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Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique regroupe dans un seul dossier l'ensemble des états, constats et diagnostics qui doivent être réalisés et communiqués dans le cadre d'une vente ou de la location d'un bien immobilier.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants (CCH art. L 271-4, I) :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-6 du Code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L 1334-13 du Code de la santé publique
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L 133-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L 134-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L 125-5 du Code de  l'environnement, l'Etat des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) ;
6° Le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l'article L 134-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L 134-7 du Code de la construction et de l'habitation ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L 1331-11-1 du Code de la santé publique
9° L'information sur la présence d'un risque de mérule prévue à l'article L 133-9 du Code de la construction et de l'habitation.

Chacun de ces documents ne doit figurer dans le dossier de diagnostic technique que dans la mesure où la réglementation spécifique à ce document l'exige (CCH art. L 271-4, I). Par exemple, l'état relatif à la présence de termites ou de mérule ou à l'existence de risques naturels n'est pas requis si l'immeuble concerné est situé dans une zone géographique qui n'est pas exposée à ces problèmes. Le dossier de diagnostic technique requis pour la vente d'un immeuble ne comporte donc pas nécessairement l'intégralité des documents prévus par l'article L 271-4,I du Code de la construction et de l'habitation.

Lorsqu'il est établi en même temps que les différents diagnostics, le métrage de la superficie du bien vendu, obligatoire s'il s'agit d'un lot dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, est en pratique joint au dossier de diagnostic technique mais cela ne signifie pas qu'il est pour autant soumis au régime de ce dernier. Pour plus d’informations sur le sujet voir notre article La loi Carrez.



I. Le constat de risques d’exposition au plomb


Du fait de sa toxicité, la recherche du plomb a fait l'objet d'une règlementation spécifique. C'est au préfet qu'il appartient de prendre les mesures pour éradiquer le saturnisme. Tout médecin qui dépiste un cas de saturnisme doit en informer les autorités sanitaires. Ce constat est obligatoire en cas de vente ou de location d'un immeuble à usage d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.


Le  diagnostiqueur doit transmettre dans un délai de cinq jours ouvrables,  une copie du constat au directeur de l'agence régionale de santé (ARS)  s'il identifie au moins l'une des cinq situations suivantes :
- plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré,
- traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d'écoulement d'eau sur plusieurs unités de diagnostic d'une même pièce,
- plusieurs unités de diagnostic d'une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses taches d'humidité,
- au moins une pièce du logement présente au moins 50 % d'unités de diagnostic de classe 3,
- l'ensemble des pièces du logement présente au moins 20 % d'unités de diagnostic de classe 3.

Il doit être annexé au bail, dans le cadre d'une location, en son absence, le bailleur sera considéré comme avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état.
Il pourra être poursuivi par le locataire. Lorsque le constat révèle la présence de revêtements dégradés contenant du plomb dans des concentrations supérieures à celle définies par arrêté, le propriétaire
doit procéder aux travaux approprié pour supprimer le risque d'exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants.

Dans le cadre d'une vente, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir de la répartition de la charge des travaux et des éventuelles mesures accessoires. L'acquéreur peut également accepter d'acquérir en l'état en renonçant à tout recours contre le vendeur et en déclarant faire son affaire personnelle de l'exécution des travaux

Le document présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. Un revêtement contient du plomb dès lors que la concentration surfacique en plomb, mesurée à l'aide d'un appareil portable à fluorescence X, est supérieure ou égale à 1 mg/cm².La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.
Est annexée à ce constat une notice d'information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Le CREP est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l'article L. 111-25 du CCH ou par un technicien de la construction qualifié (CSP : art. R. 1334-11). L'auteur du constat doit être couvert par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle.
Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à lui, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer les travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il réalise ce constat (CCH : art. L. 271-6).

Un CREP doit être produit (CSP : art. L. 1334-6 à L. 1334-8)
- en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation  construit avant le 1.1.49 : le vendeur doit fournir un CREP qui sera contenu dans le dossier de diagnostic technique (CCH : art. L. 271-4 à L. 271-6) ;
- en cas de location d'un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation construit avant le 1.1.49 : le bailleur doit fournir au locataire un CREP, cette mesure étant applicable aux nouveaux contrats  de location à compter du 12.8.08 ;
- lors de certains travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou en partie à l'habitation et construit avant le 1.1.49 ;
- en l'absence de travaux, au plus tard le 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou en partie à l'habitation et construit avant le 1.1.49 devront avoir fait l'objet d'un CREP.

Le vendeur a l'obligation d'annexer un CREP en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le1.1.49. Un constat de risque d'exposition au plomb est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
A défaut, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb.
Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Pour les ventes en cours, si le vendeur a déjà fait établir un état des risques d'accessibilité au plomb sur son lot (ERAP) en application de l'ancienne réglementation, celui-ci peut être annexé et a la valeur de CREP, à condition qu'il soit en cours de validité au jour de la conclusion de la transaction immobilière, c'est-à-dire qu'il ait moins d'un an. A l'issue du délai précité, la vente suivante de ce  bien nécessitera l'établissement d'un CREP.
En cas de vente, la durée de validité est :
- illimitée pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm². Le vendeur n'a donc pas besoin de faire établir un nouveau CREP à chaque vente,
- d'un an pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm². Si lors de la signature du contrat, le délai est dépassé, un nouveau constat doit être annexé au contrat.

