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Le droit de préemption des locataires en cas de vente après division de l'immeuble

La loi reconnaît au locataire ou à l'occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel un droit de préemption dans le cadre d'une première vente après division de l'immeuble en vertu de l'article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000 et en dernier lieu par la loi Alur du 24 mars 2014 et complétée par un décret 77-742 du 30 juin 1977.


I . Les opérations visées


Le droit de préemption organisé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut être exercé que lors de la vente d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots. Le délai écoulé entre la division et la vente importe peu.Seules les opérations ayant la nature d'une vente sont susceptibles d'ouvrir les droits de préemption du locataire. Cependant, certaines opérations peuvent, par suite de leur requalification en vente, donner lieu au droit de préemption du locataire. En outre, la loi exclut de son champ d'application certaines ventes consenties à des proches parents ou alliés.

Les mutations concernées sont les ventes proprement dites, quelles que soient les modalités de paiement du prix, leur affectation d'un terme ou d'une condition ou la contrepartie donnée. Certaines opérations pourtant qualifiées de vente, sont également exclus du droit de préemption prévu par la loi de 1975 et notamment en cas de vente à un proche parent.
Ne donnent ainsi pas lieu à l'ouverture du droit de préemption du locataire :
- les aliénations à titre gratuit par donation, succession ou legs. La loi institue en effet au profit du locataire la faculté de préempter en cas de vente et non pas d'aliénation à titre gratuit ;
- la cession de droits indivis ;
- le partage d'un immeuble par lots entre les indivisaires ;
- les échanges, sauf lorsque l'échange comporte une soulte importante, laquelle peut autoriser la requalification de l'opération en vente ouvrant droit de préemption
- les apports en société, la contrepartie de l'opération étant non pas la perception d'un prix mais l'obtention de droits sociaux que le locataire ne serait pas en mesure d'offrir (Cass. ch. réunies 3-7-1957 : JCP G 1957 II n° 10104).
- de plus, la Cour de cassation a estimé que le droit de préemption du locataire ne peut s'appliquer à l'occasion de la vente d'un appartement payable pour partie au comptant, et pour partie moyennant la constitution au profit du vendeur d'un droit d'usage et d'habitation que lui consentirait l'acquéreur sa vie durant (Cass. 3ème civ., 1er mars 1989).


La vente doit porter sur un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. Les ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment sont exclues du champ d'application de la loi de 1975 (art. 10,III ; Cass. 3e civ. 29-6-1994 : Loyers et copr. 1994 comm. n° 418 ; Cass. 3e civ. 19-5-1999 : RJDA 7/99 n° 769),

En vertu de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975, la vente doit être consécutive à la division ou à la subdivision. En conséquence, le droit de préemption n'est reconnu au locataire que lors de la première vente suivant immédiatement la division initiale ou la subdivision de l'immeuble (Cass. 3e civ. 6-11-1986 : Bull. civ. III n° 153 ; Cass. 3e civ. 5-4-1995 : RJDA 6/95 n° 699).


Les articles 10 et 10-1 de la loi de 1975 visent « les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel ».
Ils n’opèrent pas de distinction entre les deux types de location à usage de résidence principale (nue et meublée). Ils ne restreignent ainsi pas leur application à la location nue contrairement au droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
De ce fait, ils s’appliquent aussi :
- Dans le cadre de la location meublée à usage de résidence principale régie par le Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ».
- Mais également dans le cadre d’un bail conclu sous la loi du 23 décembre 1986, sous la loi du 1erseptembre 1948 ou en application pure et simple du Code civil (exemple du bail d’habitation à usage de résidence secondaire).
Le locataire d'un appartement à usage d'habitation (résidence principale ou secondaire) ou à usage mixte d’habitation et professionnel dispose donc d'un droit de préemption quel que soit le régime de son bail.


Lorsque la location du bien mis en vente a été consentie conjointement à plusieurs locataires, chacun d'eux bénéficie à titre individuel du droit de préemption organisé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ces mêmes règles s'appliquent en cas de pluralité d'occupants de bonne foi. Il en est de même lorsqu'il s'agit d'époux pour le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à leur habitation, et des signataires d'un Pacs.


L'exercice du droit de préemption institué par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 suppose que l'immeuble soit divisé par appartements antérieurement à la vente.
Il y a division dès lors qu'à partir d'une propriété unique, par exemple un immeuble détenu par un seul propriétaire, on fait en sorte qu'il existe plusieurs propriétés divises.
Le propriétaire d’un immeuble peut décider d’en vendre une partie à un acquéreur et en conserver les lots restants. Cette vente va alors entraîner la division de la propriété de l’immeuble et sa mise en copropriété.
La notion de "division" appliquée à un bâtiment collectif implique une pluralité de propriétaires dont la propriété est divise. Ceci élimine, de toute évidence, le cas de l'indivision.


