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Le déplafonnement du loyer commercial


Le loyer d'un bail commercial est en principe plafonné. Néanmoins, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer, notamment en cas de modification notable des facteurs de commercialité (article L. 145-34 du Code de commerce). En cas d’une modification matérielle des facteurs ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le montant du loyer révisé peut être déplafonné pour correspondre à la valeur locative.

L’article L145-33 du code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » Il s’agit là du principe qui est applicable dans tous les cas où la règle du plafonnement est exclue.
En cas de désaccord sur cette valeur locative, elle est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Chacun de ces éléments fait l’objet d’une définition dans la partie règlementaire du code.

Le plafonnement constitue une exception à la valeur locative, il est codifié à l’article L145-34 du Code de commerce. Ce plafonnement est une mesure protectrice du locataire. Il conduit à ce que la variation du  loyer ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice applicable, à savoir l’ILC (indice trimestriel des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice trimestriel des loyers des activités tertiaires).
En matière de renouvellement, c’est-à-dire au bout de neuf ans, le plafonnement ne s’applique que :
- dans le cas d’un bail qui n’est pas supérieur à neuf ans. En conséquence, dès lors que le bail initial est supérieur à 9 ans et/ou que le bail  renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, il n’est pas prévu que la  règle du plafonnement s’applique ;
- lorsque la valeur locative est supérieure au loyer. En effet, lorsque la valeur est inférieure au loyer en cours, le plafonnement ne s’applique pas et il faut revenir à la valeur locative à charge pour le locataire de le soutenir à son bailleur. Dans le cas d’un contentieux, c’est au juge de fixer le loyer à la valeur locative et ce, quand bien même celle-ci serait inférieure au loyer en cours et en l’absence de toute modification des éléments énumérés à l’article L145-33 du Code de commerce (Cour de cassation, chambre civile 3, 11 décembre 2007, N° de pourvoi: 07-10476) ;
- lorsque les parties en ont décidé ainsi. En effet, il résulte de l’article L145-15 du Code de commerce que le plafonnement n’est pas d’ordre public, c’est-à-dire que les parties peuvent y déroger contractuellement.
Par ailleurs, il existe des cas plus spécifiques permettant de ne pas tenir compte du plafonnement.


I. Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

A. Notion de facteurs locaux de commercialité. 


L’article R. 145-6 du Code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré :
- l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé ;
- du lieu de son implantation ;
- de la répartition des diverses activités dans le voisinage ;
- des moyens de transport ;
- de l’attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée ;
- des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Attention cette liste n’est pas limitative. Les facteurs locaux de commercialité les plus fréquemment constatés sont liés :

- au développement des transports (création d’une gare, d’un arrêt de bus, d’une station de métro, etc.) 

- à l'augmentation de la population locale du fait de constructions nouvelles.
- à l’expansion touristique d’une ville.

- à l’arrivée de nouvelles enseignes à forte notoriété ou l’ouverture d’une galerie marchande ou d’un centre commercial.

Les facteurs locaux de commercialité dits exogènes ne sont pas suffisants, ils doivent présenter un intérêt pour le commerce exploité dans les locaux loués au titre du bail commercial concerné. Ainsi, l’arrivée d’un centre commercial apporte une clientèle nouvelle dans l’environnement qui n’a absolument aucun lien avec l’activité exploitée dans les locaux, l’amélioration des facteurs locaux de commercialité ne sera pas retenue. La jurisprudence considère à cet effet qu’il convient de tenir compte de l’activité effectivement exploitée dans le fonds de commerce et non pas de la seule destination contractuelle des lieux au titre du bail commercial.


Le bailleur pourra parfois également invoquer une dégradation des facteurs locaux de commercialité pour obtenir un déplafonnement. La loi vise en effet les “modifications” sans porter d’appréciation quant au caractère positif ou négatif, ce qui a permis à la jurisprudence de retenir l’hypothèse d’une dégradation lorsque le bail initial était très sous-évalué et que, malgré la dégradation, il restait manifestement bas par rapport aux facteurs locaux. On considère en effet que leur dégradation remettait en cause l’équilibre initial et que cela justifiait de rechercher d’une valeur locative plus proche de la réalité locale.

B. Prise en compte de la modification des facteurs

Pour être prise en considération, la modification des facteurs locaux de commercialité doit :
- être matérielle, c’est-à-dire qu’elle doit porter sur des éléments concrets (ne sont ainsi pas pris en compte les projets tant qu’ils ne sont pas réalisés) ;
- être locale, c’est-à-dire liée au quartier ou à la ville en fonction des circonstances ;
- avoir une incidence sur le commerce considéré.

La preuve d’une modification matérielle doit être rapportée. Aussi, le locataire ne doit-il pas hésiter à demander au propriétaire de lui fournir tous les éléments sur lesquels ce dernier se base pour demander un déplafonnement du loyer. La modification doit, en principe, avoir eu lieu entre la précédente fixation ou révision du loyer et la demande en révision.Les juges apprécient la modification des facteurs au cas par cas.

II. Évolution de la valeur locative

A. Notion de valeur locative

Il n’existe pas de définition de la valeur locative. Faute d’accord amiable des parties, l’article L. 145-33 du Code de commerce énumère cinq éléments que les juges doivent utiliser pour la déterminer :
- les caractéristiques du local considéré ;
- la destination des lieux ;
- les obligations respectives des parties ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Ces éléments s’apprécient dans les conditions fixées par le Code de commerce. Ainsi, l’article R. 145-3 dispose que « les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :de sa situation dans
l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
- de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
- de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
- de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
- de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire
».


