Le crédit immobilier

Le crédit immobilier peut être défini comme un prêt d'argent visant à financer une opération immobilière.

La loi a prévu des dispositions spécifiques en vue de protéger le consommateur. Ces dispositions sont codifiées sous les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation. Elles concernent les prêts :
- finançant l'achat de terrains destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation (ou à usage professionnel et d'habitation) ;
- finançant la construction d'immeubles à usage d'habitation (ou à usage professionnel et d'habitation) ;
finançant l'acquisition (en propriété ou en jouissance) d'immeubles à usage d'habitation (ou à usage professionnel et d'habitation), y compris la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien ;

- garantis par une hypothèque (ou tout autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation), quel que soit leur objet.

I. Généralités

Les établissements de crédit et les sociétés de financement sont les principaux établissements susceptibles de financer votre projet immobilier. Il existe néanmoins d'autres acteurs comme les organismes collecteurs du 1% logement (Action logement) mais également les particuliers dans le cadre du financement participatif (ordonnance du 30 mai 2014).
Au-delà des prêteurs, il existe une autre catégorie d'intervenants pouvant être très utile. Il s'agit des intermédiaires de crédit (courtiers) dont le rôle est de rechercher à votre place le prêt le plus intéressant parmi les différentes banques avec qui ils sont en relation.Ils doivent être inscrits au registre d'immatriculation de l'ORIAS.
Le courtier agit pour votre compte et doit donc détenir un mandat de recherche de votre part. Ses honoraires sont incorporés dans le calcul du taux du prêt. Aucune commission (frais de recherche ou provision) ne peut être perçue avant l'acceptation de l'offre de prêt et le versement effectif des fonds. Toute publicité réalisée par l'intermédiaire doit indiquer l'établissement pour lequel il intervient.

Depuis le 28 juillet 2013 (entrée en vigueur de la loi séparation et de régulation des activités bancaires), vous n'êtes plus autorisé à souscrire un prêt immobilier dans une devise étrangère et remboursable en euros, sauf si vous percevez principalement vos revenus ou détenez un patrimoine dans cette devise au moment de la signature du contrat de prêt (article L. 313-64 du code de la consommation).

Un message publicitaire réalisé pour un crédit immobilier doit indiquer, quel que soit son support : l'identité du prêteur ou de l'intermédiaire de crédit, la nature et l'objet du prêt proposé (articles L. 313-3 et suivants du code de la consommation). Si cette publicité comporte un taux d'intérêt ou des éléments chiffrés relatifs au coût du crédit, elle doit préciser, à l'aide d'un exemple représentatif (article R. 313-1 du code de la consommation) :
- le taux débiteur et sa nature fixe, variable ou révisable ainsi que les informations relatives à tous les frais compris dans le coût total du crédit pour l'emprunteur ;
- le montant total du crédit ;
- le taux annuel effectif global du crédit (TAEG) ;
- la durée du contrat de crédit ;
- le montant total dû par l'emprunteur ;
- le montant et le nombre des échéances ;
- le cas échéant, un avertissement relatif aux éventuelles fluctuations du taux de change susceptibles de modifier le montant dû par l'emprunteur ;
- le cas échéant, le fait que le contrat sera garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation.
Toute publicité doit également mentionner que vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours, que la vente (du bien immobilier nécessitant le financement) est subordonnée à l'obtention du prêt et que, si celui-ci est refusé, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées (article L. 313-3 du code de la consommation).
Toutes les mentions obligatoires doivent être présentées de manière parfaitement lisible et compréhensible par le consommateur.

La publicité ne doit pas donner d'indications trompeuses, telles que comparer les mensualités de remboursement à des loyers, ou faire référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas accordées pen­dant toute la durée du contrat (prestations familiales, allocation personnalisée au logement).
Est également interdite toute formulation susceptible de faire naître chez le consommateur de fausses attentes concernant la disponibilité ou le coût du crédit (article L. 313-5 du code de la consommation).
Les règles relatives à la publicité sont applicables également aux établissements situés hors de France, à partir du moment où la publicité est destinée au marché français et donc s'adresse aux résidents français.
Le non-respect de ces règles relatives à la publicité est puni d'une amende de 30 000 € (article L. 341-21 du code de la consommation).