Un bâtiment collectif est juridiquement divisé dès lors qu'a été établi un état descriptif de division, conformément à l'article 71 alinéa 2 du décret du 14 octobre 1955, identifiant chaque lot.
En revanche, le droit de préemption ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de la vente d’un appartement dépendant d’un immeuble placé, dès sa construction sous le régime de la copropriété (Cass. 3ème civ. 30-11-1982 ; Cass. 3e civ. 11-6-1992 : RJDA 12/92 n° 1111 ; Cass. 3ème civ. 10-3-2004 n° 02-18.452 : RJDA 6/04 n° 684). Et peu importe l’absence de règlement de copropriété.
Depuis quelques années, la Cour de cassation semblait retenir une conception purement juridique de la division qui résulte de la publication de l'état descriptif de division. Toutefois elle a affirmé plus récemment que la mise en oeuvre de ce droit n’est pas subordonnée à la publication au fichier immobilier d’un état descriptif de division (Cass. 3ème civ., 17 déc. 2014, n° 13-20.976 : JurisData n° 2014-034985 ; Loyers et copr. 2014, comm ; 58, obs. B. Vial-Pedroletti). Dès lors que la division de la maison individuelle en lot est constatée par acte notarié, la vente de l’un des lots issu de cette division constitue bien la première vente après division et le droit de préemption est ouvert au locataire du lot nouvellement créé.

Précisons que dans le cadre de la division en jouissance d’une maison d’habitation en deux lots, la vente pour la première fois d’un de ces lots ouvre le droit de préemption aux locataires des deux appartements constituant ce lot, quand bien même le bailleur vendrait ledit lot dans sa totalité, le lot ne pouvant pas être assimilé au bâtiment entier (Cass. 3ème civ. 1-4-2009 n° 08-11.305 : RJDA 8-9/09 n° 710).
La non concordance entre le local loué et le lot vendu n’empêche pas la vente et de ce fait la purge du droit de préemption sur l’ensemble du lot.

La vente portant sur la totalité de la maison, et en l'absence de division de cet immeuble d'habitation par lots, le droit de préemption du locataire n'est pas applicable.
Par conséquent, s'agissant de la vente d'un pavillon dont, par hypothèse, on suppose qu'il constitue un lot, on doit affirmer qu'il y a vente d'un bâtiment entier et qu'il ne peut donc y avoir place pour le droit de préemption du locataire d'habitation lié à la division d'un immeuble.


Le droit de préemption s'applique également à toute vente consécutive à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots.
La subdivision s’entend de la division d'un lot déjà vendu, mais également de la vente d’une partie d’un lot au propriétaire d’un lot déjà existant.
En d’autres termes, le droit de préemption est donc susceptible de s'appliquer à la division d'un lot déjà vendu ou, hypothèse plus fréquente, à la vente d'un lot ayant été compris dans la vente d’un bâtiment entier


Ainsi qu'il est dit à l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975, la vente doit être consécutive à la division ou à la subdivision. En conséquence, le droit de préemption n’est reconnu au locataire que lors de la première vente suivant immédiatement la division initiale ou la subdivision de l'immeuble (Cass. 3ème civ. 6-11-1986 : Bull. civ. III n° 153 ; Cass. 3e civ. 5-4-1995 : RJDA 6/95 n° 699). La loi ne subordonne pas le droit de préemption du locataire à l’écoulement d’un délai maximal entre la division ou la subdivision de l’immeuble et la première vente.
Toutefois, ce droit de préemption ne bénéficie qu'aux seuls locataires ou occupants en place à la date de la première vente après la division ou subdivision de l'immeuble.
Si le locataire en place n'a pas exercé son droit de préemption à l'occasion de la première vente, la seconde mutation échappera au droit de préemption.


Pour permettre au titulaire d'exercer éventuellement son droit de préemption, la loi impose au bailleur de lui notifier préalablement les éléments essentiels de la vente du local qu'il occupe.

II. La notification préalable

Avant la conclusion de toute vente d'un local entrant dans le champ d'application de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur doit, sous peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée AR,
à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe (art.10, I). La notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme. Par suite, l'information du locataire aux fins d'exercice de son droit de préemption peut être faite par un acte d'huissier délivré en mairie (Cass. 3e civ. 23-1-1991 : RJDA 3/91 n° 200).
Cette notification doit reproduire, sous peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975. Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative doit être mentionnée en cas de vente (Loi du 10-7-1965 art. 46).


Le titulaire de ce droit personnel est le locataire ayant conclu un contrat de location, ou rapportant la preuve de l’existence d’un bail verbal, pour un usage d'habitation ou un usage mixte d'habitation et professionnel, quel que soit le régime juridique de cette location en cours au moment où le bailleur procède à la notification préalable (loi du 6 juillet 1989, loi du 23 décembre 1986, loi du 1erseptembre 1948 ou application pure et simple du Code civil).
A défaut de notifier l’offre de vente au locataire en titre, le propriétaire vendeur ou son mandataire engagent leur responsabilité et doivent répondre des conséquences dommageables de leur abstention fautive (Cass. 3ème civ., 20 juill. 1994). L’article 1er du décret du 30 juin 1977 précise qu'il s'agit de « l'occupant de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ».
Il faut donc reconnaître le bénéfice du droit de préemption à celui qui a droit au maintien dans les lieux et de manière générale aux « occupants qui habitent dans les lieux » en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur ou d'un échange.
Ces différentes qualités s'apprécient au regard de la loi du 1er septembre 1948 et si plusieurs personnes peuvent se prétendre occupants de bonne foi, le droit de préemption leur est individuellement reconnu.

