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Le dépôt de garantie dans le bail d'habitation


Le dépôt de garantie est une somme encaissée par le bailleur servant à couvrir les dépenses éventuelles des réparations locatives après le départ du locataire tandis que la caution est supportée par un garant qui s’engage expressément à remplir les obligations du locataire si ce dernier est dans l’impossibilité de payer le loyer.


I. Généralités


Le dépôt de garantie sert  à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en fin de location, etc. Ce dépôt doit conserver cette nature de garantie jusqu’au dernier jour de la location. 

Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un
dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail :
- directement par le locataire,

- via un tiers comme Action logement (ex 1 % Logement) avec l'avance loca-pass ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l'aide pour financer le dépôt de garantie.
En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.


L'avance loca-pass est un prêt accordé au locataire pour financer le dépôt de garantie réclamé par le bailleur. Ce prêt est à rembourser sansintérêt d'emprunt, ni frais de dossier. Pour en bénéficier, il faut être salarié du secteur privé ou avoir moins de 30 ans.Elle est accordée pour la résidence principale du locataire.

La garantie loca-pass s'adresse :
- à tout salarié, y compris préretraité, d'une entreprise privée non-agricole,
- aux jeunes de moins de 30 ans, sous certaines conditions.
Le jeune de moins de 30 ans doit être :

  • en formation professionnelle (contrat d'apprentissage ou contrat de professionnalisation),
  • ou en situation d'emploi (y compris fonctionnaire non-titularisé et salarié du secteur agricole),
  • ou en recherche d'emploi,
  • ou étudiant boursier d'État (ministère de l'enseignement supérieur),
  • ou étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d'aide,
  • ou étudiant salarié justifiant d'un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d'aide,
  • ou étudiant salarié justifiant d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande d'aide.

Pouvoir bénéficier d'une avance loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :
- avoir obtenu une autre avance loca-pass ou garantie loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement,
- ou déposé auprès d'un autre organisme Action logement une demande d'avance loca-pass pour le même logement,
- ou obtenu une aide de même nature accordée par le fonds de solidarité pour le logement (FSL),
- ou déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Le logement (loué vide ou meublé) doit être la résidence principale du locataire et faire l'objet :
- d'un bail,
- ou d'une convention d'occupation en foyer ou en résidence sociale,
- ou d'un avenant au bail en cas de colocation.


Le locataire doit faire sa demande au plus tard deux mois après son entrée dans les lieux. Le montant de l'aide s'élève au maximum à 1 200 €. Le remboursement doit commencer trois mois après le versement de l'avance, par mensualités de 20 € minimum (sauf la dernière) et durant 25 mois maximum. En cas de bail d'une durée inférieure à 25 mois (cas des locations meublées), la durée du remboursement est alignée sur la durée du bail.
En cas de départ anticipé du logement, c'est-à-dire avant la fin du bail, le solde doit être remboursé dans un délai maximum de trois mois après le départ du logement.



II. La restitution du dépôt de garantie


Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
- un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
- deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai commence à partir du jour de la restitution des clefs par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Si le bailleur n'a pas réalisé d'état des lieux de sortie, son locataire peut exiger sa rédaction via une mise en demeure. Une fois l'état des lieux de sortie effectué, il pourra rendre les clés et réclamer son dépôt de garantie.

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur.
Les conditions de retenue sur le dépôt de garantie sont variables selon que le logement est situé en copropriété ou non. Quelle que soit la date de signature du contrat de location du logement individuel, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple :
- impayés de loyers,
- impayés de charges,
- travaux locatifs,
- dégradations.
Dans ce cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue qu'il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que :
- état des lieux d'entrée et de sortie,
- photos,
- constat d'huissier,
- factures,
- devis,
- lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). En revanche, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen :18.7.02, n° 01/00887).

Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.


Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Tout document est susceptible de justifier cette provision, notamment :
- état des lieux d'entrée et de sortie,
- photos,
- constat d'huissier,
- factures,
- devis,
- lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.


Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception. Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut engager une procédure de conciliation (étape facultative et gratuite) :
- auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement,
- auprès d'un conciliateur de justice.
En cas d'échec de la conciliation, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le juge du tribunal d'instance dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé. En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile. Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur. 


L’obligation de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou au à son mandataire existe depuis le 24 mars 2014, date de publication de la loi Alur. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a en effet été modifié de la manière suivante : “(...) le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.” La loi ne précise pas la forme que doit revêtir cette communication mais, pour de nombreuses raisons, il est préférable de notifier sa nouvelle adresse par lettre recommandée. Une solution consiste, si le locataire connaît sa nouvelle adresse à ce moment là, d’informer le bailleur directement dans la notification de résiliation du contrat de location.
Si cette mesure peut à première vue paraître agir principalement en faveur du bailleur, elle joue en réalité un rôle essentiel dans la protection du locataire.


Le locataire doit payer l'intégralité de son loyer jusqu'à la fin du bail, y compris si un dépôt de garantie a été versé en début de location. La pratique consistant à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale.Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges à son propriétaire aux termes convenus. Le dépôt de garantie, qui permet au bailleur de couvrir les éventuels manquements de son locataire (entretien du logement notamment), ne  remplace pas le loyer puisqu'il doit être restitué dans un certain délai.
Le locataire qui déduirait du loyer le montant du dépôt de garantie, ne pourrait pas prétendre à la délivrance d'une quittance de loyer (nécessaire dans le cadre d'une demande d'aide au logement).
Par ailleurs, le bailleur pourrait :
- faire procéder à la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire sans autorisation du juge,
- faire condamner le locataire au paiement du loyer impayé et à des dommages et intérêts.