Concernant les courtiers en crédits immobiliers, toute publicité pour le compte de l'intermédiaire doit comporter, de manière apparente, la mention suivante "aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent" (article L. 322-2 du code de la consommation).

Le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de l'obten­tion du ou des crédits immobiliers nécessaires au financement de votre projet (article L. 313-41 du code de la consommation). Il doit indiquer si le prix sera payé comptant ou à crédit. En l'absence d'indi­cation, vous bénéficiez automatiquement des dispositions de la loi.
Si vous payez comptant, vous devez l'indiquer dans le contrat, en ajoutant, de manière manuscrite, reconnaître avoir été informé que si  vous sollicitez ultérieurement un prêt, vous ne pourrez plus demander l'application de la loi (article L. 313-42 du code de la consommation).
Si vous avez besoin de crédit(s) immobilier(s), vous devez préciser dans le compromis les conditions de ce financement : nombre de crédits, caractéristiques, taux d'intérêt maximum, mensualité, durée.

II. L'offre de prêt

L’offre de prêt fixe vos droits et vos obligations pendant toute la durée du remboursement. Une fois signée, elle constitue le contrat entrevous et le prêteur. Avant de choisir un prêt, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en comparant minutieusement les différentes propositions. Pour vous permettre de comparer et comprendre les offres de prêt, le prêteur a des obligations d'informations préalables, notamment via la Fiche d'information standardisée européenne (Fise). Cette fiche d'information doit vous être remise gratuitement et au plus tard lors de l'émission de l'offre de prêt. Les informations contenus dans cette fiche sont précisées à l'article R. 313-4 du code de la consommation.
Elles portent sur :

- le prêteur,
- l'intermédiaire de crédit, le cas échéant,
- les principales caractéristiques du prêt,
- le taux d'intérêt et autres frais,
- le nombre et périodicité des versements,
- le montant de chaque versement,
- l'échéancier indicatif, le cas échéant,
- les obligations supplémentaires,
- le remboursement anticipé,
- les caractéristiques variables,
- les autres droits de l'emprunteur,
- les réclamations,
- le non-respect des engagements liés au prêt : conséquences pour l'emprunteur,
- les informations complémentaires, le cas échéant, 

- l'autorité de surveillance.
Elle doit être conforme à un modèle réglementaire qui permet : 

- de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché,
- d’évaluer leurs implications et de vous déterminer en toute connaissance de cause.

Toutes les informations complémentaires que le prêteur souhaite vous donner sont fournies dans un document distinct de cette fiche.

L’offre de prêt tient compte du type de bien à acquérir (un logement neuf ou ancien, un terrain à construire, des travaux de rénovation, un investissement locatif...), de vos revenus, de
votre apport personnel, etc. Le prêt proposé peut être :

- à taux fixe : c’est-à-dire déterminé pour toute la durée du prêt. En fonction du contrat, les mensualités peuvent être constantes, modulables (avec une incidence possible sur la durée du prêt) ou "lissées" : si le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal ajuste ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant ;
- à taux variable : il peut évoluer en fonction d’un indice inscrit dans le contrat, ce qui peut modifier le montant de la mensualité et/ou la durée de remboursement. Le contrat peut prévoir une limitation de la variation du taux (prêt dit "capé").
La durée du prêt dépend de votre projet. Elle varie selon son montant, votre âge, vos capacités de remboursement, votre statut professionnel... Si vous optez pour une durée longue, l’amortissement du prêt est plus lent et le montant des intérêts est plus élevé.

Une assurance emprunteur est généralement exigée par le prêteur. Vous n’êtes pas obligé d’opter pour l'assurance proposée par l’établissement de crédit. Comparez la couverture des différentes formules d’assurance et leur tarif. Si vous souscrivez auprès d’un autre assureur, les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre ne pourront pas être modifiées. Vous pourrez également changer d'assurance en cours de prêt sous certaines conditions. Pour en savoir plus lire notre article.

