Le dépôt de garantie dans le bail commercial

Lors de la conclusion du bail commercial, le bailleur peut exiger au locataire le versement d’un montant destiné à assurer la bonne exécution du contrat de bail. Le bailleur garde cette somme pour la restituer à l’occupant à la cessation de la location, après déduction d’éventuels frais ou impayés. Il s’agit du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives du locataire. Le bailleur et le preneur précisent librement son objet et sa portée lors de la conclusion du contrat.
La clause qui s’y réfère doit mentionner clairement les éléments garantis par le dépôt. Il peut s’agir des créances (loyers, charges, réparations locatives, etc.), du paiement des impositions qui engagent solidairement le bailleur et locataire, ainsi que toutes les sommes dues au départ du locataire, quelque soit le titre.

Les parties déterminent librement le montant du dépôt. En général, le montant demandé par le bailleur se limite à deux termes de loyers. Au-delà, les sommes versées d’avance portent obligatoirement intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France.
Les sommes versées au bailleur comprennent le montant du dépôt de garantie lui-même, le pas-de-porte s’il correspond à un supplément de loyer et le montant du premier loyer sil est stipulé payable d’avance.
On tient compte de la périodicité du loyer (trimestre ou mensuel) et des modalités de paiement (loyer payé d’avance ou à terme échu) pour déterminer le nombre de loyers payés d’avance.

Le dépôt de garantie peut être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement. Le contrat peut prévoir sa révision avec l’évolution du loyer afin de conserver la valeur de la garantie. A défaut d’une clause de révision, le montant du dépôt ne sera réajusté qu’au moment du renouvellement du bail. Le bailleur peut exiger une somme excédant la limite légale (deux termes de loyers). Dans ce cas, il doit obligatoirement payer des intérêts au locataire sur les montants excédant les deux termes, au taux des avances sur titres de la Banque de France.
Toute clause du bail qui stipule que le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts pour le montant du dépassement est réputée non écrite.
Le propriétaire dispose librement des fonds reçus qu’il peut placer pendant toute la durée du bail pour couvrir l’intérêt versé au locataire. Certains montants n’ouvrent pas droit aux intérêts. Il s’agit par exemple d’une somme d’argent que le locataire dépose sur un compte bloqué destiné à garantir le règlement des loyers à venir.

Les parties restent libres de déterminer les modalités de règlement du dépôt de garantie. Le locataire peut le régler par périodicité, par avance, à termes échu ou par chèque.

L’occupant récupère le montant lors de son départ, après entière exécution de ses obligations. Il ne peut pas unilatéralement imputer le ou les derniers termes de loyers sur la somme mise en garantie.
Le locataire doit entièrement libérer les lieux, c’est-à-dire remettre les clés entre les mains du bailleur ou de son représentant. Il demeure responsable des faits survenant après l’expiration du bail tant que la remise n’a pas lieu. Le bailleur peut à ce titre refuser de restituer le dépôt.

Seul le bailleur originaire a l’obligation de restituer le dépôt de garantie qui n’est pas transmissible à son ayant cause particulier. S’il contracte une dette personnelle à l’égard du locataire et décède en
cours de bail, l’occupant ne pourra la réclamer qu’à ses héritiers ayants cause à titre universel, et non à son légataire à titre particulier.
En cas de vente du bien loué en cours de bail, c’est le bailleur originaire, et non l’acquéreur, qui doit procéder à la restitution. L’acheteur du bien loué ne peut pas exiger un nouveau dépôt de garantie, sauf si le précédent bailleur avait restitué le dépôt initial au locataire au moment de la vente de l’immeuble.
Lorsque, en cours ou en fin de bail, le locataire cède son droit au bail ou à renouvellement, il est d'usage courant que le cessionnaire rembourse le dépôt de garantie au cédant. Toutefois, le contrat de bail commercial peut convenir expressément que le bailleur restituera le dépôt au locataire qui cède son droit au bail et exigera du nouveau locataire le versement d'une somme équivalente.

Pour les bailleurs relevant du BIC (impôt sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou de l’IS (Impôt sur les Sociétés), le montant reçu demeure en principe sans incidence sur les résultats imposables de l’entreprise qui n’a pas encore acquis définitivement le droit de les conserver. En effet d’après une décision du Conseil d’État rendue le 8 mai 1981, le dépôt de garantie du bail commercial ne constitue qu’un simple dépôt et n’est donc pas imposable ni pour le bailleur ni pour le preneur.

Pour ceux relevant des revenus fonciers, les sommes perçues ne constituent pas lors de leur versement des recettes au sens de l’article 29 du CGI. Elles ne doivent pas être incluses dans les revenus fonciers imposables. Les sommes versées au bailleur pour gager le bon paiement des loyers ou le respect de certains engagements souscrits, ne peuvent pas être déduites des résultats imposables de l‘entreprise du locataire.
Les intérêts perçus par l’entreprise locataire sont inclus dans les bénéfices professionnels imposables.

Sources : Tout savoir sur le dépôt de garantie du bail commercial (legalplace.fr)

Qu'est-ce que le dépôt de garantie en matière de bail commercial ? (nsavocatsparis.fr)

Le 10 octobre 2018