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Le droit d'usage et d'habitation


Aux termes de l'article 628 du code civil, « les droits d'usage et d'habitation se règlent d'après le titre qui les a établis, et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue ».


L’acte qui met en place le droit d’usage et d’habitation a la possibilité de restreindre ou d'augmenter les droits de l'usager. Toutefois, il existe des règles impératives auxquelles les parties
n’auront pas la possibilité de déroger dans l’acte constitutif du droit d’usage et d’habitation. Il en est ainsi par exemple du caractère personnel du droit d’usage et d’habitation et de l'impossibilité qui en découle de les céder ou de les saisir.


Le droit d’usage et d’habitation se distingue de l’usufruit sur plusieurs points :
- En aucun cas le droit d’usage et d’habitation, qui est strictement personnel, ne peut être donné ou vendu à quelqu’un d’autre, contrairement à l’usufruit. Il s’agit donc en fait d’un« droit personnel » et non pas d’un « droit réel ». Ce droit ne peut non plus être loué. Le titulaire d’un droit d’habitation ne peut donc, en principe louer son logement. Il ne peut pas même n’en louer qu’une partie.
- Contrairement à l’usufruitier, qui doit payer tous les impôts et taxes attachés au bien, ainsi que toutes les dépenses courantes d’entretien, le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne doit payer que les charges locatives. Cela englobe essentiellement la taxe d’habitation, la taxe des ordures ménagères, l’eau, le gaz, et l’électricité du logement.


Par exception, l'article 764, alinéa 5, du Code civil prévoit que, si la situation du conjoint fait que le logement grevé par le droit d'habitation n'est plus adapté à ses besoins, il a, ainsi que son
représentant, la faculté de le louer à usage autre que commercial ou agricole, afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d'hébergement.
En l’absence de dispositions contractuelles spécifiques, le Code civil fixe les règles applicables au droit d’usage et d’habitation. Par exemple, la Cour de cassation a indiqué que le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui le droit est concédé, et de sa famille. Il ne saurait être étendu, à défaut de stipulation particulière, au droit d'exploiter le domaine rural qui entoure la maison d'habitation (CA Paris, 30 nov. 1874, S. 1875. 2. 111).

L'usager titulaire d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation a un droit à la possession du bien grevé et il a le droit d'user de ce bien. Ce droit est limité à l’usage du titulaire du droit et de sa famille entendue restrictivement puisque cela ne vise que les parents de l’usager.
Le droit d’habitation se définit comme le droit d’habiter le bien grevé et de profiter des accessoires du bien tels que les jardins par exemple.


Lors de l’établissement du droit d’usage et d’habitation, l'usager est tenu des mêmes obligations qu'un usufruitier.  Ainsi donc, conformément à la lettre de l'article 626 du code civil, il  doit donner caution, faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles.
Toutefois, en vertu de l'article 2041 du code civil, la fourniture d'une caution peut être remplacée par des garanties équivalentes. Mais le titre constitutif pourrait le dispenser de donner caution.
En outre, l'article 601 du code civil, qui s'applique au droit d'usage et d'habitation, prévoit que le vendeur ou le donateur qui se sont réservé un droit d'usage et d'habitation sont dispensés de fournir caution.
L’usager a l’obligation de jouir du bien en bon père de famille comme cela est prévu par l'article 627 du code civil.

La jouissance consiste pour l'usager de se comporter, vis-à-vis du bien grevé, comme le ferait un propriétaire normalement prudent et normalement diligent. L'usager sera tenu par la destination qui résultera du titre constitutif. Il lui est ainsi interdit de changer la destination du bien, car cela risquerait de nuire aux intérêts du propriétaire. Cette obligation de jouir en bon père de famille lui impose de conserver le bien et de l'entretenir.

Il en résulte que le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation est astreint au paiement de la taxe d'habitation. Au plan de l'impôt sur la fortune immobilière, les biens ou droits grevés d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation sont compris dans le patrimoine de l'usager pour leur valeur en pleine propriété sauf exceptions prévues par le Code général des impôts.
Le propriétaire doit s'abstenir de tout acte qui troublerait la jouissance de l'usager. Il lui est, impossible de pénétrer dans les locaux grevés de même qu’il ne lui est pas possible de modifier la destination d'un bien grevé sans l’accord de l’usager.
En application de l'article 605 du code civil, le propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations.

Lorsque les droits d'usage et d'habitation s'éteignent, la pleine propriété est reconstituée. L'effet le plus évident est que le propriétaire récupère la jouissance intégrale du bien qui était jusque-là grevé par un droit réel.

Le bien doit être restitué dans l'état qui était le sien lors de la constitution des droits d'usage et d'habitation. Il n'est pas tenu compte de l'usure normale de la chose. L'inventaire ou l'état estimatif, normalement dressés lors de l'entrée en jouissance de l'usager, permettent de voir si le bien a subi ou non des dégradations. À défaut d'état estimatif, l'usager sera présumé avoir reçu un immeuble en bon état. À défaut d'inventaire, le propriétaire est autorisé à faire la preuve de la consistance et de la valeur des meubles par tous moyens, y compris, semble-t-il, par commune renommée.


