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Le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre


Le propriétaire bailleur peut souhaiter vendre les lieux loués en cours de bail. Ce projet peut être réalisé sans pour autant que le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Pour vendre les locaux libres de toute occupation, le bailleur doit donner congé au locataire, congé qui ne peut être donné que pour le terme du bail et qui permet d'éviter la reconduction tacite du bail.


I. Généralités

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Ainsi, la vente du logement libre de toute occupation est un motif reconnu au bailleur pour donner congé, mais il ouvre droit au profit du locataire à un droit de préemption. La décision de vendre le logement suffit ainsi à valider le congé.
Toute vente, quelle que soit ses modalités, est soumise au droit de préemption, qu'il s'agisse d'une vente de gré à gré ou par adjudication libre, d'une vente moyennant un prix ou une rente viagère.
D’une manière générale, les mutations concernées sont les ventes proprement dites, quelles que soient les modalités de paiement du prix, leur affectation d’un terme ou d’une condition ou la contrepartie financière donnée.


Ainsi, pour vendre les locaux libres de toute occupation, le bailleur doit donner congé au locataire, congé qui ne peut être donné que pour le terme du bail en cours et qui permet ainsi au bailleur d'éviter la reconduction tacite de celui-ci. Ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation principale et à usage mixte d'habitation principale et professionnel régis par la loi du 6 juillet 1989. 


Rappelons que le principe réside dans le fait que le propriétaire-bailleur doit vendre son bien suite au congé délivré. Il doit y avoir, pour le propriétaire, volonté, intention de vendre le bien.
La loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, n'interdit cependant pas au propriétaire bailleur de relouer un logement ayant fait l'objet d'une mise en vente et n'impose aucun délai entre le départ du locataire sortant et la signature d'un nouveau contrat de bail.
Dans un premier temps, et dans la lignée de la position adoptée par la Cour de cassation dans son arrêt du 19 juin 1991, la Cour d’appel de Paris a estimé que le bailleur était “tenu de mettre en vente le logement après la libération des lieux”, et que “seul le cas fortuit ou la force majeure sauraient l'en dispenser” (CA Paris, 6e ch. C, 10 juin 1996 – CA Paris, 6e ch. B, 15 mars 1996).
Par la suite, la jurisprudence a adopté une position plus souple. Sans faire référence toutefois à la notion de “cause légitime”, utilisée par la Cour de cassation dans le cas du congé à fin de reprise pour habiter, les juridictions du fond examinent au cas par cas les circonstances de fait et apprécient souverainement si, en délivrant congé, le bailleur avait réellement l'intention de vendre, ou s'il s'agissait, sous ce prétexte, de libérer les lieux, en fraude des droits du locataire.
Ainsi, le juge éventuellement saisi par le locataire sortant, apprécie en fonction des circonstances matérielles, la bonne foi du propriétaire bailleur quant à son intention de vendre (signature d’un mandat de vente, publicité du bien à vendre …).


Concernant les sanctions auxquelles s’expose le bailleur, le fait pour lui de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est puni d'une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.
Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice (Loi n° 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV).


Ne donnent pas lieu à l'ouverture du droit de préemption du locataire :
- Les aliénations à titre gratuit par donation, succession ou legs : la loi institue en effet au profit du locataire la faculté de préempter en cas de vente et non pas d'aliénation à titre gratuit ;
- La cession de droits indivis ;
- Le partage d'un immeuble par lots entre les indivisaires ;
- Les échanges, sauf lorsque l'échange comporte une soulte importante, laquelle peut autoriser la requalification de l'opération en vente ouvrant droit de préemption ;

- Les apports en société : la contrepartie de l’opération étant non pas la perception d’un prix mais l’obtention de droits sociaux que le locataire ne serait pas en mesure d'offrir (Cass. ch. réunies 3-7-1957 : JCP G 1957 II n° 10104).
- La Cour de cassation a estimé que le droit de préemption du locataire ne peut s'appliquer à l'occasion de la vente d'un appartement payable pour partie au comptant, et pour partie moyennant la constitution au profit du vendeur d'un droit d'usage et d'habitation que lui consentirait l'acquéreur sa vie durant (Cass. 3e civ., 1er mars 1989).
Par ailleurs, l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que le droit de préemption n’est pas applicable :
- En cas de vente à un parent proche (jusqu’au 3ème degré inclus) sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis.
Ainsi par proche parent jusqu’au 3ème degré inclus, il faut entendre la vente à un parent, enfant (1er degré) ; petit enfant, frère, soeur, grands-parents (2ème degré) ; neveux, nièce, oncle, tante et arrière grands-parents (3ème degré).
- Lorsque la vente porte sur des locaux frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou qui sont déclarés insalubres ou qui comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948.


Sont donc exclues du champ d'application du droit de préemption notamment :
- les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948 ;
- les locations meublées à usage de résidence principale ou à usage mixte d'habitation principale et professionnel (la vente est uniquement un motif pour délivrer congé et n’ouvre pas droit à un droit de préemption pour le locataire),
- les locations conclues avec des organismes de HLM ;
- les locations consenties pour un usage exclusivement professionnel ;

- les occupations en vertu d'un titre autre qu'une location tel qu'un usufruit, un prêt, une convention d'occupation précaire ou une convention d'occupation entre indivisaires. Il ne peut donc par exemple être invoqué par un sous-locataire.
- les locations de logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales ;
- les logements accessoires à une fonction ou à l'occupation d'un emploi auxquels la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable.
Ce droit de préemption est également écarté pour la vente d’un local loué à usage mixte commercial et d’habitation, car on considère que l’aspect commercial prédomine et ainsi le statut des baux commerciaux s’applique à l’ensemble. Et ce, même lorsque la majeure partie des locaux est consacrée à l’habitation.
Il est fréquent pour les commerces de proximité, que le bail consenti porte à la fois sur le local servant à l’exploitation du fonds et sur un appartement affecté à l’habitation. Les biens loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout. Ce bail est soumis aux prescriptions du décret du 30 septembre 1953 codifiées aux articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce.


