Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre.

Le DPE doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire. Depuis le 1er avril 2013, les bailleurs ou propriétaires ont l'obligation de fournir les relevés de consommations du logement. Si le propriétaire ne fournit pas les relevés obligatoires de consommation d’énergie avant la réalisation du diagnostic énergétique, le diagnostiqueur remettra alors un "DPE blanc" qui autorise le propriétaire à poursuivre sa vente ou sa location mais qui n’informera pas l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique du bien.

I. Contenu du DPE

Le DPE a pour principal objectif d’informer sur la performance énergétique des bâtiments. Il affiche le bilan annuel des consommations de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, d’éclairage et des auxiliaires. Il contient aussi une estimation des émissions de gaz à effet de serre associée aux consommations des cinq usages précédents. Ces informations communiquées par le DPE doivent permettre de comparer objectivement les différents bâtiments entre eux. Les principaux critères caractérisant la méthode conventionnelle sont les suivants :

• En présence d’un système de chauffage dans le bâtiment autre que les équipements mobiles et les cheminées à foyer ouvert, toute la surface habitable du logement est considérée chauffée en permanence pendant la période de chauffe ;

• Les besoins de chauffage sont calculés mensuellement à partir de degrés heures base 19 pour des météos représentatives du climat des 8 zones climatiques de la France métropolitaine. Les degrés heures sont égaux à la somme, pour toutes les heures de la saison de chauffage pendant laquelle la température extérieure est inférieure à 19°C. Ils prennent en compte une inoccupation de 7 jours en décembre (dernière semaine) pendant la période de chauffe ainsi qu’un réduit des températures à 16°C pendant la journée en semaine ;

• Le besoin d’eau chaude sanitaire (ECS) est forfaitisé selon la surface habitable du bâtiment et la zone climatique. Dans le calcul du besoin d’ECS une semaine d’absence est comptée au mois de décembre ;

• Les besoins de refroidissements sont calculés mensuellement sur les périodes où la température extérieure est supérieure à 28° C.

Dans les anciens DPE, les étiquettes « énergie » sont exprimées en énergie primaire. Les nouveaux DPE comportent des étiquettes avec des seuils traduisant la performance énergétique en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Les seuils de chaque classe énergétique sont en réalité des « doubles-seuils » : un logement étant classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre. Avec le nouveau DPE, une étiquette de performance énergétique plus basse que celle retenue par l’ancien DPE pourrait être attribué au logement.

Le Décret n°2020-1609 portant, notamment, sur le contenu des DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021, indique que les nouveaux DPE devront contenir  : [...]
 d) une information sur les énergies renouvelables produites par les équipements installés [..] utilisées dans le bâtiment ou la partie [..] concerné ;
 e) le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage [..] ;
 f) le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage [..] ;
 g) des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment sans augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée [..] accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité. [Précision : Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires, puisque le DPE a seulement pour objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d’obliger à la réalisation de travaux.] ;
 i) des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

S’agissant du contenu du DPE les modifications applicables à compter du 1er juillet 2021, sont ‘légères’.

L’étiquette énergie (classement énergétique) est prévue par l’alinéa e), tandis que l’étiquette climat (classement climatique) est prévue à l’alinéa f).

Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux en faveur du développement durable et des économies d’énergie.  Ces recommandations sont présentées sous forme de deux scénarios de travaux : le premier visant, le cas échéant l’étiquette E, et le deuxième visant, dans la mesure du possible, l’étiquette B. Chaque scénario est évalué financièrement sous la forme d’une fourchette de coûts.

Le contenu du DPE peut différer en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.

Pour être autorisé à délivrer un diagnostic de performance énergétique (DPE), le professionnel doit nécessairement être certifié.
Pour pouvoir délivrer un DPE, est exigé un pré-requis de formation initiale de bac +2 dans le domaine des techniques du bâtiment avant toute certification ainsi qu’une formation continue d’au moins trois jours.
Par ailleurs, on distingue deux niveaux de certification :« individuel » pour les maisons individuelles, les appartements affectés à des immeubles à usage principal d’habitation, ainsi que les attestions de prise en compte de la réglementation thermique, «tous types de bâtiments » pour les immeubles collectifs et les bâtiments à usage principal autre que d’habitation en plus des missions du niveau précédent.

