes. Par ailleurs, le dépôt des comptes au greffe du Tribunal de commerce n’est pas obligatoire.

Même en cas de manquement à ses propres obligations, l'associé d'une SCI peut agir en responsabilité contre le gérant qui n'a pas respecté son obligation de rendre compte annuellement de sa gestion.
Dans les sociétés civiles, il est fait obligation au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année ; à cette fin, le gérant est tenu de leur communiquer un rapport écrit sur l'activité de la société au cours de l'exercice écoulé comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (C. civ., art. 1856). Il s'agit d'une obligation légale dont le non-respect engage la responsabilité civile du gérant (C. civ., art. 1850).

En l'espèce, des époux associés au sein d'une SCI occupaient l'immeuble dont la société était propriétaire, à charge pour eux d'acquitter le remboursement de l'emprunt ayant financé l'acquisition. Dans le contexte de leur séparation, l'un des époux, soucieux de la valorisation de sa participation dans la société, avait reproché au gérant diverses fautes dans sa gestion, notamment d'avoir manqué à son obligation de rendre compte de sa gestion aux associés et d'avoir méconnu ses obligations comptables. Il avait exercé à son encontre une action en réparation du préjudice subi par la société (C. civ., art. 1843-5).

Ayant relevé que la tenue de la comptabilité par un professionnel ne pouvait être exigée d'une société familiale n'ayant aucun revenu et, qu'en outre, l'associé s'était totalement désintéressé du fonctionnement de la société et n'avait versé aucune contribution depuis plusieurs années, la cour d'appel a rejeté la demande.

Elle est censurée par la Cour de cassation, qui considère que les motifs retenus par la cour d'appel sont impropres à établir qu'il ne pouvait être reproché au gérant « d'avoir manqué à son obligation de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année ». En d'autres termes, les manquements de l'associé à ses propres obligations ne peuvent lui être opposés pour faire obstacle à sa demande de sanction à l'encontre du gérant fautif. L'appréciation de la responsabilité civile du gérant doit être faite au regard des obligations qui lui sont propres (Cass. com., 4 nov. 2014, n° 13-22.487, n° 967 D).

II. Responsabilité du gérant

Le gérant, dans le cadre de la gestion de la SCI, peut voir sa responsabilité civile engagée.

La SCI par l’intermédiaire de son gérant, est régulièrement vouée à prendre des engagements souvent conséquents tel que la vente ou l’achat d’un bien immobilier mais encore en contractant des prêts avec des établissements bancaires.

En effet, comme pour chaque société, le gérant d’une SCI est responsable individuellement à l’égard des associés et envers la société, au regard des infractions aux lois et règlements, de la violation des statuts mais également des fautes commises dans sa gestion.

Cette responsabilité ne peut être soulevée que dans la mesure où les manquements commis conduisent à un préjudice subi par la société ou par un associé.

À ce titre, les victimes peuvent se prévaloir de dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi.

L’article 1850 du code civil régit la responsabilité du gérant de SCI qui dispose dans son aliéna 1 que :

« Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. »

Le gérant peut engager sa responsabilité civile lorsqu’il ne se conforme pas au formalisme du droit des sociétés ainsi qu’aux tâches inhérentes à la vie de la société. Ainsi, le gérant engage sa responsabilité pour :

- Omission ou irrégularité des formalités de constitution de la société,
- Irrégularité dans les modalités de convocation des associés
- Irrégularité dans la tenue des assemblées générales, avec notamment les irrégularités relatives à l’assemblée ordinaire annuelle d’approbation des comptes
 

Le respect des dispositions définies par les associés au travers des statuts est une source de responsabilité du gérant de la SCI.

Il ressort d’une jurisprudence constante que le gérant d’une SCI qui conclut un contrat au mépris d’une clause statutaire lui interdisant de passer un tel acte sans l’autorisation préalable des associés est auteur d’une faute, néanmoins la demande de dommages et intérêts formulée par la société à l’encontre du gérant ne peut être recevable que si elle prouve qu’elle a subi un préjudice du fait de ce manquement et ce malgré la faute commise par le gérant (CA Paris 21 février 2003).