A titre d’information complémentaire, il est reconnu aux parties la possibilité, par un accord exprès stipulé au bail, de soumettre conventionnellement celui-ci à la loi du 6 juillet 1989. Encore faut-il que la volonté des parties, surtout celle du bailleur, soit dénuée de toute équivoque.
Il est recommandé d’insérer alors au bail une clause selon laquelle « de convention expresse, les parties décident d’un commun accord de soumettre conventionnellement le présent bail à la loi du 6 juillet 1989 ».
Dans ce cas, les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables en cas de congé pour vente délivré par le bailleur. En effet, l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 9 mars 2011, n° 10-30223, rappelle que : « la soumission volontaire des parties à un statut d'ordre public emporte l'application de toutes ses dispositions qui leur sont impérativement applicables. »



II. Le formalisme du congé pour vendre


Concernant la délivrance d’un congé pour vente, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, celui-ci vaut offre de vente. Le congé pour vente est assujetti à un formalisme important qui, s'il n'est pas respecté, peut entraîner sa nullité.


A. L'auteur du congé 


Ainsi, celui qui délivre un congé doit avoir la pleine capacité pour ce faire et le pouvoir de vendre ou, s’il ne l’a pas, qu’il se munisse des autorisations nécessaires.


A défaut, le locataire ayant reçu un congé pour vente de la part d’un signataire qui n’a pas la capacité juridique et le pouvoir de disposer pourra en demander la nullité.
Le bailleur doit ainsi être capable de « contracter » avec le preneur qui décide d’exercer sa faculté de préemption.
Pour rappel, l’article 1145 du code civil dispose que « Toute personne physique peut contracter sauf en cas d'incapacité prévue par la loi. »


Le congé doit être délivré par le propriétaire du bien objet de la location. Il doit pouvoir justifier d’un titre de propriété pour pouvoir vendre son bien.

Lorsque le bien a été acquis pendant le mariage, selon l’article 1402 du code civil, tout bien, meuble et immeuble, est réputé acquêt de la communauté si l’on ne prouve qu’il est propre à l’un des époux.
Ainsi, soumis au principe de cogestion, les époux ne peuvent l'un sans l'autre aliéner ou grever de droit réel les immeubles dépendant de la communauté (article 1424 du code civil).
Si l'un des époux a outrepassé ses pouvoirs en procédant seul à la vente de l'immeuble, son conjoint peut en demander la nullité (article 1427, al. 1 du code civil). Cette demande est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté (article 1427, al. 2 du code civil).
La nullité de la vente est relative et ne peut être invoquée que par le conjoint victime du dépassement de pouvoir (Cass. 1ère civ. 20-1-1998 n° 97 : Dr. famille 1998 n° 137).
Ainsi, le congé pour vente valant offre de vente et constituant un acte de disposition, doit émaner des deux époux, à peine de nullité.
La nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire (Cass. 3ème civ. 9 nov. 2011). Il en résulte que le locataire qui n’a pu se maintenir dans les lieux ne peut être indemnisé que de ce chef et non en sus pour avoir été privé de la possibilité d’acquérir le bien loué.
Si le locataire est encore dans les lieux et qu’un nouveau congé pour vente ne peut être valablement délivré compte tenu des délais à respecter, il bénéficiera de la reconduction du bail.


Le bien propre se définit comme le bien dont l’époux avait la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’il acquiert pendant le mariage par succession, donation ou legs (article 1405 du code civil) ou par emploi / remploi d’une somme propre ou provenu de l’aliénation d’un bien propre (article 1433 et suivant du code civil).
En vertu de l’article 1428 du code civil, chaque époux a l’administration et la jouissance de ses biens propres et peut en disposer librement et ainsi délivrer seul un congé pour vente.
Sous le régime de la séparation de biens, chacun des époux a en principe toute liberté dans l'administration, la jouissance et la disposition de ses biens personnels (article 1536 du code civil).
Cette règle vaut que le régime de la séparation de biens ait été conventionnellement adopté, qu'il ait été judiciairement prononcé (articles 1443 et 1449 du code civil) ou qu'il résulte accessoirement d'une décision judiciaire de séparation de corps (article 302 du code civil).
De ce principe, il résulte que le congé pour vente notifié à un preneur occupant un logement constituant le bien personnel de l’un des époux mariés sous le régime de la séparation, nécessitera l’unique consentement de son propriétaire.


Les indivisaires ne peuvent notifier un tel congé qu'avec l'accord unanime de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil) compte tenu du fait qu’il constitue un acte de disposition :
« Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. »
Le congé pour vente délivré par l’un des co-indivisaires sans l'accord de tous, ne peut produire d'effet (Cass. Civ. 3ème 8 avril 1999, BICC 1999 III N° 88 p. 60).


En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier doit obtenir l'accord du nu-propriétaire. Ceci en raison de la nature du congé qui vaut offre de vente au profit du locataire. Il s’agit d’un véritable acte de disposition.
En effet, l’usufruitier en vertu de l’article 595 du code civil, peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit d’usufruit à titre gratuit sans l’accord du nu-propriétaire mais il ne peut vendre seul, sans l’accord du nu-propriétaire, le bien dans son intégralité.
Valant offre de vente au profit du preneur, le congé pour vendre doit être notifié conjointement par l’usufruitier bailleur et le nu-propriétaire (CA Dijon 18 février 2000 L et C février 2001, p.10, CA Paris, 14 mars 2003, 19 février 2004).
En revanche, à défaut d’acceptation par le preneur de cette offre, l’action en validation de congé relève des pouvoirs de l’usufruitier (CA Paris 4 déc. 1997 LC mars 1998 p 8).


Lorsque le bien appartient à une personne morale, il est nécessaire de vérifier que celui qui délivre le congé est bien habilité à le faire aux termes des statuts ou d'une délibération de l'assemblée (CA Paris, 6ème ch. C, 29 janv. 1996 : JurisData n° 1996-020090).
Au préalable, il convient de vérifier si la vente envisagée entre dans l’objet social. À défaut, le congé serait entaché d'une irrégularité de fond qui pourrait être soulevée en tout état de cause.


Le congé pour vente peut aussi être donné par le mandataire du propriétaire-bailleur si ce dernier est investi d'un pouvoir exprès. Ainsi, le mandat de « vendre et de mettre en vente » donné à un agent immobilier ne lui confère pas le pouvoir de donner congé pour vendre, qui doit être expressément autorisé (Cass. 1ère civ., 12 juill. 2006).

A peine de nullité, le congé doit impérativement indiquer le nom ou la dénomination sociale du bailleur (Cass. ass. plén. 13-2-1998 n° 95-10.378 : RJDA 5/98 n° 574, Document 1). La seule mention de l'identité du mandataire du bailleur ne pouvant pas couvrir cette nullité même si le locataire connaissait en fait le bailleur (CA Lyon 21-2-2006 : Loyers et copr. 2006 comm. n° 123).
Toutefois, il n'est pas nécessaire que le mandataire indique son nom et précise qu'il intervient en cette qualité (Cass. 3ème civ., 16 mai 2007, préc.).