En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil (articles 1231-1 et 1731 du Code civil pour les baux signés à partir du 1er octobre 2016).
Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives.
Le juge doit préciser en quoi les désordres constatés relèvent ou non des réparations locatives incombant au propriétaire en analysant les devis et factures produits par le bailleur(Cass. Civ II : 6.5.14, n° 13-14673, Cass. Civ III : 9.6.15, n° 14-16133).

Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784).
Cette position semblait correspondre à un courant doctrinal selon lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle.

La Cour de cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence en revenant au principe classique de la responsabilité civile contractuelle. À de nombreuses reprises, elle jugeque les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033, Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).

En revanche, l’indemnisation de ce préjudice ne serait pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. À défaut de justificatifs, il appartient donc au juge d'évaluer le montant du dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726, Cass. Civ III : 11.3.14, n°12-28396).

Selon la nature des travaux qui sont à engager, la question d’exécuter immédiatement ou non les travaux, pouvait se poser. Si le préjudice causé par le locataire est de nature esthétique mais qu’il n’empêche pas une relocation aux conditions du marché, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait à prouver l’exécution immédiate des travaux. En revanche, si le préjudice a pour effet de rendre le logementindécent ou impropre à sa destination, il semble plus légitime que le bailleur procède aux réparations nécessaires immédiatement.


A. La restitution des lieux


La date limite de restitution du dépôt de garantie est indissociable de la date de restitution des clefs. La computation du délai est calculée à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
La loi ALUR a introduit deux délais différents pour la restitution du dépôt de garantie dans l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Un délai d’un mois lorsque les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes ;
- Un délai de deux mois en cas de divergence entre eux.
La restitution des clefs consiste en leur remise par le locataire au bailleur ou à son mandataire en main propre ou par courrier recommandé. Le logement doit aussi avoir été libéré.
En cas de remise des clefs avant la fin du préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges jusqu’au terme de celui-ci (Cass. 3ème civ. 12 déc. 2006, cf. annexe n° 37). Toutefois, si un nouveau locataire entre dans le logement avec l’accord du propriétaire avant, les loyers et charges ne seront plus dus à compter de cette date.


Toute remise des clefs à une personne non habilitée à les recevoir n’est pas considérée comme une restitution.
Exemples : clefs déposées dans une boîte aux lettres (CA Fort de France, 26.02.2010 : JurisData 2010-002868, Loyers et copr. 2005, comm. 43), remises à un voisin (CA Lyon, 25.06.2002 : Loyers et copr. 2003, comm. 5).
Tant que les clefs ne sont pas restituées, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la fin de son préavis jusqu’à leur remise. Nous vous précisons que l’obligation porte sur toutes les clefs en la possession du locataire (Cass., 3ème civ. 15 juin 2004 AJDI Février 2005 p. 135). Par conséquent, il est essentiel de mentionner le nombre de jeux remis et restitués dans les états des lieux.


B. Le cas particulier de la restitution des clefs par courrier recommandé avec accusé de réception


Le locataire a la faculté d’adresser les clefs du logement au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Cependant, cette modalité de remise des clefs soulève diverses interrogations pour lesquelles nous sommes dans l’attente de solutions jurisprudentielles à défaut de solutions législatives.
- L’envoi ne comporte pas toutes les clefs : Comme indiqué plus haut, le locataire a l’obligation de restituer toutes les clefs. Le délai de remboursement du dépôt de garantie ne part pas tant que la totalité des clefs n’est pas entre les mains du propriétaire. Ce dernier peut avoir une mauvaise surprise en les réceptionnant.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Ainsi, le principe est que le locataire doit apporter la preuve de la restitution des clefs repose sur le locataire (Cass., 3ème civ., 01.07.2003, Rev. Administrer déc. 2004, p. 53).
Or, l’envoi des clefs par courrier recommandé avec accusé de réception conduit à inverser la charge de la preuve. Dans cette situation, le bailleur devra apporter la preuve que le courrier ne contenait pas l’intégralité des clefs du logement. Il existe une présomption simple de remise de toutes les clefs induisant une présomption simple de restitution du logement sauf preuve contraire apportée par le bailleur.

- L’état des lieux de sortie est réalisé après réception des clefs et des affaires du locataires sont toujours présentes : La loi n’évoque que la remise des clefs pour marquer la reprise du bien. Mais la jurisprudence est venue compléter la notion de restitution en exigeant qu’un état des lieux de sortie soit fait et que le logement soit vide de meuble. Les parties doivent procéder à l’état des lieux de sortie même si les clefs ont été adressées par courrier au propriétaire.
« Le locataire ne peut restituer les lieux sans réaliser d'état des lieux de sortie et sans remettre les clés entre les mains du propriétaire » (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 11 janv. 2018, n° 15/21363 : JurisData n° 2018-000102).
« L'obligation de restitution n'est pas satisfaite, alors même que les clés ont été restituées, si le local reste partiellement garni de meubles appartenant au locataire » (Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, Juris-Data n° 2003-017758).
- Le délai de restitution du dépôt de garantie est-il computé à compter de la date de réception des clefs avec des pénalités dues ou de la date de l’état des lieux de sortie ? A ce jour, la réponse n’a pas été apportée par les juges. Il convient de se référer à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixant le point de départ au jour de la restitution des clefs.