Lors de la vente et de la location de logement (voir fiches II et III pour le détail) un audit énergétique devra être joint au DPE individuel lorsque celui-ci révèlera une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, correspondant à une étiquette F ou G. Cet audit vise à inciter le propriétaire à réaliser des travaux en lui proposant des solutions lui permettantd’atteindre un niveau de consommation énergétique primaire inférieur à 331 kilowattheures par mètre carré et par an.

II. Champ d'application

Selon l'article L134-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, le diagnostic de performance énergétique doit être communiqué à l'acquéreur ou au locataire. Il résulte de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert ainsi que les bâtiments qui utilisent de l'énergie pour réguler la température intérieure, c'est-à-dire pour maintenir les locaux à une température supérieure à 12°C. Il n'est fait aucune distinction en fonction de l'affectation de l'immeuble ou de sa date de construction. L'obligation de fournir un DPE s’applique à tout bâtiment situé en France métropolitaine.
Pour les ventes de lots de copropriété, sont concernés tant pour les parties communes que pour les parties privatives. Il conviendra de se référer à notre article sur le sujet.

Sont dispensés de diagnostics en vertu de l'article R314-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique ne concerne pas pour le moment les départements d’outre-mer car les méthodes de calcul posées par les textes ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (climat, type de construction, mode d’occupation des bâtiments).
En cas de vente d'un immeuble à construire, le diagnostic de performance énergétique doit être établi par le maître de l'ouvrage lors de la construction et ceci quelle que soit la destination de l'immeuble. Il doit être remis au propriétaire au plus tard à la réception de l'immeuble (article R134-2 du Code de la Construction et de l'Habitation). 

A. Information de l'acquéreur

Lors de la vente, un diagnostic doit avoir été établi moins de dix ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique (article  R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation). Un nouveau diagnostic devra être fourni si entre temps le vendeur a fait procéder à des travaux ayant des conséquences sur la performance énergétique de l'immeuble. Si le diagnostic n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau qui sera annexé à l'acte de vente (article L271-5 alinéa 2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Toutefois, le Décret n°2020-1610 portant, notamment, sur la durée de validité des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 indique :
 - Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
 - Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Selon l'article L 217-4-II du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. En son absence, le vendeur ne pourra s'exonérer de sa garantie des vices cachés. De même, l'acquéreur pourrait obtenir des dommages et intérêts voire l'annulation de la vente s'il est démontré que le vendeur a sciemment omis de fournir ce diagnostic pour lui dissimuler des dysfonctionnements.

Si ce diagnostic s’avère erroné, à quelle indemnisation peut prétendre l’acquéreur ? C’est à cette question qu’a répondu la Cour de cassation dans un arrêt du 21 novembre 2019.

Par acte du 27 novembre 2009, un couple a vendu à un autre une maison d’habitation. Une expertise a révélé que le diagnostic de performance énergétique (DPE) était erroné. Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation de leurs préjudices.

Les juges du fond ont déclaré le diagnostiqueur responsable de la seule perte de chance d’acquérir à un prix moindre et ont ainsi limité l’indemnisation des acheteurs. En effet, selon ces derniers, lorsque le diagnostic prévu au 6° de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et se révèle erroné, le coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée dans ce diagnostic constitue un préjudice certain dont le diagnostiqueur doit réparation.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi. Celle-ci relève que selon le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. En effet, précise le II de l’article précité, « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».
Dès lors, « ayant retenu que (le diagnostiqueur) avait  commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ».

Cette jurisprudence ne sera plus applicable à compter du 1er juillet 2021 puisque le DPE deviendra opposable.

