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Le droit d'usage et d'habitation


Aux termes de l'article 628 du code civil, « les droits d'usage et d'habitation se règlent d'après le titre qui les a établis, et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue ».

 

L’acte qui met en place le droit d’usage et d’habitation a la possibilité de restreindre ou d'augmenter les droits de l'usager. Toutefois, il existe des règles impératives auxquelles les parties n’auront pas la possibilité de déroger dans l’acte constitutif du droit d’usage et d’habitation. Il en est ainsi par exemple du caractère personnel du droit d’usage et d’habitation et de l'impossibilité qui en découle de les céder ou de les saisir.

 

Le droit d’usage et d’habitation se distingue de l’usufruit sur plusieurs points :
- En aucun cas le droit d’usage et d’habitation, qui est strictement personnel, ne peut être donné ou vendu à quelqu’un d’autre, contrairement à l’usufruit. Il s’agit donc en fait d’un« droit personnel » et non pas d’un « droit réel ». Ce droit ne peut non plus être loué. Le titulaire d’un droit d’habitation ne peut donc, en principe louer son logement. Il ne peut pas même n’en louer qu’une partie.
- Contrairement à l’usufruitier, qui doit payer tous les impôts et taxes attachés au bien, ainsi que toutes les dépenses courantes d’entretien, le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne doit payer que les charges locatives. Cela englobe essentiellement la taxe d’habitation, la taxe des ordures ménagères, l’eau, le gaz, et l’électricité du logement.


Par exception, l'article 764, alinéa 5, du Code civil prévoit que, si la situation du conjoint fait que le logement grevé par le droit d'habitation n'est plus adapté à ses besoins, il a, ainsi que son représentant, la faculté de le louer à usage autre que commercial ou agricole, afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d'hébergement.
En l’absence de dispositions contractuelles spécifiques, le Code civil fixe les règles applicables au droit d’usage et d’habitation. Par exemple, la Cour de cassation a indiqué que le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui le droit est concédé, et de sa famille. Il ne saurait être étendu, à défaut de stipulation particulière, au droit d'exploiter le domaine rural qui entoure la maison d'habitation (CA Paris, 30 nov. 1874, S. 1875. 2. 111).

L'usager titulaire d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation a un droit à la possession du bien grevé et il a le droit d'user de ce bien. Ce droit est limité à l’usage du titulaire du droit et de sa famille entendue restrictivement puisque cela ne vise que les parents de l’usager.
Le droit d’habitation se définit comme le droit d’habiter le bien grevé et de profiter des accessoires du bien tels que les jardins par exemple.

 

Lors de l’établissement du droit d’usage et d’habitation, l'usager est tenu des mêmes obligations qu'un usufruitier.  Ainsi donc, conformément à la lettre de l'article 626 du code civil, il  doit donner caution, faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles.
Toutefois, en vertu de l'article 2041 du code civil, la fourniture d'une caution peut être remplacée par des garanties équivalentes. Mais le titre constitutif pourrait le dispenser de donner caution.
En outre, l'article 601 du code civil, qui s'applique au droit d'usage et d'habitation, prévoit que le vendeur ou le donateur qui se sont réservé un droit d'usage et d'habitation sont dispensés de fournir caution.
L’usager a l’obligation de jouir du bien en bon père de famille comme cela est prévu par l'article 627 du code civil.

La jouissance consiste pour l'usager de se comporter, vis-à-vis du bien grevé, comme le ferait un propriétaire normalement prudent et normalement diligent. L'usager sera tenu par la destination qui résultera du titre constitutif. Il lui est ainsi interdit de changer la destination du bien, car cela risquerait de nuire aux intérêts du propriétaire. Cette obligation de jouir en bon père de famille lui impose de conserver le bien et de l'entretenir.

Il en résulte que le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation est astreint au paiement de la taxe d'habitation. Au plan de l'impôt sur la fortune immobilière, les biens ou droits grevés d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation sont compris dans le patrimoine de l'usager pour leur valeur en pleine propriété sauf exceptions prévues par le Code général des impôts.
Le propriétaire doit s'abstenir de tout acte qui troublerait la jouissance de l'usager. Il lui est, impossible de pénétrer dans les locaux grevés de même qu’il ne lui est pas possible de modifier la destination d'un bien grevé sans l’accord de l’usager.
En application de l'article 605 du code civil, le propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations.

