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Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

 

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre.

 

Le DPE doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire. Depuis le 1er avril 2013, les bailleurs ou propriétaires ont l'obligation de fournir les relevés de consommations du logement. Si le propriétaire ne fournit pas les relevés obligatoires de consommation d’énergie avant la réalisation du diagnostic énergétique, le diagnostiqueur remettra alors un "DPE blanc" qui autorise le propriétaire à poursuivre sa vente ou sa location mais qui n’informera pas l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique du bien.

Lorsque le vendeur ou le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente ou location de son logement, celle-ci doit :
- mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette énergie, lorsque l'annonce paraît en vitrine d'une agence immobilière ou est diffusée sur internet. L'étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichée en vitrine d'agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet,
- et/ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite.

 

I. Contenu du DPE


Le DPE comprend notamment : les caractéristiques du bâtiment, et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude  sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
Il indique, pour chaque équipement, la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement, une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, ainsi que la quantité d’émissions de gaz à effet de serre générée.Plusieurs méthodes de calcul existent pour évaluer la consommation d’énergie, elles ont été élaborées par des experts et les pouvoirs publics et mises à disposition des  diagnostiqueurs : 3CL-DPE, DEL6-DPE et Comfie-DPE.

Deux étiquettes classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation (7 classes de A à G, A correspondant à la meilleure performance, G la plus mauvaise) : l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre(étiquette climat).
Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du logement ou bâtiment.

Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux en faveur du développement durable et des économies d’énergie.

Le contenu du DPE peut différer en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.

 

Pour être autorisé à délivrer un diagnostic de performance énergétique (DPE), le professionnel doit nécessairement être certifié.
Pour pouvoir délivrer un DPE, est exigé un pré-requis de formation initiale de bac +2 dans le domaine des techniques du bâtiment avant toute certification ainsi qu’une formation continue d’au moins trois jours.
Par ailleurs, on distingue deux niveaux de certification :« individuel » pour les maisons individuelles, les appartements affectés à des immeubles à usage principal d’habitation, ainsi que les attestions de prise en compte de la réglementation thermique, «tous types de bâtiments » pour les immeubles collectifs et les bâtiments à usage principal autre que d’habitation en plus des missions du niveau précédent.

 

II. Champ d'application

 

Selon l'article L134-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, le diagnostic de performance énergétique doit être communiqué à l'acquéreur ou au locataire. Il résulte de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert ainsi que les bâtiments qui utilisent de l'énergie pour réguler la température intérieure, c'est-à-dire pour maintenir les locaux à une température supérieure à 12°C. Il n'est fait aucune distinction en fonction de l'affectation de l'immeuble ou de sa date de construction. L'obligation de fournir un DPE s’applique à tout bâtiment situé en France métropolitaine.
Pour les ventes de lots de copropriété, sont concernés tant pour les parties communes que pour les parties privatives. Il conviendra de se référer à notre article sur le sujet.

Sont dispensés de diagnostics en vertu de l'article R314-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique ne concerne pas pour le moment les départements d’outre-mer car les méthodes de calcul posées par les textes ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (climat, type de construction, mode d’occupation des bâtiments).
En cas de vente d'un immeuble à construire, le diagnostic de performance énergétique doit être établi par le maître de l'ouvrage lors de la construction et ceci quelle que soit la destination de l'immeuble. Il doit être remis au propriétaire au plus tard à la réception de l'immeuble (article R134-2 du Code de la Construction et de l'Habitation). 


A. Information de l'acquéreur

Lors de la vente, un diagnostic doit avoir été établi moins de dix ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique (article  R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation). Un nouveau diagnostic devra être fourni si entre temps le vendeur a fait procéder à des travaux ayant des conséquences sur la performance énergétique de l'immeuble. Si le diagnostic n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau qui sera annexé à l'acte de vente (article L271-5 alinéa 2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Selon l'article L 217-4-II du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. En son absence, le vendeur ne pourra s'exonérer de sa garantie des vices cachés. De même, l'acquéreur pourrait obtenir des dommages et intérêts voire l'annulation de la vente s'il est démontré que le vendeur a sciemment omis de fournir ce diagnostic pour lui dissimuler des dysfonctionnements.

 

Si ce diagnostic s’avère erroné, à quelle indemnisation peut prétendre l’acquéreur ? C’est à cette question qu’a répondu la Cour de cassation dans un arrêt du 21 novembre 2019.

Par acte du 27 novembre 2009, un couple a vendu à un autre une maison d’habitation. Une expertise a révélé que le diagnostic de performance énergétique (DPE) était erroné. Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation de leurs préjudices.

Les juges du fond ont déclaré le diagnostiqueur responsable de la seule perte de chance d’acquérir à un prix moindre et ont ainsi limité l’indemnisation des acheteurs. En effet, selon ces derniers, lorsque le diagnostic prévu au 6° de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et se révèle erroné, le coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée dans ce diagnostic constitue un préjudice certain dont le diagnostiqueur doit réparation.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi. Celle-ci relève que selon le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. En effet, précise le II de l’article précité, « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».
Dès lors, « ayant retenu que (le diagnostiqueur) avait  commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ».

Si l'annonce de vente comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat acquéreur, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur : une amende de 37 500 € et une peine de deux ans de prison.

 

B. Information du locataire

En vertu de l'article L134-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation : « En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière. »
L'obligation de fournir un DPE s'applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale, compagnie d'assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple).
En cas de location d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot, sauf si un DPE collectif a été réalisé.