C. La restitution du dépôt de garantie


1. Le principe (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989)


Le locataire est redevable, outre les éventuels loyers et charges impayés, des éléments suivants :
- Des sommes relatives à l’entretien courant,
- Des réparations locatives,
- Des dégradations et des pertes sauf à démontrer qu’elles ont pour origine un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
De plus, il supporte l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour rappel, il existe une présomption de responsabilité à la charge du locataire : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le preneur démontrait que les désordres avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement, le tribunal d’instance n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3ème civ., 9 juin 2016, n° 15-15175).

Il appartient au locataire de rapporter la preuve de l'existence de la cause d'exonération qu'il invoque pour se soustraire à son obligation.


2. Les sommes dues au titre de l’entretien courant et des réparations locatives


a. L’entretien courant du logement


Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.
Il s’agit des « mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux (huile, graissage, revernissage, raccords de peinture, changement de petites pièces ou petites réparations)" (En ce sens, J. Lafond, Les baux d'habitation : LexisNexis, 2007, n° 715, p. 309).


Jurisprudences :
- Entretien courant du jardin par la tonte de la pelouse, taille des arbres, plantations… (CA Lyon, 6ème civ., 13.10.2005, JurisData 2005-291474) ;
- Réparation d’une fuite au niveau de la chasse d’eau, surconsommation d’eau à la charge du locataire (Cass. 3ème civ., 30.09.2008, n° 07-16867) ;
- Les désordres relevés dans les lieux loués (bris de carreaux, saleté de la moquette, empoussièrement et toiles d'araignées, salissures de la cuisine, dégradation du sol), après moins de quatre ans d'usage, ne peuvent qu'être attribués à un mauvais entretien des locaux par le locataire (CA Riom, 1ère Civ., 18 Mars 2013 - n° 12/00975).


b. Les réparations locatives


Elles regroupent “les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif” (art. 1er décret n° 87-712 du 26 août 1987, cf. annexe 38).
La Cour de cassation a affirmé que la liste des réparations locatives établie par le décret n°87-712 du 26 août 1987 n’est pas limitative. (Cass. 3ème civ., 30.09.2008, n° 07-16867).
Jurisprudences :
- Le nettoyage des moquettes sales et tachées (CA VERSAILLES, Chambre 1 section 2, 20 Octobre 1989) ;
- Des travaux de peinture ont été nécessaires dans le hall d'entrée (badigeons de couleur jaune avec traces multiples de masticage), pièces en entrant près du hall d'entrée (jonction murs plafond, traces de débordements de peinture sur les poutres du plafond ou la menuiserie, traces noirâtres au niveau de la partie haute du mur faisant face à la fenêtre, traces de couleur marron sur le côté gauche du mur), salle de bains (peinture cloquée au-dessus de la zone lavabo), chambre du premier étage (murs de couleur violine avec des traces multiples de masticage, traces de cadres). Ces éléments permettent de chiffrer le montant des réparations locatives à la somme de 2 500 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Monsieur et Mme BONTEMPS (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre A, 11 Mai 2012, n° 10/14902).
Le bailleur ne peut exiger l’exécution des réparations locatives qu’en fin de bail.


c. Les cas d’exonération


Le locataire est exonéré de prendre à sa charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, loi du 6 juillet 1989).
En revanche, ni les travaux rendus nécessaires de la toiture, d'une terrasse ainsi que des travaux de peinture occasionnés par un dégât des eaux suite aux chutes de neige, ni la dégradation des murs ou des plafonds de la maison, relatives à des infiltrations d'eau, ne sont pas imputables aux locataires (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre A, 11 Mai 2012 - n° 10/14902).
Il résulte en effet de l'état des lieux de sortie que l'aggravation de l'état du logement résulte des infiltrations en toiture, qui n'ont pas été réparées par le bailleur. Les dégradations sont donc imputables au bailleur. Ce dernier doit dès lors restituer le dépôt de garantie (CA Amiens, 1ère Civ., 8 Février 2018, n° 16/02494).
Le locataire n’a pas à prendre à sa charge la remise à neuf. En effet, si le preneur est tenu de maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs et cloisons et de remettre en état

les moquettes et autres revêtements de sols, notamment en cas de taches, il n'est pas tenu de la remise à neuf des locaux (CA Versailles, 30 janvier 1998,).

  • Qu’est-ce que la vétusté ?

Les réparations nécessaires par la vétusté sont à la charge du bailleur. Il s’agit de l’usure normale des lieux et des équipements due à l’écoulement du temps.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme : « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Une définition simple mais au centre de nombreux litiges locatifs lors de la restitution du dépôt de garantie car sujette à appréciation en l’absence de critère objectif. L’appréciation est toujours soumise au contrôle du juge en cas de contentieux.
En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 11 Janvier 2018, n° 16/13111).

Le jaunissement des peintures ne peut être retenu contre le locataire que s’il est démontré qu’il est dû à un usage anormal ou illicite de la chose louée (Cass., 3ème civ., 20.05.2014, n° 13-13901 : Rev. Loyers juill. 2014, p. 366).
En outre, résultent d’un usage normal, les traces laissées sur les murs par les meubles et les tableaux, occasionnées par la lumière, le soleil, la poussière, la pollution ou les passages répétés des occupants au même endroit.

  • Qu’est-ce que la force majeure et le cas fortuit ?

Aux termes de l’article 1218 du code civil, « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».
Ces évènements doivent être exceptionnels et avoir les caractères suivants :
- extérieurs aux locataires
- imprévisibles
- irrésistibles (insurmontables)
Exemples : évènements climatiques comme une tempête, ouragan, inondation, …
En matière d’incendie, l’article 1733 du code civil pose une présomption de responsabilité à l’encontre du locataire. Pour s’en libérer, il appartient à ce dernier de prouver que :
- l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ;
- le feu a été communiqué par une maison voisine.