Avant la conclusion de toute vente d'un local entrant dans le champ d'application de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur ou son mandataire doit, sous peine de nullité de la vente ou/et sous peine de devoir des dommages intérêts au locataire (selon l’objet de sa demande), faire connaître son intention de vendre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi.

Même si les textes ne l’envisagent pas, la notification peut être faite par voie de signification, c’est-à-dire par acte d’huissier alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.


La notification doit : 

- Mentionner le prix ; 

- Indiquer les modalités de paiement du prix et les conditions de la vente projetée pour le local occupé par le locataire. La loi n'a pas précisé quelles étaient les conditions de la vente à communiquer au locataire. Mais par "conditions de la vente", il faut entendre non seulement les conditions essentielles de la vente, mais aussi toutes les conditions susceptibles de constituer des avantages particuliers pour l'acquéreur (délai de paiement du prix, taux d'intérêts dus sur la partie du prix non payé comptant) et, d'une manière générale, toutes les charges ou réserves diverses qui affectent la transmission. 

- Reproduire, sous peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975.


Cette notification doit normalement être accompagnée, du fait de l’acquisition éventuelle du lot par le locataire, d'un projet de règlement de copropriété ainsi que des résultats du diagnostic technique global (DTG) issu de la loi Alur du 24 mars 2014 et entré en vigueur le 1er janvier 2017. Celui-ci porte constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que les équipements communs de sécurité.
Si le règlement préexiste à la vente, il parait certain qu’il n’y a pas à en rappeler la teneur au locataire (CA Paris, 6e ch. B, 24 juin 1999).
Concernant les autres documents mentionnés à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation issu de la loi ALUR et modifié par l’ordonnance du 27 août 2015, et qui sont à remettre à l’acquéreur d’un lot d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété, en complément des divers diagnostics immobiliers et aux autres renseignements sur l'état de l'immeuble, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne précise pas qu’il faille joindre ces documents à la notification pour vente.
Ainsi, on peut en déduire qu’en cas de vente, ces documents n’ont pas à être obligatoirement joints à la notification pour vente.
Si l’auteur de la notification dispose de ces éléments au moment de l’établissement de la notification pour vente, il conviendra pour lui de les annexer.


Concernant le mesurage des locaux (loi Carrez), l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne fait pas mention d’une quelconque obligation concernant l’indication de la superficie de la partie privative dans la notification. Cependant il convient de rappeler que lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative doit, conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, être mentionnée en cas de vente.
Cette obligation n’est pas applicable en cas de congé pour vente émis en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 comme vu précédemment.
Il convient de noter que la notification pour vente n’est pas visée par la loi SRU et que la prudence conseille donc de faire mention de la superficie dans la notification.
Concernant les mesures d’information prévues par la réglementation sur l’amiante et sur les termites, il a été jugé que celles-ci ne faisaient pas parties des conditions de la vente (CA Paris, 6ème ch. C, 28 nov. 2006). L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne précise pas qu’il faille joindre ces documents à la notification pour vente.
Ainsi, on peut en déduire que les divers diagnostics obligatoires en cas de vente n’ont pas non plus à être obligatoirement joints à la notification pour vente. Si l’auteur de la notification dispose de ces éléments au moment de l’établissement de la notification pour vente, il conviendra pour lui de les annexer. 


Quand il y a pluralité de titulaires, les paragraphes I et II de l'article 4 du décret 77-742 du 30 juin 1977 doivent être reproduits dans chaque notification : « I/ Lorsque la location du bien mis en vente est consentie conjointement à plusieurs locataires, chacun d'eux bénéficie à titre individuel des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé. Il en est de même lorsqu'il s'agit d'époux dans le cas mentionné au premier alinéa de l'article 1751 du Code civil. Les mêmes règles s'appliquent en cas de pluralité d'occupants de bonne foi.

II/ Dans ces deux cas, la notification de l'offre de vente et du contrat de vente prévue aux articles I et III ainsi que les convocations et les notifications de l'article 7 sont faites à chacun des locataires, occupants ou époux. La renonciation de l'un à l'offre de vente ou à son droit de substitution est inopposable aux autres. »


Quand il existe un autre droit de préemption applicable à la vente projetée, la notification au locataire doit en faire état (Décret du 30-6-1977 art. 2, al. 2).
Lorsqu'un locataire bénéficie à la fois du droit de préemption institué par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de celui institué par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, comme nous le verrons par la suite, chacune des deux procédures doit être poursuivie sans que l'une prime l'autre. Il ne peut être soutenu que préalablement à l'offre du droit de préemption de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 doit être purgé celui de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Enfin, il faut également noter que l’offre de vente qui est notifiée dans le cadre du droit de préemption prévu en cas de première vente consécutive à la division de l’immeuble a été jugée nulle si elle contient mention d’une commission comprise dans le prix (Cass. 3ème civ. 17 décembre 2008 n° 07-15943).

En l'absence de notification préalable - à laquelle il faut assimiler une notification irrégulière - la vente conclue avec un tiers en violation du droit reconnu au locataire est frappée de nullité. Cette nullité, qui peut être invoquée par le locataire ou l'occupant de bonne foi, autorise ce dernier à faire valoir son droit de préemption dès lors que le bailleur-vendeur persiste dans sa volonté de vendre les lieux loués.

