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Le dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie est une somme encaissée par le bailleur servant à couvrir les dépenses éventuelles des réparations locatives après le départ du locataire tandis que la caution est supportée par un garant qui s’engage expressément à remplir les obligations du locataire si ce dernier est dans l’impossibilité de payer le loyer.

 

I.Généralités 

 

Le dépôt de garantie sert à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en fin de location, etc. Ce dépôt doit conserver cette nature de garantie jusqu’au dernier jour de la location.
Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail :
- directement par le locataire,
- via un tiers comme Action logement (ex 1 % Logement) avec l'avance loca-pass ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l'aide pour financer le dépôt de garantie.
En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.

L'avance Loca-pass est un prêt accordé au locataire pour financer le dépôt de garantie réclamé par le bailleur. Ce prêt est à rembourser sans intérêt d'emprunt, ni frais de dossier. Pour en bénéficier, il faut être salarié du secteur privé ou avoir moins de 30 ans.Elle est accordée pour la résidence principale du locataire.

La garantie loca-pass s'adresse :
- à tout salarié, y compris préretraité, d'une entreprise privée non-agricole,
- aux jeunes de moins de 30 ans, sous certaines conditions.
Le jeune de moins de 30 ans doit être :
- en formation professionnelle (contrat d'apprentissage ou contrat de professionnalisation),
- ou en situation d'emploi (y compris fonctionnaire non-titularisé et salarié du secteur agricole),
- ou en recherche d'emploi,
- ou étudiant boursier d'État (ministère de l'enseignement supérieur),
- ou étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande d'aide.
Pouvoir bénéficier d'une avance loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :
- avoir obtenu une autre avance loca-pass ou garantie loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement,
- ou déposé auprès d'un autre organisme Action logement une demande d'avance loca-pass pour le même logement,
- ou obtenu une aide de même nature accordée par le fonds de solidarité pour le logement (FSL),
- ou déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Le logement (loué vide ou meublé) doit être la résidence principale du locataire et faire l'objet :
- d'un bail,
- ou d'une convention d'occupation en foyer ou en résidence sociale,
- ou d'un avenant au bail en cas de colocation.

Le locataire doit faire sa demande au plus tard deux mois après son entrée dans les lieux. Le montant de l'aide s'élève au maximum à 1 200 €. Le remboursement doit commencer trois mois après le versement de l'avance, par mensualités de 20 € minimum (sauf la dernière) et durant 25 mois maximum. En cas de bail d'une durée inférieure à 25 mois (cas des  locations meublées), la durée du remboursement est alignée sur la durée du bail.
En cas de départ anticipé du logement, c'est-à-dire avant la fin du bail, le solde doit être remboursé dans un délai maximum de trois mois après le départ du logement.


II. La restitution des lieux

 

La date limite de restitution du dépôt de garantie est indissociable de la date de restitution des clefs. La computation du délai est calculée à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
La loi ALUR a introduit deux délais différents pour la restitution du dépôt de garantie dans l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Un délai d’un mois lorsque les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes ;
- Un délai de deux mois en cas de divergence entre eux.
La restitution des clefs consiste en leur remise par le locataire au bailleur ou à son mandataire en main propre ou par courrier recommandé. Le logement doit aussi avoir été libéré.
En cas de remise des clefs avant la fin du préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges jusqu’au terme de celui-ci (Cass. 3ème civ. 12 déc. 2006).
Toutefois, si un nouveau locataire entre dans le logement avec l’accord du propriétaire avant, les loyers et charges ne seront plus dus à compter de cette date.
Toute remise des clefs à une personne non habilitée à les recevoir n’est pas considérée comme une restitution.
Exemples : clefs déposées dans une boîte aux lettres (CA Fort de France, 26.02.2010 : JurisData 2010-002868, Loyers et copr. 2005, comm. 43), remises à un voisin (CA Lyon, 25.06.2002 : Loyers et copr. 2003, comm.  5).
Tant que les clefs ne sont pas restituées, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la fin de son préavis jusqu’à leur remise. Nous vous précisons que l’obligation porte sur toutes les clefs en la possession du locataire (Cass., 3ème civ. 15 juin 2004 AJDI Février 2005 p. 135). Par conséquent, il est essentiel de mentionner le nombre de jeux remis et restitués dans les états des lieux.

 

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
- un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
- deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai commence à partir du jour de la restitution des clefs par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Si le bailleur n'a pas réalisé d'état des lieux de sortie, son locataire peut exiger sa rédaction via une mise en  demeure. Une fois l'état des lieux de sortie effectué, il pourra rendre les clefs et réclamer son dépôt de garantie.

