Le droit de surplomb pour permettre l’isolation extérieure

La loi Climat et résilience du 22.08.2021 a créé un droit de surplomb pour permettre l’isolation extérieure.

Un nouvel article L.113-5-1 du code e la construction et de l’habitation ( CCH), issu de la loi précitée L.2021-1104, 22.8.2021, art 171 crée un droit de surplomb du fonds voisin, moyennant indemnité.

La réalisation de travaux d'isolation par l'extérieur (ITE) pour les bâtiments construits en limite de propriété nécessitait jusqu'à présent que la propriété voisine accepte expressément cet empiétement en surplomb, ce qui bloquait un nombre important de projets.

De ce fait, la Loi du 22 août 2021, dite loi « Climat & Résilience », comporte un article 172 qui instaure un droit de surplomb du fonds voisin de 35 cm au plus (CCH, art. L. 113-5-1).

Droit de surplomb - Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur ne peut toutefois bénéficier de ce droit de surplomb du fonds voisin que si aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

Par ailleurs, l'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ses modalités de mise en œuvre sont constatées dans une convention qui doit prendre la forme d'un acte notarié ou par une décision de justice en cas d'absence d'accord, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier (CCH, art. L. 113-5-1, I).Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation (CCH, art. L. 113-5-1, I).

Obligation - Bien que la réalisation de travaux de rénovation énergétique ne constitue pas une obligation pour tous les propriétaires, certains sont tenus de réaliser ce type de travaux. Conformément au décret n° 2017-919 du 9 mai 2017, en cas de travaux de « ravalement importants », le propriétaire est dans l'obligation de mettre en œuvre une isolation thermique (CCH, art. R. 131-28-7, al. 1). Est considéré comme le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50% d'une paroi d'un bâtiment, hors ouverture (CCH, art. R. 131-28-7, al. 2).

Droit d'accès temporaire à l'immeuble voisin et mise en place d'installations provisoires - Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Le propriétaire de l'immeuble voisin peut être indemnisé à ce titre. Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit (CCH, art. L. 113-5-1, II).

Notification - Le propriétaire qui souhaite engager des travaux de rénovation doit respecter une procédure d'information à l'égard du propriétaire voisin. Avant tout commencement de travaux, il doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier de ce droit d'accès.

Le propriétaire du bâtiment à rénover devra également indiquer, dans la convention avec le propriétaire du fonds voisin, les conditions de mise en œuvre d'une servitude de tour d'échelle (droit en vertu duquel un propriétaire peut passer sur la propriété voisine afin d'exécuter des travaux sur les immeubles).

Opposition - Le propriétaire du fonds voisin peut, dans un délai de six mois à compter de cette notification :

S'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions d'exercice de ce droit ;
S'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Il peut également, dans ce même délai, saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II susvisés de l'article L.113-5-1 (CCH, art. L. 113-5-1, III).

Dérogation - Si la réalisation de travaux d'amélioration énergétique pourrait générer de nombreux contentieux techniques et indemnitaires avec le propriétaire du fonds voisins, aucune difficulté ne se posera au regard du droit de l'urbanisme qui prévoit de nombreuses dérogations permettant de faciliter la mise en œuvre de dispositifs d'isolation thermique par l'extérieur. En effet, il est possible d'écarter les règles d'aspect extérieur du plan local d'urbanisme (PLU) afin de faciliter la pose de matériaux permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre (Code de l'urbanisme, art. L. 111-16).

De surcroît, l'autorité compétente en droit des sols peut déroger aux règles du PLU relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser la mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes (Code de l'urbanisme, art. L. 152 - 5).

Frais de dépose - Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise (CCH, art. L. 113-5-1, IV).

Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 précise les modalités de mise en œuvre de ces droits, notamment les documents devant être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification et la procédure d'opposition (CCH, art. R. 113-19 à art. R. 113-24, nouv.).
 
Notification. – Cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice. Elle comporte les éléments suivants :les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;
les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
une proposition relative au montant des indemnités préalables ;
le projet d'acte authentique constatant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb (CCH, art. L. 113-5-1, I) ;
le projet de la convention définissant les modalités du droit d’accès temporaire à l'immeuble voisin et de mise en place d’installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux (CCH, art. L. 113-5-1, II) ;
une reproduction des dispositions de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La notification précise en outre qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois.

Contenu de la convention. – La convention susvisée (CCH, art. L. 113-5-1, II) précise notamment :la localisation et le périmètre de l'accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
la nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
l'indemnité due en contrepartie des droits d'accès et d'installation temporaires ;
le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin (CCH, art. R. 113-20, nouv.).
 
Opposition. – À défaut d'accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s'opposer à l'exercice de l'un des droits susmentionnés ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues doit saisir, dans le délai de six mois, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond (CCH, art. R. 113-21, nouv.).

Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’opposition est formée par le syndicat des copropriétaires par décision motivée. Le syndic inscrit alors à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires la question de la saisine du juge en opposition à l'exercice de ces droits et celle de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues.

Les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler sont joints à la convocation de l'assemblée générale. Celle-ci se tient « dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1 » (CCH, art. R. 113-22, nouv.).

Début des travaux. – Le décret précise qu’après la signature de l'acte authentique et de la convention ou sur le fondement d'une décision de justice devenue définitive, le propriétaire du bâtiment à isoler peut réaliser les travaux. Dans tous les cas, les indemnités prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 doivent avoir été préalablement acquittées (CCH, art. R. 113-23, nouv.).

Notifications complémentaires. – Le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds à surplomber, dès qu'il a fait son choix, les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s'il s'agit d'une entreprise, son numéro d'inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ainsi que son ou leur numéro de police d’assurance (C. assur., art. L. 241-1 et art. L. 242-1).

Ces éléments sont notifiés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Ces notifications sont sans incidence sur le point de départ du délai d'opposition de six mois (CCH, art. R. 113-24, nouv.).

Sources : Loi "Climat" et droit de surplomb du fonds voisin (audineau.fr)

Nouveau droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment < Servitude < Immobilier - Éditions Francis Lefebvre (efl.fr)

Le droit de surplomb : une nouvelle servitude pour favoriser l'isolation thermique | par Me Elise MATHEVON (consultation.avocat.fr)

Le 4 juillet 2022