Depuis le 1er juillet 2016, les banques prêteuses et intermédiaires de crédit ont été incités faire appel à un expert indépendant qualifié pour évaluer la valeur du bien mis en garantie pour l’obtention du prêt, et vérifier le rapport entre l’endettement et la valeur du bien, qui détermine le risque bancaire. L'objectif est de permettre aux organismes de crédit de proposer des prêts immobiliers d'un montant le plus proche possible de celui de la transaction immobilière. Il s'agit notamment pour ces établissements de mieux se protéger dans le cas où ils se retrouveraient dans l'obligation de revendre le bien, par exemple en raison de défauts de paiement. N'hésitez pas à nous contacter.

L’établissement de crédit sollicité doit vous adresser gratuitement l'offre de prêt. À partir de sa réception, elle l'engage pendant 30 jours minimum. Cette offre est accompagnée ou précédée d'une Fiche d'information standardisée européenne (Fise).

L’offre doit préciser l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt. Elle doit contenir obligatoirement pour :
- un prêt à taux fixe : un tableau d’amortissement détaillant, pour chaque échéance, la répartition du remboursement entre le capital emprunté et les intérêts ;
- un prêt à taux variable: les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt ainsi qu’une simulation de l’impact d’une variation sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit.

L’offre indique également la garantie exigée : hypothèque, privilège de prêteur de deniers (uniquement pour un prêt concernant un terrain ou un logement existant), ou caution :
- l'hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers (PPD) permettent à la banque d'intenter une procédure de saisie immobilière et d'être prioritairement bénéficiaire du produit de la vente du bien saisi. Leur mise en place nécessite un acte authentique fait devant notaire. En cas de remboursement total ou de revente du bien avant la fin du crédit, des frais de levée d'hypothèque seront à votre charge.
- le cautionnement bancaire : il s'agit de faire  appel à une société qui s'engagera à payer à votre place la banque si vous n'assurez plus le remboursement de votre crédit. Elle cherchera
alors avec vous une solution à l'amiable et, en cas d'échec, entamera les procédures pour saisir votre bien.
L’offre de prêt peut proposer un différé d’amortissement.

Lorsqu'une défaillance de l'emprunteur survient, les garanties réelles permettent au prêteur de faire saisir l'immeuble afin qu'il soit vendu en justice. Le prêteur dispose à la fois d'un droit de suite qui l'autorise à faire saisir l'immeuble même s'il a été revendu à un tiers et d'un droit de préférence, qui lui permet d'être payé en priorité sur le prix de vente. Le code civil confère un privilège du prêteur de deniers, fréquemment invoqué en pratique, à celui qui a fourni des deniers pour financer l'acquisition d'un immeuble (logement, terrain, etc.). Le recours à un tel privilège suppose au préalable le respect d'un formalisme. En effet, l'acte d'emprunt, au même titre que la quittance du vendeur, doivent être rédigé en la forme authentique (par acte notarié). Le contrat d'emprunt doit indiquer que la somme prêtée est destinée à l'acquisition d'un immeuble. La quittance du vendeur doit préciser que le paiement du prix a été fait avec les deniers empruntés.Ce privilège résulte de la loi, le prêteur n'a donc pas besoin de demander le consentement de l'emprunteur.
Pour l'emprunteur, le privilège du prêteur de deniers présente l'avantage d'être moins coûteux qu'une hypothèque puisqu'il n'est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Pour le prêteur, il offre une meilleure garantie de paiement puisqu'il prend rang au jour de l'acte de vente alors qu'une hypothèque ne prend rang qu'au jour de son inscription.

Lorsque le prêt immobilier est destiné à financer la construction d'un immeuble, des travaux d'amélioration ou d'agrandissement, l'organisme prêteur ne peut pas bénéficier du privilège de prêteur de deniers. Il va alors demander la constitution d'une hypothèque. Cette hypothèque doit obligatoirement être accordée par acte notarié et inscrite au bureau des hypothèques dont dépend l'immeuble.
A côté du privilège du prêteur de deniers et de l'hypothèque, d'autres garanties existent, notamment le cautionnement. Plusieurs cautionnements sont possibles, soit le celui accordé par une société de
cautionnement, soit la caution d'un particulier. Les sociétés de cautionnement assurent le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. Elle dispose ensuite d'un recours contre l'emprunteur. A la différence du privilège du prêteur de deniers et de l'hypothèse, ce type de cautionnement, bien que payant pour l'emprunteur, n'est pas soumis à des frais d'inscription. Les cautions de particuliers sont très peu utilisées en matière de crédit immobilier.