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur.  Les conditions de retenue sur le dépôt de garantie sont variables selon que le logement est situé en copropriété ou non. Quelle que soit la date de signature du contrat de location du logement individuel, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple :
- impayés de loyers,
- impayés de charges,
- travaux locatifs,
- dégradations.
Dans ce cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue qu'il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que :
- état des lieux d'entrée et de sortie,
- photos,
- constat d'huissier,
- factures,
- devis,
- lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). En revanche, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887).

Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
Tout document est susceptible de justifier cette provision, notamment :
- état des lieux d'entrée et de sortie,
- photos,
- constat d'huissier,
- factures,
- devis,
- lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception. Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut engager une procédure de conciliation (étape facultative et gratuite) :
- auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement,
- auprès d'un conciliateur de justice.
En cas d'échec de la conciliation, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le juge du tribunal d'instance dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé. En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile. Informer son bailleur de sa  nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la  loi Alur.

L’obligation de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou au à son mandataire existe depuis le 24 mars 2014, date de  publication de la loi Alur. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a
en effet été modifié de la manière suivante : “(...) le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.” La loi ne précise pas la forme que doit revêtir cette communication mais, pour de nombreuses raisons, il est préférable de notifier sa nouvelle adresse par lettre recommandée.
Une solution consiste, si le locataire connaît sa nouvelle adresse à ce moment là, d’informer le bailleur directement dans la notification de résiliation du contrat de location.
Si cette mesure peut à première vue paraître agir principalement en faveur du bailleur, elle joue en réalité un rôle essentiel dans la protection du locataire.

Le locataire doit payer l'intégralité de son loyer jusqu'à la fin du bail, y compris si un dépôt de garantie a été versé en début de location. La pratique consistant à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale.Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges à son propriétaire aux termes convenus. Le dépôt de garantie, qui permet au bailleur de couvrir les éventuels manquements de son locataire (entretien du logement notamment), ne remplace pas le loyer puisqu'il doit être restitué dans un certain délai.
Le locataire qui déduirait du loyer le montant du dépôt de garantie, ne pourrait pas prétendre à la délivrance d'une quittance de loyer (nécessaire dans le cadre d'une demande d'aide au logement).
Par ailleurs, le bailleur pourrait :
- faire procéder à la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire sans autorisation du juge,
- faire condamner le locataire au paiement du loyer impayé et à des dommages et intérêts.

En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil  (articles 1231-1 et 1731 du Code civil pour les baux signés à partir du 1er octobre 2016).
Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives. Le juge doit préciser en quoi les désordres constatés relèvent ou non des réparations locatives incombant au propriétaire en analysant les devis et factures produits par le bailleur (Cass. Civ II : 6.5.14, n° 13-14673, Cass. Civ III : 9.6.15, n° 14-16133).

Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784). Cette position semblait correspondre à un courant doctrinal selon lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle.

La Cour de cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence en revenant au principe classique de la responsabilité civile contractuelle. À de nombreuses reprises, elle juge que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033, Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).
En revanche, l’indemnisation de ce préjudice ne serait pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. À défaut de justificatifs, il appartient donc au juge d'évaluer le montant du dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726, Cass. Civ III : 11.3.14, n°12-28396).

Selon la nature des travaux qui sont à engager, la question d’exécuter immédiatement ou non les travaux, pouvait se poser. Si le préjudice causé par le locataire est de nature esthétique mais qu’il n’empêche pas une relocation aux conditions du marché, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait à prouver l’exécution immédiate des travaux. En revanche, si le préjudice a pour
effet de rendre le logement indécent ou impropre à sa destination, il semble plus légitime que le bailleur procède aux réparations nécessaires immédiatement.

Il est produit un bail en date du 15 août 2014 mentionnant le versement d’un dépôt de garantie de 1.600,00 euros Monsieur Z, propriétaire, reconnaît avoir reçu ladite somme de 1.600,00 euros. Madame Y, locataire, déclare avoir versé en outre la somme de 750,00 euros soit la somme totale de 2.350,00 euros à ce titre. Elle verse une reconnaissance de dette pour un montant de 750,00 euros de la main de Monsieur Z, qu’il reconnaît avoir établie le 24 juillet 2014.
Monsieur Z déclare que la somme de 750,00 euros a été remise au titre d’une indemnité d’immobilisation pour une durée courant du 24 juillet au15 août 2014. Aucun élément ne justifie cette affirmation,  Monsieur Z ne justifie pas avoir remboursé la somme qu’il a reconnu devoir.
Il convient donc de considérer que Monsieur Z a reçu au titre du dépôt de garantie la somme de 2.350,00 euros.

