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Le droit de passage

La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. L'accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n'est alors pas nécessaire : on parle de servitude légale. En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage par exemple), il faut saisir le juge du tribunal de grande instance pour qu'il vous reconnaisse le droit de passage.

Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique.
Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant), sous réserve :
- de prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,
- de passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
- et de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge du tribunal de grande instance.

Le droit de passage s'applique aux :
- personnes ;
- animaux ;
- véhicules ;
- réseaux d'eau, d'électricité, téléphone, gaz (servitude souterraine ou aérienne).


Si l'enclavement du terrain résulte de la division d'une propriété (suite à vente, partage, ...), le passage doit se situer sur cette propriété (sauf impossibilité), même s'il ne constitue pas le trajet le plus court à la voie publique. La servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.
Dans ce cas, la cessation peut être constatée par accord amiable ou part le juge du tribunal de grande instance.
L’entretien du passage incombe à son utilisateur, comme le précise l’article 697 du Code civil. Mais si le propriétaire du terrain en a lui aussi l’usage, il convient alors de partager les frais d’entretien. L’accès au passage doit toujours rester libre. Cependant, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de passage, conserve le droit de se clore à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode, se référant ainsi tant à l’existence d’une convention, qu’en son absence, aux dispositions du premier alinéa de l’article 701 du Code civil (Cass. civ. 3ème, 21 nov. 1969 : bull. civ. III n°764).

Si une propriété n'est pas enclavée, mais juste difficile d'accès, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'exécution du droit de passage, le juge du tribunal de grande instance doit être saisi. Le bénéfice du droit de passage nécessite l'accord du propriétaire du terrain utilisé.
Un accord amiable écrit doit être trouvé et préciser :
- l'emplacement du droit de passage,
- son mode d'exercice (accès à pieds, en voiture...),
- le montant de l'indemnité que le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant.

Cette indemnité, dont le montant doit être proportionnel au dommage causé (bruit ou toute autre gêne), est librement fixée par les deux propriétaires. Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.
Pour effectuer des travaux en passant par le terrain voisin, il faut faire une demande de servitude de tour d'échelle.

En cas de mésentente sur l'exercice d'un droit de passage, il faut saisir le tribunal de grande instance.
Le juge peut statuer, selon ce qui lui est demandé sur :
- l'existence du droit de passage,
- l'emplacement du passage,
- son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...),
- la fin d'un droit de passage,
- ou le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

En cas de désaccord sur l'indemnité à verser, c'est au propriétaire du fonds servant d'apporter la preuve du dommage causé.

Source :
https://www.info-juri.fr/comprendre-droit-passage/


Le 8 mai 2019

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