Le prêteur doit également préciser si son offre de prêt est conditionnée à la domiciliation de vos salaires ou revenus assimilés sur un compte de son établissement. Si c’est le cas l’offre de prêt doit préciser :
- la durée de la domiciliation (dix ans maximum) ;
- la nature de l'avantage accordé en contrepartie de la domiciliation (par exemple un taux intéressant) ;
- les éventuels frais d’ouverture et de tenue de compte de domiciliation. Ces frais, dès lors qu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit aux conditions proposées, devront être compris dans le Taux annuel effectif global (TAEG).
La loi Pacte supprime l'obligation pour les clients de domicilier leurs salaires auprès de la banque qui leur octroie un prêt immobilier.
La règle en ce domaine fut mouvante jusqu’en 2017, les banques pouvaient réclamer la domiciliation dans le cadre de la négociation commerciale, avant la signature. Pour autant les clauses
inclues dans le contrat pouvaient passer pour abusives.

L'offre de prêt peut être annulée si : 

- l'opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt n'est pas réalisée dans le délai de quatre mois suivant votre acceptation du prêt. Vous rembourserez alors les sommes qui vous  ont éventuellement déjà été versées et seuls les frais d'étude, dont le montant est limité, peuvent vous être demandés par l'établissement de crédit ;
- vous avez demandé plusieurs prêts pour la même opération, et on vous refuse l'un de ces prêts (représentant au moins 10 % du capital emprunté), vous serez dégagé des autres prêts qui vous auront déjà été accordés.

À compter de la réception de l'offre de prêt, un délai minimum de 10 jours de réflexion vous est imposé. À partir du 11e jour et avant la fin de sa validité, vous exprimez soit :
- votre acceptation : vous retournez par courrier l'offre de prêt datée et signée de votre main. Elle se transforme alors en contrat de prêt que l’établissement de crédit adressera ensuite au notaire ;
- votre refus : dans ce cas, ni l'établissement de crédit ni un intermédiaire ne peut vous demander de frais d'étude.
Si une personne se porte caution pour vous, elle doit également recevoir l’offre et signifier son acceptation dans le même délai.

Aux intérêts d'emprunt s'ajoutent certains frais :
- les frais de garantie du prêteur ;
- les frais d'assurance ;
- les frais d'ouverture et d'instruction du dossier ou d’exercice d’une option éventuellement prévue dans le contrat ;
- les intérêts intercalaires, le cas échéant.
Le TAEG qui figure dans l'offre de prêt, représente le coût réel de votre emprunt : il prend en compte les intérêts et l'ensemble des frais. Le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) permet de comparer le coût des différentes formules d'assurance.

C'est un taux "tout compris", qui inclut tous les frais, taxes, commissions et rémunérations que peut entraîner un prêt (par exemple, les frais de dossier) : les primes ou cotisations d'assurance invalidité-décès, lorsque la souscription de cette assurance est obligatoire pour l'emprunteur.Cette énumération n'est ni exhaustive ni limitative.
Il ne comprend pas :

- les charges liées au prêt dont le montant ne peut être in­diqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat (comme les honoraires d'officiers ministériels, le coût des garanties) ;
- les primes ou cotisations d'assurance incendie, sauf si la souscription à l'assurance est une condition de l'octroi du prêt ;
- l'indemnité de remboursement anticipé.
Le taux du prêt peut être indexé, mais seulement à comp­ter de la signature du contrat de prêt. Il ne peut varier pen­dant le délai de trente jours.
Le TAEG mentionné dans l'offre ne peut excéder le taux d'usure en vigueur au moment où celle-ci est consentie. Le taux d'usure est défini chaque trimestre et est consultable sur le site de la Banque de France ou le site du Ministère de l'économie/Trésor.

Il existe trois taux d'usure pour les prêts immobiliers :
- un pour les prêts à taux fixe ;
- un pour les prêts à taux variable ;
- un pour les prêts relais.
Est usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues (article L. 314-6 du code de la consommation).

Le fait de consentir un prêt à un taux usuraire est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende 300 000 € (article L. 341-50 du code de la consommation).