La Cour de cassation impose aux juges une analyse rigoureuse des faits pour s’assurer de l’application de la force majeure.
L'origine criminelle de l'incendie doit présenter les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité propres à la force majeure (Cass. 3ème civ. 28 septembre 1983 : Bull. civ. III n° 172 ; Cass. 3ème civ. 21 décembre 1987 : Bull. civ. III n° 211).
Pour l’illustrer :
- Tel est le cas de l'incendie d'origine criminelle dont les auteurs sont inconnus et qui s'est produit la nuit en l'absence de clientèle et des exploitants du bar, alors qu'aucun manquement du locataire concernant la protection des locaux n'était établi (Cass. 3ème civ. 12 décembre 1990 : Bull. civ. III n° 260).
A l'inverse :
- ne constitue pas un cas de force majeure, l'incendie survenu à la suite d'un acte de malveillance alors que des actions criminelles avaient été commises à deux reprises, en période sensible, dans un contexte identique et que le locataire n'avait pas pris les mesures de sécurité élémentaires (Cass. 3ème civ. 29 mai 1991, AGF c/ Cie d'assurances l'Alsacienne).
- lorsque l'incendie est dû à un défaut d'entretien des canalisations de gaz par le locataire (Cass. 3ème civ. 30-5-1990 : Bull. civ. III n° 129).

  • Qu’est-ce que la malfaçon ou le vice de construction ?

Ces termes ne font pas l’objet d’une définition légale. Il est nécessaire de se tourner vers la jurisprudence pour appréhender ces notions. Certains opèrent une distinction entre la malfaçon et le vice de construction, pour d’autres la malfaçon fait partie de la famille des vices de construction.
La malfaçon peut être définie comme un défaut ou une imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution.
Jurisprudences :
- Si des malfaçons, tel que la mauvaise pose d’un carrelage ou d’une porte, ou l’inexécution des travaux sont établis, l’entrepreneur est tenu au paiement des coûts pour la reprise des travaux (CA Montpellier, 1ère ch., sect. A01, 15 juin 2017, no 14/03708, Époux C. c/ SARL Greenliving) ;
- Travaux à la charge du locataire car il ne démontre par aucun élément que les regards situés à l'intérieur et à l'extérieur de l'appartement présentent un vice de conception imputable au bailleur, ni même un dysfonctionnement actuel imputable aux bailleurs (CA NANCY, Chambre 2, 28 Février 1995 n° 1995-040967).
Quant au vice de construction, il peut être défini comme un vice dû à l'inobservation des règles de l'art, du DTU ou du cahier des charges et qui compromet la stabilité et la durabilité d'un bâtiment. Ils peuvent être apparents ou cachés.


En matière de responsabilité des constructeurs, l’article L. 111-13 du code de la construction détermine les vices de construction comme ceux qui « compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».
Toutefois, les jurisprudences ne suivent pas toutes cette distinction.
Jurisprudences :
- La Cour de cassation peut faire notamment des vices de construction une notion très générale comme le montre l’arrêt suivant : Le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de la porte vitrée constituent des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction (Cass., 3ème civ., 21 Septembre 2011 - n° 09-69933) ;
- En l'absence de caractérisation d'un défaut de conception de l'installation électrique assimilable à un vice de construction, le locataire répond de l'incendie survenu dans les lieux loués et dans les locaux voisins (Cass. 3ème civ. 27-11-2002, n° 01-12403 : RJDA 2/03 n° 113) ;
- Un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire de la présomption de responsabilité que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil (Cass. 3ème civ. 15 juin 2005 n° 04-12243 (n° 732 FS-PBI), Sté d'assurance du Crédit agricole du Pas-de-Calais (MRACA) c/ Sté Assurances générales de France IARD).
Pour simplifier, il s'agit d'un vice intrinsèque de la chose dû à sa fabrication ou à son installation (mauvaise réalisation du travail) dont le locataire n’a pas à répondre.


3. Les dégradations et les pertes


Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent durant le bail dans le logement et les annexes loués. La responsabilité du locataire s’étendant jusqu’à la fin du bail, si le locataire quitte les lieux avant le terme de celui-ci, il reste responsable des dégradations et pertes qui y seraient constatées, même après son départ.
De plus, aux termes de l'article 1735 du Code civil, le locataire répond des dégradations et pertes commises par les personnes qu’il a introduit dans le logement comme les personnes hébergées, les sous-locataires, des invités ou un professionnel.
L’état des lieux de sortie permettra de relever ces pertes et dégradations en comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Quant aux parties communes de l’immeuble, elles en sont exclues ainsi que toute partie dont la jouissance est partagée avec toute autre personne (propriétaire, locataires, copropriétaires…). Dans cette situation, il appartient au bailleur de prouver la responsabilité de telle personne pour obtenir réparation auprès de celle-ci. Il ne peut être inséré dans le

bail une clause engageant “la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun”.