B. Le destinataire du congé


Est titulaire du droit de préemption, le locataire en titre ayant conclu un contrat de location pour un usage d'habitation principale ou un usage mixte d'habitation principale et professionnel soumis à la loi du 6 juillet 1989 et en cours au moment où le bailleur lui délivre le congé valant offre de vente.

Dans le cas de locataires pacsés ou mariés, le congé doit être notifié à chacun des bénéficiaires qui disposent alors du droit d'acquérir, sans être tenus d'agir en commun. Ceci, en raison du principe de la co-titularité du bail des locaux servant à l'habitation des deux époux et des deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité dès lors que ces derniers en ont fait la demande conjointement (article 1751 du Code civil).
A défaut, le congé est inopposable à celui qui ne l'a pas reçu, étant précisé que la jurisprudence exige, lorsque le congé est notifié par lettre recommandée AR, des lettres distinctes adressées à chacun des époux ou des partenaires de Pacs.
Mais la Cour de Cassation a admis la validité d’une seule lettre recommandée avec avis de réception, adressée à « M. et Mme », à condition que chacun d’eux ait signé l’avis de réception


Cependant, cette co-titularité du bail et ses effets ne sont opposables au bailleur que lorsque ce dernier est informé du mariage ou du pacs du locataire en titre. En effet, l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».
En cas d’instance de divorce ou de séparation de corps et malgré toute attribution provisoire éventuelle de la jouissance des locaux à l’un des époux, chacun d’eux bénéficie des dispositions de la loi tant que le divorce n'est pas définitivement prononcé et transcrit en marge des registres de l’état civil.


En cas de pluralité de locataires, le congé est adressé à chacun des colocataires, et chacun d'eux bénéficie du droit de préemption.
D’après l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris, 6ème ch., sect. C., 19 févr. 2008, Ndebayi c/ SCI Laffer :
« La solidarité des locataires stipulée dans le bail ou prévue par la loi ne dispense pas le bailleur d'une double notification.
Considérant, selon les articles 1736 et 1751 du Code civil, qu'en cas de pluralité de preneurs, mêmes mariés, le congé doit être délivré à chacun d'eux, la solidarité des preneurs stipulée dans le bail, ou la solidarité légale des époux, ne valant que pour l'exécution des obligations résultant du contrat de location parmi lesquelles ne figure pas la délivrance d'un congé ;
Que la preuve de la notification du congé à chacun des co-titulaires du bail résulte de la signature par chacun d'eux de l'avis de réception de la lettre valant congé ;
»


 En cas d'abandon du logement ou de décès du locataire, le droit de préemption revient à ceux qui se trouvent substitués de plein droit dans les droits et obligations du locataire ou du défunt (Loi n° 89-462 du 6-7-1989 art. 14) :
- son conjoint,
- ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès,
- son partenaire pacsé,
- ses ascendants,
- son concubin notoire,
- ou les personnes à charges, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès.


C. La forme du congé


Le congé pour vente est assujetti à un formalisme important qui, s'il n'est pas respecté, peut entraîner sa nullité.
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, dispose désormais que :
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ».
Ainsi, le congé peut être au choix :
- notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
- signifié par acte d'huissier,
- remis en main propre contre récépissé ou émargement.

La lettre recommandée avec demande d’avis de réception est moins coûteuse qu’un acte d’huissier, mais elle n’est pas sans risque.
En effet, le délai de préavis « court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ». Ainsi, la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée AR est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire (CPC art. 669).


Il a été jugé que la date de réception doit s'entendre de la date de réception effective de la notification et non de la date de première présentation du pli recommandé par les services postaux.
Ainsi, lorsque la lettre recommandée n'a pas été remise à son destinataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification n'est pas valablement faite. Le propriétaire devra envoyer un nouveau congé à son locataire à condition d’être encore dans le délai de préavis de six mois.


Lorsque le congé pour vendre est délivré par acte d’huissier, le délai de préavis court, d’après l’article 15 I, à compter du jour de la signification de l’exploit d’huissier au locataire et ce conformément à l’article 640 du code de procédure civile.
Si le locataire est absent, le délai de préavis court à compter de l’avis de passage et le congé demeure valable. Le délai court de la date de cette signification dès lors que l’avis de passage et la lettre simple dont la loi prescrit l’envoi sont effectivement parvenus au locataire (Cass.3e civ., 11 déc.1991 ; CA Paris, 6e ch. B, 4 mars 1999).

Le congé peut également être remis en main propre. Dans ce cas, il faudra au moment de la remise, établir un récépissé de remise en main propre ou procéder à un émargement.
Il conviendra également de s’assurer de l’identité de la ou des personnes recevant le congé en main propre et de sa ou leur qualité de locataires (demande d’une pièce d’identité, d’un passeport, vérification par rapport au bail …).


Concernant le délai de préavis à respecter par le bailleur, l’article 15 I alinéa 1er précise que : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».
A ce titre, il convient de rappeler que la date de prise d'effet du bail est importante puisqu’elle marque le point de départ de la durée du bail, à partir de laquelle sera calculé le terme du bail et avec lui, décompté à rebours le délai de préavis que doit respecter le bailleur pour mettre fin régulièrement au bail.
Le terme du bail est une date immuable et par conséquent le délai de six mois qui le précède l'est également et l'on connaît par avance la date à laquelle il commence.
C’est pourquoi, compte tenu de ces incidences, la date de prise d’effet du bail est l’une des mentions obligatoires prescrite par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Il convient donc que le congé soit porté à la connaissance du locataire six mois avant le terme du contrat, c'est-à-dire avant que ne commence à courir ce délai de six mois.


Pour le calcul de ce délai de six mois, il y a lieu d'appliquer les articles 641 et 642 du Code de procédure civile qui fixent les règles suivantes :
o Lorsqu'un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour qui le fait courir (CPC, art. 641) ;
o Tout délai expire le dernier jour à 24 heures (CPC, art. 642).


L'article 642 du Code de procédure civile prévoit une prorogation de délai dans le cas où le dernier jour du délai est "un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé". Mais la règle du report du délai au premier jour ouvrable suivant un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé fixé par l'article 642 du Code de procédure civile n'est pas applicable ici (CA Paris, 2ème ch. B, 8 juin 1990 – CA Paris, 6ème ch. A, 9 mai 1995 - CA Paris, 6ème ch. C, 5 mars 2002 – CA Paris, 6ème ch. B, 16 sept. 2004).
En effet, le délai de préavis n'est pas un délai de procédure au sens de l'article 642, susceptible de suspension, d'interruption ou de prorogation. La preuve en est que la réception d'une lettre recommandée le samedi est parfaitement possible (Ph. de Belot, note ss CA Paris, 6e ch. B, 2 mars 1988 : Gaz. Pal. 1988, 2, somm. p. 450).