Le tableau d'amortissement permet à l'emprunteur de juger l'effort financier à four­nir. Il suivra l'évolution, sur la durée du prêt, de sa dette en capital. Les modalités de remboursement peuvent varier selon la progressivité prévue.
Pour les prêts à taux fixe, le tableau indique pour chaque échéance (mensuelle ou trimestrielle) (article L. 313-25 du code de la consommation) :
- la date et le montant des échéances ;
- le montant du capital amorti ;
- le montant des intérêts à payer ;
- le montant des frais accessoires (assurances) ;
- le capital restant dû.
Pour les prêts à taux révisables (ou variables), il n'est pas possible de fournir un tableau d'amortissement précis puisque le taux est susceptible d'évoluer.
L'offre de prêt " doit être accompagnée d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l'égard de l'emprunteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d'information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit " (article L. 313-25 du code de la consommation).

Les sommes que vous empruntez sont versées, soit :
- à la signature de l'acte notarié pour une vente "clé en main" du logement ;
- au fur et à mesure de l'avancement des travaux et selon les modalités prévues par votre contrat, pour un logement à construire.
Le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d'intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Mieux vaut faire débloquer en priorité les prêts à taux les plus bas.
Vos remboursements doivent être effectués aux dates prévues dans le contrat. En cas de retard de paiement, votre contrat peut prévoir des pénalités. Si vous avez opté pour un prélèvement direct sur votre compte, vérifiez que celui-ci est bien approvisionné.
En cas de difficultés imprévues :

- avertissez rapidement votre prêteur pour rechercher avec lui une solution (par exemple, un réaménagement de vos remboursements) ;
- à défaut de solution, vous pouvez déposer une déclaration de surendettement à la commission de surendettement des particuliers de votre département.

Vous pouvez rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt. L’établissement de crédit devra alors vous communiquer gratuitement le montant des pénalités de remboursement anticipé pour éclairer votre décision.

Pour les prêts conclus après le 1er juillet 1999, ces pénalités ne seront pas dues lorsque le remboursement anticipé est motivé :
- par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement de votre lieu d'activité professionnelle ou de celui de votre conjoint ;
- par le décès d'un des emprunteurs ;
- par la cessation forcée de l'activité professionnelle d'un des emprunteurs.
En cas de vente, votre prêt devra être remboursé ou, sous réserve de l’accord de l'établissement de crédit, pourra être transféré sur votre nouvelle acquisition.
Vous devrez alors obligatoirement informer la personne ou l'organisme  qui vous a accordé sa garantie de toute modification de votre contrat ; repris par l'acheteur sous certaines conditions.

Il faut souvent plusieurs prêts pour financer un projet immobilier. Si l'un des prêts complémentaires sur lequel vous comptiez est refusé, les autres contrats de crédit seront annulés si les conditions suivantes sont remplies (article L. 313-37 du code de la consommation) :
- le prêt refusé était supérieur à 10 % du crédit total ;
- vous avez informé les autres prêteurs que vous sollicitiez d'autres prêts.
La loi ne précise pas dans quels délais les prêts complé­mentaires doivent être obtenus. Faites attention aux dates fixées pour l'acceptation des offres de prêt et pour la conclusion du contrat  immobilier.

Il y a interdépendance du contrat de prêt et du contrat ainsi dans l'hypothèse d'un compromis de vente avec condition suspensive d'obtention d'un prêt, la vente est caduque si vous n'obtenez pas votre financement, de même, le contrat de crédit immobilier est caduc si la vente n'a pas lieu (article L. 313-36 du code de la consommation).
Il arrive que le projet immobilier n'aboutisse pas : le contrat n'est pas signé, ou il est résilié. C'est le cas lorsque le permis de construire est refusé. Le contrat de prêt peut être résilié à son tour.

Afin de ne pas trop pénaliser les prêteurs, la loi a fixé un délai de quatre mois à l'emprunteur pour conclure l'opéra­tion immobilière. Mais il s'agit d'un délai minimal que l'on peut convenir d'allonger, afin de tenir compte, notam­ment, d'une clause "résolutoire" ou "suspensive" insérée dans le contrat immobilier.
Le délai de quatre mois court à compter de l'acceptation de l'offre de prêt par l'emprunteur et les cautions. A l'expiration du délai convenu, l'offre de prêt sera ca­duque. Le prêteur pourra maintenir son offre ou exiger le remboursement des sommes qui ont été débloquées, les intérêts afférents, ainsi que les frais d'étude (article L. 313-38 du code de la consommation).
Le montant et les conditions de perception de ces frais d'étude doi­vent figurer dans l'offre préalable. Leur montant est pla­fonné à 0,75 % du montant du prêt, sans que la somme ainsi calculée puisse excéder 150 euros (hors taxe) (article R. 313-22 du code de la consommation).
Le prêteur qui retiendrait des frais excédant ce plafond, encourt une peine de 300 000 €.