III. Les effets de la réponse du locataire


La notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Ainsi, le point de départ du délai légal est la date de réception par le locataire de la notification.
Dans ce délai, le locataire doit faire connaître sa position. Soit il accepte l’offre de vente qui lui est notifié, soit il la refuse.
Comme vu dans la première partie sur le droit de préemption issu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les notifications sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, et ce, malgré les dispositions de l'article 1751 du Code civil (art. 10, I-al. 5).


La non-acceptation de l'offre, qui peut résulter soit de l'expiration du délai légal de deux mois sans manifestation du locataire ou de l'occupant, soit d'une renonciation expresse à l'intérieur dudit délai, n'a aucune incidence sur le contrat de location qui se poursuivra normalement avec le nouveau propriétaire bailleur sous réserve de son opposabilité à ce dernier.
Il convient de rappeler qu’une acceptation assortie de réserves ou une acceptation mais à d’autres conditions énoncées par le locataire, équivaudrait à un refus d’acheter. En d’autres termes, une non acceptation aux conditions du congé délivré équivaut à un refus d’acheter.
La renonciation expresse ou tacite par le locataire ou l'occupant de bonne foi n'a pour effet d'éteindre à son égard que le droit de préemption.
En cas de pluralité de bénéficiaires du droit de préemption, le refus de l’un est inopposable aux autres. Il en est de même de la renonciation par un des époux, laquelle est inopposable à l'autre qui pourra se porter acquéreur.


L'acceptation du titulaire du droit de préemption doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (Décret du 30-6-1977 art. 2, al. 3). La remise contre décharge ou la réponse par exploit d'huissier est également possible.
Cette acceptation doit intervenir dans les conditions fixées dans la notification.
Le destinataire de la réponse est le bailleur ou la personne qu'il a désignée comme mandataire.
Ainsi, l'acceptation n'est pas soumise à un formalisme particulier.
Elle doit seulement être formulée sans ambiguïté et sans réserve aux conditions, sauf dans l'hypothèse expressément visée par la loi où le locataire a déclaré subordonner son acceptation à l'obtention d'un prêt lequel sera régi par les articles L. 312-2 et suivants du Code de la consommation.
Il n’y a pas acceptation pure et simple de l’offre de vente lorsque les termes de la lettre de réponse du locataire n’expriment qu’un accord purement conservatoire donné sous condition.


Par suite, le délai légal étant passé pour accepter clairement l’offre, le locataire ne peut obtenir la régularisation de la vente (Cass. 3èmè civ. 1-4-1998).
L’acceptation par le bénéficiaire de l’offre de vente oblige ce dernier à réaliser la vente dans des délais déterminés.


La réalisation de la vente par le locataire qui n’a pas déclaré solliciter un prêt doit intervenir dans les deux mois à compter de l'envoi de sa réponse.
Dans le cas où il a déclaré vouloir recourir à un prêt, le délai de réalisation est porté à quatre mois.
Si le locataire, titulaire du droit de préemption, ne respecte pas le délai de réalisation, son acceptation est nulle de plein droit (art. 10, I-al. 3). Il ne semble pas discutable qu'il conserve néanmoins sa qualité de locataire ou d'occupant de bonne foi.
L'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle dès lors que le délai de deux mois était expiré lorsque l'avocat du locataire a adressé au propriétaire une lettre suivant laquelle son client lui aurait remis un chèque d'un montant correspondant au prix de vente qui serait déposé à la Caisse des dépôts et consignations dans l'attente de la réalisation de la vente (CA Paris 13-3-1990 : Juris-Data n° 021664).


La force majeure ou la cause légitime peuvent justifier la réalisation de la vente au-delà des délais indiqués par la loi sans que la nullité puisse être invoquée. Tel est le cas lorsqu'il y a discordance entre la description figurant dans le règlement de copropriété et la réalité des lieux occupés par le locataire (Cass. 3ème civ. 19-5-1993 : Loyers et copr. 1993 comm. n° 382).
De même, dans le cas où le défaut de réalisation de la vente incomberait au vendeur, celui-ci ne pourrait pas se prévaloir de l'expiration du délai légal pour refuser de réaliser la vente. En effet, si le locataire fait toutes les diligences requises pour passer l’acte en temps utile et que le bailleur fait obstacle à sa réalisation, il n’encourt aucune forclusion, et la vente peut même être réputée conclue par application de l’article 1178 du code civil


Lorsque le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, un droit de préemption subsidiaire s’ouvre au profit du locataire ou occupant qui a refusé la première offre de vente.
L'article 10, I alinéa 3 de la loi du 31 décembre 1975 énonce que :
« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. »
La loi ne précise pas le délai maximal au cours duquel la vente à des conditions plus avantageuse devra intervenir pour que le preneur puisse invoquer ce droit de préemption subsidiaire.
La seule condition étant que le propriétaire doit avoir décidé de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux initialement proposés au locataire.
Il faut ainsi considérer que l’exercice de ce droit n’est enfermé dans aucun délai.