On s’intéressera à  :

- l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,
- la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire (ex. climatisation) ;
- l’adjonction de locaux accessoires (ex. : caves, parkings, etc) ;
- la création d’aménagements. Par exemple des travaux, mêmes effectués par la locataire, qui avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol et créé des doubles sanitaires et une cuisine,


Concernant les obligations respectives des parties, il convient de rappeler que si le bail met à la charge du locataire tout ou partie des charges et/ou des réparations et travaux qui incombent normalement au propriétaire, il s’agit d’un supplément indirect de loyer dont il doit être tenu compte lors de l’évaluation de la valeur locative Par exemple, il a été retenu que le triplement de l’impôt foncier à la charge de la propriétaire affectant de manière très substantielle les revenus que la bailleresse tirait du local est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé. Ce critère de déplafonnement est difficile à évaluer et le seul moyen de s’assurer qu’il est réellement rempli est de faire appel à une expertise (généralement par des experts figurant sur les listes des experts judiciaires spécialisés). L’expert fera une étude approfondie de l’évolution de ces éléments et déterminera non seulement s’il existe un motif de déplafonnement mais encore quelle est la valeur locative des locaux en application de l’article L 145-33 du Code de commerce.

En effet, l’article  R. 145-8 du Code de commerce précise que les obligations incombant normalement au propriétaire dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Par conséquent, le transfert des réparations et travaux doit en principe entraîner une diminution du loyer.

B. Variation de la valeur locative

L’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité n’est pas suffisante pour déplafonner le loyer. En effet, elle doit par ailleurs avoir entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.  Cette variation peut être soit à la hausse, soit à la baisse : aussi le locataire ne doit-il pas hésiter à demander une diminution du loyer si toutes les conditions du déplafonnement sont réunies.
La  période à prendre en compte pour déterminer s’il peut ou non y avoir déplafonnement est celle qui s’est écoulée entre la fixation du loyer initial et la première révision triennale ou entre deux révisions triennales.


1. Déplafonnement du loyer suite à une déspécialisation partielle

Lorsque le locataire ajoute à l’activité initialement prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires, le loyer révisé peut être  déplafonné lors de la première révision triennale qui suit la
déspécialisation partielle à condition que cette dernière ait, par  elle-même, entraîné une modification de la valeur locative des lieux loués.

2. Déplafonnement du loyer justifié par des travaux effectués par le bailleur ou le locataire

Les travaux effectués par le bailleur peuvent entraîner un déplafonnement du loyer, si ces derniers excèdent l’obligation normalement mis à sa charge, et s’ils ont une incidence favorable pour l’activité du locataire.
Concernant les travaux effectués par le locataire, ils peuvent justifier un déplafonnement du loyer lorsqu'ils modifient la  caractéristique des lieux loués (article R. 145-3 du Code de commerce)  ou lorsqu'ils constituent des améliorations des lieux loués (article R. 145-8).

3. Clause de déplafonnement du loyer

Le  plafonnement du loyer à la variation des indices du coût de la construction (ICC) ou des indices des loyers commerciaux (ILC) n'est pas d'ordre public. Le bailleur peut donc intégrer dans le bail une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative. Cette clause peut être également couplé avec la clause refusant le lissage voir paragraphe suivant. Bien entendu, le candidat locataire peut conditionné sa signature au retrait de ces clauses.

4. Lissage du loyer en cas de déplafonnement

Cette disposition issue de la Loi Pinel (Loi 2014 -626 du 18 juin 2014 ) permet au locataire d'obtenir que le loyer déplafonné n'augmente pas plus de 10% par rapport au loyer payé l'année précédente. Le lissage du loyer sera appliqué sur plusieurs années durant la durée du bail renouvelé.
Cependant, cette disposition n'est pas d'ordre public. Une clause contraire dans le bail peut donc priver le locataire de son bénéfice. Par ailleurs, si le bail s'est terminé sans congé du bailleur, ni demande de renouvellement du locataire et si cette situation dure plus de trois ans, le loyer sera alors fixé à la valeur locative sans application de la règle du lissage de 10%.


III. Les autres cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

L’alinéa 3 de l’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur, ni le preneur ne s’occupe de son renouvellement. Si la tacite prolongation n’a aucune conséquence néfaste dans le cadre d’un bail d’habitation telle n’est pas le cas dans le cadre du bail
commercial. C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’il est fortement conseillé aux locataires de demander le renouvellement de leur bail avant l’expiration d’une durée de douze ans depuis la prise d’effet de leur bail afin de ne pas se voir appliquer une hausse de loyer substantielle.
A l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de douze ans afin de pouvoir augmenter le loyer en dehors de tout indice règlementaire.

Certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers, c’est le cas des locaux suivants :
- les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux ;
- les locaux à usage exclusif de bureaux (article R 145-11) : il s’agit des locaux servant uniquement à une activité tertiaire ou administrative, cela est généralement mentionnée dans la clause « destination ».
A contrario, ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces. Ainsi, par exemple, des bureaux pour l’activité de formation, production et diffusion de matériel pédagogique, une activité d’agence bancaire, etc ;
- les locaux monovalents (article R 145-10) : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques etc).


Source : https://www.legalplace.fr/guides/deplafonnement-lo...


Le 1er juillet 2017

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