a. Les dégradations


Il y a dégradation si par ses actes ou par son inaction, le locataire est à l’origine de la détérioration anormale, du mauvais état conduisant à la perte de valeur de la chose louée ou de ses équipements.
Tel est le cas lorsque le locataire a enlevé des meubles en laissant, sans les reboucher, de très nombreux trous de chevilles (CA Versailles, 1ère ch. B, 18 sept. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 178).
Le logement étant dans un état de saleté repoussant, les papiers des murs et le revêtement de sol étant arrachés, les meubles et le canapé éventré, ce qui interdit toute relocation immédiate (TI Clermont-Ferrand, 28 janv. 1992 : Rev. loyers 1993, p. 338).
Il en va de même quand « l'enlèvement du lavabo et du bidet posés par lui-même a été exécuté dans des conditions qui ont entraîné des dégradations. En effet, le constat d'huissier montre que la tuyauterie et les pièces métalliques laissées sur place, après l'enlèvement du lavabo et du bidet rendaient, sans nouvelle transformation, la pièce inutilisable à la fois comme salle de bains et comme pièce sèche » (CA Paris, 6ème ch. C, 22 mai 2001, n° 1999/08663 : JurisData n° 2001-144845).
Par application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la locataire doit répondre des dégradations locatives. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie révèle que la locataire a enlevé les tapisseries murales qui étaient en bon état. Le coût de remise en état est justifié à hauteur de 15 000 euros. Le coût de remise en état de la moquette est quant à lui évalué à 4942 euros (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 23 Février 2017 - n° 15/02126).


b. Les pertes


La perte peut être définie comme le fait d’être « privé momentanément ou définitivement, en partie ou totalement, d’une chose ou d’une qualité dont on avait la jouissance ou la possession ».
Exemples

Quand le locataire a enlevé des meubles de cuisine équipant le logement au motif qu'il s'agissait d'un mobilier vétuste, et qu'il est dans l'incapacité de les restituer et ce, sans autorisation du bailleur (CA Versailles, 1ère ch. B, 18 sept. 1998 préc. n° 90).
- Suite au gel et à l’absence de précautions prises par le locataire, la chaudière a éclaté (CA Paris, 6ème ch. B, 22 mars 1996 : Loyers et copr.1996, comm. n° 255).
En matière d’incendie, l’article 1733 du code civil présume responsable le locataire à moins qu’il ne prouve que « l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ». Il est aussi exonéré de responsabilité si l’incendie provient d’un immeuble voisin.


La Cour de cassation a une interprétation stricte des cas exonératoires en cas d’incendie. Dans une décision de justice, la responsabilité du locataire a été retenue bien que l'origine de l'incendie était indéterminée. Il ne s’agit pas d’une des causes exonératoires prévues à l’article 1733 du code civil (Cass. 2ème civ., 18 mai 2017, n° 16-12467, F-D : JurisData n° 2017-010096).
Pour rappel, l’article 1722 du code civil prévoit que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
Ainsi, le preneur a la faculté de demander la résiliation du bail en cas de destruction partielle du bien. En cas de destruction totale, le bail est automatiquement résilié.


c. Les causes exonératoires


Pour exonérer le locataire, le juge attendra de ce dernier qu’il puisse justifier d’une des causes exonératoires de responsabilité comme le relève la jurisprudence suivante :
Or il appartenait à Mme X de rendre la chose louée telle qu'elle avait reconnu l'avoir reçue lors de la signature de l'état des lieux du 1er août 2005 et elle doit donc répondre des dégradations constatées à la fin du bail, sauf à rapporter la preuve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'elle n'a pas introduit dans son logement, preuve qui n'est pas rapportée (CA Poitiers, 3ème Civ., 10 Avril 2013 – n° 11/05384).
Ainsi, le locataire doit prouver que les pertes ou dégradations ont eu lieu soit :

- par cas de force majeure, c’est-à-dire un fait ou un événement avec un caractère absolument imprévisible et irrésistible ;
Exemple : Une tempête dont le caractère exceptionnel est révélé par les statistiques de Météo France sur une durée de 30 ans présente les caractères de la force majeure et exonère le locataire de toute responsabilité au titre de l'article 1732 (CA Toulouse, 3ème ch. 1ère sect., 29 sept. 1998, n° 542/98 : Cah. jurispr. Aquitaine n° 1/1999, p. 104).
- par la faute du bailleur, s’il n’a pas pris en temps utile les mesures nécessaires ;
Exemple : Si le gel des canalisations est dû à la faute du bailleur qui n’a pas mis en place un système de calorifugeage susceptible d'éviter le phénomène du gel (CA Besançon, 1ère ch., 8 avr. 1999 : JurisData n° 1999-041774 ; Loyers et copr. 2000, comm. 3).
- par le fait “d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement”, encore faut-il que ce tiers n’ait pas accédé au logement par la faute ou l’imprudence du locataire.

Exemple : si en principe la locataire n'est pas responsable de dégradations imputables à des tiers qui se sont introduits dans le logement sans faute de sa part, le tribunal a toutefois considéré à juste titre que l'intrusion des squatters dans l'immeuble entre 2008 et 2010 avait pour cause un manque de sécurisation du bâtiment (CA Chambéry, 2ème chambre, 5 Octobre 2017 - n° 16/01678).


d. La charge de la preuve des dégradations et des pertes


Aux termes des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1730, 1731 et 1732 du code civil, le locataire est présumé responsable des pertes et des dégradations survenues dans le logement dont il avait la jouissance. Le bailleur n’a pas à apporter la preuve que le locataire en est responsable. Au contraire, le locataire doit apporter la preuve de son exonération de responsabilité.
Attendu que pour accueillir la demande des locataires, le jugement retient que la SCI …verse un état des lieux d'entrée du 1er novembre 2000 qui ne laisse apparaître aucune mention de moisissures ainsi qu'un constat d'huissier du 26 juin 2001 qui mentionne la présence d'humidité et de moisissures réparties dans l'appartement mais qu'il résulte des pièces produites qu'un doute subsiste sur l'origine des traces d'humidité, et que la SCI … ne rapporte pas la preuve que ces traces sont imputables à M. X et à Mlle Y et non à des problèmes d'infiltration ; Qu'en statuant ainsi, le tribunal qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés (Cass. 3ème civ., 11 janv. 2005, n° 03-18260).