Le texte précise que : « le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. »
Il appartient donc au notaire d'adresser au locataire ou occupant de bonne foi, la notification des conditions ou prix plus avantageux, si le propriétaire n'y a pas préalablement procédé.
A défaut de précision par la loi, la notification sera faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d'huissier et vaudra offre de vente au profit des intéressés.


Il convient de notifier au locataire ou occupant de bonne foi les conditions et prix de la vente et cela à peine de nullité de celle-ci. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. La notification doit impérativement reproduire les dispositions de l'article 10, I, alinéas 1 à 5 de la loi du 31 décembre 1975, à peine de nullité.
Cette seconde notification doit également rappeler la date et la teneur de la première notification ou, s'il y a lieu, indiquer qu'elle n'a pas été faite.
Il convient de se reporter au paragraphe sur le « contenu de la notification » pour des développements sur les notions de conditions et prix de vente.

Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.



IV. Le concours entre droits de préemption

Quand les conditions d'exercice du droit de préemption en cas de congé pour vendre (Loi du 6-7-1989, art. 15, II) et celles résultant de la loi du 31 décembre 1975 sont simultanément remplies, c'est-à-dire lorsque la division d'un immeuble en lots de copropriété intervient alors qu'une location arrive à expiration, une alternative est offerte au bailleur qui peut : 

- soit chercher à libérer le logement en donnant congé pour vendre en application de la loi du 6 juillet 1989 avec comme conséquence pour le locataire, s'il n'accepte pas l'offre, la perte de tout titre locatif quant au local en cause ;

 - soit ne pas chercher à libérer le logement qui sera alors vendu occupé : c'est alors le droit de préemption institué par la loi du 31 décembre 1975 qui s'appliquera. Ces deux droits de préemption sont cependant distincts, autonomes (Cass. 3ème civ. 14-5-1997 : Administrer 1997 p. 36). En effet, la Cour de cassation s'est prononcée pour le principe de l'indépendance des droits de préemption issus des différentes législations précitées. Ce principe d'indépendance est susceptible d'avoir deux conséquences.


Les différents droits de préemption instaurés par la législation précitée s'appliquent à des hypothèses différentes : 

- L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 intervient en fin de bail lors de la délivrance d'un congé ; 

- L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 intervient en cours de bail lorsque le lot concerné a fait l'objet d'une première division ou subdivision. Toutefois, il peut arriver que ces législations se superposent. Il en est ainsi par exemple lorsque le congé pour vendre était irrégulier et a par la suite été annulé judiciairement. Dans cette hypothèse, une vente du lot après sa première division (Cass. 3ème civ., 15 sept. 2010, n° 09-68.452 : JurisData n° 2010-015956 ; Loyers et copr. 2010, B. Vial-Pedroletti comm. 281 ; RJDA 11/10, n° 1049) ou encore une vente d'un immeuble de plus de cinq


Si les différents droits de préemption sont susceptibles de se superposer, en revanche, il ne peut y avoir, au choix du locataire, une confusion entre les différentes législations. C'est ce qu'a jugé de manière incidente, la Cour de cassation en refusant de reconnaître au locataire l'exercice d'un droit de préemption subsidiaire, applicable dans le cadre de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais revendiqué à l'occasion de la mise en œuvre de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. En d'autres termes, et sauf hypothèse de fraude avérée, on ne peut considérer que le bailleur qui a précédemment délivré un congé régulier pour vente, soit contraint de notifier une nouvelle offre au locataire lorsqu'il vend par la suite l'immeuble par lots ou dans son entier.: « Ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l'immeuble ne donnait pas droit à l'exercice d'un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente portait sur l'immeuble en son entier, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la locataire n'était pas fondée à revendiquer le bénéfice d'un droit de préemption subsidiaire et que le congé était valable » (Cass. 3ème civ., 11 mars 2015, n° 14-10.447, FS-P+B, Sté Valgenio : JurisData n° 2015-004690)


En cas de concours entre le droit de préemption du locataire ou occupant de bonne foi et un droit de préemption d’intérêt public, c’est ce dernier droit qui prime. Cependant, il est à noter que certains notaires cumulent les deux droits de préemption. Enfin, l’existence d’un tel droit doit être mentionnée dans la notification préalable.


V. Règles propres au droit de préemption dans le cadre de la vente en bloc d’un immeuble comprenant plus de cinq logements(art. 10-1 Loi du 31 décembre 1975)

La loi Aurillac du 13 juin 2006, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, a inséré un nouvel article 10-1 dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel.les ventes qui donnent lieu à préemption sont :
- les ventes en totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage  d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel et qui comprend plus de cinq logements. Et ceci lorsque l’acquéreur ne s'engage pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente.
Article 10-1 « I. ― A. ― Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente. »
- Les cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de cinq logements.
Article 10-1 II alinéa 2 : « Elles sont applicables aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de cinq logements. »

