Le diagnostic amiante

Un état mentionnant la présence, ou le cas échéant l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis.

En l'absence de l'état relatif à l'amiante annexé au contrat, le vendeur  (non professionnel) ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante (loi SRU du 13.12.00 : art. 176 / Code de la santé publique : art. L. 1134-7). Sont concernés par l'obligation de rechercher la présence de flocages, calorifugeages ou faux plafonds contenant de l'amiante tous les immeubles bâtis à l'exception de ceux dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997 et des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement sauf en cas de vente (articles R 1334-14 et R 1334-15 du Code de la Santé Publique). Les immeubles concernés sont les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.  De même, les propriétaires d'immeubles en copropriété y sont soumis tant pour les parties communes que pour les parties privatives.

L'affectation de l'immeuble et le fait que le propriétaire soit une personne physique ou morale n'ont pas d'importance. Le fait de ne pas procéder à cette recherche est passible d'une amende. En cas de doute quant à la présence d'amiante, le propriétaire doit faire procéder à des prélèvements qui sont analysés par un organisme agréé. Aux termes de ses investigations, le professionnel attestera de la présence ou de l'absence d'amiante. S'il existe des matériaux contenant de l'amiante, l'article R 1334-16 du Code de la Santé Publique impose de faire vérifier leur état de conservation par un professionnel qualifié. Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée s'il constate l'absence d'amiante. En présence d'amiante, la durée de validité est en principe de trois ans. Le périmètre du diagnostic amiante est étendu depuis le 1er avril 2013, notamment aux matériaux extérieurs (toitures, bardages, conduits en toitures et façades)

Les rapports établis entre le 1er février 2012 et le 31 décembre 2012 resteront valables jusqu’au 31 mars 2013. Au-delà de cette date, les rapports devront être refaits. Les diagnostics peuvent prescrire pour le propriétaire un certain nombre d'obligations : un simple contrôle périodique une surveillance du niveau d'empoussièrement. L'obligation de constituer un dossier amiante concerne tous les immeubles bâtis à l'exception de ceux dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997, les parties privatives des immeubles collectifs à usage d'habitation et les immeubles individuels à usage d’habitation. Il appartient au propriétaire de tenir à jour ce dossier qui doit être tenu à la disposition des occupants.

L'obligation d'information sur la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante imposée par l'article R 1334-1-24 du Code de la Santé Publique en cas de vente, concerne tous les immeubles bâtis et ce quelle que soit leur affectation. Si la mutation concerne un lot de copropriété,  cet état doit concerner tant les parties communes que les parties privatives.

Il est à noter que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) prévoit qu’une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant,la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante soit annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Lorsque les propriétaires ne respectent pas ces obligations, l'article L 111-6-1 du Code de la Construction et de l'Habitation interdit la division en vue de créer des locaux à usage d'habitation. Le syndicat des copropriétaires qui n'a pas fait établir de dossier technique amiante est en infraction. Il encourt des sanctions pénales et également des actions en responsabilité en cas de préjudice.

En cas de présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds contenant de l'amiante, les propriétaires sont tenus de faire vérifier leur état de conservation par un contrôleur technique ou un technicien de la construction. Le professionnel vérifie l'état de conservation des matériaux et produits en fonction d'une grille d'évaluation défini par arrêté.
En fonction du résultat de l'analyse de l'air, le propriétaire doit : 

- si le niveau d'empoussièrement est inférieur à 5 fibres/litre, procéder à un contrôle périodique de l'état de conservation des flocages et des calorifugeages dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle ;
- si le niveau est supérieur à 5 fibres/litre, procéder à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante, qui doivent être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les résultats du contrôle.
Pendant, la période précédant les travaux, les mesures conservatoires appropriées doivent être mises en œuvre afin de réduire l'exposition des occupants et de la maintenir au niveau le plus bas possible, et dans tous les cas à un niveau d'empoussièrement inférieur à 5 fibres/litre.
Les mesures conservatoires ne doivent conduire à aucune sollicitation des matériaux et produits concernés par les travaux.