Dans le cas particulier de la vente d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le constat de risque d'exposition au plomb ne concerne que les parties privatives affectées au logement. L'arrêté du 25.4.06 prévoit que " le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs ".
Toutefois, à compter du 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) devront faire l'objet d'un CREP.

En présence d'un constat établissant l'absence de plomb dans les revêtements (ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil précité), il n'y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation. Le constat initial sera joint à chaque  mutation (peu importe sa date d'établissement). En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de plomb (cf. §

Tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1.1.49, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb.
Sont visés les travaux susceptibles de produire des poussières ou écailles de peinture (tel est le cas des travaux comportant la création d'ouvertures, la rénovation ou le remplacement d'une huisserie).
Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil limite, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties. En revanche, des mesures sont prévues si le constat  met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb (cf. §

Dans les cas où l'établissement d'un CREP est requis (vente ou location de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le 1.1.49, travaux portant sur les parties communes, et parties à usage commun d'un immeuble collectif sans travaux à compter du 12.8.08), une obligation de travaux est prévue par la loi dès lors que le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plombà des concentrations supérieures au seuil limite.

Le propriétaire doit, le cas échéant, informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné et procéder, sans attendre l'intervention du préfet, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants (CSP : art. L. 1334-9).
La non réalisation desdits travaux avant la mise en location du logement, constitue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
En outre, si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré, moisissures ou tâches d'humidité, l'auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au préfet (CSP : art. L. 1334-10).
Sur proposition de ses services ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé de la commune concernée, le préfet peut prescrire toutes mesures conservatoires (à la charge du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant du local d'hébergement), y compris l'arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d'exposition au plomb pour les occupants d'un immeuble ou la population (CSP : art. L. 1334-11 et art. R. 1334-13 pour la notion de travaux à risque).

Il doit être annexé au bail, dans le cadre d'une location, en son  absence, le bailleur sera considéré comme avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état.
Il pourra être poursuivi par le locataire. Lorsque le constat révèle la présence de revêtements dégradés contenant du plomb dans des concentrations supérieures à celle définies par arrêté, le propriétaire doit procéder aux travaux approprié pour supprimer le risque d'exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants. La durée de validité du CREP est de six ans. Le CREP doit avoir été
établi depuis moins de six ans au moment de la signature du contrat de location.



II. L'amiante


Un état mentionnant la présence, ou le cas échéant l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis.
En l'absence de l'état relatif à l'amiante annexé au contrat, le vendeur  (non professionnel) ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante (loi SRU du 13.12.00 : art. 176 / Code de la santé publique : art. L. 1134-7). Sont concernés par l'obligation de rechercher la présence de flocages, calorifugeages ou faux plafonds contenant de l'amiante tous les immeubles bâtis à l'exception de ceux dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997 et des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement sauf en cas de vente (articles R 1334-14 et R 1334-15 du Code de la Santé Publique). Les immeubles concernés sont les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées
ou publiques.  De même, les propriétaires d'immeubles en copropriété y sont soumis tant pour les parties communes que pour les parties privatives.


L'affectation de l'immeuble et le fait que le propriétaire soit une personne physique ou morale n'ont pas d'importance. Le fait de ne pas procéder à cette recherche est passible d'une amende. En cas de doute quant à la présence d'amiante, le propriétaire doit faire procéder à des prélèvements qui sont analysés par un organisme agréé. Aux termes de ses investigations, le professionnel attestera de la présence ou de l'absence d'amiante. S'il existe des matériaux contenant de l'amiante, l'article R 1334-16 du Code de la Santé Publique impose de faire vérifier leur état de conservation par un professionnel qualifié. Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée s'il constate l'absence d'amiante. En présence d'amiante, la durée de validité est en principe de trois ans. Le périmètre du diagnostic amiante est étendu depuis le 1er avril 2013, notamment aux matériaux extérieurs (toitures, bardages, conduits en toitures et façades)

Les rapports établis entre le 1er février 2012 et le 31 décembre 2012 resteront valables jusqu’au 31 mars 2013. Au-delà de cette date, les rapports devront être refaits. Les diagnostics peuvent prescrire pour le propriétaire un certain nombre d'obligations : un simple contrôle périodique une surveillance du niveau d'empoussièrement. L'obligation de constituer un dossier amiante concerne tous les immeubles bâtis à l'exception de ceux dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997, les parties privatives des immeubles collectifs à usage d'habitation et les immeubles individuels à usage d’habitation. Il appartient au propriétaire de tenir à jour ce dossier qui doit être tenu à la disposition des occupants.

L'obligation d'information sur la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante imposée par l'article R 1334-1-24 du Code de la Santé Publique en cas de vente, concerne tous les immeubles bâtis et ce quelle que soit leur affectation. Si la mutation concerne un lot de copropriété,  cet état doit concerner tant les parties communes que les parties privatives.

Il est à noter que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) prévoit qu’une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant,la présence de
matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante soit annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Lorsque les propriétaires ne respectent pas ces
obligations, l'article L 111-6-1 du Code de la Construction et de l'Habitation interdit la division en vue de créer des locaux à usage d'habitation. Le syndicat des copropriétaires qui n'a pas fait établir de dossier technique amiante est en infraction. Il encourt des sanctions pénales et également des actions en responsabilité en cas de préjudice.