L'objet de la vente doit être déterminé et correspondre en tout point à ce qui a été donné à bail.
Le bailleur ne pourrait offrir au locataire d'acheter une partie seulement des locaux loués, par exemple l'appartement mais pas le garage (CA Paris, 6e ch. C, 5 févr. 1996 : Loyers et copr. 1996, comm. 157).
Le congé doit identifier très précisément l'objet de l'offre et ne peut se contenter de mentionner qu'elle porte sur "les locaux compris dans la location" (CA Versailles, 1re ch., 10 juill. 2002 : JurisData n° 2002-245588, voir annexe Document 5) ou sur "la maison louée suivant le bail" (CA Nîmes, 2e ch., 26 juill. 2005 : JurisData n° 2005-282073 ; Loyers et copr. 2006, comm. 9). De même a été déclarée nulle une offre portant sur "l'appartement et ses accessoires" (CA Paris, 6ème ch. C, 3 oct. 2006 : AJDI 2007, p. 41), sans plus de précisions.


Par exemple, un congé pour vente qui omettait de préciser l’existence d’un parking et d’une cave, alors qu’ils étaient stipulés dans le contrat de bail, n’a pas été jugé valable (cass. civ 3e du 28.4.09, n°08-14037). La cour a également annulé un congé qui ne faisait pas référence à une cave. Le propriétaire avait pourtant confié la rédaction du courrier à un huissier. Mais celui-ci avait commis une erreur en se contentant de donner congé pour «les locaux faisant l’objet du contrat de location» (CA de Paris du 17.3.09, n°08/01178). Dans une autre
affaire, les juges ont estimé qu’un propriétaire aurait dû préciser dans sa lettre que les W.-C. de service situés sur le palier, pourtant mentionnés dans le contrat de location, ne faisaient pas partie de l’offre de vente, car ils constituaient une partie commune (CA de Paris du 1.3.11, précité). Un congé qui, à l’inverse, faisait référence à une annexe non désignée dans le bail (une cave) a également été invalidé en justice (CA de Paris du 11.3.10, n°08/08164). Le congé doit permettre d’identifier les lieux.

Le congé pour vente doit préciser, sous peine de nullité, le prix, les conditions et l’objet précis de la vente (art. 15-II de la loi du 6.7.89 et art.1129 du code civil). Ainsi, un congé donné pour
«l’appartement et ses accessoires» a été jugé nul en l’absence de précisions sur les accessoires (CA de Paris du 3.10.06, n°05/06287). Les juges ont aussi invalidé un congé dont l’imprécision était telle (le descriptif était différent de celui du bail) qu’il ne permettait pas au locataire d’être sûr que l’offre concernait le bien qu’il louait (CA de Paris du 1.2.07, n°05/15376). Même conclusion dans une affaire où le congé mentionnait des numéros de lot et d’étage différents de ceux portés dans le bail. Le propriétaire tentait de faire valoir que le bail avait été mal rédigé et que le congé concernait bien les locaux loués, mais en vain (CA de Paris du 19.12.06, n°05/06555). Une erreur regrettable, car le propriétaire n’est pas obligé de préciser le numéro  du lot de copropriété dans son congé (CA de Paris du 30.1.07, n°05/13718)! Notez qu’il n’est pas non plus tenu, à ce stade, de communiquer les millièmes de copropriété du lot, la surface des lieux, ni le règlement de copropriété (CA de Toulouse du 20.4.04, n°03/01663).


Si le bailleur désire vendre la totalité de l'immeuble dont une partie des locaux sont loués, l'offre que comporte le congé ne peut pas porter sur l'intégralité de l'immeuble ; elle doit porter sur le seul (ou les seuls) logement(s) loué(s) par le (ou les) locataire(s) (CA Paris, 6 juill. 1994 : JurisData n° 1994-022358 ; Loyers et copr. 1994, comm. 458. – CA Paris, 5 févr. 1996 : JurisData n° 1996-020107 ; Loyers et copr. 1996, comm. 289 et 157 ; Rev. loyers 1996, p. 254. – Pour la nullité d'un congé pour vendre portant sur la totalité de l'immeuble et du terrain, V. CA Agen, 1re ch., 27 mai 2008 : JurisData n° 2008-004127).
En conséquence, le prix correspondant à l'immeuble entier doit être ventilé pour chaque locataire concerné (Cass. 3ème civ., 26 janv. 1994 : JurisData n° 1994-000702 ; Loyers et copr. 1994, comm. 141, qui déclare qu'il appartient au bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe).

Une exception peut permettre à un bailleur de faire une offre qui porte sur un immeuble entier. C'est le cas lorsque les locaux loués font partie avec d'autres, non loués, d'un ensemble indivisible (Cass. 3ème civ., 24 nov. 2004 : JCP G 2004, IV, 1026 ; AJDI 2005, p. 568, note L. Ascensi ; Rev. Loyers 2005, p. 30, note J. Rémy).


L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ».
Le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Le prix est librement fixé par le bailleur (sous réserve d’un prix excessif qui traduirait un éventuel congé frauduleux).
Cependant, la loi n'a pas précisé quelles étaient les conditions de la vente à communiquer au locataire. Mais par "conditions de la vente", il faut entendre non seulement les conditions essentielles de la vente, mais aussi toutes les conditions susceptibles de constituer des avantages particuliers pour l'acquéreur (délai de paiement du prix, taux d'intérêts dus sur la partie du prix non payé comptant) et, d'une manière générale, toutes les charges ou réserves diverses qui affectent la transmission.
Ainsi, ne satisfait pas aux exigences légales le congé délivré au locataire :
- qui fait mention d'un prix à débattre,
- qui n'indique pas les modalités de règlement du prix (CA Paris 20-3-1989 : Juris-Data n° 022039),
- qui n'indique pas la quote-part des millièmes de copropriété affectés au lot à vendre (CA Paris 23-11-1999 : AJDI 2000 p. 144).
Cependant, depuis un arrêt de la Cour d’appel de Paris, 3ème ch., 11 déc. 2014, n° 13/05962, B. c/ A. et a. (JurisData n° 2014-031115) : « Le fait que la mention du lot et des tantièmes de copropriété ne figurent pas au congé n'a pas pour effet de rendre nulle l'offre de vente. »

- qui précise qu'en cas d'acceptation de l'offre de vente, le locataire a l'obligation de consigner à titre d'indemnité d'immobilisation 10 % du prix (Cass. 3ème civ. 1-3-2000 n° 98-16.836 : RJDA 5/00 n° 522).