Dans le même sens, le gérant d’une SCI a été révoqué car il avait géré la société sans respecter les dispositions statutaires relatives à l’établissement et à l’approbation des comptes et qui à des fins personnelles avait utilisé les fonds sociaux de la société (Cass. Ch. Mixte 16 décembre 2005, n°04-10986).

Le gérant peut également engager sa responsabilité envers la société en cas de faute de gestion. Cela concerne les actes de négligence, d’imprudences ou manœuvres frauduleuses.

A titre d’exemple, la responsabilité civile du gérant a été retenue dans les cas suivants :

- La tenue d’une comptabilité incomplète et confuse ( Civ.10 décembre 1980, Gaz. Pal.1981 somm. 128)
- La caducité du contrats d’assurance à la suite de défauts de paiements ( Civ. 29 avril 1954, BC III n°149)
- La conclusion d’un bail à des conditions défavorables pour la société ( Civ. 8 juin 1963, BC III n°283)
- Le prélèvement sur le compte courant d’associés ayant servi à acquérir un bien propre ( Com. 1er juillet 2008, n°07-16216)
 
Le gérant peut être tenu responsable de ses agissements dans ses relations avec les tiers.

L’établissement de cette responsabilité nécessite la réunion de deux conditions cumulatives, à savoir :

- Que la faute reprochée soit séparable de ses fonctions
* Que cette faute lui soit imputable personnellement
La haute juridiction a considéré que tel est le cas, lorsque le dirigeant a commis intentionnellement une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions (Cass. Com 20 mai 2003, n°99-17092), il en va de même du gérant d’une SCI (Cass. Com. 25 janvier 2005).

Cette responsabilité s’est illustrée au travers de plusieurs jurisprudences :

Des dirigeants ayant délibérément persisté dans la violation d’une obligation légale (Cass. Civ. 16 novembre 2004 n° 02-21615)
Un dirigeant qui a participé de façon active et personnelle à des actes de contrefaçon et de concurrence déloyale envers la société (Cass. Com 7 juillet 2004, n°02-17729)
Le gérant d’une SCI qui n’a pas souscrit à une assurance décennale (Cass. Civ. 3ème, 10 mars 2016, n°14-15326)
En matière d’obligation fiscale, la responsabilité du dirigeant a pu être caractérisée à la seule constatation des manquements aux obligations fiscales, sans avoir à démontrer en plus l’existence de manœuvres frauduleuses (Cass. Com. 19 décembre 2000, n°98-11969).

III. Fin des fonctions de gérant

Lorsque le gérant est nommé pour une durée déterminée, ses fonctions cessent de plein droit à l’arrivée du terme.

Si le gérant s’est maintenu en fonction sans qu’il n’ait été remplacé ou que son mandat ait été renouvelé, il sera considéré comme gérant de fait, mais ne pourra se prévaloir du renouvellement tacite de ses fonctions.

Le gérant peut démissionner de ses fonctions à tout moment et peut informer la SCI de sa décision par tout moyen, sauf si les statuts de la société instituent une procédure particulière à cet effet.

Il est toutefois préférable d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la SCI. La démission n’a pas à être acceptée par la société.

En cas de démission du gérant, ou si le nombre de gérants est inférieur à un seuil plancher fixé par les statuts suite à cet événement, il appartient à la SCI de nommer un nouveau gérant en remplacement du gérant démissionnaire.

Par ailleurs, le gérant qui démissionne (de manière brutale ou intempestive) commet une faute, et peut voir sa responsabilité civile engagée à l’égard des associés.

Les statuts peuvent prévoir les conditions d’exercice du droit à démissionner du gérant. Il est toutefois nécessaire que ces dispositions n’aient pas pour conséquence de priver le gérant de ce droit.