En cas de présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds contenant de l'amiante, les propriétaires sont tenus de faire vérifier leur état de conservation par un contrôleur technique ou un technicien de la construction. Le professionnel vérifie l'état de conservation des matériaux et produits en fonction d'une grille d'évaluation défini par arrêté.
En fonction du résultat de l'analyse de l'air, le propriétaire doit : 

- si le niveau d'empoussièrement est inférieur à 5 fibres/litre, procéder à un contrôle périodique de l'état de conservation des flocages et des calorifugeages dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle ;
- si le niveau est supérieur à 5 fibres/litre, procéder à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante, qui doivent être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les résultats du contrôle.
Pendant, la période précédant les travaux, les mesures conservatoires appropriées doivent être mises en œuvre afin de réduire l'exposition des occupants et de la maintenir au niveau le plus bas possible, et dans tous les cas à un niveau d'empoussièrement inférieur à 5 fibres/litre.
Les mesures conservatoires ne doivent conduire à aucune sollicitation des matériaux et produits concernés par les travaux.

A la suite des travaux exécutés en cas de présence d'amiante, le propriétaire fait procéder à un examen visuel par un contrôleur technique ou un technicien de la construction de l'état des surfaces traitées et à une mesure du niveau d'empoussièrement après démantèlement du dispositif de confinement.
Le niveau d'empoussièrement doit être inférieur ou égal à 5 fibres/litre. Si les travaux ne conduisent pas au retrait total des flocages, calorifugeages et faux plafonds, le propriétaire doit faire procéder à un nouveau contrôle périodique de l'état de conservation dans un délai de 3 ans, à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle ou à l'occasion de toute modification substantielle de l'ouvrage ou de son usage.
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de troisième classe le fait pour un propriétaire de ne pas avoir procédé à l'issue des travaux à l'examen visuel et à la mesure d'empoussièrement.



III. Les termites et autres insectes xylophages


Les termites, insectes xylophages, mérules et autres champignons lignivores peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments. Pour tenter de limiter leur prolifération, des mesures sont prises pour obliger propriétaires ou occupants à déclarer leur présence.

Le dispositif législatif et réglementaire (articles L.112-17, L.133-1 à L.133-6, L.271-4, R.112-2 à R.112-4, R.133-1 à R.133-8 et R.271-1 à R.271-5 du code de la construction et de l’habitation) mis en place vise à la protection des bâtiments. Il définit les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments.

Le vendeur se doit d'informer l'acquéreur sur la présence de termites. En ce qui concerne les autres insectes xylophages, il pèse sur le vendeur une obligation d'information. Cependant, l'acquéreur ne pourra pas se prévaloir de la garantie des vices cachés lorsque le vice était apparent : c'est-à-dire qu'il aurait pu être découvert après des  vérifications élémentaires.

Afin de repérer les immeubles infestés et de ce fait les zones contaminés, la loi oblige le propriétaire ou l'occupant à déclarer la présence de termites et ce que l'immeuble soit bâti ou non (article L 133-4 du Code de la Construction et de l'Habitation). Cette obligation incombe au syndicat des copropriétaires lorsque ce sont les parties communes qui sont infestées.

En vertu de l'article L 133-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, un état relatif à la présence de termites doit être établi pour toutes les ventes d'immeubles bâtis situées dans une zone délimitée par arrêté préfectoral et ce quelle que soit l'affectation de l'immeuble. Cet état doit bien évidemment être dressé par un professionnel qualifié. Il identifie l'immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et celles qui ne le sont pas. Cet état daté et signé une durée de validité de six mois.

L'état relatif à la présence de termites réalisé par le diagnostiqueur doit mentionner :
- le bien concerné,
- les parties visitées,
- les éléments infestés (ou l'ayant été) par la présence de termites.

Il doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente. Si lors de la signature de l'acte authentique, il n'est plus valable, il doit être remplacé par un nouvel état. A défaut le vendeur ne peut s’exonérer de sa garantie. Si l'état révèle la présence de termites les parties sont libres de prendre entre elles toutes conventions.

Dans les secteurs où des foyers de termites sont identifiés, le maire peut obliger le propriétaire ou le syndic de copropriété à faire réaliser un état parasitaire. Cette injonction est prise par arrêté du maire et notifiée au propriétaire ou au syndic de copropriété.
Le  propriétaire ou le syndic de copropriété doit justifier du respect de cette obligation en adressant au maire une copie de l'état parasitaire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Si la présence de termites est confirmée par l'état parasitaire, le propriétaire ou le syndic de copropriété doit faire réaliser, dans un délai fixé par la mairie, des travaux d'éradication par un professionnel de son choix. Une fois les travaux terminés, le propriétaire ou le  syndic de copropriété doit adresser au maire une attestation certifiant que les travaux ont été réalisés. Cette attestation leur est remise par le professionnel qui a effectué les travaux.

Le fait pour le propriétaire ou le syndic de copropriété de ne pas justifier du respect de l'obligation d'établir un état parasitaire est puni d'une contravention de 1 500 €. En cas de carence du propriétaire ou du syndic de copropriété, et après leur mise en demeure, le maire peut faire procéder d'office et aux frais du propriétaire ou du syndic de copropriété à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux d'éradication nécessaires.