Si le prix de vente proposé au locataire dans le congé, peut se situer dans la fourchette haute, il ne doit pas être rédhibitoire. Un prix beaucoup trop élevé laisse penser que le propriétaire n’a pas l’intention de vendre mais de dissuader le locataire d’acheter. Les juges ont ainsi sanctionné un bailleur qui avait demandé, dans son congé, un prix de 60% supérieur à ceux du marché pour une maison nécessitant d’importants travaux (CA de Versailles du 15.9.09, n°08/06339). Ils ont également jugé excessif le tarif de 16 407 € le m2 pour un appartement parisien, alors que dans le quartier les biens se vendaient plutôt entre 6 000 et 12 000 € le m2 et que ce logement présentait des défauts: bruit, vibrations du RER et absence de parking (cass. civ. 3e du 04.5.11, n°09-72396). En revanche, une surévaluation du prix de 20% ne semble pas abusive (CA de Paris du 15.4.08, n°06/21084), sauf si le congé est donné par un professionnel de l’immobilier censé avoir une connaissance précise du marché (CA de Paris du 10.2.05, n°03/15778). Enfin, ont été jugés frauduleux le congé donné par un propriétaire qui n’avait effectué aucune démarche concrète pour vendre son bien (cass. civ 3e du 9.6.09, n°08-15112) et celui délivré par un bailleur qui avait reloué son appartement le double du loyer initial, 3 mois après le départ du locataire congédié (cass. civ. 3e du 16.1.02, n°00-11824).


Le congé pour vendre doit être annulé, car le prix fixé est excessif. En effet, si l'intention spéculative n'est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu'il ne peut que traduire la volonté du bailleur d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption. Ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé. En l'espèce, le prix mentionné dans le congé est de 1.153.600 euros pour l'appartement. Or, la locataire pro-duit deux estimations faites par des agents immobiliers, évaluant l'appartement dans une fourchette comprise entre 750.000 et 870.000 euros. L'appartement est un duplex de 85 mètres carré, situé à proximité des Champs Elysées, mais il n'est pas situé dans le Triangle d'or. L'appartement est dans un état général vétuste, nécessitant d'importants travaux de rénovation, de même que les parties communes. La société bailleresse ne verse aux débats que trois annonces de ventes immobilières qui ne sont aucunement comparables puisqu'elles concernent des appartements plus grands, en excellent état et de nature prestigieuse, tous situés dans le « triangle d'or ». Il résulte de ces éléments que le prix proposé à la locataire excède de plus de 40 % la valeur vénale réelle la plus haute alors que la société bailleresse ne justifie d'aucune visite de l'appartement depuis 2014, la présence du locataire ne l'interdisant pas, ni de sa mise en vente effective. Il s'agit donc d'une offre manifestement destinée à dissuader la locataire d'exercer le droit de préemption légal.La locataire est bien fondée à demander une indemnisation pour la perte de jouissance de la cave pendant plusieurs mois, indemnisation qui est fixée à 650 euros. Le bailleur ayant également vidé la cave, il doit réparer le préjudice en résultant pour la locataire, qui n'y entreposait pas d'objets de valeur, mais seule-ment quelques cartons de disques vinyle et un vélo d'enfant. Ce préjudice est fixé à 1.000 euros.(CA Paris, Pôle 4, chambre 4, 30 octobre 2018, 16/18236).


De plus, il convient de souligner que le bailleur n’est pas tenu d’annexer au congé pour vente, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division préexistants à la délivrance du congé (Cass. 3ème civ. 17-10-2007 n°06-12.533). Si le règlement préexiste à la vente, il parait en tout cas certain qu’il n’y a pas à en rappeler la teneur au locataire (CA Paris, 6ème ch. B, 24 juin 1999).


Concernant les autres documents mentionnés à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation issu de la loi ALUR et modifié par l’ordonnance du 27 août 2015, et qui sont à remettre à l’acquéreur d’un lot d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété, en complément des divers diagnostics immobiliers et aux autres renseignements sur l'état de l'immeuble, l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne précise pas qu’il faille joindre ces documents au congé pour vente.
Ainsi, on peut en déduire qu’en cas de vente, ces documents n’ont pas à être obligatoirement joints au congé pour vente.
Si l’auteur du congé dispose de ces éléments au moment de l’établissement du congé pour vente, il conviendra pour lui de les annexer.


Concernant le mesurage des locaux (loi Carrez), l’article 15-II, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il n’y a pas lieu de mettre en oeuvre les dispositions de la loi Carrez dans le cas de congé fondé sur la décision de vendre le logement : « Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. »
Il en va de même concernant les mesures d’information prévues par la réglementation sur l’amiante et sur les termites. Il a été jugé que celles-ci ne faisaient pas parties des conditions de la vente (CA Paris, 6ème ch. C, 28 nov. 2006).
L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne précise pas qu’il faille joindre ces documents au congé pour vente.
Ainsi, on peut en déduire que les divers diagnostics obligatoires en cas de vente n’ont pas non plus à être obligatoirement joints au congé pour vente.
Si l’auteur du congé dispose de ces éléments au moment de l’établissement du congé pour vente, il conviendra pour lui de les annexer.


Enfin, le congé doit reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le tout à peine de nullité.


La jurisprudence considère que « le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite, qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien. » (Cass. Civ. 3ème du 3 juillet 2013).
En d’autres termes, elle est venue préciser que l’offre de vente faite au locataire titulaire d’un droit de préemption est nulle lorsqu’elle indique que le prix est payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation de l’intermédiaire immobilier (Cass. 3ème civ. 17-12-2008 n° 07-15.943 : RJDA 7/09 n° 613 ; Cass. 3e civ. 3-7-2013 n° 12-19.442 : BPIM 4/13 inf. 296).
L'agent immobilier n'a droit à aucune rémunération faute de prestation d'entremise entre acquéreur et vendeur.
Ainsi, compte tenu du fait qu’en cas de préemption du locataire, l’agent immobilier n’a pas droit au paiement d’honoraires, la rémunération de ce dernier n’a pas à apparaitre dans le congé.


Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix, lequel est librement fixé par le bailleur. Il doit, à peine de nullité, indiquer les conditions de la vente projetée. La loi n'a pas précisé quelles étaient les conditions de la vente à communiquer au locataire.
Le projet de contrat de vente ne doit pas être communiqué dans son entier au locataire.Toutefois, toutes les conditions particulières de la vente, et notamment les modalités de paiement du prix, doivent être portées à la connaissance du locataire. Le congé pour vendre doit contenir une offre de vente portant à peine de nullité sur l'intégralité des lieux loués, y compris les accessoires.

L'identité de l'éventuel acquéreur pressenti n'a pas à figurer dans le congé. Il ne s'agit pas d'une condition de la vente. L'existence d'un candidat acquéreur n'est pas nécessaire pour donner congé : la seule volonté de vendre du bailleur suffit à justifier le congé pour libérer le local au terme du bail.


Enfin et à titre d’information complémentaire, ce congé lorsqu'il est délivré pour un motif de reprise ou de vente doit être accompagné d'une notice d'information destinée à renseigner le locataire sur les obligations du bailleur, ses voies de recours et ses possibilités d'indemnisation.
Le contenu de cette notice est déterminé par l’arrêté ministériel du 13 décembre 2017 « relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement »

Outre les sanctions civiles encourues pour irrégularité du congé, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est puni d'une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV). 


Attention, le seul fait d’avoir contesté en justice la validité du congé délivré ne donne pas droit aux occupants de se maintenir dans les lieux. (CA Versailles, 3e ch., 19 sept. 2019, n° 17/03533).  Dans cette affaire,Le 12 septembre 2006 M.et Mme P ont donné à bail d’habitation à M. et Mme L un pavillon dépendant d’un ensemble immobilier dont ils étaient propriétaires à Carrières-sur-Seine. Ils ont autorisé M. L, à y exercer son activité professionnelle de médecin.

Par exploit d’huissier du 13 mars 2012, M. et Mme P ont donné congé à leurs locataires pour le 14 septembre 2012 sur le fondement de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour motif légitime et sérieux, soit leur souhait de vendre la totalité du bien. M. et Mme L n’ont cependant pas quitté le pavillon de  Carrières sur Seine le 14 septembre 2012, et ont contesté la validité du congé devant le tribunal d’instance de Saint-Germain en Laye par assignation du 10 septembre 2012. Par jugement du 26 juillet 2013 devenu définitif, ce tribunal a
constaté la régularité des congés et a ordonné l’expulsion de M. et Mme L mais leur a accordé un délai de trois mois à compter du jugement pour quitter les lieux en application des articles L.613-1 et L.613-2 du code de la construction et de l’habitation. M. et Mme L ont quitté les lieux le 14 septembre 2013.

En application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, les époux L n’avaient plus la qualité de locataires depuis le  14 septembre 2012. Le fait de se maintenir dans les lieux au-delà de cette date constitue une faute de leur part. Le seul fait d’avoir contesté en justice la validité du congé délivré  ne leur donnait pas le droit de se maintenir dans les lieux. De la même  manière, le délai de trois mois pour quitter les lieux accordé, par le  tribunal d’instance de Saint-Germain-en-laye, aux époux L n’empêchait en aucune manière M. et Mme P de rechercher la responsabilité de ces derniers, ce délai ayant vocation à permettre le relogement des locataires sans qu’il n’y ait de modification des relations juridiques entre bailleur et locataire. C’est donc à bon droit que le tribunal de grande instance de  Versailles a retenu la responsabilité des époux L. qui sont condamnés à payer :
- la somme de 40 236,17 euros au titre de leur préjudice matériel. à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par leur maintien sans droit ni  titre dans les lieux objet du bail au-delà de son terme,
-  la somme de 2 500 euros, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.



III. La décision du locataire

Face au congé valant offre de vente, le locataire a uniquement le choix, pendant le délai de validité de l'offre, entre se porter acquéreur du bien au prix proposé ou ne pas se porter acquéreur. Dans ce dernier cas, le locataire perdra tout titre locatif à l’expiration du bail.
Le locataire doit se prononcer dans un délai fixé par la loi.


Aux termes de l’article 15 II alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, l'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Pour rappel, les effets de ce congé, assorti du droit de préemption au profit du locataire, sont double :
- En tant que congé : celui-ci a pour effet d'entraîner, à l'expiration du délai de préavis, la déchéance de plein droit de tout titre d'occupation sur le local du locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente (art. 15, II, al. 2 de la loi du 6 juillet 1989 : « A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local »).
- En tant qu'offre de vente au profit du locataire : il ouvre à celui-ci un délai pour l'accepter.


L’offre de vente étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, elle doit donc être maintenue pendant toute la durée de ce délai et elle ne peut être ni rétractée ni modifiée sans le consentement du locataire et ceci en raison de la nature même du congé (Cass. 3ème civ. 19-5-2010 n° 09-13.474 : RJDA 8-9/10 n° 836).
La possibilité de rétracter un congé délivré ou de transformer, modifier ce dernier n’est pas admise en raison de la nature même du congé. C’est un acte unilatéral qui met fin au contrat. Il n’a pas besoin d’être accepté pour être efficace, et une fois donné, il ne peut être rétracté par son auteur, ni même transformé sauf accord amiable entre les parties.
Il en résulte que le bailleur n'a pas le droit de délivrer un deuxième congé avec un autre motif. Ce second congé ne peut annuler le précédent congé qui demeure valable (CA Bordeaux, 5ème ch., 9 févr. 1993).


En pratique, les bailleurs donnent fréquemment congé plus de six mois avant le terme du bail. Or, aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer suite à la notification du congé.
Si le bailleur peut délivrer un congé prématuré, cette anticipation n'a pas pour effet de faire remonter dans le temps le délai légal d'acceptation de l'offre. Les deux premiers mois du délai de préavis pendant lesquels les locataires peuvent préempter doivent nécessairement être calculés en fonction de la date d'expiration du contrat (Cass. 3ème civ., 19 sept. 2006).
Dès lors, le locataire peut renoncer au bénéfice du droit de préemption à condition que cette renonciation soit faite en connaissance de cause et postérieurement à la naissance du droit de préempter (CA Paris 11 janvier 1994).
Et dans l’hypothèse d’un congé notifié par anticipation, le preneur ne pourra renoncer à son droit de préemption qu’à compter du premier jour du premier des six mois précédent le terme du bail.
En d’autres termes, le délai de deux mois ne commence à courir qu’à compter des deux premiers mois du délai de six mois précédent l’échéance du bail. L’offre de vente effectuée par anticipation est ainsi reportée à cette date (Civ. 3, 23 février 1994, Bull. III n°26, voir annexe Document 6). Ainsi, elle est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Autrement dit, un congé pour vente notifié par anticipation vaut offre de vente jusqu'à la fin des deux premiers mois du délai légal de préavis, lequel ne commence à courir que six mois avant le terme du bail (Cass. 3ème civ. 29-10-2008 n° 07-17.911 : RJDA 7/09 n° 61).