Le décès du gérant entraîne inévitablement la fin de son mandat.

Il est également possible qu’un empêchement l’empêche de poursuivre l’exercice de ses fonctions de manière durable. Il doit alors démissionner, s’il en a la possibilité, ou être révoqué pour juste motif par la SCI.

Les mésententes entre associés et gérant au sein d’une SCI peuvent parfois conduire à la révocation de ce dernier. En effet, lorsque les relations entre associés d’une SCI deviennent compliquées, des situations peuvent parfois faire obstacle au bon fonctionnement de la société.

Comment mettre en œuvre une procédure de révocation d’un gérant de SCI ?

Deux procédures sont envisageables, celle prévue dans les clauses statutaires (par assemblée générale) et la procédure judiciaire (saisie du tribunal).

La mise en place d’une assemblée générale par les associés de la SCI est prévue à l’alinéa 1 de l’article 1851 du Code civil :

« Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts ».

La révocation d’un gérant d’une SCI ne peut se faire sans juste motif. En effet, pour pouvoir révoquer le gérant d’une société civile immobilière, les associés doivent tenir compte du fait que sa révocation sans juste motif peut donner lieu à dommages-intérêts (article 1851, alinéa 1er, du Code civil).

C’est pourquoi, pour se prémunir contre toute contestation ultérieure pouvant donner lieu au paiement des dommages au profit du gérant, les associés doivent obligatoirement justifier d’un motif.

En conséquence, la révocation ad nutum (permettant aux associés ayant confiés le mandat de gérance de le retirer à tout moment), applicable aux autres formes de sociétés, n’est pas opérante dans une SCI.

La loi ne définit pas l’expression « justes motifs ». Celle-ci est, en revanche, précisée dans de nombreux cas par la jurisprudence.

A titre d’exemple, la Cour de cassation, en son arrêt du 23 octobre 2019 (n°17-31.653), précise que le défaut de compte rendu annuel de gestion représente un juste motif de révocation du gérant.

Afin de répondre à l’obligation de justification de la révocation du gérant, les associés de la SCI peuvent se prévaloir des motifs suivants :

⬖  La faute de gestion ;

⬗  La violation des dispositions statutaires ou légales ;

⬖  Le non – respect des pouvoirs conférés au gérant ;

⬗  Le dépassement de l’objet social ;

⬖  Le manquement aux poursuites de l’intérêt social au profit d’un intérêt personnel ;

⬗ L’abandon de poste ;

✺    L’inscription de la révocation du gérant à l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire et les moyens de défense du gérant
 

Les règles de forme sont primordiales à la mise en place de la révocation du gérant de SCI. En effet, en cas de non-respect de ces règles statutaires, la révocation peut être entachée de nullité.

Même en disposant d’un juste motif contre le gérant, les associés de la SCI doivent faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale le titre : « la révocation du gérant ».

Dans ce cadre, le gérant doit fournir ses moyens de défense, ses explications, avant toute décision des associés.

En principe, la révocation du gérant se fait par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (article 1851, alinéa 1er, du code civil).

Toutefois, les statuts de la SCI peuvent aussi prévoir une majorité statutaire différente de celle prévue par le Code civil.

Si le gérant est associé de la société, il détient le droit de participer au vote.

Lorsque le gérant est associé majoritaire, la révocation « classique » peut être bloquée et la seule solution possible dans ce cas, est la révocation judiciaire du gérant de la SCI (Article L223-25, alinéa 2 du code civil). 

Selon l’alinéa 2 de l’article 1851 du Code civil, « le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ». Comme pour la révocation classique par assemblée générale d’associés, la jurisprudence précise l’étendu de la définition de « justes motifs » de révocation judiciaire d’un gérant dans une SCI par les associés. En effet, dans son arrêt du 8 novembre 1996 (n°94-27380), la Cour d’appel de Paris a indiqué que « le désintérêt du gérant pour le bon fonctionnement des organes de la société ou sa désinvolture dans l’accomplissement de ses fonctions peut justifier la décision de révocation judiciaire du gérant d’une SCI ».