En cas de démolition totale ou partielle d'un immeuble situé dans un périmètre délimité par un arrêté préfectoral, les bois et matériaux contaminés par les termites doivent être :
- incinérés (brûlés) sur place par le propriétaire de l'immeuble ou un entrepreneur de son choix,
- ou traités avant leur transport si leur destruction par incinération sur place est impossible.

La personne qui a procédé à l'incinération sur place ou au traitement des bois et matériaux doit en faire la déclaration dans le mois à la mairie par le biais d'un formulaire. Cette déclaration permet d'attester que les opérations d'incinération ou de traitement des bois et matériaux contaminés ont été réalisées de manière à éviter la dissémination des termites.

Dans les zones où aucun foyer de termites n'a été identifié, si l'occupant dispose d'indices révélant la présence de termites dans le logement (par exemple, présence d'une galerie-tunnel à la surface d'un mur) ou le terrain, il doit en faire la déclaration en mairie. En l'absence d'occupant, c'est au propriétaire d'en faire la déclaration. Pour les parties communes des immeubles en copropriété, c'est le syndic de copropriété qui doit faire cette déclaration.

L'occupant doit informer, par tous moyens, le propriétaire du logement qu'une déclaration de la présence de termites a été faite en mairie.Pour bien identifier la présence de termites, il est recommandé au propriétaire du logement ou au syndic de copropriété de faire réaliser un état parasitaire. Il appartient ensuite à la mairie de décider si le propriétaire ou le syndic de copropriété doit engager des travaux d'éradication.
L'absence de déclaration de la présence de termites par les personnes ayant l'obligation de le faire est puni d'une contravention de 450 € au plus.



IV. L'état de l'installation intérieure de gaz


L'état de l'installation intérieure de gaz est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d'un logement. Il doit être remis au futur acquéreur ou locataire dès lors que l'installation a plus de 15 ans.


A. Information de l’acquéreur

En vertu de l'article L 134-6 du Code de la Construction et de l'Habitation " En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis
plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6"
.
L'état de l'installation intérieure de gaz est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.
L'initiative de sa réalisation appartient au vendeur du logement. Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics que forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Cette obligation ne concerne donc que les ventes d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation au gaz de plus de quinze ans. Pour les lots de copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Toutes les installations de production individuelle de chaleur ou d’eau chaude sanitaire faisant partie de l’installation gaz d’un bien sont concernées, quelle que soit leur puissance. Le diagnostic gaz inclut
également les installations d’appareils de cuisson s’ils sont desservis par une installation fixe. Les éléments de l’installation n’ont pas besoin d’être démonté pour procéder à ce diagnostic.

Un diagnostiqueur certifié gaz va vérifier plusieurs points d’une installation intérieure de gaz :
- l’état de la tuyauterie fixe et de ses accessoires,
- l’état du raccordement en gaz des appareils ,
- l’état du système de ventilation et d’aération

Si une anomalie est repérée lors du diagnostic gaz, elle est détaillée dans le rapport et notée selon son degré de gravité. Si elle est classifiée en «Danger Grave Immédiat» (DGI), le diagnostiqueur condamne immédiatement tout ou partie de l’installation. Dans le premier cas, le distributeur de gaz est également prévenu et ce dernier interrompra la  fourniture de gaz s’il ne reçoit pas l’attestation de levée de DGI.
Avant la nouvelle norme installation gaz de applicable au 1er janvier 2014, une anomalie sur la VMC gaz était jusque là traitée en DGI (Danger Grave Immédiat) entraînant la coupure immédiate du gaz par le
diagnostiqueur.
Depuis le 1er janvier 2014, l’anomalie 32c relative à la VMC gaz et à la conduite à tenir en cas d’absence ou de dysfonctionnement du dispositif de sécurité collective (DSC) est traitée de manière plus souple. En effet, le diagnostiqueur, au lieu de couper le gaz, informe le distributeur du problème qui lui-même informera le bailleur, le syndic ou propriétaire.

Un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre en charge de l'industrie tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz s'il a été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

Le diagnostic doit avoir été établi moins de trois ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente (article R271-5 alinéa 4 du Code de la Construction et de l'Habitation). Le point de départ de ce délai est la date du contrôle effectué par le diagnostiqueur sur le terrain et non la date d’établissement du document. Si l'état n'est plus valable à la date de la signature de l'acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document qui sera annexé à l'acte de vente. En l'absence de diagnostic, le vendeur ne pourrait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie pour vices cachés.

B. Information du locataire

L'obligation de fournir un état de l'installation intérieure de gaz concerne les baux d'habitation pour tous les logements (appartements ou maisons) dont l'installation du gaz a plus de 15 ans, ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité :
- l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,
- l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires,
- l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Le diagnostic est réalisé sans démontage des installations. Le diagnostic a une durée de validité de six ans à partir de sa réalisation. Un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre en charge de l'industrie tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz s'il a été établi depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de gaz et que le locataire découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés de l'installation).


V. L’État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS)


L’État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) est obligatoire en cas de vente ou location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques.


Il est valable six mois. Il permet d'informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (inondation, sismicité, usines type AZF...). L’obligation de présenter à l’acheteur et/ou au locataire un ERSIS valide (moins de six mois) s’applique pour toute vente ou location d’un bien immobilier bâti ou à bâtir destiné ou non à l’usage d’habitation dès lors qu’il est implanté sur le territoire d’une commune à risques. L’affectation du bien immobilier (logement ou pas) devra y être notifiée afin d’envisager les éventuelles mesures préventives à y prendre notamment en cas de pollution su sol (diagnostic pollution des sols, attestation ATTES…).