Présumé être à l'origine des désordres survenus pendant sa jouissance, le preneur doit assumer le dysfonctionnement d'une fosse septique qui l'oblige à faire deux vidanges en six mois d'intervalle. L’imputabilité du dysfonctionnement n’a pas à être prouvée par le bailleur, au locataire de démontrer qu’il n'était pas responsable de ce dysfonctionnement et notamment qu'il avait respecté les recommandations du bailleur sur l'entretien spécifique de la fosse septique mentionnées dans le bail (Cass. 3ème civ., 2 mai 2012, n° 11-15401).
En l’absence de mention relative à l’état des parquets dans l’état des lieux d’entrée, il appartient aux locataires de démontrer que les dégradations constatées sont dues à la vétusté ou à la force majeure (Cass. 3ème civ., 23 janv. 2007, n° 05-21232).


4. Le dégât des eaux découvert au départ du locataire


Aux termes de l'article 7-g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Il doit aussi user paisiblement du logement, en bon père de famille notamment en procédant à l’entretien courant et à la réparation des dégradations.
Le contrat d'assurance habitation prévoit des obligations à la charge de l'assuré notamment pour les modalités de déclaration de sinistre. Ainsi, l'assuré doit "donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail." (art. L. 113-2 du code des assurances).

Par conséquent, le locataire aurait dû déclarer le sinistre au moment de sa survenance pour la prise en charge des dégradations.
Si l’origine du dégât des eaux est située dans le logement du locataire et qu’il n’a pas procédé aux démarches nécessaires pour la réparation des dommages, son attitude fautive permet au bailleur de retenir les sommes dues au titre des réparations sur le dépôt de garantie.
Si les dommages ont pour origine un logement voisin, le locataire n'est pas redevable des réparations. Leur montant ne peut pas être retenu sur le dépôt de garantie. Mais son assureur ou l’assureur du propriétaire aurait pu exercer un recours à l'encontre de l'assurance du tiers.


« Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n’a pas introduit dans le logement, ce qui est le cas du dégât des eaux provoqué par le locataire du dessus. » (CA Amiens, 1ère chambre, 1ère section, 23 Septembre 2010 – n° 09/03989).


A compter du 1er juin 2018, la convention CIDRE est remplacée par la Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI). Cette nouvelle convention porte sur les incendies et les dégâts des eaux dans les immeubles.

Pour les locaux privatifs occupés, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit).
Pour les locaux privatifs vacants, l’assureur gestionnaire est l’assureur du (co)propriétaire non occupant.
Pour les locaux communs, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’immeuble.
Toutefois, lorsque le locataire a donné congé ou est reçu au plus tard au jour du sinistre, il s’agit de l’assureur du propriétaire non occupant.
Les nouveaux plafonds de prise en charge dans le cadre de cette convention sont les suivants :
- Plafond d’abandon de recours : Montant HT cumulé des dommages matériels + frais afférents ≤ 1 600 euros ;
- Plafond d’application de la convention : Montant HT cumulé des dommages matériels + frais afférents ≤ 5 000 euros ;
- Plafond recherche de fuite : montant ≤ 5 000 euros hors taxes par assureur.
Les sinistres n’entrant pas dans le champ d’application de la présente Convention sont régis par les autres Conventions (textes du Recueil, de la CIDECOP) et/ou le droit commun.


Si le propriétaire a une assurance propriétaire non occupant, il est nécessaire de se rapprocher de cette dernière pour déclarer ce sinistre. Attention, le contrat doit avoir été souscrit avant la survenance du sinistre.
Quant à la franchise éventuellement appliquée dans le cadre de la PNO, celle-ci reste à la charge du propriétaire. En effet, celle-ci est propre au contrat négocié et souscrit par l’assuré.
En l'absence de prise en charge par l'assurance PNO, le propriétaire doit se retourner contre le responsable du sinistre soit le voisin du dessus sur la base de la responsabilité civile. Toutefois, le propriétaire peut engager un recours contre son ancien locataire pour le préjudice subi par la perte de chance de relouer le logement en raison des travaux à effectuer et pour la perte de chance d'être indemnisé en raison du dépassement du délai pour déclarer le sinistre. En effet, si le locataire avait déclaré le sinistre dès sa survenance, les travaux auraient pu être effectués en temps et en heure avant sa sortie et permettre une relocation sous peu si ce n'est immédiate.
Pour obtenir réparation de ce préjudice, le propriétaire doit saisir le juge judiciaire seul compétent pour l’évaluer et condamner le locataire à verser une indemnisation. Le propriétaire ne peut pas déduire de manière discrétionnaire une somme du dépôt de garantie.

Les parties peuvent réaliser un accord dit transactionnel avec l'éventuelle compensation du dépôt de garantie lors de l'arrêté de compte du locataire. A défaut, le propriétaire devra envisager des poursuites judiciaires.


5. Les transformations réalisées par le locataire


Le locataire a la faculté de réaliser des travaux d'aménagement dans le logement tant que ceux-ci ne constituent pas une transformation des lieux loués. Tel est le cas lorsqu’il change le papier peint, les peintures, recouvre la moquette par parquet flottant, accroît le confort ou la salubrité du logement loué.
Ces travaux ne nécessitent pas l’obtention de l’accord préalable du bailleur ni la remise en état du logement avant la restitution.
Aucune définition des travaux d’aménagement n’est donnée par les textes. Ainsi, il convient de se tourner vers la jurisprudence pour en appréhender les contours car ces travaux relèvent de l’appréciation souveraine des juges.