Un état des lieux a été dressé par les parties, sur un même document qui ne permet pas de connaître l’état des lieux à l’entrée et celui à la sortie pour chacune des pièces. Cet état des lieux est très partiellement renseigné sur ses pages 2 et 3, la page 4 n’est versée par aucune des parties et seules les remarques de la page 5 permettent de connaître l’état du logement :
-  à l’entrée dans les lieux le 15 août 2014 : les chambres 3 et 4 sont en état correct, tapisseries à refaire, cellier et cave en bon état, salon à refaire suite à un dégât des eaux, volet électrique de la porte d’entrée ne fonctionne pas à changer.
-  à la sortie le 8 mars 2017 : la porte extérieure où il y a la fosse (..) n’est pas bien nettoyée ; 7 jours du mois de mars retenus sur la caution 268,00 euros ; je rendrai la caution d’ici fin mars.

Ces constatations sont signées des deux parties. Le montant des réparations locatives s’apprécie en comparant les éléments recensés dans l’état des lieux d’entrée et dans l’état des lieux de sortie, contradictoirement entre les parties au bail.
Au vu des éléments portés par le bailleur sur l’état des lieux de sortie, la locataire est tenue de nettoyer une porte et de régler sept jours de loyer au titre du loyer de mars. Le bailleur ne justifie d’aucun devis ou d’aucune facture concernant le nettoyage de la porte, la seule facture produite est relative à la taille d’une haie alors que l’état des lieux ne mentionne pas l’existence et l’état du jardin à l’entrée.

Le montant du loyer convenu entre les parties est de 800,00 euros la locataire est tenue de payer la somme de 800/31 x 7 =180,64 euros. Le bailleur ne justifie, ni du reliquat de loyer impayé pour le mois d’avril 2016, ni du non-paiement du loyer de février 2017. Le montant du dépôt de garantie à restituer à la locataire est donc de 2.350,00 – 180,64 = 2.169,36 euros.
L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est de deux mois. Le dépôt de garantie devait donc être restitué en mai 2017, il ne l’a pas été au jour où la cour statue soit 24 mois plus tard.
Ce montant n’étant pas restitué, la majoration de 10 % du loyer par mois échus s’applique : le loyer était de 800,00 euros, la majoration mensuelle est de 80,00 euros, sur 24 mois, il est donc dû au titre de la majoration la somme de 1.920,00 euros.

Monsieur Z est donc condamné à restituer à Madame Y la somme de 2.169,36 + 1.920 = 4.089,36 euros au titre du dépôt de garantie majoré. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. Madame Y ne justifie pas d’un préjudice qui résulterait pour elle du remboursement tardif du dépôt de garantie, qui ne serait pas réparé par la majoration légale. (Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 24 juillet 2019, RG n° 19/00704)


III. Le cas particulier de la restitution des clefs par courrier recommandé avec accusé de réception

 

Le locataire a la faculté d’adresser les clefs du logement au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Cependant, cette modalité de remise des clefs soulève diverses interrogations pour lesquelles nous sommes dans l’attente de solutions jurisprudentielles à défaut de solutions législatives.
- L’envoi ne comporte pas toutes les clefs :
Comme indiqué plus haut, le locataire a l’obligation de restituer toutes les clefs. Le délai de remboursement du dépôt de garantie ne part pas tant que la totalité des clefs n’est pas entre les mains du propriétaire. Ce dernier peut avoir une mauvaise surprise en les réceptionnant.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Ainsi, le principe est que le locataire doit apporter la preuve de la restitution des clefs repose sur le locataire (Cass., 3ème civ., 01.07.2003, Rev. Administrer déc. 2004,p. 53).
Or, l’envoi des clefs par courrier recommandé avec accusé de réception conduit à inverser la charge de la preuve. Dans cette situation, le bailleur devra apporter la preuve que le courrier ne contenait pas l’intégralité des clefs du logement. Il existe une présomption simple de remise de toutes les clefs induisant une présomption simple de restitution du logement sauf preuve contraire apportée par le bailleur.
- L’état des lieux de sortie est réalisé après réception des clefs et des affaires du locataires sont toujours présentes : La loi n’évoque que la remise des clefs pour marquer la reprise du bien. Mais la jurisprudence est venue compléter la notion de restitution en exigeant qu’un état des lieux de sortie soit fait et que le logement soit vide de meubles. Les parties doivent procéder à l’état des lieux de sortie même si les clefs ont été adressées par courrier au propriétaire.
« Le locataire ne peut restituer les lieux sans réaliser d'état des lieux de sortie et sans remettre les clés entre les mains du propriétaire » (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 11 janv. 2018, n° 15/21363 : JurisData n° 2018-000102).
« L'obligation de restitution n'est pas satisfaite, alors même que les clés ont été restituées, si le local reste partiellement garni de meubles appartenant au locataire » (Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, Juris-Data n° 2003-017758).
- Le délai de restitution du dépôt de garantie est-il computé à compter de la date de réception des clefs avec des pénalités dues ou de la date de l’état des lieux de sortie ? A ce jour, la réponse n’a pas été apportée par les juges. Il convient de se référer à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixant le point de départ au jour de la restitution des clefs.

 

Source SNPI

Le 13 juillet 2020

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