En vertu de l'article L125-5 du Code de l'environnement : « I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou  le bailleur de l'existence de ces risques.
II. ― En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.
III. ― Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
IV. ― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des
présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
V. ― En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou  demander au juge une diminution du prix. VI. ― Un décret en Conseil d’État fixe les conditions d'application du présent article.
VII. ― Le présent article n'est pas applicable aux conventions mentionnées aux articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime
.».
Ce texte concerne la vente ou la location de tout immeuble ou droit immobilier bâti ou non et ce sans considération pour son affectation. Seule compte le situation géographique du bien.

En principe depuis le 1er juillet 2017, vendeur et bailleur devaient avoir l'obligation d'indiquer le risque d'exposition au radon dans l'état des risques naturels, miniers et technologiques, mais son décret
d’application n’a jamais été publié et ne l’est toujours pas alors que l’ERNMT est  devenu ESRIS au 1er janvier 2018. Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle, principalement présent dans les sous-sols granitiques, métamorphiques (schistes noirs comme les ardoises) et volcaniques, issu de la désintégration du radium et de l'uranium naturels de la roche ou dans certains matériaux de construction. Ainsi, les zones à risques de radon sont situées dans les massifs montagneux récents (Alpes, Pyrénées) ou plus anciens et érodés (massif armoricain, Ardennes), dans les zones de faille (roches métamorphiques) et ou dans les sous-sols qui ont abrité certains ouvrages miniers. La concentration de ce gaz dans les constructions peut engendrer des risques sanitaires importants, principalement ceux du cancer du poumon liés à l'accumulation des particules radioactives aspirées. La connaissance par le bailleur ou vendeur d'un niveau moyen ou élevé de radon dans son immeuble qui ne serait pas communiquée à l'acheteur ou au locataire constitue un vice caché, sanctionné par la loi par une résolution du contrat, une diminution du prix ou encore des dommages et intérêts.

A ce jour l’ERSIS couvre donc :
- Les risques de catastrophes naturelles : Celles causées par les éléments : crues et inondations, submersion par les vagues, tempêtes, ouragans cyclones, feux de forêt, avalanches, sismicité…
- Les risques miniers : Tous les risques d’effondrement, d’affaissement ou de tassement de cavités souterraines naturelles (grottes, cavernes, poches phréatiques…) ou artificielles (mines, exploitations souterraines, tunnels…), retraits et gonflements d’argiles créant des mouvements de sol.
- Les risques de catastrophes technologiques : Les accidents industriels survenant dans des installations classées (nucléaire, explosifs, produits dangereux et toxiques…) mais aussi les accidents routiers, ferroviaires, fluviaux et maritimes lors de transports de marchandises dangereuses sur des voies de circulation au voisinage du bien immobilier.
- Les périmètres préventifs face aux risques technologiques : Périmètre de délaissement et périmètre d’expropriation dans lesquels le propriétaire peut ou doit laisser à la commune le soin de gérer le risque.
- Le degré de pollution du sol : Selon le niveau de pollution du sol suite à une activité industrielle, celui-ci pouvant être ou non compatible tel quel ou seulement après dépollution avec le projet d’urbanisme ou d’affectation choisi.

Les secteurs d’information sur les Sols (SIS) recensent les terrains susceptibles d’être pollués en fonction des informations contenues dans les bases BASIAS, BASOL et CASIAS. L’information sur un risque potentiel de pollution des sols est alors intégrée dans les documents d’urbanisme de la commune. Ce n’est pas parce qu’un terrain est en SIS qu’il ne sera pas exploitable ou constructible mais son classement en SIS déclenchera l’obligation de diagnostic pollution des sols et d’obtention de l’attestation ATTES afin de définir la compatibilité du degré de pollution du sol avec le projet d’affectation (résidentiel, tertiaire, parc, école….).

L’ERSIS est établi en fonction des indications publiées sur le PPR (Plan de Prévention des Risques) en vigueur dans chaque commune par rapport à l’implantation castrale du bien immobilier mais comprend obligatoirement en plus :
- Les périmètres de délaissement sont des secteurs du PLU ou du POS dans lesquels le propriétaire d’un bien immobilier exposé à un risque technologique peut obtenir son rachat par la commune afin que le risque soit géré par la collectivité et non par le particulier.
-  Les périmètres d’expropriation sont des secteurs dans lesquels le droit de préemption de la commune s’applique automatiquement. Le propriétaire vendeur d’un bien immobilier classé en périmètre d’expropriation est tenu de le céder à la commune (ou à l’intercommunalité) qui est tenue de lui acheter afin d’en gérer le risque; le bien ne pourra jamais être cédé à un autre particulier ni à une entreprise.
De surcroît, si le terrain est implanté en périmètre d’expropriation, il ne sera pas possible de le céder à une personne physique ou morale ni de l’affecter àun usage locatif en raison de la préemption systématique de la commune.