Les conditions nécessaires au possible exercice de ce droit de préemption sont les suivantes :
• Il faut tout d'abord qu'il y ait une vente de l'immeuble : Toute vente, quelle que soit ses modalités, est soumise au droit de préemption, qu'il s'agisse d'une vente de gré à gré ou aux enchères, d'une vente moyennant un prix ou une rente viagère. Les mutations concernées sont les ventes proprement dites, quelles que soient les modalités de paiement du prix, leur affectation d’un terme ou d’une condition ou la contrepartie donnée.
La loi  précise que la cession de la totalité des parts ou actions de société, lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de cinq logements, est assimilable à la vente de l'immeuble.
• Le droit de préemption organisé par l'article 10-1 impose que l'immeuble soit vendu dans sa totalité et en une seule fois. La vente peut porter sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. Il convient de se demander si la « vente » visée par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 concerne uniquement celle d'un immeuble dans son entier, ou bien également celle d'un groupe d'immeubles ou d'un ensemble immobilier.
Dans certains cas la solution à adopter posera problème : comment appliquer la loi dans le cas d'un immeuble composé de deux bâtiments, l'un sur rue l'autre sur cour, ou d'un ensemble
immobilier formé de plusieurs bâtiments ? Devra-t-on avoir égard à la configuration des lieux ou à leur identité cadastrale ?
• Ce droit de préemption exige que l’immeuble objet de la vente compte plus de cinq logements. La loi dite « ALUR » (L. n° 2014-266, 24 mars 2014) a ramené à « plus de cinq logements » le seuil déclenchant l'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Ces cinq logements sont les  logements compris dans l'immeuble et non au nombre de logements loués. Toutefois, il ne convient pas de prendre en compte les locaux vacants qui ne méritent pas la qualification de « logements » : ainsi lorsqu'ils ne répondent plus aux caractéristiques de la décence, par exemple en raison de leur faible surface. Peu importe que ces locaux aient pu par le passé être occupés.
De plus, « Seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l'article 10-1- I-A de la loi du 31 décembre 1975, les logements susceptibles d'être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 », ce qui, par exemple, n'est pas le cas des chambres de service (Cass. 3ème civ. 11-2-2016 n° 14-25.682 : BPIM 2/16 inf. 142).
• L'acquéreur de l'immeuble doit refuser de s'engager à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour une durée de six ans.
Par “date de conclusion de la vente”, on pourrait entendre, dans une première interprétation, la date à laquelle la vente est devenue définitive. Cette date n'est pas nécessairement celle de la signature de l'acte authentique. La vente est « conclue » lorsque toutes les conditions dont est assorti l'avant-contrat ont été levées.
Cependant, les premiers commentateurs ont estimé que par “date de conclusion de la vente” il fallait entendre la date à laquelle la vente se concrétisait par un écrit authentique (Principaux apports de la loi Aurillac, préc.  n° 15, p. 315. – V. Canu, préc. n° 30, p. 27).
La solution est  préférable sur un plan pratique car la détermination de cette date est  aisée et ne pose pas de problème particulier.

Sont exclues du champ d'application de ce droit de préemption les cessions d'immeubles aux acquéreurs suivants :
- parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus ; 

- organismes visés à l'article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire les organismes d'HLM que sont les offices publics de l'habitat, les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production, les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré et les fondations d'habitations à loyer modéré ;
- société d'économie mixte visée à l'article L. 481-1 du même Code ;
- Il est également exclu pour les logements faisant l’objet de conventions d’aide personnalisée au logement, ainsi qu’en cas d’exercice de l’un des droits de préemption du titre I du livre II du code de l’urbanisme (droit de préemption urbain, droit de préemption dans les zones d’aménagement différé et périmètres provisoires), lesquels peuvent être spécifiquement utilisés pour assurer le maintien dans les lieux des locataires (C. urb. art. L. 210-2)
- L'acquéreur de l'immeuble qui s'engage à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour une durée de six ans.  L’opération n’est alors pas soumise au droit de préemption

La loi Aurillac permet d’écarter le droit de préemption si l'acquéreur prend l'engagement de proroger les baux à usage d’habitation en cours à la date de conclusion de la vente pour une durée de 6 ans. Ceci afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi, de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans. Le fait que l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ne mentionne que les contrats de bail à usage d'habitation au sujet de la prorogation des baux en cours et alors qu'il prend la peine de préciser que l'immeuble peut en outre être à usage mixte d'habitation et professionnel, signifierait que l'acquéreur n'a pas à prendre d'engagement concernant les baux de ces locaux à usage mixte et ne consentir qu'à la prorogation des baux d'habitation seuls.
Toutefois, il est conseillé aux acquéreurs de proroger également les baux à usage mixte d'habitation et professionnel au regard de la sanction encourue, à savoir la nullité de la vente en bloc.


On doit considérer qu'un bail est « en cours » non seulement, ce qui va de soi, avant l'expiration de la durée du bail initial ou du bail renouvelé convenue, mais également lorsqu'il se poursuit par tacite reconduction.
En revanche, le bail n'est plus « en cours » lorsque le locataire a reçu congé, ou qu’il a lui-même délivré congé, et que la vente se situe après la date d'échéance du congé. Il en est de même, et à plus forte raison, lorsque le bail a été résilié par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Le texte montre clairement que l’engagement pris par l’acquéreur a un caractère purement personnel aux locataires en place. Il fait naître un « droit personnel, attaché au seul locataire en place ».