Si la vente est annulée ou résolue après le délai fixé, l'em­prunteur ne peut demander que le remboursement par anticipation. Pour éviter d'être pénalisé, il suffit de ne pas signer le contrat de
prêt avant d'avoir la certitude que le projet im­mobilier ne rencontrera pas d'obstacle.

Pour les prêts dont le taux est variable (ou révisable), l'organisme de crédit est tenu, une fois par an, de porter à votre connaissance le montant du capital restant dû à rembourser.
Le taux d'intérêt doit être indexé sur un référentiel "objectif", c'est-à-dire un indice sur lequel l'organisme de crédit n'a pas prise  (par exemple un taux de marché l'Euribor). En effet, la Commission des clauses abusives (CCA) a considéré, dans sa recommandation n° 04-03, qu'était abusive la clause ayant pour objet de "laisser au seul prêteur professionnel, fut-il une société coopérative, le choix de la variation du taux d'intérêt ainsi que de son amplitude ou de conférer à son organe de direction un pouvoir de décision en cas de différend".
En cas de modification du taux d'intérêt, à partir du moment où celui-ci est censé être indexé sur un indice objectif, l'organisme de crédit n'est pas obligé de vous informer de la modification du taux effectif global (TEG) qui en découle (Cass, 1re civ., 20 déc. 2007 n°06-14690).
La modification du taux a une conséquence soit sur la durée du prêt, soit sur le montant de la mensualité. Certains contrats vous permettent de choisir, sachant que financièrement parlant, il est plus intéressant pour vous d'augmenter la mensualité en cas de hausse du taux et de raccourcir la durée en cas de baisse. Si l'organisme de crédit vous
laisse le choix, il doit également vous indiquer les modalités vous permettant d'exprimer ce choix (information, délai...). En effet, la CCA, dans la même recommandation de 2004, a considéré qu'était abusive la clause qui a pour objet de « prévoir, en cas de variation du taux d'intérêt du prêt, soit à la hausse soit à la baisse, la possibilité pour l'emprunteur de modifier les modalités de ses remboursements en choisissant l'une des options proposées par le prêteur, à condition de respecter un certain délai pour exprimer ce choix, sans indiquer, la date à laquelle le prêteur devra communiquer à l'emprunteur toutes les informations utiles pour exercer son choix.

En cas de renégociation de prêt, un avenant doit être signé dans les mêmes condi­tions que pour une offre nouvelle (article L. 313-39 du code de la consommation).
L'avenant au contrat com­prend :
- un échéancier des amortissements, détaillant pour chaque échéance le capital restant dû ;
- le taux annuel effectif global ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des seules échéances et frais à venir (jusqu'à la date de la révision du taux, ainsi que les conditions et mo­dalités de variation du taux, pour les prêts à taux variables).
Vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception des informations mentionnées ci-dessus.

L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de l'opérateur postal faisant foi ou tout autre moyen convenu entre les parties.

Le prêteur ne peut pas refuser le remboursement par anti­cipation d'une partie ou de la totalité du prêt, à moins que les remboursements soient égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde (article L. 313-47 du code de la consommation). Lorsque vous avez contracté plusieurs prêts dans le même établissement, le seuil de 10 % s'applique pour chaque prêt.
Pour compenser le manque à gagner que lui cause ce rem­boursement - perte des intérêts, coût du refinancement des prêts à long terme -, la loi permet au prêteur de récla­mer une indemnité au titre des intérêts non encore échus.

Le montant de cette indemnité dépend des mensualités qui restent à payer. Il est plafonné par décret : l'indemnité ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le ca­pital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dé­passer 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article R. 313-25 du code de la consommation).

Aucun autre frais ou coût ne peut vous être réclamé. Vous pouvez négocier à la baisse le montant de l'indemnité, de préférence avant la signature de votre contrat.