A titre d’exemple, Monsieur X est gérant d’une SCI depuis six ans. Ce dernier n’a fait aucun compte-rendu annuel de gestion, n’a effectué aucune tâche de gestion de la société et ne s’est jamais rendu au siège social de la SCI depuis sa prise en fonction de la gérance. Les associés peuvent dès lors se prévaloir de cette absence d’activité devant le tribunal.

L’article 1851, alinéa 3, du code civil dispose « Sauf clause contraire, la révocation d’un gérant, qu’il soit associé ou non, n’entraîne pas la dissolution de la société. »

En principe, la révocation du gérant, qu’il soit associé ou non, n’entraîne pas la dissolution de la société.

Il est cependant possible que les statuts de la société civile immobilière prévoient la dissolution de la société en cas de révocation du gérant.

L’article 1851, alinéa 3, du code civil dispose « si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu’il n’en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l’article 1869 (2ème alinéa) ».

En d’autres termes, le gérant associé révoqué peut, sauf clause contraire des statuts, ou décision anticipée des autres associés, décider de se retirer de la société.

Ce retrait se fait dans les conditions prévues à l’article 1869 (2ème alinéa). De surcroît, l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4.

En conclusion, le gérant d’une SCI peut être révoqué par le biais d’un vote en assemblée générale d’associés. En cas d’impossibilité de mise en place d’une assemblée, la révocation judiciaire peut être envisagée si les motifs de révocation sont « suffisamment justifiés ».

Cette condition est essentielle et un manquement à cette obligation pourrait donner gain de cause au gérant, qui sera en mesure de réclamer des dommages-intérêts.

Toutefois, la révocation d’un gérant, associé ou non, n’entraîne pas la dissolution de la société. Cette règle générale peut être dévier en cas de clause statutaire allant à son encontre.

La révocation du gérant doit obligatoirement faire l’objet d’une publication dans le journal des annonces légales (JAL) et au greffe du tribunal de commerce pour la mise à jour des statuts (article 1846-2 du code civil).

IV. Exemples jurisprudentiels sur l'étendue des pouvoirs du gérant

Le 6 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation jugé que le gérant d’une société civile immobilière n’a pas le pouvoir de vendre un immeuble détenu par la société si un tel acte ne figure pas dans l’objet social (Cass. Civ III, 6 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-21815)

La société civile immobilière (SCI) est une société ayant pour objet la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

En constituant une SCI, les associés ont ainsi la possibilité de rédiger les statuts de façon à adapter la gestion et l’administration de la société à leurs objectifs.

Dès la création de la société, les associés doivent notamment procéder à la nomination d’un ou de plusieurs gérant(s) dont l’étendue des pouvoirs doit être fixée dans les statuts.

Ce gérant pouvant alors prendre seul certaines décisions et accomplir seul certains actes au nom de la SCI, à condition d'être conformes à l’objet social et aux pouvoirs définis dans les statuts.

En l'espèce, un gérant avait pris la décision de vendre des lots de copropriété d’un immeuble appartenant à la SCI à Monsieur X alors que l’objet de cette dernière tel qu’indiqué dans les statuts consistait uniquement en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. 

Monsieur X a demandé en justice que soit déclarée parfaite la vente de l'immeuble vendu par le gérant de la SCI.

Aux termes d'un arrêt rendu le 20 mai 2010, la Cour d'appel de Paris a relevé que les statuts de la SCI prévoyait que « la société a pour objet l'acquisition, la propriété, l'administration, la mise en location, la gestion et l'exploitation de tous immeubles : locaux commerciaux, fonds de commerce, notamment les biens immobiliers qu'elle se propose d'acquérir 18 rue Martin Bernard à Paris et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet et toutes opérations immobilières quelconques concernant tous autres immeubles pourvu que les opérations ne modifient pas le caractère de la société ».