Lorsque les droits d'usage et d'habitation s'éteignent, la pleine propriété est reconstituée. L'effet le plus évident est que le propriétaire récupère la jouissance intégrale du bien qui était jusque-là grevé par un droit réel.

Le bien doit être restitué dans l'état qui était le sien lors de la constitution des droits d'usage et d'habitation. Il n'est pas tenu compte de l'usure normale de la chose. L'inventaire ou l'état estimatif, normalement dressés lors de l'entrée en jouissance de l'usager, permettent de voir si le bien a subi ou non des dégradations. À défaut d'état estimatif, l'usager sera présumé avoir reçu un immeuble en bon état. À défaut d'inventaire, le propriétaire est autorisé à faire la preuve de la consistance et de la valeur des meubles par tous moyens, y compris, semble-t-il, par commune renommée.

 

Le droit d’usage et d’habitation s’éteint par le décès du bénéficiaire, lorsqu’il s’agit d’un droit viager. A défaut, le droit s’éteint lorsque le temps pour lequel il avait été accordé est écoulé.
Cependant il arrive également que le droit d’usage et d’habitation prenne fin de manière anticipée.
- Tout d’abord il est possible pour le bénéficiaire de ce droit d’y renoncer. Cette renonciation doit être expresse. La Cour de Cassation, à diverses reprises, a jugé que l’abandon des
lieux par le titulaire, même définitif, ne pouvait constituer une renonciation tacite. Précision étant que le droit d’usage peut néanmoins s’éteindre par le non usage trentenaire (article 617 du code civil).
- Ensuite, un abus de jouissance est susceptible d’entrainer une déchéance du droit d’usage et d’habitation sur le fondement de l’article 618 du code civil.

En effet l’article 627 prévoit que « L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir raisonnablement ». Cette notion de jouissance raisonnable renvoie à l’ancien principe de
jouissance en qualité de bon père de famille, qui fait référence à une personne normalement prudente et diligente, attentive, soucieuse des biens et des intérêts qui lui sont confiés comme s'il s'agissait des siens. Aussi, le bénéficiaire qui abuse de son droit d'usage et d'habitation peut en être déchu par une décision judiciaire. Il peut notamment perdre son droit en cas de dégradations sur le fond, ou en le laissant dépérir faute d’entretien.
En outre la mauvaise foi de l'usager et son attitude fautive constituent souvent un argument décisif pour le juge.

En cas d’abus de jouissance, le Juge pourra prononcer sur le fondement de l’article 618 du code civil, soit la déchéance pure et simple du droit d’usage et d’habitation, soit la conversion du droit en une rente viagère. L'opportunité de cette décision est laissée à l'appréciation des tribunaux. Ces derniers déterminent souverainement si la nature et la gravité de la faute commise justifient la perte du droit.

 

Lorsqu'au moment du décès, le conjoint survivant, occupait le bien propriété de son conjoint seul ou indivise, ou en tant que cotitulaire du bail, la loi a permis d'envisager deux droits biens différents : un droit automatique d’ordre public d'usage temporaire d'une année, (art 763 du code civil) valable pour le partenaire pacsé puis ,en fonction de la situation et de l'option envisageable un droit d'usage et d'habitation viager.
A l’issue de l’année, le conjoint survivant dispose d’un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial et son mobilier, et donc l’occuper jusqu’à son décès, ou le louer,
Il devra cependant opter pour ce droit d'usage et d'habitation qui succèdera à l'occupation temporaire dans l'année du décès. (article 765-1 du code civil) Une fois acquis, même en cas de remariage, il garde son droit. Le pacsé a aussi un droit d’un an, mais pas au-delà (sauf testament).
Dans deux situations le conjoint peut perdre ce droit (article 764 du code civil)
- par disposition d’un testament authentique
-si le logement était détenu par le défunt en indivision avec un tiers (ex suite à un deuxième mariage).
"Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l'article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l'époque du décès, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu'à son décès, un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant.
La privation de ces droits d'habitation et d'usage exprimée par le défunt dans les conditions mentionnées au premier alinéa est sans incidence sur les droits d'usufruit que le conjoint recueille en vertu de la loi ou d'une libéralité, qui continuent à obéir à leurs règles propres...."

La valeur des droits d'habitation et d'usage s'impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint (article 765 du code civil).
- Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est inférieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint peut prendre le complément sur les biens existants.
- Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est supérieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint n'est pas tenu de récompenser la succession à raison de l'excédent.

