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Le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre

Le propriétaire bailleur peut souhaiter vendre les lieux loués en cours de bail. Ce projet peut être réalisé sans pour autant que le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Pour vendre les locaux libres de toute occupation, le bailleur doit donner congé au locataire, congé qui ne peut être donné que pour le terme du bail et qui permet d'éviter la reconduction tacite du bail.


I. Généralités

Ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation principale et à usage mixte d'habitation principale et professionnel régis par la loi du 6 juillet 1989. Le droit de préemption n'est pas applicable aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis (Loi du 6-7-1989 art. 15, II-al. 7). Le droit de préemption n'est pas applicable aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire les immeubles frappés d'interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril, des immeubles déclarés insalubres ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948.

Le titulaire du droit de préemption est le locataire en titre. En cas de colocation, chaque colocataire peut y prétendre. Il en va de même de chacun des époux ou des deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité sans avoir à rechercher s'ils sont ou non tous les deux signataires du contrat de bail. En effet, celui-ci est réputé appartenir aux deux époux, même s'il a été conclu avant le mariage, ou aux deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité dès lors que les partenaires en font la demande conjointement (art. 1751 du Code Civil).

En cas d'abandon du logement ou de décès du locataire, le droit de préemption revient à ceux qui se trouvent substitués de plein droit dans les droits et obligations du locataire ou du défunt : son conjoint ou son conjoint survivant, ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès, son partenaire pacsé, ses ascendants, concubin notoire ou personnes à charges, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 14).

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose alors d'un droit de préemption. La décision de vendre suffit à valider le congé et le bailleur n'a pas à justifier de la réalité du motif allégué.

En cas d'acquisition d'un logement occupé (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I), le bailleur se voit face à deux situations :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

II. Le formalisme du congé pour vendre

Le congé pour vente est assujetti à un formalisme important qui, s'il n'est pas respecté, peut entraîner sa nullité. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix, lequel est librement fixé par le bailleur.
Il doit, à peine de nullité, indiquer les conditions de la vente projetée. La loi n'a pas précisé quelles étaient les conditions de la vente à communiquer au locataire.
Le projet de contrat de vente ne doit pas être communiqué dans son entier au locataire.Toutefois, toutes les conditions particulières de la vente, et notamment les modalités de paiement du prix, doivent être portées à la connaissance du locataire. Le congé pour vendre doit contenir une offre de vente portant à peine de nullité sur l'intégralité des lieux loués, y compris les accessoires.

L'identité de l'éventuel acquéreur pressenti n'a pas à figurer dans le congé. Il ne s'agit pas d'une condition de la vente. L'existence d'un candidat acquéreur n'est pas nécessaire pour donner congé : la seule volonté de vendre du bailleur suffit à justifier le congé pour libérer le local au terme du bail.

Le congé doit, à peine de nullité, reproduire le texte des cinq premiers alinéas de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par exploit d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement au locataire ou, en cas de pluralité, à chacun des colocataires. La loi prévoit que le congé qui n'est pas délivré en respectant les conditions de forme énumérées par la loi est nul, autrement dit qu'il ne produit aucun effet.
Lorsqu'il est donné par lettre recommandée, le congé doit être adressé par lettre distincte à chacun des époux.

Toutefois,les congés sont considérés comme valablement délivrés et pleinement opposables à chacun des deux conjoints lorsque le locataire n'a pas porté à la connaissance du bailleur l'existence de son époux. Il appartient donc au locataire d'organiser la preuve de l'information donnée au bailleur quant au changement dans sa situation matrimoniale (information par lettre recommandée AR ou par exploit d'huissier). Ces règles sont applicables aux partenaires de Pacs lorsqu'ils sont cotitulaires du bail.

L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. La jurisprudence a précisé que cette période de validité est décomptée par rapport au délai légal de préavis.

Outre les sanctions civiles encourues pour irrégularité du congé, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est puni d'une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV).