Selon les juges, pour étendu qu'il soit, l'objet statutaire de la SCI consiste dans l'acquisition et la gestion par tous moyens d'un patrimoine immobilier, mais ne prévoit pas la vente d'immeuble de sorte que la décision d'aliéner ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts mais non par le seul gérant en cette qualité.

Ainsi, les juges d'appel ont considéré qu'un tel acte qui ne relevait pas de l'objet social ne permettait pas au gérant de la SCI de disposer du pouvoir d'y consentir et ont débouté Monsieur X de sa demande.

Par une interprétation restrictive des dispositions statutaires, la cour de cassation a fait la même analyse que la Cour d'appel en considérant que l'objet social qui stipulait l'acquisition et la gestion par tous moyens d'un patrimoine immobilier ne prévoyait cependant pas la vente d'immeubles.

Par conséquent, la décision d'aliéner le bien immobilier dépendant de la SCI « ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts ».

Autrement dit, seule l’assemblée des associés aurait pu valablement prendre une telle décision.

Le 23 octobre 2013, la Cour de cassation a annulé la vente d'un bien immobilier par le gérant d’une SCI à défaut d'y avoir été autorisé par les statuts de la société. (Cass. Civ. III, 23 octobre 2013, 12-22720)

Pour mémoire, le gérant d’une société civile immobilière (SCI) ne peut accomplir que des actes conformes à l’objet social.

En l'espèce, une société civile immobilière (SCI) a été constituée avec pour objet social l'acquisition de tous biens mobiliers ou immobiliers, la gestion et l'administration des biens dont la société pourrait devenir propriétaire.

Le gérant a vendu un appartement détenu par la SCI, sans l’accord des associés.

L’un d’entre eux a estimé cette vente contraire à l'objet social de la société et en a demandé l’annulation en justice.

Les juges lui ont donné raison estimant que par les termes employés, les associés avaient entendu donner une définition restrictive de l'objet social et que la vente ne pouvait pas valablement intervenir eu égard aux termes de l'objet social défini dans les statuts.

Cette jurisprudence rappelle donc l'importance d´une bonne rédaction des statuts des SCI et notamment de la définition de l'objet social.

Or, en général, les statuts des SCI prévoient uniquement la possibilité de faire des actes d'acquisition et la réalisation de toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet mais non la vente d'un élément de son patrimoine.

Au cas d'espèce, la Cour de cassation a considéré que lorsque les statuts de la SCI précisent que la société a pour objet « "l'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens mobiliers ou immobiliers, ainsi que l'emprunt de fonds et le cautionnement hypothécaire de toutes opérations, se rattachant directement ou indirectement à cet objet et nécessaires à la réalisation de ces objectifs"», la vente est nulle.

En effet, on remarquera que l’hypothèse de vente d’un bien n’y est pas prévue ni mentionnée, comme c’est d’ailleurs le cas dans de nombreux statuts de SCI.

La possibilité d'acquisition d'un immeuble par une SCI ne confère donc pas automatiquement le droit au gérant de la SCI de vendre un bien de cette société si ce n'est pas expressément prévu dans l'objet social défini par les statuts de celle-ci.

Les statuts ne doivent donc pas limiter expressément l'objet de la société à « l'acquisition de tous biens mobiliers ou immobiliers, la gestion et l'administration desdits biens dont la société pourrait devenir propriétaire, sous quelque forme que ce soit, l'emprunt de tous les fonds nécessaires à la réalisation de ces objectifs ».

Si la vente d'immeubles n'est pas prévue expressément dans les statuts, elle nécessitera l'accord des associés aux conditions requises pour une modification statutaire et le gérant ne pourra pas le faire seul.