Jurisprudences :
- Les travaux de peinture et la pose de moquette sont de simples aménagements même si le locataire a "choisi des couleurs autres que “passe-partout”, dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale de par leur originalité" (CA Paris, 6ème ch. C, 20 sept. 2005, n° 2003/20180 : JurisData n° 2005-282558 ; Loyers et copr. 2006, comm. 10).
- Le locataire n’a pas à repeindre le logement en blanc tel qu'il était à l'origine car cela « ne contrevient ni aux dispositions du contrat de bail, ni aux dispositions

d'ordre public de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989" (CA Nancy, 26ème ch. civ. et com., 1er févr. 1995 : JurisData n° 1995-040968 ; Loyers et copr. 1995, comm. 356).
- L’installation de 15 spots lumineux dans les plafonds de la maison est un simple aménagement (CA Paris, 6ème ch., sect. C, 20 mars 2001 : AJDI 2001, p. 706).


Il y a transformation de la chose louée quand les travaux modifient la structure et/ou la configuration des lieux : percer des gros murs, déplacer ou abattre des cloisons, supprimer un escalier, élargir une porte…
Jurisprudences :
- le percement d'un mur séparatif (Cass. civ., 23 oct. 1961 : D. 1961.756) ;
- la modification du gros oeuvre de la structure de l'immeuble (Cass. Soc., 9 juin 1966 : Bull. civ. IV, n° 573) ;
- abattre une cloison pour réunir deux appartements mitoyens, même si cette transformation est réversible (CA Paris, 4ème ch., 31 mai 2011, n° 10/09024 : JurisData n° 2011-011841 ; Loyers et copr. 2011, comm. 238).

Tel est le cas pour l’application de peintures de différentes couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) autres que les couleurs initiales « passe-partout », la cour d’appel de Paris a validé ces aménagements : « dès lors que ces peintures, telles qu'elles apparaissent sur les photographies en couleurs prises par l'huissier, ne sont pas vraiment excentriques, revêtent même, une certaine élégance et une originalité restant de bon goût et n'empêchent nullement une habitabilité normale, en s'inscrivant dans la tendance décorative actuelle susceptible de plaire à des locataires jeunes ». (CA Paris, 6ème ch., sect. B., 10 janv. 2008, Fulrlaud c/ Virot : JurisData n° 2008-351974).


Par application du principe de l’accession, les aménagements ainsi réalisés sont la propriété du bailleur suite au départ du locataire et ce, sans le versement d’une indemnité. La loi du 6 juillet 1989 n’encadrant pas leur sort, il est possible de prévoir une clause précisant qu’ils deviendront la propriété du bailleur soit au fur et à mesure de leur exécution, soit en fin de bail avec ou sans indemnité.
Concernant les aménagements pouvant être qualifiés d’excentriques et faisant obstacle à une habitabilité normale du logement, ils peuvent être considérés comme des travaux de transformation et conduire à la remise en état du logement (CA Nancy 1er février 1995).


Le locataire peut réaliser des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie à ses frais. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste les travaux d'adaptation du logement. Il s’agit d’une liste limitative.
Ces travaux font l’objet d’une demande écrite adressée par LRAR au bailleur. Le locataire doit préciser les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés ainsi que l'entreprise chargée de les exécuter.
L’absence de réponse du bailleur dans le délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande, vaut décision d’acceptation du bailleur.

La loi ELAN réduit ce délai en prévoyant désormais que le bailleur doit répondre dans un délai de 2 mois au lieu de 4 mois, cette disposition est applicable aux baux en cours.

Dans un délai de deux mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire doit attester auprès du bailleur « que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur ».
Concernant le sort des transformations réalisées, la loi ne prévoit pas de règle particulière aux travaux d’adaptation du logement.


D. La justification des retenues

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les sommes retenues doivent être dument justifiées (Cass. 3ème civ., 15 févr. 2012, n° 11-13014, FS-P+B : JurisData n° 2012-002067 ; Loyers et copr. 2012, comm. 99).
La présentation d’une facture n’est pas exigée (Cass., 3ème civ. 2 oct. 2007). Le bailleur peut en justifier par un devis.
Cette jurisprudence de la Cour de cassation est constante : « l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation » (Cass. 3ème civ., 3 avr. 2001, n° 99-13668 : JurisData n° 2001-009190 ; Loyers et copr. 2001, comm. 139).
La pratique de facturation au forfait (exemple : trou dans le mur = 10 €) ne peut pas être appliquée car les montants ne sont pas justifiés (Cass. 3ème civ., 26 juin 2007, n° 06-16644 : JurisData n° 2007-039819).


E. Les modalités de restitution du dépôt de garantie


1. Les sommes à retenir


Il s’agit de l’ensemble des sommes dues par le locataire au titre de ses obligations locatives nées du bail :
- Loyers : le dépôt de garantie n’a pas pour but de dispenser le locataire de payer son dernier mois de loyer en cas de location vide ou ses deux derniers mois en cas de location meublée. Par conséquent, le bailleur a la faculté de mettre en demeure son locataire de payer le dernier mois de loyer. Le locataire doit les loyers jusqu’à la fin de son préavis et ce, même s’il libère les lieux avant cette date. Toutefois, si un nouveau locataire rentre dans le logement avant le terme du préavis, il sera redevable des loyers que jusqu’à l’entrée dans les lieux de celui-ci. 