III. La décision du locataire

Face au congé valant offre de vente, le locataire a uniquement le choix, pendant le délai de validité de l'offre, entre se porter acquéreur du bien au prix proposé ou ne pas se porter acquéreur et perdre alors tout titre locatif.
Le locataire peut cependant choisir de contester le congé notifié s'il considère sa validité douteuse, tout en acceptant l'offre de vente faite sous réserve de la validité du congé. Il a ainsi été jugé que la stipulation d'une condition résolutoire tenant à l'appréciation judiciaire de la validité du congé Le locataire peut valablement contester le congé qui lui est délivré au motif d'un prix proposé excessif par rapport au prix du marché.

Sauf exercice éventuel du second droit de préemption, le locataire qui n'a pas accepté l'offre dans le délai légal est déchu du droit de se porter acquéreur mais également de tout droit locatif à l'expiration du
contrat.
Le délai légal accordé au locataire pour se prononcer est égal aux deux premiers mois du délai de préavis. Ce délai de préavis peut être abrégé par décision expresse du locataire soit d'accepter l'offre, soit d'y renoncer (par exemple en intervenant à l'acte de cession au profit de l'acquéreur pressenti). Le silence du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis équivaut à un refus d'acquérir aux conditions de vente proposées.

L'acceptation de l'offre n'est soumise à aucun formalisme légal. Le locataire doit seulement se ménager la preuve de son acceptation dans les deux mois de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. De même, l'acceptation n'est soumise à aucune formalité sacramentelle. Elle doit être donnée sans restriction ou condition autre que celle liée à la décision du locataire de recourir éventuellement à un prêt. En effet, dans ce dernier cas, l'acceptation du locataire peut valablement être conditionnée par l'obtention du prêt.
La décision du locataire de recourir à un prêt doit figurer dans la réponse faite au bailleur.
L'acceptation de l'offre de vente a pour effet de proroger le contrat de location jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sauf cas particulier.

Lorsque le locataire n'a pas fait état de son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de l'acte de vente imparti au locataire est de deux mois à compter de la date d'envoi de la réponse au bailleur (délai préfix, non susceptible de prorogation ou d'interruption). Dans le cas contraire, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le bailleur ne peut pas abréger ces délais légaux car il priverait le locataire de son droit effectif de préemption (Cass. 3e civ. 1-2-2000 : RJDA 5/00 n° 522).
A défaut de réalisation de la vente dans le délai imparti, l'acceptation de l'offre est nulle de plein droit et le locataire est  déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local.

IV. Le second droit de préemption

Lorsque le bailleur décide de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux initialement notifiés, le locataire dispose d'un second droit de préemption (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, II-al. 4 à 6). Ce droit de préemption subsidiaire du locataire ne peut s'exercer que si un congé pour vendre a été adressé au locataire par le vendeur pour mettre un terme au bail en vue de la vente. L'exercice de ce droit n'est enfermé dans aucun délai, la seule condition étant que le propriétaire doit avoir décidé de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux initialement proposés au locataire.

La seconde notification peut être initiée soit par le propriétaire, soit, à défaut, par le notaire rédacteur de l'acte. Elle doit être effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ou, à défaut d'une telle indication, à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle doit également, à peine de nullité, reproduire les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989. Cette seconde notification vaut offre de vente. Elle est valable pendant un mois à compter de sa réception.
L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le silence du locataire équivaut à un refus.
Le locataire doit notifier sa réponse dans le délai d'un mois soit au bailleur, soit au notaire rédacteur de l'acte, à peine de ne pouvoir prouver, et donc faire valoir, son acceptation.
Lorsque le locataire notifie son acceptation, il dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente et, si dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Le délai de réalisation de la vente est alors porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Sources : http://www.jean-pimor-avocats.fr/actualites/droit-de-la-copropriete/bail-d-habitation-le-droit-de-preemption-du-locataire-avocats-conseils-https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/le-d...http://www.chamaillard-avocats.com/cabinet/Droit-d...

Le 15 janvier 2019

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