A la suite des travaux exécutés en cas de présence d'amiante, le propriétaire fait procéder à un examen visuel par un contrôleur technique ou un technicien de la construction de l'état des surfaces traitées et à une mesure du niveau d'empoussièrement après démantèlement du dispositif de confinement.
Le niveau d'empoussièrement doit être inférieur ou égal à 5 fibres/litre. Si les travaux ne conduisent pas au retrait total des flocages, calorifugeages et faux plafonds, le propriétaire doit faire procéder à un nouveau contrôle périodique de l'état de conservation dans un délai de 3 ans, à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle ou à l'occasion de toute modification substantielle de l'ouvrage ou de son usage.
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de troisième classe le fait pour un propriétaire de ne pas avoir procédé à l'issue des travaux à l'examen visuel et à la mesure d'empoussièrement.

La réglementation amiante ne semble pas toujours bien comprise. Un diagnostic négatif remis lors d’une vente ne garantit pas l’absence d’amiante dans le bâtiment. Que le diagnostiqueur n’ait pas vu la canalisation amiante enfouie dans le jardin n’est donc pas une faute: pour une connaissance plus exhaustive de l’amiante chez soi, l’acquéreur aurait dû demander un diagnostic plus approfondi. Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 2 septembre 2022, n° 20/17599.

L’amiante se cachait au grenier, le diagnostiqueur ne l’a pas vu car il n’a pas visité cette partie de la maison: combles inaccessibles, selon le rapport. L’opérateur pensait sans doute être à l’abri. Erreur. La cour d’appel de Nîmes vient de le condamner à prendre en charge une bonne partie du désamiantage. La cour d’appel cite ainsi l’arrêté du 12 décembre 2012 qui encadre le repérage liste B: “Lorsque, dans des cas qui doivent être précisément justifiés, certains locaux ne sont pas accessibles, l’opérateur de repérage émet les réserves correspondantes et préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisés”. Il n’a pas justifié de la non-accessibilité, il a donc commis une faute. Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre section a, 28 juillet 2022, n° 20-02533.
 

Qu’importe que le grenier soit ou non accessible, qu’on y accède par des trappes vissées, et que le propriétaire ait ou non mis à sa disposition les moyens d’y accéder, le diagnostiqueur n’a rien mentionné dans son rapport. “Force est de constater que la société n’a pas accompli avec toute la rigueur nécessaire la mission qui lui avait été confiée”, retient l’arrêt de la cour d’appel de Colmar. “Il lui appartenait à tout le moins de mentionner qu’elle n’avait pas visité cette partie de la maison et d’en indiquer le motif.” Cour d’appel de Colmar, 24 juin 2022, n° 20-01553.
 

Dans son arrêt rendu début mai, la cour d’appel de Nancy retient “l’absence de dégradation du fibro-ciment de la conduite de ventilation/aération de la salle de bain”, et la présence d’amiante dans l’air mais uniquement dans la salle de bain, et à une concentration presque 20 fois inférieure à ce qu’autorise le Code de santé publique. “Le bailleur n’était soumis, eu égard au résultat des mesures effectuées dans l’appartement (…), à aucune obligation de faire procéder à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.” “Dans ces conditions, Mme X ne peut utilement soutenir que le logement loué n’était pas conforme à l’usage d’habitation du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et été susceptible de porter atteinte à son intégrité physique.” La locataire déboutée de ses demandes est donc condamnée à payer quelque 2.200 euros au titre des loyers et chargés restés impayés puisque l’amiante en bon état ne rend pas le logement indécent pour autant. Cour d’appel de Nancy, 5 mai 2022, RG n°21-01675.

Sources : Un logement avec de l'amiante peut-il encore être loué ? • infodiag

L'amiante se cachait aussi au grenier, le diagnostiqueur est passé à côté • infodiag

Amiante : quand le grenier est inaccessible • infodiag

Amiante, on ne peut pas reprocher au diagnostiqueur de ne pas avoir tout vu • infodiag

Risque amiante : le vendeur doit sécurité à son acheteur (lefigaro.fr)