L'une des incidences est que, si le locataire quitte ultérieurement les lieux, le locataire qui lui succédera ne pourra pas se prévaloir de cet engagement, qui deviendra caduc. Le bailleur retrouvera sa liberté et pourra donc le congédier, dans la mesure où le régime locatif auquel il se trouve soumis le permet.
L'engagement doit être sans équivoque et de nature à l’engager pleinement. À défaut d'un tel engagement, le droit de préemption des locataires aurait dû être mis en œuvre et la sanction est alors drastique : la nullité de la vente de l'entier immeuble.
La loi prévoit ainsi que les baux en cours ne sont ni renouvelés, ni reconduits, mais simplement prorogés, c'est-à-dire que la date initiale de leur échéance est reportée dans le temps.
Au terme du bail prorogé, il pourra s'opérer un renouvellement, un congé ou une reconduction tacite dans les conditions de la loi régissant le bail prorogé.


La durée de la prorogation n'est pas fixée par la loi, le texte vise simplement le résultat de la prorogation du bail, consistant à ce que chaque locataire dispose de six années à compter de la vente.
La loi précise donc que cette prorogation commence à courir à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra par ailleurs, la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail. La durée de prorogation variera d'un locataire à l'autre : celui dont la durée du bail restant à courir est de 18 mois bénéficiera d'une prorogation de 4 ans et demie ; si la durée restant à courir est de cinq ans, la prorogation sera d'un an, etc.
Le mécanisme de prorogation de l'ensemble des baux d'habitation en cours aura ainsi un effet inattendu : celui d'aligner à même date, six ans après l'acquisition de l'entier immeuble, le terme extinctif de tous les baux en cours.


L'acte authentique de vente doit contenir la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail. Le texte invite à établir une « liste » des locataires, ce qui exclut l'utilisation d'une formule générale au terme de laquelle l'acquéreur s'engagerait à proroger les « baux à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente ».


Le locataire peut accueillir de plusieurs manières la proposition de prorogation de bail qui lui est faite par l'acquéreur en raison de l'engagement qu'il a souscrit dans l'acte de vente.


Le locataire peut tout d'abord la refuser, par exemple s'il envisage de quitter les lieux, ou s'il préfère recevoir un congé en vue de la vente à la date initiale d'expiration du bail, ce qui lui permettra d'exercer plus tôt son droit de préemption, ou encore s'il préfère bénéficier de la reconduction tacite du bail, par exemple si celui-ci est à moins de six mois de son échéance.
Dans tous les cas sa volonté prévaudra. Le bailleur ne peut en effet lui imposer de modifier son bail en cours.
En aucun cas, bien entendu, le refus de prorogation du bail par le locataire ne fait naître au profit de celui-ci le droit de préemption institué par la loi, que l'engagement de prorogation souscrit par l'acquéreur a définitivement écarté.

Le locataire peut rester passif, ce qui va laisser subsister un flou juridique sur la situation locative de l'immeuble.
Le locataire peut ultérieurement en tirer profit en soutenant qu’il n’a pas accepté la prorogation.


Le locataire peut demander que la prorogation soit constatée par voie d'avenant au bail et cela de telle sorte que chaque partie au contrat de bail connaisse la date exacte d'échéance du bail alors en cours.
À la suite de l'engagement pris par lui, l'acquéreur sera avisé d'écrire à chaque locataire pour l'informer de cet engagement, et lui proposer la signature d'un avenant, en indiquant qu'à défaut, le locataire sera réputé avoir refusé la prorogation du bail en cours. Cette solution paraît concilier l'engagement de l'acquéreur et la volonté du locataire de ne pas modifier le bail en cours.
Enfin dans le cas où la vente serait résolue (par exemple pour non-paiement du prix), annulée (pour vice du consentement) ou rescindée pour lésion, la conséquence logique paraît être que l'engagement de prorogation deviendra par le fait même caduc, dès lors qu'il ne présente « aucune autonomie juridique par rapport à la vente elle-même ».


Dans l’hypothèse où l’acquéreur de l’immeuble ne s’engage pas à proroger les baux en cours, le vendeur, « préalablement à la conclusion de la vente » doit mettre en oeuvre le droit de préemption au profit de chacun des locataires ou occupants de bonne foi en les informant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.


Lorsqu'il y a lieu de mettre en œuvre le droit de préemption organisé par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.
Cette double indication a pour objectif de permettre au locataire d'apprécier la normalité du prix qui lui est proposé pour le logement qu'il occupe.
Cependant, la loi n'a pas précisé quelles étaient les conditions de la vente à communiquer au locataire. Mais par "conditions de la vente", il faut entendre non seulement les conditions essentielles de la vente, mais aussi toutes les conditions susceptibles de constituer des avantages particuliers pour l'acquéreur (délai de paiement du prix, taux d'intérêts dus sur la partie du prix non payé comptant) et, d'une manière générale, toutes les charges ou réserves diverses qui affectent la transmission.
Cette notification doit être accompagnée, en raison de la possibilité d’une mise en copropriété du bien (en cas de préemption d’un locataire), d'un projet de règlement de copropriété ainsi que des résultats du diagnostic technique global (DTG) issu de la loi Alur du 24 mars 2014 et entré en vigueur le 1er janvier 2017. Celui-ci porte constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que les équipements communs de sécurité.
Article 10-1 I A, alinéa 2 : « Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »
Concernant les autres documents mentionnés à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation issu de la loi ALUR et modifié par l’ordonnance du 27 août 2015, et qui sont à remettre à l’acquéreur d’un lot d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété, en complément des divers diagnostics immobiliers et aux autres renseignements sur l'état de l'immeuble, l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ne précise pas qu’il faille joindre ces documents à la notification pour vente.
Ainsi, on peut en déduire qu’en cas de vente, ces documents n’ont pas à être obligatoirement joints à la notification pour vente.
Si l’auteur de la notification dispose de ces éléments au moment de l’établissement de la notification pour vente, il conviendra pour lui de les annexer.


