Image

Le droit de préemption des locataires en cas de vente après division de l'immeuble

La loi reconnaît au locataire ou à l'occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel un droit de préemption dans le cadre d'une première vente après division de l'immeuble en vertu de l'article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000 et en dernier lieu par la loi Alur du 24 mars 2014 et complétée par un décret 77-742 du 30 juin 1977.


I . Les opérations visées


Le droit de préemption organisé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut être exercé que lors de la vente d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots. Le délai écoulé entre la division et la vente importe peu.Seules les opérations ayant la nature d'une vente sont susceptibles d'ouvrir les droits de préemption du locataire. Cependant, certaines opérations peuvent, par suite de leur requalification en vente, donner lieu au droit de préemption du locataire. En outre, la loi
exclut de son champ d'application certaines ventes consenties à des proches parents ou alliés.

Les mutations concernées sont les ventes proprement dites, quelles que soient les modalités de paiement du prix, leur affectation d'un terme ou d'une condition ou la contrepartie donnée. Le droit de préemption ne s'applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus (art. 10, III). A égalité de liens de parenté avec le vendeur, l'acquéreur est préféré à l'occupant (Cass. 3e civ. 13-5-1987 : D. 1987 IR p. 134).

La vente doit porter sur un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. Les ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment sont exclues du champ d'application de la loi de 1975 (art. 10,III ; Cass. 3e civ. 29-6-1994 : Loyers et copr. 1994 comm. n° 418 ; Cass. 3e civ. 19-5-1999 : RJDA 7/99 n° 769),

En vertu de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975, la vente doit être consécutive à la division ou à la subdivision. En conséquence, le droit de préemption n'est reconnu au locataire que lors de la première vente suivant immédiatement la division initiale ou la subdivision de l'immeuble (Cass. 3e civ. 6-11-1986 : Bull. civ. III n° 153 ; Cass. 3e civ. 5-4-1995 : RJDA 6/95 n° 699).

Le titulaire de ce droit personnel est le locataire ayant conclu un contrat de location pour un usage d'habitation ou un usage mixte d'habitation ou professionnel quel que soit le régime juridique de cette location (Loi du 6 juillet 1989, loi du 23 décembre 1986, loi du 1er septembre 1948 ou application pure et simple du Code civil).
Il importe cependant que le locataire puisse rapporter la preuve de l'existence d'un contrat de location en cours au moment où le bailleur est tenu de faire la notification préalable à la conclusion de la vente. Il peut également s'agir de l'occupant de bonne foi au sens de l'article 4, alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948.
Lorsque la location du bien mis en vente a été consentie conjointement à plusieurs locataires, chacun d'eux bénéficie à titre individuel du droit de préemption organisé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ces mêmes règles s'appliquent en cas de pluralité d'occupants de bonne foi. Il en est de même lorsqu'il s'agit d'époux pour le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à leur habitation, et des signataires d'un Pacs.

Pour permettre au titulaire d'exercer éventuellement son droit de préemption, la loi impose au bailleur de lui notifier préalablement les éléments essentiels de la vente du local qu'il occupe.

II. La notification préalable

Avant la conclusion de toute vente d'un local entrant dans le champ d'application de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur doit, sous peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée AR,
à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe (art.10, I). La notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme. Par suite, l'information du locataire aux fins d'exercice de son droit de préemption peut être faite par un acte d'huissier délivré en mairie (Cass. 3e civ. 23-1-1991 : RJDA 3/91 n° 200).
Cette notification doit reproduire, sous peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975. Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative doit être mentionnée en cas de vente (Loi du 10-7-1965 art. 46).

Quand il existe un autre droit de préemption applicable à la vente projetée, la notification au locataire doit en faire état (Décret du 30-6-1977 art. 2, al 2). Lorsqu'un locataire bénéficie à la fois du droit de préemption institué par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de celui institué par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, chacune des deux procédures doit être poursuivie sans que l'une prime l'autre.

En l'absence de notification préalable - à laquelle il faut assimiler une notification irrégulière - la vente conclue avec un tiers en violation du droit reconnu au locataire est frappée de nullité. Cette nullité, qui peut être invoquée par le locataire ou l'occupant de bonne foi, autorise ce dernier à faire valoir son droit de préemption dès lors que le bailleur-vendeur persiste dans sa volonté de vendre les lieux loués.