L’ERSIS doit comprendre une partie graphique (plan côté) sur laquelle figure la position du bien immobilier concerné par rapport aux sources des différents risques (orientation, distance).
L'État  des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols peut être établi par le vendeur ou le bailleur lui-même, il peut également être établi par un professionnel. Cet état doit être moins de six mois avant la date de la promesse de vente, de l'acte authentique de vente ou du bail. Si cet état n'est plus valable au jour de la signature de l'acte authentique, il doit être remplacé par un nouveau qui sera annexé à
l'acte de vente.
Si entre la promesse de vente et la signature de l'acte définitif la situation de la parcelle est modifiée, il devra être mis à jour. En plus de l'état lui-même, une cartographie précise du plan applicable à l'immeuble doit être annexée.

La loi du 30 juillet 2003 est très claire : acquéreurs et locataires doivent impérativement être informés des sinistres que le bien a subi et qui ont donné lieu à une indemnisation. Peu importe la localisation du bien, dès lors que le bien a subi un sinistre indemnisé, la déclaration devra être présentée lors de la transaction. Ainsi, il résulte de l'article L 125-5-IV du Code de la Construction et de l'Habitation : « IV.
― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des
présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
» L'indemnisation prévue concerne les immeubles qui ont
fait l'objet d'une catastrophe naturelle (séisme, inondation..), les risques technologiques et industriels. Ainsi tout vendeur ou bailleur d'un immeuble bâti est tenu d'informer l'acquéreur ou le locataire et ce par écrit de tous les sinistres survenus pendant la période où il en a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé. Cependant cette information ne concerne que les sinistres indemnisés.

Le défaut de remise aux futurs acquéreurs ou locataires d’un ERSIS complet et valide avant la signature du contrat de vente ou de location engage la responsabilité civile et pénale du responsable de son exécution (vendeur, bailleur, mandataire de vente ou de location) n’ayant, par omission ou négligence, pas permis aux personnes de s’informer sur les précautions et mesures à prendre vis-à-vis des servitudes risques. En l’absence de remise d’un ERSIS obligatoire :
- L’acheteur peut : faire annuler la vente sans pénalité, faire diminuer le prix payé pour la vente même après sa conclusion ;
- Le locataire peut : faire annuler le bail sans pénalité,faire diminuer le montant du loyer même en cours de location.



VI. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)


Le diagnostic de performance énergétique est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre.

Le DPE doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire. Depuis le 1er avril 2013, les bailleurs ou propriétaires ont l'obligation de fournir les
relevés de consommations du logement. Si le propriétaire ne fournit pas les relevés obligatoires de consommation d’énergie avant la réalisation du diagnostic énergétique, le diagnostiqueur remettra alors un "DPE blanc" qui autorise le propriétaire à poursuivre sa vente ou sa location mais qui n’informera pas l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique du bien.

Lorsque le vendeur ou le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente ou location de son logement, celle-ci doit :
- mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette énergie, lorsque l'annonce paraît en vitrine d'une agence immobilière ou est diffusée sur internet. L'étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichée en vitrine d'agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet,
- et/ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite.

A. Contenu du DPE


Le DPE comprend notamment : les caractéristiques du bâtiment, et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude  sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
Il indique, pour chaque équipement, la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement, une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, ainsi que la quantité d’émissions de gaz à effet de serre générée.Plusieurs méthodes de calcul existent pour évaluer la consommation d’énergie, elles ont été élaborées par des experts et les pouvoirs publics et mises à disposition des
 diagnostiqueurs : 3CL-DPE, DEL6-DPE et Comfie-DPE.

Deux étiquettes classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation (7 classes de A à G, A correspondant à la meilleure performance, G la plus mauvaise) : l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre(étiquette climat).
Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du logement ou bâtiment.

Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux en faveur du développement durable et des économies d’énergie.

Le contenu du DPE peut différer en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.


Pour être autorisé à délivrer un diagnostic de performance énergétique (DPE), le professionnel doit nécessairement être certifié.
Pour pouvoir délivrer un DPE, est exigé un pré-requis de formation initiale de bac +2 dans le domaine des techniques du bâtiment avant toute certification ainsi qu’une formation continue d’au moins 3 jours.
Par ailleurs, on distingue deux niveaux de certification :« individuel » pour les maisons individuelles, les appartements affectés à des immeubles à usage principal d’habitation, ainsi que les attestions de prise en compte de la réglementation thermique,«tous types de bâtiments » pour les immeubles collectifs et les bâtiments à usage principal autre que d’habitation en plus des missions du niveau précédent.


B. Champ d'application

Selon l'article L134-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, le diagnostic de performance énergétique doit être communiqué à l'acquéreur ou au locataire. Il résulte de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert ainsi que les bâtiments qui utilisent de l'énergie pour réguler la température intérieure, c'est-à-dire pour maintenir les locaux à une température supérieure à 12°c. Il n'est fait aucune distinction en fonction de l'affectation de l'immeuble ou de sa date de construction. L'obligation de fournir un DPE s’applique à tout bâtiment situé en France métropolitaine.
Pour les ventes de lots de copropriété, sont concernés tant pour les parties communes que pour les parties privatives. Il conviendra de se référer à notre article sur le sujet.

Sont dispensés de diagnostics en vertu de l'article R314-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique ne concerne pas pour le moment les départements d’outre-mer car les méthodes de calcul posées par les textes ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (climat, type de construction, mode d’occupation des bâtiments).
En cas de vente d'un immeuble à construire, le diagnostic de performance énergétique doit être établi par le maître de l'ouvrage lors de la construction et ceci quelle que soit la destination de l'immeuble. Il
doit être remis au propriétaire au plus tard à la réception de l'immeuble (article R134-2 du Code de la Construction et de l'Habitation). 