Lorsque le logement faisait l'objet d'un bail à loyer, le conjoint successible qui, à l'époque du décès, occupait effectivement les lieux à titre d'habitation principale bénéficie du droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant (article 765-2 du code civil)

Le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d'habitation et d'usage en une rente viagère ou en capital (article 766 du code civil ) S'il est parmi les successibles parties à la convention un mineur ou un majeur protégé, la convention doit être autorisée par le juge des tutelles.
Ce droit d'usage, au même titre que l'usufruit, peut être converti en rente viagère ou en capital avec l’accord avec des héritiers. Il sera alors évalué. L’usufruit est calculé en fonction d’un barème, prenant en compte l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code Général des Impôts). Le droit d’usage et d’habitation est calculé de la même manière, à la différence près que ce droit étant plus restreint qu’un usufruit, il équivaut à 60% de la valeur de l’usufruit.
Sa valeur s'impute sur celle des droits que le conjoint recueille dans la succession.

Toutefois, si elle excède les droits qu'il recueille au titre de la succession, le conjoint ne doit rien aux autres héritiers.

 

Sources : http://www.expert-invest.fr/tout-comprendre/juridi...

https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/u...

https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/d...

 

 

Le 31 juillet 2019

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Commentaires

29/11/2020 par Roch

Bonjour, je suis entrain d’acheter une maison et le notaire s’est aperçu que la mère de la vendeuse avait un droit d’usage et d’habitation ,cette maison est en ruine (les murs sont entrain de tomber )et a été laissé dans un état déplorable (maison et terrain pleins de déchets et terrain non entretenu ,on ne voit plus la maison de la rue ) Sachant que sa mère a 86 ans ,a quitté la maison avec son autre fils depuis plus de dix ans et qu’elle n’est plus habitable,le défaut d’entretien peux t’ il annuler ce droit ? Merci de votre réponse Cordialement

30/11/2020 par fab

Bonjour, Le droit d’usage et d’habitation s’éteint par le décès du bénéficiaire, lorsqu’il s’agit d’un droit viager. A défaut, le droit s’éteint lorsque le temps pour lequel il avait été accordé est écoulé. Cependant il arrive également que le droit d’usage et d’habitation prenne fin de manière anticipée. - Tout d’abord il est possible pour le bénéficiaire de ce droit d’y renoncer. Cette renonciation doit être expresse. La Cour de Cassation, à diverses reprises, a jugé que l’abandon des lieux par le titulaire, même définitif, ne pouvait constituer une renonciation tacite. Précision étant que le droit d’usage peut néanmoins s’éteindre par le non usage trentenaire (article 617 du code civil). - Ensuite, un abus de jouissance est susceptible d’entrainer une déchéance du droit d’usage et d’habitation sur le fondement de l’article 618 du code civil. Je vous invite à consulter votre notaire sur ce point. Cordialement

02/02/2021 par Pascale WILLERVAL

Bonjour, 73 ans , divorcée, je vis en union libre, actuellement je suis colocataire avec ce Monsieur (72ans). dans une maison 50/50- J'envisage l'achat d'un bien. Afin qu'il ne soit pas mis dehors après mon décès, vaut-il mieux établir un d'usage et d'habitation avec testament, ou que je soisisse d'être usufritière et mes 2 enfants ont la nu-propriétaire . Quelle est la solution la plus avantageuse et moins honéreuse, afin que mon ami vive paisiblement dans mon bien jusqu'a la fin de ses jours (tout en participant aux frais d'entretiens de la vie courante. Bien cordialement.

03/02/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à consulter un notaire. Cordialement

18/02/2021 par Demesure Nicole

Bonjour, je vis en union libre et suis proprietaire de mon logement Je voudrais laisser un droit d'usage et d'habitation à mon compagnon Devra t il payer des droits au moment de mon décés et si oui de quelle importance? De plus puis-je soumettre ce droit à une condition de fin si il y a de nouveau une vie commune avec une autre personne? Merci

19/02/2021 par fab

Bonjour, Des droits sont à payer au moment du décès. Il est impossible de donner le montant, tout dépendra de l'âge la valeur fiscale est égale à 60% du montant de l’usufruit viager. Pour le calcul des droits de transmission à titre gratuit (donation ou succession) ou à titre onéreux (vente), le droit d'usage est assimilé à l'usufruit, les parties devant utiliser le barème administratif. Je vous invite à consulter un notaire en ce qui concerne vos autres questions. Il pourra ainsi vous proposer la solution la plus appropriée à votre situation. Cordialement