Le droit d’usage et d’habitation s’éteint par le décès du bénéficiaire, lorsqu’il s’agit d’un droit viager. A défaut, le droit s’éteint lorsque le temps pour lequel il avait été accordé est écoulé.
Cependant il arrive également que le droit d’usage et d’habitation prenne fin de manière anticipée.
- Tout d’abord il est possible pour le bénéficiaire de ce droit d’y renoncer. Cette renonciation doit être expresse. La Cour de Cassation, à diverses reprises, a jugé que l’abandon des
lieux par le titulaire, même définitif, ne pouvait constituer une renonciation tacite. Précision étant que le droit d’usage peut néanmoins s’éteindre par le non usage trentenaire (article 617 du code civil).
- Ensuite, un abus de jouissance est susceptible d’entrainer une déchéance du droit d’usage et d’habitation sur le fondement de l’article 618 du code civil.

En effet l’article 627 prévoit que « L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir raisonnablement ». Cette notion de jouissance raisonnable renvoie à l’ancien principe de
jouissance en qualité de bon père de famille, qui fait référence à une personne normalement prudente et diligente, attentive, soucieuse des biens et des intérêts qui lui sont confiés comme s'il s'agissait des siens. Aussi, le bénéficiaire qui abuse de son droit d'usage et d'habitation peut en être déchu par une décision judiciaire. Il peut notamment perdre son droit en cas de dégradations sur le fond, ou en le laissant dépérir faute d’entretien.
En outre la mauvaise foi de l'usager et son attitude fautive constituent souvent un argument décisif pour le juge.

En cas d’abus de jouissance, le Juge pourra prononcer sur le fondement de l’article 618 du code civil, soit la déchéance pure et simple du droit d’usage et d’habitation, soit la conversion du droit en une rente viagère. L'opportunité de cette décision est laissée à l'appréciation des tribunaux. Ces derniers déterminent souverainement si la nature et la gravité de la faute commise justifient la perte du droit.


Lorsqu'au moment du décès, le conjoint survivant, occupait le bien propriété de son conjoint seul ou indivise, ou en tant que cotitulaire du bail, la loi a permis d'envisager deux droits biens différents : un droit automatique d’ordre public d'usage temporaire d'une année, (art 763 du code civil) valable pour le partenaire pacsé puis ,en fonction de la situation et de l'option envisageable un droit d'usage et d'habitation viager.
A l’issue de l’année, le conjoint survivant dispose d’un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial et son mobilier, et donc l’occuper jusqu’à son décès, ou le louer,
Il devra cependant opter pour ce droit d'usage et d'habitation qui succèdera à l'occupation temporaire dans l'année du décès. (article 765-1 du code civil) Une fois acquis, même en cas de remariage, il garde son droit. Le pacsé a aussi un droit d’un an, mais pas au-delà (sauf testament).
Dans deux situations le conjoint peut perdre ce droit (article 764 du code civil)
- par disposition d’un testament authentique
-si le logement était détenu par le défunt en indivision avec un tiers (ex suite à un deuxième mariage).
"Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l'article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l'époque du décès, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu'à son décès, un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant.
La privation de ces droits d'habitation et d'usage exprimée par le défunt dans les conditions mentionnées au premier alinéa est sans incidence sur les droits d'usufruit que le conjoint recueille en vertu de la loi ou d'une libéralité, qui continuent à obéir à leurs règles propres...."

La valeur des droits d'habitation et d'usage s'impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint (article 765 du code civil).
- Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est inférieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint peut prendre le complément sur les biens existants.
- Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est supérieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint n'est pas tenu de récompenser la succession à raison de l'excédent.

Lorsque le logement faisait l'objet d'un bail à loyer, le conjoint successible qui, à l'époque du décès, occupait effectivement les lieux à titre d'habitation principale bénéficie du droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant (article 765-2 du code civil)

Le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d'habitation et d'usage en une rente viagère ou en capital (article 766 du code civil ) S'il est parmi les successibles parties à la convention un mineur ou un majeur protégé, la convention doit être autorisée par le juge des tutelles.
Ce droit d'usage, au même titre que l'usufruit, peut être converti en rente viagère ou en capital avec l’accord avec des héritiers. Il sera alors évalué. L’usufruit est calculé en fonction d’un barème, prenant en compte l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code Général des Impôts). Le droit d’usage et d’habitation est calculé de la même manière, à la différence près que ce droit étant plus restreint qu’un usufruit, il équivaut à 60% de la valeur de l’usufruit.
Sa valeur s'impute sur celle des droits que le conjoint recueille dans la succession.

Toutefois, si elle excède les droits qu'il recueille au titre de la succession, le conjoint ne doit rien aux autres héritiers.


Sources : http://www.expert-invest.fr/tout-comprendre/juridi...

https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/u...

https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/d...



Le 31 juillet 2019

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