Le bailleur ne peut pas, du fait d'un congé prématuré, modifier la période pendant laquelle la loi accorde au locataire le délai de réponse à l'offre de vente (Cass. 3ème civ. 19-9-2006 n° 04-19.555 : AJDI 2006 p. 911 obs. V. Zalewski ; Cass. 3ème civ. 29-10-2008 n° 07-17.911 : RJDA 7/09 n° 612).
En outre, même si le locataire accepte l'offre de vente associée à un congé délivré prématurément, cela ne vaut pas renonciation au délai légal de réflexion de deux mois et le délai de réalisation de la vente ne peut pas commencer à courir à compter de la date d'envoi de la réponse (Cass. 3ème civ. 13-10-2010 n° 09-65.566 : RJDA 1/11 n° 22).
De plus, l'offre de vente ainsi que le délai d'acceptation que la loi accorde au locataire ne sont pas suspendus par une procédure de contestation du congé (Cass. 3ème civ. 8-1-1997 : RJDA 2/97 n° 186).
Enfin, le congé pour vente n'a pas à préciser la date d'expiration du délai de deux mois accordé au locataire pour répondre à l'offre de vente (Cass. 3ème civ. 12-10-2011 : RJDA 1/12 n° 24).


Le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai légal est déchu du droit de se porter acquéreur mais également de tout droit locatif à l’expiration du contrat de bail (article 15 II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Le silence du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis équivaut à un refus d'acquérir aux conditions de vente proposées.
En cas de pluralités de locataires, la renonciation de l’un à l’offre de vente ou à son droit de substitution est inopposable aux autres. Il s’agit d’un corollaire du bénéfice individuel de la loi.
Si le locataire se maintient au-delà de l’expiration du délai de préavis, il sera considéré comme occupant sans droit, ni titre et pourra être expulsé au besoin par ordonnance de référé.
Il convient de se demander si dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur a délivré congé prématurément, le locataire souhaitant quitter le logement avant le terme est tenu à un préavis ?
L’article 15 I de la loi précitée dispose que :
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».


Ainsi aux termes de l’article 15 I, pendant le délai de préavis, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. Il faut conclure de la formulation de l’article 15 I, que si un congé émane du bailleur, le locataire peut quitter le logement à tout moment durant le préavis de 6 mois.
En revanche, sauf stipulation expresse contraire, lorsque le congé du bailleur est délivré, de manière anticipée, plus de 6 mois avant le terme du bail, le locataire désireux de quitter le logement sera tenu de donner congé dans les formes énoncées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et moyennant un préavis de 3 ou 1 mois s’il souhaite quitter les lieux entre la réception du congé prématuré et le 1er jour du délai de préavis de 6 mois décompté à partir du terme du bail en cours.
Cependant, le bailleur devra s’assurer de la réponse du locataire ou constater le silence de celui-ci, concernant le droit de préemption compris dans le congé pour vente qu’il a adressé et ceci même si le locataire a déjà quitté les lieux (l'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis).
En effet, dans le cadre d’un congé pour vente adressé par un bailleur, il y a d’une part le congé et d’autre part, l’offre du droit de préemption faite au locataire (l’offre de vente). Le congé du bailleur va « tomber » du fait du congé délivré par le locataire mais pas l’offre de vente. Cela a été rappelé récemment par la jurisprudence et il conviendra de l’évoquer au préalable avec le notaire chargé de la vente (Cass. 3ème civ., 27 octobre 2016, n° 15-15.069). Le locataire ne peut pas renoncer par avance à exercer son droit de préemption.


L'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 ne précise pas sous quelle forme l'acceptation du locataire doit se manifester. L'acceptation de l'offre n'est soumise à aucun formalisme légal.
Le locataire doit seulement se ménager la preuve de son acceptation dans les deux mois de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Il n'est pas douteux qu'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception est suffisante.
Sur le fond, l’acceptation du preneur doit être pure et simple. Elle doit reprendre l’intégralité des termes de l’offre. Elle n'est soumise à aucune formalité sacramentelle.
Elle doit être donnée sans restriction ou condition autre que celle liée à la décision du locataire de recourir éventuellement à un prêt. En effet, dans ce dernier cas, l'acceptation du locataire peut valablement être conditionnée par l'obtention du prêt.
La décision du locataire de recourir à un prêt doit figurer dans la réponse faite au bailleur. Une acceptation assortie de réserves ou une acceptation mais à d’autres conditions énoncées par le locataire, équivaudrait à un refus d’acheter.
En d’autres termes, une non acceptation aux conditions du congé délivré équivaut à un refus d’acheter.
L’acceptation de l’offre de vente a pour effet de proroger le contrat de location jusqu’à l'expiration du délai de réalisation de la vente, soit jusqu’à l’acte authentique de vente.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
L’acceptation de l’offre de vente ne donne pas lieu à la signature d’un compromis de vente mais directement d’un acte authentique.

Le destinataire de l’acceptation ou de la non acceptation est en principe le bailleur qui a formulé le congé pour vente.
Si le bailleur a donné mandat à un agent immobilier en vue de délivrer congé, le locataire pourra adresser son acceptation au mandataire, sans que cela lui interdise de l’envoyer directement au bailleur.


Le locataire peut cependant choisir de contester le congé notifié s'il considère sa validité douteuse, tout en acceptant l'offre de vente faite sous réserve de la validité du congé. Il a ainsi été jugé que la stipulation d'une condition résolutoire tenant à l'appréciation judiciaire de la validité du congé Le locataire peut valablement contester le congé qui lui est délivré au motif d'un prix proposé excessif par rapport au prix du marché.


L'acceptation par le locataire de l'offre de vente produit deux effets :
- Le premier de ces effets est d'ouvrir le délai de réalisation de l'acte de vente.
- Le second effet de l'acceptation du locataire est d'entraîner la prorogation du contrat de location jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente (art. 15 II, al. 3).
Ce délai, qui court à compter de la date d'envoi de la réponse du locataire au bailleur, est de deux mois. Il s'agit d'un délai préfix.
Mais si dans sa réponse le locataire "notifie son intention de recourir à un prêt", l'acceptation par celui-ci de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois (art. 15, II, al. 3 de la loi du 6 juillet 1989).  A l’expiration du délai de deux mois dont dispose le locataire pour préempter (ou 4 mois si le locataire a recours à un prêt), lorsque la  vente n’est pas effectivement réalisée, l’acceptation est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Il n’est  pas acquéreur et n’est plus locataire.