22/02/2021 par TECHER Graziella

Bonjour Ma mère à fais une donation en gardant un droit d'usage et d'habitation en 2004. En 2005; Il y a eu du changement car je suis propriétaire de tous les biens. On lance le projet Moi et mes 4 enfants et ma mère qui habitera avec nous. "Demande d'aide à l'Etat pour refaire la maison tomi ( ils ont mit sur papier que c'est une améliorations" Or, ils ont construit une maison a l'étage ) bref Un jour , je vais voir le notaire pour remettre l'acte Notarial a jour et il me dis, non, elle a toujours le droit d'usage et d'habitation. Je répond , non se n'ai pas possible, elle n'a plus le droit d'habitation , car l'organisme qui a construit ma maison ont dis que je suis plein propriétaire et qu'elle n'a plus le droit. Le notaire ne veux pas entendre et vraiment, je veux juste mettre de l'ordre et remettre a jour mon acte tout simplement, comme quoi, il y a une maison séparer en deux aujourd'hui. Et c'est que les impôts on décidé a ma place que c'est deux logement. Ok Comment et a qui dois-je m'adresser et rectifié mon acte pour le mettre a jour. J'ai déjà un avocat, mais rien. Sa ne bouge pas. Je ne suis point la pour dénigré qui que se soit. Je suis entrain de remettre de l'ordre dans se qui doit être fais. Cordialement En tant que " plein propriété du bien " L'organisme qui a fait ma maison a demander a ma mère de retiré son droit, car il ne pouvais pas faire, elle avait dis oui, on monte et signe toute les papiers. " Accordé " Comment dois je procéder pour la maison car conflit familiale avec mes parents

22/02/2021 par fab

Bonjour, Le droit d’usage et d’habitation s’éteint par le décès du bénéficiaire, lorsqu’il s’agit d’un droit viager. A défaut, le droit s’éteint lorsque le temps pour lequel il avait été accordé est écoulé. Cependant il arrive également que le droit d’usage et d’habitation prenne fin de manière anticipée. - Tout d’abord il est possible pour le bénéficiaire de ce droit d’y renoncer. Cette renonciation doit être expresse. La Cour de Cassation, à diverses reprises, a jugé que l’abandon des lieux par le titulaire, même définitif, ne pouvait constituer une renonciation tacite. Précision étant que le droit d’usage peut néanmoins s’éteindre par le non usage trentenaire (article 617 du code civil). - Ensuite, un abus de jouissance est susceptible d’entrainer une déchéance du droit d’usage et d’habitation sur le fondement de l’article 618 du code civil. Si votre mère n'a pas renoncé à son droit d'usage et d'habitation, elle en est toujours titulaire, peu importe ce qu'un organisme a pu dire. Cordialement

06/03/2021 par André

Bonjour J'ai acheté un appartement en viager avec droit d'usage et d'habitation le crédirentier 90 ans est rentré en EHPAD depuis 6 mois et refuse de l'abandon du DUH malgré la majoration de la rente signée par les parties (défini a l'acte) est ce que le DUH ne s'éteint pas automatiquement après cette période de 6 mois cordialement

07/03/2021 par Fab

Bonjour, Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit (art 625 du Code Civil) : ainsi par le le non-usage du droit pendant trente ans (art 617 du CC), Cordialement

04/05/2021 par JEAN GARAT

Cher maître, j'occupe un appartement avec droit d'usage et habitation,appartenant à la sœur, qui a des dettes elle doit a la copropriété, 10.000,00 euros, valeur de la biens 70.000,00 euros. L'huissier veut faire une saissi immobilière, ma question quels sont mes droits. cordialement Jean

04/05/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter un avocat. Il existe des consultations gratuites. Cordialement

21/05/2021 par savary

Bonjour , Mon père a fait un testament qui précis que mon frère. Voici les termes : "Lègue en cas de décès imputable sur ma quotité disponible et en plus de sa part a mon fils le droit d'usage et d'habitation personnel de ma maison d'habitation et de tout son mobilier meublant, jusqu’à son décès ou jusqu'à ce qu'il ne puisse plus y habiter régulièrement avec dispense de fournir caution " Voici ma question : Est ce mon frère qui doit payer l'entretien de la dite habitation incluant les taxes et autres impôts ainsi qu'aux travaux a venir comme changement chaudière ou toiture par exemple. Merci de votre réponse ; prenez soins de vous et de vos proches Cordialement