III. Les effets de la réponse du locataire

La non-acceptation de l'offre, qui peut résulter soit de l'expiration du délai légal de deux mois sans manifestation du locataire ou de l'occupant, soit d'une renonciation expresse à l'intérieur dudit délai, n'a aucune incidence sur le contrat de location qui se poursuivra normalement avec le nouveau propriétaire bailleur sous réserve de son opposabilité à ce dernier.
La renonciation expresse ou tacite par le locataire ou l'occupant de bonne foi n'a pour effet d'éteindre qu'à son égard le droit de préemption. En cas de pluralité de bénéficiaires du droit de préemption, le refus de l'un est inopposable aux autres. Il en est de même de la renonciation par un des époux laquelle est inopposable à l'autre qui pourra se porter acquéreur.

L'acceptation du titulaire du droit de préemption doit être faite par lettre recommandée AR (Décret du 30-6-1977 art. 2, al. 3). Cette acceptation doit intervenir dans les conditions fixées dans la notification.
La remise contre décharge ou la réponse par exploit d'huissier est également possible. Le destinataire de la réponse est le bailleur ou la personne qu'il a désignée comme mandataire. Le point de départ du délai légal est la date de la réception par le locataire de la notification. L'acceptation n'est pas soumise à un formalisme particulier. Elle doit seulement être formulée sans ambiguïté et sans réserve aux conditions, sauf dans l'hypothèse expressément visée par la loi où le locataire a déclaré subordonner son acceptation à l'obtention d'un prêt lequel sera régi parles articles L 312-2 et suivants du Code de la consommation.
Il n'y a pas acceptation pure et simple de l'offre de vente lorsque les termes de la lettre de réponse du locataire n'expriment qu'un accord purement conservatoire donné sous condition. Par suite, le délai légal étant passé pour accepter clairement l'offre, le locataire ne peut obtenir la régularisation de la vente (Cass. 3e civ. 1-4-1998 : RJDA 6/98 n° 694).

La réalisation de l'acte de vente par le locataire qui n'a pas déclaré solliciter un prêt doit intervenir dans les deux mois à compter de l'envoi de la réponse. Dans le cas où il a déclaré vouloir recourir à un prêt, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Si le titulaire du droit de préemption ne respecte pas le délai de réalisation, son acceptation est nulle de plein droit (art. 10, I-al. 3). Il ne semble pas discutable qu'il conserve néanmoins sa qualité de locataire ou d'occupant de bonne foi.
L'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle dès lors que le délai de deux mois était expiré lorsque l'avocat du locataire a adressé au propriétaire une lettre suivant laquelle son client lui aurait remis un chèque d'un montant correspondant au prix de vente qui serait déposé à la Caisse des dépôts et consignations dans l'attente de la réalisation de la vente (CA Paris 13-3-1990 : Juris-Data n° 021664).

IV. Le concours entre droits de préemption

Quand les conditions d'exercice du droit de préemption en cas de congé pour vendre (Loi du 6-7-1989, art. 15, I) et celles résultant de la loi du 31 décembre 1975 sont simultanément remplies, c'est-à-dire lorsque la division d'un immeuble en lots de copropriété intervient alors qu'une location arrive à expiration, une alternative est offerte au bailleur qui peut :
- soit chercher à libérer le logement en donnant congé pour vendre en application de la loi de 1989 avec comme conséquence pour le locataire, s'il n'accepte pas l'offre, la perte de tout titre locatif quant au local en cause ;
- soit ne pas chercher à libérer le logement qui sera alors vendu occupé ; c'est alors le droit de préemption institué par la loi du 31 décembre 1975 qui s'appliquera.

Ces deux droits de préemption sont cependant distincts, autonomes et ne sont pas cumulatifs (Cass. 3e civ. 14-5-1997 : Administrer 1997 p. 36). La délivrance au locataire d'un congé avec offre de vente au visa de la loi du 6 juillet 1989, ultérieurement déclaré nul, ne prive pas ledit locataire du droit d'arguer du bénéfice du droit de préemption organisé par la loi du 31 décembre 1975 lorsqu'il estime qu'il y a eu fraude à son détriment à l'occasion de la vente ultérieure de l'immeuble dont dépend son appartement (Cass. 3e civ. 15-9-2010 n°09-68.452 : RJDA 11/10 n° 1049)
En cas de concours entre le droit de préemption du locataire ou occupant de bonne foi et un droit de préemption d'intérêt public, c'est ce dernier droit qui prime. L'existence d'un tel droit doit être mentionnée dans la notification préalable.

Sources : https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-p...
https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/le-d...


Le 9 février 2019

0 0
Feed