A l’image du régime en réparation d’une erreur sur un diagnostic Ermnt, termites amiante, mérules etc...Si un acquéreur achète un logement étiqueté C alors qu’en réalité, il est classé E, alors le vendeur pourra être responsable. Le préjudice indemnisé pourra être égal au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique visée au DPE erroné. En outre, le vendeur pourra se retourner contre le diagnostiqueur.

Le Décret n°2020-1609 prévoit qu’à compter du 1er juillet 2021, les annonces doivent mentionner, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien vendu sur les échelles de référence respectivement prévues par l’étiquette énergie (classement énergétique alinéa e), et l’étiquette climat (classement climatique alinéa f). Actuellement, cette obligation concerne seulement la mention de l’étiquette énergie.

Le Décret n°2020-1609 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2022, les annonces immobilières devront comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques (Art. R134-5-3 CCH).

Cette indication, d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, sera précédée de la mention : “Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard :”, et précisera l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.

En outre, vous devrez indiquer « Logement à consommation énergétique excessive : » en taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, pour les logements excédant le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré. Pour ces logements (et seulement eux) vous devrez mentionner l’obligation, sauf dérogation, de parvenir, au plus tard au 1er janvier 2028, à ce seuil fatidique. Des travaux de rénovation seront donc obligatoires.

Si l'annonce de vente comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat acquéreur, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur : une amende de 37 500 € et une peine de deux ans de prison.

Deux DPE réalisés par le même cabinet de diagnostic, mais à quelques semaines d’intervalles. D’un diagnostic à l’autre, la classe énergétique reste la même, seule l’épaisseur d’isolation dans les combles est différente. Qu’importe que l’erreur ait été rectifiée dans son second DPE annexé à l’acte de vente, le diagnostiqueur écope d’une lourde condamnation. (Cour d’appel de Pau, 13 septembre 2022, n° 19-01470)

B. Information du locataire

En vertu de l'article L134-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation : « En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière. »
L'obligation de fournir un DPE s'applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale, compagnie d'assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple).
En cas de location d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot, sauf si un DPE collectif a été réalisé.

Cette obligation ne s’applique ni aux logement-foyers, ni aux maisons de retraite (loi du 6.7.89 : art. 2 et 3-1). Elle ne concerne pas non plus les baux ruraux et la location saisonnière (CCH : L.134-3-1 / loi ENE : art. 1). En revanche, les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic (Communiqué DHUP du 21.5.07).
Ne sont pas soumises à l'obligation de DPE "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges".

Ne sont pas non plus soumises à l’obligation de DPE  les sous-locations relevant du Code civil.
Le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de dix ans dès lors qu'aucuns travaux n'affectant a performance énergétique de l'immeuble n'ont été effectués. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. L'absence de DPE peut être considérée comme un dol. La sanction applicable est la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer. De plus si l'annonce de location comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat locataire, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au bailleur : une amende de 37 500 €et une peine de deux ans de prison.

Les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN,  suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur.Autrement dit, le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.
En revanche, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH prévoient que les recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE conserveront un caractère informatif et ne seront pas opposables.
La  loi fixe l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions au 1er janvier 2021 « afin de laisser le temps nécessaire au plan de fiabilisation des diagnostics engagé par le Gouvernement de produire tous ses effets » (Rapp. Commission mixte paritaire, 2017-2018, art. 55bis C). Par conséquent, seront opposables les informations contenues dans les DPE établis à compter de cette date.