Les juges procèdent donc à une application stricte des clauses statutaires des sociétés qui forment la loi des parties, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil selon lequel « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Lorsqu’il n’entre pas dans l’objet social, un cautionnement signé par le seul gérant d’une société civile immobilière et portant atteinte à l’intérêt de cette dernière est nul.

Pour être valable, un cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) alors qu’il n’entre pas dans l’objet social doit, d’une part, être donné à l’unanimité des associés ou en raison d’une communauté d’intérêts existant entre la société et la personne cautionnée, et d’autre part, ne pas porter atteinte à l’intérêt de la société.

Ces conditions viennent d’être rappelées par les juges. Dans cette affaire, le gérant d’une SCI, qui avait donné des locaux en location à une agence de voyages, avait fait cautionner par la SCI les obligations de l’agence envers l’un de ses créanciers (en l’occurrence un organisme de garantie collective). Lorsqu’elle a été appelée en paiement suite à la mise en liquidation judiciaire de l’agence de voyages, la SCI a invoqué la nullité de son engagement de caution.

Les juges lui ont donné raison. En effet, le cautionnement n’entrait pas dans l’objet social de la SCI. Il avait été signé par le seul gérant, sans vote des associés, ces derniers ayant fait observer que le gérant avait dépassé ses pouvoirs. Et à défaut de proportionnalité entre l’engagement ainsi souscrit et l’avantage que la SCI en retirait, le cautionnement était contraire à ses intérêts et devait donc être annulé. (Cassation civile 3e, 15 septembre 2015, n° 14-21348).

Dans les rapports entre associés d’une société civile immobilière (SCI), le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.
Aux termes de l’article 1848 du Code civil, « dans les rapports entre associés (d’une SCI), le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société.
S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.
Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration ».
 
Dès lors, en présence de cogérants dans une SCI, seuls deux moyens existent pour empêcher l’un d’entre eux d’accomplir seul des actes d’administration :
- opposition a priori de l’autre cogérant ;
- disposition expresse des statuts.

Ce principe vient d’être rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 janvier 2020 (Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, n° 18-21.394, D).

Deux époux étaient cogérants d’une SCI. Ils ont fait donation en nu-propriété à leurs enfants de leurs parts sociales puis ont divorcé. Lors d’une assemblée générale, l’épouse a été révoquée de ses fonctions de gérante et il a été décidé de mettre à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle et d’engager une procédure judiciaire pour recouvrer cette indemnité.

Les juges du fond ont rejeté la demande tendant au paiement d’une telle indemnité. Ils relèvent, pour ce faire, que la demande a été formée par la SCI, représentée par un de ses cogérants et que celui-ci ne peut pas agir à ce titre pour faire fixer une indemnité d’occupation contre un autre cogérant statutaire, cette décision ne pouvant être prise que par l’assemblée générale.

La cour d’appel est censurée, au visa de l’article 1848 du Code civil, pour ne pas avoir donné de base légale à sa décision. En effet, selon la Cour de cassation, « en se déterminant ainsi, sans constater que les statuts faisaient obstacle à la décision du cogérant d’engager une procédure ne paiement d’une indemnité d’occupation ou que le cogérant s’était opposé à cette décision conformément aux dispositions de l’article 1848, alinéa 2, du Code civil, alors qu’il résulte du premier alinéa de ce texte que dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ».

Quand une SCI a pour objet social « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles », son gérant ne peut pas vendre sans l’autorisation des associés.

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente, une SCI vend un bâtiment édifié sur différentes parcelles. Le gérant de la SCI refuse de signer l’acte authentique de vente. L’acheteur l’assigne en constatation de la vente et paiement de la clause pénale. La SCI soutient que le gérant n'avait pas le pouvoir de passer cette vente.

La cour d’appel de Rennes fait droit à la demande de l’acheteur. Elle juge que le gérant de la SCI, qui a pour objet, notamment, la propriété des immeubles lui appartenant, peut vendre seul car la propriété implique le droit de disposer et d’aliéner un bien.