- Charges : en cas de logement situé dans un immeuble collectif, le bailleur a la faculté de conserver une provision de 20% du montant du dépôt de garantie dans l’attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Dans le délai d’un mois à compter de l’approbation des comptes de l’immeuble, le bailleur devra réaliser la régularisation définitive pour restituer le solde. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
- Dégradations et réparations locatives.


2. Les délais de restitution


Il est restitué dans un délai maximal d’un mois ou de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire selon les cas vus ci-dessus.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (art. 22 loi 6 juillet 1989).

Méthode de calcul : Montant des intérêts = 10% x montant du loyer (hors charges) x mois commencés


Nous pouvons nous interroger sur le délai de restitution du dépôt de garantie lorsque le locataire ne prend pas possession des lieux.
Etant donné qu’il n’y a pas eu de remise des clefs, il n’y a pas non plus de restitution des clefs. Or, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pose comme point de départ pour le délai de restitution du dépôt de garantie la restitution des clefs.
Dans cette situation, il ne peut y avoir de dégradations ou de défaut d’entretien à la charge du locataire. Ainsi, on peut supposer qu’il convient de rembourser le dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la date d’effet du bail qui marque le début de la jouissance du logement. La durée du préavis expirera très certainement après ce délai d’un mois créant une dichotomie entre la date limite de restitution du dépôt de garantie et la date de fin du préavis d’un mois ou de trois mois. Toutefois, l’intérêt du bailleur étant de relouer au plus vite et le montant du dépôt de garantie étant limité à un mois pour un logement, il est dans l’intérêt du bailleur de rembourser au plus vite le dépôt de garantie afin de se libérer de cette situation peu accommodante.


3. Le bénéficiaire de la restitution du dépôt de garantie


Qu’il y ait ou non solidarité entre les colocataires, lorsqu’un colocataire quitte les lieux en cours de bail, il ne peut pas prétendre à la restitution immédiate de sa quote-part du dépôt de garantie. Le remboursement de ce dernier suppose la restitution effective des lieux au propriétaire.
En d’autres termes, le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires.
Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie. Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. La restitution du dépôt de garantie est donc différée jusqu’au départ du dernier des colocataires, qui seul permettra la réalisation de l’état des lieux de sortie (Cass. Civ. 3ème : 21 novembre 1990, Bull. Civ. III, n°237).
Dans le cadre de la restitution du dépôt de garantie, les colocataires sont les créanciers du bailleur. Or, l’article 1311 du code civil dispose que « la solidarité entre créanciers permet à chacun d'eux d'exiger et de recevoir le paiement de toute la créance. Le paiement fait à l'un d'eux, qui en doit compte aux autres, libère le débiteur à l'égard de tous. Le débiteur peut payer l'un ou l'autre des créanciers solidaires tant qu'il n'est pas poursuivi par l'un d'eux. »
Le bailleur est fondé à restituer l’intégralité du dépôt de garantie à l’un des colocataires. Il peut être préférable de le rendre à parts égales entre eux afin d’éviter toute réclamation.


4. Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie


a. Dans le cadre d’un mandat de gestion


La restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur. Ainsi, c’est ce dernier qui est débiteur du dépôt de garantie et non l’agent immobilier mandataire (Cass. 3ème civ., 12.07.2005, n° 03-20063).
Tout litige relatif au dépôt de garantie doit mettre en cause le bailleur. L’assignation doit être délivrée à ce dernier (Cass. 3ème civ., 19.12.2013 : JurisData n° 2013-030106 ; Loyers et copr. 2014, comm. 42).


b. Dans le cadre d’un mandat de location


En l’absence de réception de fonds par l’agent immobilier, le dépôt de garantie a été directement versé au bailleur et encaissé par ses soins. Il lui appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant.


c. Dans le cadre de la mutation du bien loué


L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la règle suivante : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

La restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire. Le preneur n'a pas à faire la preuve que le dépôt a été transmis à ce dernier (Cass. 3ème civ., 8 sept. 2016, n° 15-19169 : JurisData n° 2016-018226 ; Loyers et copr. 2016, comm. 224).
Lors de la vente du bien loué, il convient de prévoir que le vendeur verse à l’acquéreur le dépôt de garantie afin que ce dernier le restitue. Toute convention contraire entre ce dernier et le précédent propriétaire n’est pas opposable au locataire.
Cette règle n’est pas applicable aux autres baux, ici, l’ancien bailleur reste en principe débiteur de la restitution du dépôt de garantie.


5. En cas de litige


En cas de litige notamment relatif à la restitution du dépôt de garantie, aux charges et aux réparations locatives, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation de l’immeuble (art. 20 loi du 6 juillet 1989). Elle a pour objectif de résoudre amiablement le litige.
La saisine de la commission de conciliation est obligatoire avant toute saisine du juge pour les litiges relatifs :

au complément de loyer
• à la réévaluation du loyer au renouvellement du contrat
• à l’évolution des loyers à la relocation
Dans tous les autres cas, il n’est pas obligatoire de la saisir. Les parties peuvent s’adresser au juge du tribunal d’instance compétent qui connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion (art. R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire).
Si les parties trouvent un accord, elles signent la conciliation et mettent fin au litige (impossibilité de saisir le juge pour le même litige). A défaut d'accord, la commission de conciliation émet un avis adressé aux parties. Les parties peuvent saisir le juge.


Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 11 mars 2019

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