1. Information de l'acquéreur

Lors de la vente, un diagnostic doit avoir été établi moins de dix ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique (article  R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation). Un nouveau diagnostic devra être fourni si entre temps le vendeur a fait procéder à des travaux ayant des conséquences sur la performance énergétique de l'immeuble. Si le diagnostic n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau qui sera annexé à l'acte de vente (article L271-5 alinéa 2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Selon l'article L 217-4-II du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. En son absence, le vendeur ne pourra s'exonérer de sa garantie des vices cachés. De même, l'acquéreur pourrait obtenir des dommages et intérêts voire l'annulation de la vente s'il est démontré que le vendeur a sciemment omis de fournir ce diagnostic pour lui dissimuler des dysfonctionnements.

Si l'annonce de vente comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat acquéreur, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur : une amende de 37 500 € et une peine de deux ans de prison.

2. Information du locataire

En vertu de l'article L134-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation : « En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière. »
L'obligation de fournir un DPE s'applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale, compagnie d'assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple).
En cas de location d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot, sauf si un DPE collectif a été réalisé.

Cette obligation ne s’applique ni aux logement-foyers, ni aux maisons de retraite (loi du 6.7.89 : art. 2 et 3-1). Elle ne concerne pas non plus les baux ruraux et la location saisonnière (CCH : L.134-3-1 / loi ENE : art. 1). En revanche, les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic (Communiqué DHUP du 21.5.07).
Ne sont pas soumises à l'obligation de DPE "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges".

Ne sont pas non plus soumises à l’obligation de DPE  les sous-locations relevant du Code civil.
Le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de dix ans dès lors qu'aucuns travaux n'affectant a performance énergétique de l'immeuble n'ont été effectués. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. L'absence de DPE peut être considérée comme un dol. La sanction applicable est la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer. De plus si l'annonce de location comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat locataire, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au bailleur : une amende de 37 500 €et une peine de deux ans de prison.

Les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN,  suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur.Autrement dit, le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.
En revanche, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH prévoient que les recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE conserveront un caractère informatif et ne seront pas opposables.
La  loi fixe l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions au 1er janvier 2021 « afin de laisser le temps nécessaire au plan de fiabilisation des diagnostics engagé par le Gouvernement de produire tous ses effets » (Rapp. Commission mixte paritaire, 2017-2018, art. 55bis C). Par conséquent, seront opposables les informations contenues dans les DPE établis à compter de cette date.


3. Le DPE construction


Lors de la construction ou l’extension d’un bâtiment soumise à permis de construire et dont la demande d’autorisation de construire a été déposée à compter du 1er juillet 2007, un DPE établi par le maître de l’ouvrage est remis au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. L’extension d’un bâtiment s’entend des surélévations ou additions de bâtiments existants dès lors que la
surélévation ou l’addition est de surface supérieure à 150 m² ou à 30 % de la surface des locaux existants (arrêté du 21.9.07)

Le DPE est remis au propriétaire du bâtiment par le maître d'ouvrage de la construction neuve aux frais de ce dernier. La notion de bâtiment s’entend de manière large et englobe l’immeuble mais aussi chaque lot de copropriété pris isolément.
Dans le cas d’un achat sur plan (vente en l’état futur d’achèvement), l’établissement du diagnostic pèse donc sur le promoteur qui doit le fournir au futur propriétaire.
En revanche, lorsqu’une personne fait construire une maison individuelle sur un terrain dont elle est propriétaire, cette personne étant à la fois futur propriétaire et maître de l’ouvrage, c’est à elle que revient la charge de faire établirle DPE (et non au constructeur ou à l’entrepreneur).
Pour l’établissement du DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur la synthèse d'étude thermique que doit réaliser le maître d'ouvrage au plus tard à l'achèvement des travaux.

Dans la réglementation relative au DPE, la VEFA relève du régime de la construction neuve et non de la vente d’un bâtiment existant. Le diagnostic devra être remis "au plus tard à la réception de l’immeuble". Cette notion de réception pose problème en matière de VEFA dans la mesure où la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs sans que l’acquéreur n’y assiste. Or, c’est bien à ce dernier que le DPE est communiqué. La livraison, moment où l’acquéreur reçoit du maître de l’ouvrage la jouissance du lot acheté, semble être le moment le plus adéquat pour la fourniture du DPE.
Sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, il semble donc que le législateur ait en réalité visé le moment de la "livraison" pour que le DPE soit remis par le vendeur à l’acquéreur.


VI. L'état de l'installation intérieure d’électricité


L'état de l'installation intérieure d’électricité est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques d'un logement. Il doit être remis au futur acquéreur ou locataire dès lors que l'installation a plus de quinze ans.


A. Information de l'acquéreur

En vertu de l'article L 134-7 du Code de la Construction et de l'habitation : « En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Le point de départ de ce délai est la date du contrôle effectué par le diagnostiqueur sur le terrain et non la date d’établissement du document. ».

L'état de l'installation intérieure d'électricité est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens. L'initiative de sa réalisation appartient au vendeur du logement. Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics que forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut à l'acte de vente. Cette obligation ne concerne que les ventes d'immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans. Pour les lots de copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié. Le diagnostic est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Il porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

Le diagnostiqueur relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques et la présence des équipements suivants :
- un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité,
- au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre,
- à l'origine de l'installation électrique, un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,
- une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche,
- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement.

Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit. Le diagnostic doit avoir été établi moins de trois ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente.
Le point de départ de ce délai est la date du contrôle effectué par le diagnostiqueur sur le terrain et non la date d’établissement du document. Si l'état n'est plus valable à la date de la signature de l'acte authentique de vente il devra être remplacé par un nouveau document qui sera annexé à l'acte de vente. En l'absence de diagnostic, le vendeur ne pourrait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie pour vices cachés.

B. Information du locataire

L'obligation de fournir un état de l'installation intérieur de l'électricité concerne :
- les baux d'habitation signés à partir du 1er juillet 2017 pour des logements situés dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, dont l'installation de l'électricité aplus de quinze ans.
- Pour les autres logements, l'état de l'installation intérieure de l'électricité s'imposera pour les baux signés à partir du 1er janvier 2018.

Le diagnostic est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Il porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. Le diagnostiqueur relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques et la présence des équipements suivants :
- un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité,
- au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique,
- un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,
- une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche,
- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement.

Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. Le diagnostic a une durée de validité ds six ans à partir de sa réalisation. Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation
intérieure d'électricité et que le locataire découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés de l'installation).



VII. La mérule


La mérule est un champignon parasite difficile à détruire proliférant dans les milieux humides et trouvant refuge dans le bois de l'habitation (meubles, escaliers, charpente, plancher, etc.). « Se nourrissant » du bois en le dégradant, la mérule peut rapidement et sans que les occupants s’en aperçoivent, rendre un logement inhabitable (le travail de sape opéré sur les murs ou une charpente pouvant provoquer la ruine des bâtiments). Outre les dommages importants que ce champignon peut causer à une habitation, la mérule peut, en libérant ses spores à l'air libre, être responsable d'affections respiratoires ou pulmonaires chez les populations sensibles telles que les personnes âgées et les enfants (bronchites, allergies, asthme, etc.).

Un état relatif à la présence de mérule doit être réalisé pour tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone à risque. Le diagnostic porte sur la recherche de mérules, champignons lignivores détruisant les ouvrages en bois. Par contre, il n'y a pas d’obligation réglementaire mais réaliser le diagnostic dans les zones à risque est fortement recommandé; les notaires recommandent également la production d'un constat dans les zones à risque. Lorsqu'il y a détection de mérule, il est obligatoire de la déclarer en mairie. Il existe trois façons de diagnostiquer la mérule :
- La réalisation du diagnostic Etat  Parasitaire (qui est le plus commun car recherche tous les parasites du bois : insectes et champignons),
- La réalisation du diagnostic mérule,
- Le prélèvement d'un échantillon envoyé en laboratoire.

La loi ALUR précise qu'en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone répertoriée par arrêté préfectoral, consultable en préfecture, la présence d’un risque de mérule doit être signalée (art. L. 133-9 du CCH). Cette loi prévoit un dispositif d’information, s’articulant autour des connaissances et des caractéristiques locales de développement du champignon. Il est organisé à partir du modèle déjà mis en place pour la lutte contre les insectes xylophages (termites) et l’état des risques naturels et technologiques. Cette information est à double niveau :
- les mairies sont informées par les occupants de bâtiments de la présence de mérule, dès qu’ils en ont connaissance et en dehors de toute transaction immobilière ;
- l’acquéreur est informé avant l’acquisition.

Cette solution présente l’avantage de donner des informations en dehors des cas de changement de propriétaire. Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé, ou à défaut le propriétaire, est tenu d’en effectuer la déclaration en mairie.
Lorsque la mérule est présente dans les parties communes d’un immeuble soumis à la loi sur la copropriété, la déclaration incombe au syndicat de copropriétés.

Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d’un risque de mérule. Cet arrêté est pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, la consultation des conseils municipaux permettant de prendre en compte les informations tirées des déclarations d’infestation faites en mairie.

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans la zone délimitée par l’arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir une information sur la présence d’un risque de mérule. Ce dispositif d’information est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Bien que ne concernant que les propriétaires d'un bien localisé dans une zone à risque, cette obligation demeure toutefois d'importance puisque la découverte ultérieure de ce champignon parasite peut s’apparenter à un vice caché à même de justifier la demande d’indemnités, la restitution d’une partie du prix ou encore l’annulation de la vente. La Cour de Cassation stipule en effet que la présence de mérules (dont n'aurait pas été informé l'acheteur) peut légitimement être considérée comme un vice caché car bien souvent indétectable lors d'une simple visite du logement. Concrètement, en l'absence d’un
diagnostic mérule, un acquéreur découvrant la présence de ce champignon pourra se plaindre ultérieurement d’un vice caché. Néanmoins, la responsabilité du vendeur ne pourra être mise en cause que s’il est prouvé qu’il avait connaissance de la présente du parasite au sein de son logement.



Sources : http://www.georisques.gouv.fr/

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.inc-conso.fr/content/location-deux-nou...
http://www.cheuvreux-notaires.fr/infos-juridiques/...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi..: 

http://solidarites-sante.gouv.fr/IM...

https://merule-info.com/degats-nuisances.htm


Le 1er décembre 2016 mis à jour le 5 janvier 2019

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