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Le droit de préemption dans le cadre d’un bail commercial


Depuis la loi PINEL, le locataire d’un bail commercial bénéficie, en cas de cession des « murs », d’un droit de préemption. Ce droit n’est pas lié à la délivrance d’un congé, mais seulement à la volonté du bailleur de vendre « les murs » en cours de bail. Celui-ci est prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Le droit de préemption a été créé au profit du locataire commerçant d'un bail commercial, lui permettant d’être l’acquéreur prioritaire en cas de vente des locaux dont il est locataire. Le droit de préemption ou de préférence a été inséré dans le code de commerce par l’article L145-46-1 du Code de Commerce.

Selon les dispositions de cet article, lorsqu’un propriétaire de local à usage artisanal ou commercial décide de vendre ledit local, le locataire devient prioritaire dans l’acquisition.Autrement dit, le propriétaire doit donner au prime abord, la possibilité au locataire d’acheter le local. Ce n’est que lorsque ce dernier décline l’offre ou qu’il n’est pas en mesure de l’accepter que le propriétaire pourra proposer le bien à un tiers.

Il est important de mettre l’accent sur le fait qu’il s’agit bien ici de local commercial. Le droit de préemption ne saurait porter sur des locaux loués pour servir de bureaux, d’entrepôts ou de parkings. En revanche, si le local fait l’objet d’un bail mixte, c’est-à-dire qu’il est loué pour servir pour partie à l’usage commercial et pour partie, à un autre usage — habitation par exemple —,  le droit de préférence s’appliquera.Ce droit ne concerne que les locaux commerciaux et artisanaux à l’exclusion des locaux industriels. Le nouveau droit de préemption s'applique au « propriétaire » envisageant ou décidant de vendre de lui-même. Seule la vente de la pleine propriété du local devrait donc être soumise au droit de préemption.
Il s'ensuit que le bailleur non propriétaire ne devrait pas relever du droit de préemption : usufruitier, titulaire d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction, crédit-preneur, etc.


Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce liste, par ailleurs, les exceptions suivantes :
- La cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial : cela cible clairement les centres commerciaux et les galeries marchandes ;
- La cession unique de locaux commerciaux distincts : cela vise en pratique les cessions par des grandes sociétés foncières de « portefeuilles » composés de locaux commerciaux dispersés ;
- La cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux : cela sous-entend qu'il comporte également des locaux à usage d'habitation ou de bureaux ;
En pratique, cette exception suscite un débat juridique quant au fait de savoir si elle s'applique également à la cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial.
Une réponse ministérielle (Réponse ministérielle n°98594 JOAN Q. 6 décembre 2016 p.1078) est venue trancher le débat en affirmant que « permettre au locataire d'exercer son droit de préférence sur l'ensemble immobilier vendu constituerait une extension de ce droit, limité par la loi au seul local commercial où il exerce son activité. En conséquence, dans le cas évoqué d'une cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial, le droit de préférence ne s'appliquera pas, sous réserve de l'interprétation contraire des tribunaux ».

De plus, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 14 février 2017, n° 15/13116 est venu préciser que : « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’ont pas vocation à s’appliquer dès lors que la vente de l’immeuble intervient dans le cadre de la liquidation amiable de la SCI bailleresse et qu’il ne s’agit pas d’une vente de gré à gré, mais d’une vente judiciaire. A la différence du droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, applicable aux locaux à usage d’habitation, l’article L.145-46-1 ne traite pas du cas des ventes judiciaires, ce dont il peut être déduit que le droit de préemption ne s’applique pas en la matière.
Au demeurant, le prix de la vente, n’étant pas fixé puisque ressortant de la dernière enchère, ne peut être proposé au locataire commercial avant la mise en vente de l’immeuble aux enchères publiques.
- La cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.


Le mécanisme utilisé est globalement le même qu’en matière d’habitation, et décrit minutieusement par L. 145-46-1 du code de commerce :
" Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification."


La notification incombe au bailleur, ou au notaire si ce dernier n’y a pas procédé. Qu'elle intervienne avant ou après la conclusion d'un accord avec un tiers, la notification de la vente doit être adressée au locataire par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, ou être remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Une signification par acte d'huissier est également possible par application du principe général de l'article 651 du code de procédure civile.

Cette notification fait courir le délai de préemption du preneur. Le texte impose que l’acte de notification indique, à peine de nullité, « le prix et les conditions de la vente envisagée ».

Le texte prévoit deux catégories de nullité. Toute irrégularité entachant la notification est expressément sanctionnée par sa nullité. Il ne devrait pas être nécessaire de démontrer l’existence d'un grief car la notification n'est pas un acte de procédure, ainsi que le juge en d’autres matières la Cour de cassation (Civ. 3e, 6 févr. 1991, n° 89-13.942).
La notification nulle fait plus courir le délai de réponse, le propriétaire doit alors refaire une notification s'il souhaite poursuivre son projet de vente.

L'article L. 145-46-1 sanctionne par la nullité de la vente l'obligation de notifier les conditions et le prix plus avantageux consentis à un tiers. Cela concerne autant l'absence totale de notification de cette vente que la notification irrégulière.
Par conséquent, toute vente conclue en violation du droit de préemption encourra la nullité.

La notification vaut offre de vente au profit du locataire, à qui il suffit ainsi de notifier son acceptation pour former la vente. Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de la notification pour exercer son droit de préemption.
Le droit de préemption a un caractère strictement personnel, qui exclut toute substitution, même d'une société contrôlée par le locataire.
La réponse adressée au bailleur ne répond à aucune condition de forme, il est cependant conseillé de faire appel à un huissier afin de pouvoir prouver la communication de l’acceptation dans le délai d’un mois.
L'absence d'acceptation dans le délai emporte caducité de l'offre. Le propriétaire peut alors réaliser la vente au profit d'un tiers, sous réserve de ne pas lui consentir un prix ou des conditions plus avantageux.
Le preneur ne peut qu’émettre une acceptation pure et simple de l'offre et ne peut pas demander la modification des conditions de la vente.

Le locataire qui accepte l'offre forme la vente, il doit ensuite la réaliser dans un délai de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt.
Cette réalisation s'entend de la réitération de la vente devant notaire et du paiement du prix.


Source :  https://www.legalplace.fr/guides/droit-preemption-...


Le 5 avril 2019

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