Image

Le droit de préemption urbain (DPU)

Le droit de préemption urbain (DPU) est une procédure qui permet notamment à une personne publique d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente, dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain. Le propriétaire du bien n'est alors pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.

La commune peut définir, par une délibération motivée, les zones à préempter pour sa localité en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général ayant notamment pour objet :
- la création d'équipements collectifs,
- la création de logements sociaux,
- la lutte contre l'insalubrité,
- le renouvellement urbain.

Cette délibération doit faire l'objet :d'un affichage en mairie pendant un délai de deux mois, et d'une insertion dans des journaux diffusés dans le département. La commune peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.) vendu ou donné.

La commune n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente devra alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la commune acquière l'ensemble du bien.

La commune peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.) vendu ou donné. Les parts et actions de société (exemple : parts de société civiles, parts de société d’attribution, parts de société coopératives de construction) peuvent également être soumises au droit de préemption. Cependant certaines conditions doivent être requises.

Sont exclus du droit de préemption :
- les successions ;
- les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu’au 6ème degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs.
- les conventions (partage, licitation…) mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ;
- les immeubles faisant l'objet d'un contrat de vente d'immeubles à construire (exemple : vente en état futur d’achèvement ou vente à terme) ;
- les conventions n’entraînant aucun transfert de propriété (exemple : cession ou donation d’un usufruit ) ;
- les immeubles cédés à l'occasion d'un plan de cession élaboré dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire etc.

La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers, appartement ou maison, dont la construction est achevée depuis au moins quatre ans qui font l'objet d'une cession volontaire ou forcée à titre onéreux (vente, échange, apport en société…) ainsi que sous certaines conditions sur les parts et actions de société. Le point de départ de ce délai est la date de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).

En copropriété, ce droit de préemption n'est en principe pas applicable à l'aliénation d'un lot de copropriété à usage d'habitation principale, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation dont le règlement de copropriété a plus de dix ans. C’est la date de publication du règlement de copropriété au service de la publicité foncière qui constitue le point de départ du délai de dix ans.

Ces principes ne se voient pas appliqués en cas de « droit de préemption urbain renforcé ». En effet, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption « renforcé » sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. Les opérations en principe exclus par le droit de préemption « simple » se voient alors soumis au droit de préemption « renforcé ».


L’article L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme impose à l’autorité qui a préempté, en cas d’annulation de sa décision de préemption, de proposer la rétrocession du bien à l’ancien propriétaire ou, en cas de renonciation de sa part, à l’acquéreur évincé.Le Code de l’urbanisme prévoit en son article L. 213-12 qu’en cas de non-respect des obligations de proposition de rétrocession ou en cas de renonciation des intéressés à rétrocession, l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé peuvent saisir le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption. C'est ce que l'on appelle le droit de rétrocession.

L'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé peut faire usage de son droit de rétrocession si la commune :
- décide d'utiliser le bien acquis pour un motif différent de celui mentionné dans la décision de préemption,
- et dès lors que l'usage du bien demeure incompatible avec les objectifs visés.

Si tel est le cas et que la commune décide d'utiliser le bien pour une autre finalité, elle doit proposer le rachat du bien en priorité à l'ancien propriétaire. Si celui-ci y renonce, elle doit proposer le rachat du bien à l'acquéreur évincé dont les coordonnées figurent sur la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

L'offre de vente de la commune doit indiquer le prix de vente proposé et être notifiée à l'ancien propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
L'ancien propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître :
- soit qu'il accepte de racheter le bien au prix proposé par la commune,
- soit qu'il renonce au rachat du bien,
- soit qu'il demande de racheter le bien à un prix qu'il propose. Votre expert immobilier est à votre disposition pour vous accompagner n'hésitez pas à nous contacter pour que nous réalisions l'expertise du bien.

À défaut d'accord amiable dans les deux mois, l'une des parties peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) qui fixera le prix de vente du bien. En l'absence de réponse dans le délai de trois mois à partir de la notification de la décision du tribunal, l'ancien propriétaire est considéré avoir renoncé à l'acquisition.

La commune doit alors proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien dont les coordonnées figurent sur la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Si la commune ne respecte pas son obligation de proposer le rachat du bien préempté, l'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé peut réclamer des dommages et intérêts à la commune en saisissant le TGI. Cette action peut être exercée dans un délai de cinq ans après l'acquisition du bien par la commune.


Sources : http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille_juridique/...
http://www.notaires.paris-idf.fr/node/3181
http://master2-droitnotarial.u-bordeaux4.fr/wp-con...

https://immobilier.jll.fr/blog/article/droit-de-pr...


Le 19 avril 2018

0 0
Feed