Certains contrats de prêt comportent des taux d'intérêts différenciés selon les périodes de remboursement lorsque les mensualités sont progressives. Dans ce cas, l'indemnité peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt. Mais vous devez dans ce cas être dûment informé du montant maximum que vous auriez à payer.

Dans tous les cas, le prêteur doit vous communiquer gratuitement et sans tarder, après réception de votre demande de remboursement par anticipation, sur support papier ou sur un autre support durable, les informations nécessaires à l'examen de cette faculté. Ces informations chiffrent au moins les conséquences qui s'imposeront si vous décidez de rembourser votre crédit avant l'expiration du contrat de crédit.

Pour les contrats conclus à compter du 29 juin 1999, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de rembour­sement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'em­prunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessa­tion forcée de l'activité professionnelle de ces derniers (article L. 313-48 du code de la consommation).

Au cours de l'exécution du contrat de construction, des contestations peuvent s'élever sur l'interprétation d'une clause ou le respect des engagements pris par le profes­sionnel. Le juge peut dans ce cas autoriser l'acquéreur à suspendre ses remboursements jusqu'au règlement du liti­ge. Cette disposition facilite le recours au tribunal, puis­qu'elle évite que le coût des frais de procédure ne s'ajoute aux mensualités du prêt à rembourser, cependant :
- le recours au crédit doit être mentionné dans le contrat principal ;
- le litige doit être en lien avec l'exécution du contrat principal ;
- le prêteur intervient dans l'instance ou est mis en cause par l'une des parties en litige.
Cette mesure de suspension cause un préjudice au prê­teur, il pourra donc réclamer une indemnité dont le mon­tant sera fixée par le juge.

L'organisme de crédit peut demander la résolution du contrat lorsque les échéances du prêt ne sont pas payées.
Il peut exiger (article L. 313-51 du code de la consommation) :
- le remboursement immédiat du capital restant dû ;
- le paiement des intérêts échus ;
- le paiement des intérêts de retard des sommes dues jusqu'à leur règle­ment effectif, au taux du prêt indiqué dans le contrat ;
- une indemnité calculée en fonction de la durée du contrat restant à courir, si elle a été prévue par le contrat. Cette indemnité est limitée à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, ainsi que les intérêts échus et non versés (article R. 313-28 du code de la consommation) ;
- le remboursement, sur justification, des frais taxables oc­casionnés au prêteur par la défaillance de l'emprunteur.

Les frais taxables, sont les frais de procédure que le tribu­nal laisse à la charge du perdant : les dépens (émoluments des secrétariats, frais de mesures d'instruction...). Mais le prêteur ne peut réclamer le remboursement forfaitaire des frais de recouvrement (article L. 313-52 du code de la consommation).

Si l'organisme de crédit n'exige pas le remboursement immédiat du capital, il peut majorer le taux d'intérêt du capital restant dû jusqu'à la régularisation du cours des échéances (à condition qu'une clause pénale figure au contrat de prêt). Cette majoration ne pourra excéder trois points d'intérêts (article R. 313-26 du code de la consommation).
Le juge peut réduire le montant de l'indemnité, s'il la juge excessive au regard du préjudice réellement subi par le prêteur (article 1231-5 du code civil).
En cas de défaillance de l'emprun­teur d'un prêt à taux zéro (PTZ) , le prêteur qui accorde des délais de paiement peut  appliquer un intérêt qui ne peut excéder le plus élevé des taux
d'intérêts maximaux des prêts conventionnés garantis par l'Etat, applicable au moment de l'offre de prêt, dans la limite des 7 %.

Si vous ne pouvez pas faire face aux échéances de votre prêt immobilier et que le prêteur refuse tout arrangement, déposez une demande de délai auprès du juge d'instance. Il pourra vous accorder, après examen du dossier, une suspension des remboursements pour une pério­de de deux ans maximum, non renouvelable. Il peut égale­ment décider que, durant ce délai de grâce, les échéances porteront intérêt à un taux réduit (au moins le taux légal) ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital (article 1343-5 du code civil).