L'arrêt est cassé : la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis des statuts de la SCI selon lesquels elle a pour objet « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles » (Cass. 3e civ. 5-11-2020 n° 19-21.214 F-D ).

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers (C. civ. art. 1849, al. 3). Il importe de prendre connaissance de l'objet social pour savoir si la vente envisagée entre dans cet objet social et relève donc des pouvoirs du gérant.

Déjà jugé que lorsque la société a pour objet la propriété, l'administration et la gestion d'un immeuble déterminé, la vente de l'immeuble porte atteinte à l'objet social et dépasse les pouvoirs du gérant (CA Paris 18-12-1984 : BRDA 5/85 p. 14).

La solution est plus incertaine lorsque la société a un objet plus large. La Cour de cassation n'a pas adopté de position de principe, mais a déjà jugé que n'entrait pas dans l'objet social la promesse de vente par le gérant de l'immeuble social alors que cet objet était la propriété, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis et non bâtis (Cass. 3e civ. 17-6-2003 n° 02-12.714 F-D),.

La sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d’un associé n’est pas valide dès lors qu’étant de nature à compromettre l’existence même de la société, elle est contraire à l’intérêt social. Il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet statutaire (Cass. com., 6 janv. 2021, n° 19-15.299, D).

Par un acte authentique, un gérant et associé d’une SCI a affecté en garantie hypothécaire du paiement d’une somme dont il était débiteur l'immeuble appartenant à cette société. Estimant une telle constitution contraire tant à son objet qu’à ses intérêts, la SCI a assigné le créancier du gérant en nullité de l’acte d’affectation hypothécaire. Le créancier fait grief à l’arrêt de prononcer la nullité de ce dernier.

La Cour confirme l’arrêt et rappelle que « la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d’un associé n’est pas valide dès lors qu’étant de nature à compromettre l’existence même de la société, elle est contraire à l’intérêt social. Il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet statutaire. »

Or, en l’espèce, la cour d'appel avait relvé que l’immeuble donné en garantie d’une dette personnelle du gérant constituait le seul bien de la SCI, de sorte que cette dernière, qui ne tirait aucun avantage de son engagement, mettait en jeu son existence même.

 
A la suite d’un congé pour vente donné par le gérant d’une SCI propriétaire d’un bien loué à usage d'habitation, la cour d’appel de Nîmes a considéré que le congé était nul puisque selon elle la vente du seul actif immobilier de la SCI par le gérant constituait un acte de disposition qui nécessitait l'autorisation de tous les associés. La Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2013 ,n°11-20570, censure cette analyse des juges Nîmois et reconnaît ainsi le pouvoir au gérant de donner congé et de vendre l’immeuble de la SCI sans décision des associés, conformément aux dispositions statutaires prévoyant que le gérant avait pleine et entière compétence pour "les achats, les ventes, l'apport ou l'échange d'immeubles", sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation des associés.

Sources :Le gérant d’une SCI qui a pour objet la propriété d’un bien ne peut pas le vendre seul

Pouvoir du gérant de SCI de vendre un bien de la société si les statuts le prévoient expressément

Limitation des pouvoirs du gérant d’une SCI et annulation des actes contraires aux statuts
 

À quelles conditions un cautionnement donné par le gérant d’une SCI est-il valable ?

Sci : Nullité D'un Cautionnement Hypothécaire Contraire À Son Intérêt Social | Actualités Du Droit | Wolters Kluwer France (actualitesdudroit.fr)

Sci : Validité De L’acte De Gestion Accompli Par Un Seul Des Cogérants | Actualités Du Droit | Wolters Kluwer France (actualitesdudroit.fr)

La révocation du gérant de la SCI - LLA Avocats (lla-avocats.fr)

Comment engager la responsabilité civile du gérant de SCI ? - LLA Avocats (lla-avocats.fr)

Le 8 février 2021