Cette obligation ne s’applique ni aux logement-foyers, ni aux maisons de retraite (loi du 6.7.89 : art. 2 et 3-1). Elle ne concerne pas non plus les baux ruraux et la location saisonnière (CCH : L.134-3-1 / loi ENE : art. 1). En revanche, les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic (Communiqué DHUP du 21.5.07).
Ne sont pas soumises à l'obligation de DPE "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges".

Ne sont pas non plus soumises à l’obligation de DPE  les sous-locations relevant du Code civil.
Le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de dix ans dès lors qu'aucuns travaux n'affectant a performance énergétique de l'immeuble n'ont été effectués. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. L'absence de DPE peut être considérée comme un dol. La sanction applicable est la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer. De plus si l'annonce de location comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat locataire, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au bailleur : une amende de 37 500 €et une peine de deux ans de prison.

Les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN,  suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur.Autrement dit, le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.
En revanche, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH prévoient que les recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE conserveront un caractère informatif et ne seront pas opposables.
La  loi fixe l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions au 1er janvier 2021 « afin de laisser le temps nécessaire au plan de fiabilisation des diagnostics engagé par le Gouvernement de produire tous ses effets » (Rapp. Commission mixte paritaire, 2017-2018, art. 55bis C). Par conséquent, seront opposables les informations contenues dans les DPE établis à compter de cette date.

 

C. Le DPE construction

 

Lors de la construction ou l’extension d’un bâtiment soumise à permis de construire et dont la demande d’autorisation de construire a été déposée à compter du 1er juillet 2007, un DPE établi par le maître de l’ouvrage est remis au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. L’extension d’un bâtiment s’entend des surélévations ou additions de bâtiments existants dès lors que la surélévation ou l’addition est de surface supérieure à 150 m² ou à 30 % de la surface des locaux existants (arrêté du 21.9.07)

Le DPE est remis au propriétaire du bâtiment par le maître d'ouvrage de la construction neuve aux frais de ce dernier. La notion de bâtiment s’entend de manière large et englobe l’immeuble mais aussi chaque lot de copropriété pris isolément.
Dans le cas d’un achat sur plan (vente en l’état futur d’achèvement), l’établissement du diagnostic pèse donc sur le promoteur qui doit le fournir au futur propriétaire.
En revanche, lorsqu’une personne fait construire une maison individuelle sur un terrain dont elle est propriétaire, cette personne étant à la fois futur propriétaire et maître de l’ouvrage, c’est à elle que revient la charge de faire établirle DPE (et non au constructeur ou à l’entrepreneur).
Pour l’établissement du DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur la synthèse d'étude thermique que doit réaliser le maître d'ouvrage au plus tard à l'achèvement des travaux.

Dans la réglementation relative au DPE, la VEFA relève du régime de la construction neuve et non de la vente d’un bâtiment existant. Le diagnostic devra être remis "au plus tard à la réception de l’immeuble". Cette notion de réception pose problème en matière de VEFA dans la mesure où la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs sans que l’acquéreur n’y assiste. Or, c’est bien à ce dernier que le DPE est communiqué. La livraison, moment où l’acquéreur reçoit du maître de l’ouvrage la jouissance du lot acheté, semble être le moment le plus adéquat pour la fourniture du DPE.
Sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, il semble donc que le législateur ait en réalité visé le moment de la "livraison" pour que le DPE soit remis par le vendeur à l’acquéreur.

 

A compter du 1er janvier 2021, le propriétaire d’un logement dont le DPE affiche un F ou un G (consommation supérieure à 331 kwh/m2.an) ne pourra plus augmenter le loyer, ni demander de contribution sur le partage des économies de charge, demandée par le propriétaire à un locataire après avoir réalisé des travaux d’économie d’énergie dans le logement. Toujours concernant le DPE, il devra être exprimé « en énergie primaire et finale », et non plus en seule énergie primaire (article 3 quinquies).
Cette nouvelle possibilité devrait contribuer à réduire l’impact de l’électricité sur la note finale (actuellement un coefficient d’énergie primaire de 2,58 est appliqué à l’électricité, la rendant moins performante que les autres énergies). Ce diagnostic devra également mentionner, à compter du 1er janvier 2022, « le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. ».


A compter du 1er janvier 2028,  pour les logements individuels, et du 1er janvier 2033 pour les copropriétés (hors celles en plan de sauvegarde, en OPAH, en requalification non concernées, en carence…), les logements ne pourront plus afficher une consommation supérieure à 330 kWh/m2.an. Le texte prévoit cependant d’ores et déjà de multiples exceptions, détaillées dans un futur décret pris en Conseil d’État : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ; disproportion entre coûts des travaux et obligation…

Vendre ou louer un bien dont la consommation énergétique est supérieure à 330 kWh/m2.an deviendra plus difficile à compter du 1er janvier 2022 : cette obligation des 330kWh/m2.an sera affichée sur les annonces immobilières. A compter du 1er janvier 2028, « le non-respect de l’obligation (…) est mentionné dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien ». Un décret en Conseil d’État viendra préciser l’application de cette obligation.

À partir du 1er janvier 2022, les propriétaires de logement affichant une consommation supérieure à 331kWh/m2.an devront également, outre le DPE, fournir un audit énergétique. Celui-ci proposera au moins deux approches travaux, une permettant d’atteindre le seuil des 331 kWh/m2.an et une un haut niveau de performance énergétique.

 

Sources : https://droit-finances.commentcamarche.com/content...
https://www.tekimmo.com/jurisprudence-carrez.htm

http://www.georisques.gouv.fr/

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.inc-conso.fr/content/location-deux-nou...
http://www.cheuvreux-notaires.fr/infos-juridiques/...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi..: 

http://solidarites-sante.gouv.fr/IM...

https://merule-info.com/degats-nuisances.htm

https://www.cridon-ne.org/vente-immeubles-diagnost...

 

Le 26 octobre 2020

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