22/05/2021 par fab

Bonjour, En principe, le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne doit payer que les charges locatives. Cela englobe essentiellement la taxe d’habitation, la taxe des ordures ménagères, l’eau, le gaz, et l’électricité du logement et non les réparations et les travaux, cependant le testament peut en avoir disposer autrement voyez avec votre notaire. Cordialement

16/06/2021 par Rollez

Bonjour. Je suis usufruitiere de la moitié de la maison et possède le droit d usage pendant 30 ans. Puis je casser chez le Notaire le droit d usage et quitter le logement avec l accord des nus propriétaires et vivre ailleurs. Par contre, suis je toujours usufruitiere de la moitié de la maison. Je vous remercie.

16/06/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à consulter votre notaire qui saura vous conseiller au mieux au vu de votre situation. Cordialement

18/06/2021 par Jef

Cher maître, Nous sommes propriétaires d'une maison divisée en 2 lots. 1 des lots a été réservé en droit d usage et d habitation aux anciens propriétaires et nous sommes propriétaires occupants du second lot. Les anciens propriétaires estiment que la toiture et les combles sont des parties communes. Le plan stipule pourtant clairement que toutes les combles de la maison sont rattachés à notre lot. Peuvent ils prétendre à ces parties communes ? Peuvent ils également revendiquer les tantièmes de la copropriété reliés à leur lot en ayant un statut de droit d usage et d habitation ? Il me semble que les tantièmes sont liés à un droit de propriété. Merci pour votre réponse. Cordialement.

19/06/2021 par fab

Bonjour, Le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne doit payer que les charges locatives. Cela englobe essentiellement la taxe d’habitation, la taxe des ordures ménagères, l’eau, le gaz, et l’électricité du logement. Voici un article sur la définition des tantièmes https://www.meilleurecopro.com/les-guides-de-la-copropriete/la-copropriete/tantieme-et-millieme/quest-ce-quun-tantieme-ou-un-millieme-de-copropriete Cordialement

07/07/2021 par Jacques Henseler

Bonjour,ma fille veut faire construire pour elle une maison et une annexe pour nous bien entendu je vais l'aider en vendant mon appart puis-je lui faire signer un droit d'usage pour moi et ma femme si par malheur il lui arrivait quelque chose pour éviter que mes petits enfants vendent le bien et de ce fait on se retrouveraient à la rue Merci

08/07/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter votre notaire qui vous orientera vers la solution la plus adaptée à votre situation. Cordialement

30/08/2021 par brigitte

bonjour j'ai eu un droit d'usage d'habitation au déces de mon compagnon ses enfants ont signer un accord sur ce droit d'usage aujourd'hui un des enfant veut venir y habiter je m'y oppose suis je dans mon droit il me dit qu'il a le droit d'y habiter et meme d'avoir une clef si il le souhaite est ce vrai je ne souhaite pas qu'il vienne habiter la maison je l'entretien paie les frais merci

31/08/2021 par fab

Bonjour, Par un arrêt du 7 juillet 2016, la Cour de cassation précise que l’indivision peut ne porter que sur une partie des droits des intéressés. Il y a ainsi bien une indivision entre le plein propriétaire d’un bien (usus, fructus et abusus) et le titulaire du droit d’usage et d’habitation sur ce même bien (usus), car tous deux disposent d’un droit de jouissance de même nature s’exerçant concurremment. Le partage (art. 817 du Code civil) pouvait donc être requis. je vous invite à contacter votre notaire. Cordialement

15/09/2021 par Laufenburger

Bonjour Notre mère a fait un acte notarié pour que son compagnon puisse rester dans la maison si elle venait à décéder. Cette maison ne lui appartient plus qu'à 50%, ( décès de son mari) Les 50 autres % appartiennent à mon frère et moi-même. Est-ce que cette acte est légal. Nous avons appris cette démarche que récemment.

15/09/2021 par fab

Bonjour Oui, c'est légal. je vous invite à contacter votre notaire, vous n'avez aucune obligation de rester en indivision. Cordialement

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