Concernant le mesurage des locaux (loi Carrez), l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ne fait pas mention d’une quelconque obligation concernant l’indication de la superficie de la partie privative dans la notification. Cependant il convient de rappeler que lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative doit, conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, être mentionnée en cas de vente.
Cette obligation n’est pas applicable en cas de congé pour vente émis en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 comme vu précédemment.
Il convient de noter que la notification pour vente n’est pas visée par la loi SRU et que la prudence conseille donc de faire mention de la superficie dans la notification.
Concernant les mesures d’information prévues par la réglementation sur l’amiante et sur les termites, il a été jugé que celles-ci ne faisaient pas parties des conditions de la vente (CA Paris, 6ème ch. C, 28 nov. 2006). L’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ne précise pas qu’il faille joindre ces documents à la notification pour vente.
Ainsi, on peut en déduire que les divers diagnostics obligatoires en cas de vente n’ont pas non plus à être obligatoirement joints à la notification pour vente.
Si l’auteur de la notification dispose de ces éléments au moment de l’établissement de la notification pour vente, il conviendra pour lui de les annexer.
Le prix ne doit pas être augmenté de la commission due à l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur (


L'offre de vente est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Dans ce délai, le locataire doit faire connaître sa position.
Les notifications sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, et ce, malgré les dispositions de l'article 1751 du Code civil (art. 10-I-al. 3).

Le locataire qui accepte l'offre dispose à compter de la date d'envoi de sa réponse d'un délai de deux mois pour réaliser la vente.
Ce délai est porté à quatre mois si, dans sa réponse, il informe le bailleur de son intention de recourir à un prêt. Son acceptation de l'offre de vente est alors subordonnée à l'obtention du crédit

Si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, l’acceptation de l'offre est considérée comme nulle de plein droit, à moins que le preneur ne puisse établir que la réalisation tardive de la vente est imputable au bailleur.

Pendant le délai de quatre mois, le locataire peut refuser expressément l'offre ou rester taisant ce qui équivaudra à un refus. Il conserve néanmoins son titre locatif jusqu'au terme du bail en cours.
Le bailleur doit en outre communiquer au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble, les prix et conditions de la vente projetée.


Article 10-1 I : « B. ― Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 du même code vaut communication au sens du présent article. »
Ainsi, d’après cet article, préalablement à la conclusion de toute vente portant sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, et entrant dans le champ d'application du droit de préemption édicté par l'article 10-1, I, A de la loi du 31 décembre 1975, la loi impose au bailleur de communiquer au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble, le prix et les conditions de la vente. Le prix et les conditions concernent la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois.
La notification au maire de la commune n'a pas à être effectuée lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I et II du titre I du livre II du Code de l'urbanisme (Droit de préemption urbain, droit de préemption sur les zones d'aménagement différé et périmètres provisoires). La déclaration préalable faite en ce cas au titre de l'article L. 213-2 du même code (déclaration d'intention d'aliéner) vaut « communication » au sens de l'article 10-1-I-B de la loi du 31 décembre 1975.

Elle comporte en effet obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée. Une nouvelle notification au maire du prix et des conditions de la vente serait en conséquence redondante au regard des exigences de ce texte.
De plus, le nouvel article L. 210-2 du code de l'urbanisme permet à la commune de faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires en cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation : « En cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. »


Il convient de mettre en œuvre le droit de préemption subsidiaire lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers. L'article 10-1-A alinéa 5 de la loi du 31 décembre 1975 énonce que :
« Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. »
La loi ne précise pas le délai maximal au cours duquel la vente à des conditions plus avantageuse devra intervenir pour que le preneur puisse invoquer ce droit de préemption subsidiaire.


Selon l'article 15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur ou le notaire ne notifiait pas au locataire le projet de vente comportant des conditions ou un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le contrat de vente ultérieurement conclu au profit d'un tiers serait nul.


Le texte précise que : « le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. »
Il appartient donc au notaire d'adresser au locataire ou occupant de bonne foi, la notification des conditions ou prix plus avantageux, si le propriétaire n'y a pas préalablement procédé.
A défaut de précision par la loi, la notification sera faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d'huissier et vaudra offre de vente au profit des intéressés.


Il convient de notifier au locataire ou occupant de bonne foi les conditions et prix de la vente et cela à peine de nullité de celle-ci. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi.
Les dispositions de l'article 10-1, I-A de la loi du 31 décembre 1975 doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Cette seconde notification doit également rappeler la date et la teneur de la première notification ou, s'il y a lieu, indiquer qu'elle n'a pas été faite.
L’offre subsidiaire et réalisation de la vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée pendant le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.
Si dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.


Sources : https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-p...
https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/le-d...


Le 9 février 2019

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