Le cas échéant, le bailleur aura la possibilité de saisir le Tribunal d’Instance afin de demander au Juge de constater la résiliation du bail d’habitation et d’ordonner l’expulsion du locataire dès lors que celui-ci refuse de quitter les lieux.
Une telle demande ne peut être admise que dans l’hypothèse où la non réalisation de la vente dans le délai imparti est due au fait du locataire.


La réalisation de la vente met fin au contrat de location. Par le transfert de la propriété du bien que réalise la vente, l’ancien locataire devient alors un propriétaire avec toutes les prérogatives et obligations attachées à la propriété.
Il est donc libre de revendre le bien à son gré, même en faisant un profit substantiel, aucune disposition légale ne lui interdisant une telle opération.
Mais si à l'expiration du délai fixé par la loi, la vente n'est pas réalisée, alors l'acceptation préalable de l'offre de vente par le locataire est nulle de plein droit et celui-ci est déchu de tout titre d'occupation (art. 15, II, al. 3 in fine).
Sauf pour lui, à rapporter la preuve d’une faute du bailleur ayant entrainé la non réalisation de la vente dans les délais fixés. Dans ce cas, le bailleur ne pourrait pas se prévaloir de l'expiration du délai légal pour refuser de réaliser la vente.
En effet, si le locataire fait toutes les diligences requises pour passer l’acte en temps utile et que le bailleur fait obstacle à sa réalisation, il n’encourt aucune forclusion, et la vente peut même être réputée conclue par application de l’article 1178 du code civil (nouvel article 1304-3 du code civil, issu de la réforme du droit des contrats, ordonnance du 10 février 2016).

Contrairement au cas du droit de préemption urbain par exemple, ou il y a substitution en cas d’exercice du droit de préemption par la commune (c’est-à-dire transfert des droits et obligations du contrat de vente à une autre personne que l’acquéreur initial qui viendra se substituer, remplacer ce dernier), en matière de baux d’habitation, cette notion de substitution n’existe pas puisque le congé pour vente délivré au locataire titulaire d’un droit de préemption vaut offre de vente.
Ce dernier dispose d’un droit de préemption applicable avant toute conclusion de la vente avec un tiers acquéreur et ainsi il ne se substitue à personne (sauf le cas du droit de préemption subsidiaire).
Lorsque le locataire préempte, l’agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission (Cass. 1ère civ. 14 juin 1988) comme vu précédemment, ni par le vendeur, ni par le locataire acquéreur.



IV. Le second droit de préemption

Dans l'éventualité où le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, ce prix ou ces conditions doivent être notifiés au locataire soit par le bailleur, soit par le notaire (si le bailleur n'y a pas préalablement procédé).
Cette notification est imposée à peine de nullité de la vente et prévue à l’alinéa 4 du II de l’article 15 :
« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie.


Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. »
L’exercice de ce droit de préemption subsidiaire n’est enfermé dans aucun délai. Cependant, il convient de veiller au délai de prescription extinctive en matière immobilière et à la sanction de l'absence de notification.
Selon l'article 15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur ou le notaire ne notifiait pas au locataire le projet de vente comportant des conditions ou un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le contrat de vente ultérieurement conclu au profit d'un tiers serait nul.


La seule condition de la mise en oeuvre du droit de préemption subsidiaire réside dans le fait que le propriétaire doit avoir décidé de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux initialement proposés au locataire.
La condition s'entend d'abord en ce sens qu'une offre d'acquérir le logement loué ait été déjà faite au locataire ; il bénéficiait du droit de préemption mais il ne l'a pas exercé.
En conséquence, le droit de préemption subsidiaire doit être refusé au locataire qui, après avoir accepté le congé avec offre de vente, n'a pas été en mesure de réaliser la vente dans un délai imparti (en ce sens, M. Dagot, art. préc. : JCP N 1982, I, p. 237).
L'appréciation du point de savoir si la vente a été décidée à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur peut se révéler délicate, certaines conditions, apparemment plus avantageuses, pouvant être compensées par d'autres qui le sont moins. Parmi les éléments à prendre en considération, ce sont assurément le prix et les conditions de règlement de celui-ci qui jouent le rôle déterminant.


Quant au lieu où elle doit être faite, depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie, l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire doit obligatoirement être mentionné dans le document constituant l’état des lieux de sortie. Cette obligation résulte de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 et a pour objectif notamment la restitution du dépôt de garantie par le bailleur.
De ce fait la notification du droit de préemption subsidiaire devra être faite à l’adresse indiquée sur l’état des lieux de sortie.
Si le locataire a transmis sa nouvelle adresse par un autre moyen, alors il est possible d’envoyer la notification à cette adresse.
A défaut de connaitre la nouvelle adresse, le recours à l'acte d'huissier de justice est alors pratiquement indispensable pour procéder à la notification qui pourra être faite à l’ancienne adresse si aucune autre adresse n’est connue.


La notification comporte l'indication du nouveau prix et des nouvelles conditions de la vente supposés plus avantageux.
Elle reproduit, à peine de nullité, les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989.
Cette seconde notification vaut offre de vente au profit du locataire (art. 15, II, al. 5, modifié, L. 21 juill. 1994).


L’offre de vente subsidiaire est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.
Les termes de l'option demeurent les mêmes : ou bien, le locataire refuse l'offre de vente subsidiaire, expressément ou tacitement, ou bien il l'accepte.
- Si le locataire refuse expressément l'offre ou laisse expirer le délai d'un mois pendant lequel l'acceptation était valable, l'offre est caduque. Le droit de préemption est purgé et la vente projetée peut être conclue aux nouvelles conditions.
- Si le locataire accepte l'offre purement et simplement, il dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente (art. 15, II, al. 5, modifié, L. 21 juill. 1994).
Si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.


Si à l'expiration du délai (de deux mois ou de quatre mois) la vente n'est pas réalisée par acte authentique, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Et l'on peut ajouter que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.


Sources : http://www.jean-pimor-avocats.fr/actualites/droit-de-la-copropriete/bail-d-habitation-le-droit-de-preemption-du-locataire-avocats-conseils-

https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/le-d...

http://www.chamaillard-avocats.com/cabinet/Droit-d...

Le 15 janvier 2019

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