Les mensualités non payées pendant le délai de grâce ne se­ront pas réclamées à la fin du délai. Le juge peut les reporter à la fin du contrat de prêt, à condition que la durée du prêt initial ne soit pas allongée de plus de deux ans. Il peut aussi rééchelonner les mensualités non payées sur la durée du prêt restant à courir. S'il préfère réexaminer la situation à la fin du délai de grâce, il choisira de surseoir à statuer, c'est-à-dire qu'il prendra sa décision à ce moment-là.

Un emprunteur remboursait ses échéances sans incident. Mais quand la banque a découvert qu'il avait menti pour obtenir son prêt, elle a exigé le remboursement immédiat.

Certains mensonges exprimés pour obtenir un crédit bancaire permettent au banquier d'exiger le remboursement immédiat le jour où il les découvre. Il est sans importance, ajoute la Cour de cassation, que l'emprunteur ait jusque-là remboursé comme prévu, en payant ses échéances sans aucun incident.

L'affaire jugée opposait un banquier à un client qui avait obtenu un crédit immobilier en mentant sur ses capacités financières réelles. Il avait d'ailleurs fourni de fausses fiches de paie et un faux avis d'imposition. Si le banquier veut rompre le contrat, disait l'emprunteur, il doit saisir le juge et faire valoir ses arguments pour obtenir des indemnités ou l'annulation du contrat, mais non se faire justice lui-même. La clause qui lui permet de rompre de sa propre initiative, selon son bon vouloir, est une clause abusive, ajoutait-il, surtout lorsque, en l'absence de toute défaillance dans les remboursements, l'emprunteur exécute parfaitement ses obligations.

La Cour de cassation a rejeté ces arguments. La clause n'est pas abusive car elle repose sur l'obligation de contracter de bonne foi et elle ne prive pas l'emprunteur de contester cette décision en justice. De plus, elle ne permet pas une décision discrétionnaire du banquier prêteur puisqu'elle est réservée à des cas énumérés dans le contrat qui portent sur des éléments déterminants dans le consentement du prêteur pour accorder le crédit. (Cass. Civ 1, 20.1.2021, F 19-20.367)

Si vous êtes en situation de surendettement, c'est-à-dire que vous rencontrez de graves difficultés financières ne vous permettant plus de faire face à l’ensemble de vos dettes, la suspension des mensualités pendant deux ans peut se révéler insuffisante. Vous pouvez vous adresser à la Commission de surendettement de votre département (elle siège à la Banque de France).

Les dispositions relatives au crédit immobilier sont d'ordre public. On ne peut pas y déroger. L'inobservation d'obligations contractuelles ou précontractuelles imposées par la loi aux prêteurs est civilement et pénalement sanctionnée.

En cas de litige avec votre prêteur, vous pouvez dans un premier temps, écrire à votre établissement de crédit. En cas de non-réponse ou de désaccord, écrivez alors au service clientèle ou réclamation de cet établissement.
Enfin, vous pouvez saisir le médiateur de la consommation, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Récapitulez clairement les faits de votre litige ainsi que les démarches déjà effectuées auprès de votre établissement de crédit, puis de son service relations clientèle. Joignez-y les photocopies des pièces justificatives.
Les coordonnées du médiateur doivent figurer sur votre relevé de compte et sur le site web de votre établissement de crédit.
Le médiateur doit vous répondre dans les trois mois suivant sa saisine. Si la solution proposée ne vous convient pas, vous pouvez saisir le tribunal compétent.
Vous pouvez décider d'agir en justice. Le législateur n'a pas prévu de privilège de juridiction comme cela existe pour la crédit à la consommation. Par conséquent, ce sont les règles du droit commun de la procédure civile qui s'appliquent. Le tribunal compétent, pour les litiges liés au crédit immobilier, dépend de la valeur sur laquelle porte ce litige.
Le tribunal d'instance a une compétence exclusive si le litige porte sur les délais de grâce (article R. 313-33 du code de la consommation). La prescription de l'action en matière de crédit immobilier obéit donc aux règles du droit commun. Ainsi, toute action en matière de crédit immobilier se prescrit donc par cinq ans sauf si des prescriptions plus courtes sont édictées

Sources : Crédit immobilier | Service-public.fr

Si vous mentez pour obtenir un crédit immobilier, la banque peut vous demander de tout rembourser (bfmtv.com)

Le 29 mai 2019 mis à jour le 1er février 2021