C. Le DPE construction

Lors de la construction ou l’extension d’un bâtiment soumise à permis de construire et dont la demande d’autorisation de construire a été déposée à compter du 1er juillet 2007, un DPE établi par le maître de l’ouvrage est remis au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. L’extension d’un bâtiment s’entend des surélévations ou additions de bâtiments existants dès lors que la surélévation ou l’addition est de surface supérieure à 150 m² ou à 30 % de la surface des locaux existants (arrêté du 21.9.07)

Le DPE est remis au propriétaire du bâtiment par le maître d'ouvrage de la construction neuve aux frais de ce dernier. La notion de bâtiment s’entend de manière large et englobe l’immeuble mais aussi chaque lot de copropriété pris isolément.
Dans le cas d’un achat sur plan (vente en l’état futur d’achèvement), l’établissement du diagnostic pèse donc sur le promoteur qui doit le fournir au futur propriétaire.
En revanche, lorsqu’une personne fait construire une maison individuelle sur un terrain dont elle est propriétaire, cette personne étant à la fois futur propriétaire et maître de l’ouvrage, c’est à elle que revient la charge de faire établirle DPE (et non au constructeur ou à l’entrepreneur).
Pour l’établissement du DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur la synthèse d'étude thermique que doit réaliser le maître d'ouvrage au plus tard à l'achèvement des travaux.

Dans la réglementation relative au DPE, la VEFA relève du régime de la construction neuve et non de la vente d’un bâtiment existant. Le diagnostic devra être remis "au plus tard à la réception de l’immeuble". Cette notion de réception pose problème en matière de VEFA dans la mesure où la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs sans que l’acquéreur n’y assiste. Or, c’est bien à ce dernier que le DPE est communiqué. La livraison, moment où l’acquéreur reçoit du maître de l’ouvrage la jouissance du lot acheté, semble être le moment le plus adéquat pour la fourniture du DPE.
Sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, il semble donc que le législateur ait en réalité visé le moment de la "livraison" pour que le DPE soit remis par le vendeur à l’acquéreur.

Depuis le 1er janvier 2021, le propriétaire d’un logement dont le DPE affiche un F ou un G (consommation supérieure à 331 kwh/m2.an) ne peut plus augmenter le loyer, ni demander de contribution sur le partage des économies de charge, demandée par le propriétaire à un locataire après avoir réalisé des travaux d’économie d’énergie dans le logement. Toujours concernant le DPE, il  doit être exprimé « en énergie primaire et finale », et non plus en seule énergie primaire (article 3 quinquies).
Cette nouvelle possibilité  doit contribuer à réduire l’impact de l’électricité sur la note finale (actuellement un coefficient d’énergie primaire de 2,58 est appliqué à l’électricité, la rendant moins performante que les autres énergies). Ce diagnostic doit également mentionner, depuis le  1er janvier 2022, « le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. ».

A compter du 1er janvier 2028,  pour les logements individuels, et du 1er janvier 2033 pour les copropriétés (hors celles en plan de sauvegarde, en OPAH, en requalification non concernées, en carence…), les logements ne pourront plus afficher une consommation supérieure à 330 kWh/m2.an. Le texte prévoit cependant d’ores et déjà de multiples exceptions, détaillées dans un futur décret pris en Conseil d’État : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ; disproportion entre coûts des travaux et obligation…

Vendre ou louer un bien dont la consommation énergétique est supérieure à 330 kWh/m2.an deviendra plus difficile à compter du 1er janvier 2022 : cette obligation des 330kWh/m2.an sera affichée sur les annonces immobilières. A compter du 1er janvier 2028, « le non-respect de l’obligation (…) est mentionné dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien ». Un décret en Conseil d’État viendra préciser l’application de cette obligation.

Depuis le 1er janvier 2022, les propriétaires de logement affichant une consommation supérieure à 331kWh/m2.an devront également, outre le DPE, fournir un audit énergétique. Celui-ci proposera au moins deux approches travaux, une permettant d’atteindre le seuil des 331 kWh/m2.an et une un haut niveau de performance énergétique.

Sources : Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) | Service-public.fr

Diagnostic de performance énergétique : modifications, entrée en opposabilité, annonces immobilières... Que retenir ? Par Fanny Quilan, Juriste. (village-justice.com)

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DPE: le diagnostiqueur s'est trompé dans l'isolation, il est lourdement condamné • infodiag

Le 26 octobre 2020 dernière mise à jour le 22 septembre 2021