Le contrôle de l'assainissement

Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l'objet d'un contrôle effectué par la commune.

Ce contrôle donne lieu à un diagnostic. En cas de vente, des démarches doivent être accomplies à la fois par le vendeur et par l'acquéreur pour vérifier la bonne conformité de l'installation et, si besoin, engager des travaux.

I. Cas de l'existence d'un réseau public

Il résulte de l'article L1331-1 du Code de la Santé Publique : « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte. Un arrêté interministériel détermine les catégories d'immeubles pour lesquelles un arrêté du maire, approuvé par le représentant de l'Etat dans le département, peut accorder soit des prolongations de délais qui ne peuvent excéder une durée de dix ans, soit des exonérations de l'obligation prévue au premier alinéa. Il peut être décidé par la commune qu'entre la mise en service du réseau public de collecte et le raccordement de l'immeuble ou l'expiration du délai accordé pour le raccordement, elle perçoit auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance instituée en application de l'article L. 2224-12-2 du code général des collectivités territoriales. La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales. »

Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte des eaux usées et des eaux pluviales est obligatoire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau. La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation de ce raccordement.
Cependant, le maire peut par arrêté approuvé par le préfet accorder une prolongation jusqu'à dix ans pour les propriétaires disposant d'un assainissement autonome en bon état de fonctionnement. Il en va de même pour les immeubles difficilement raccordables équipés d'une installation d'assainissement autonome. Le réseau étant la propriété de la commune, c'est elle qui en assure l'entretien et en contrôle la conformité (article L 1331-2 alinéa 2 du Code de la Santé Publique). Les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive du propriétaire. Ils doivent être maintenus par lui en bon état de fonctionnement. Dès l'établissement du branchement les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances par les soins et aux frais du propriétaire. A défaut, la commune peut, après mise en demeure restée infructueuse, procéder d'office et aux frais du propriétaire aux travaux indispensables.

La commune est en effet autorisée à se faire rembourser par les propriétaires intéressés tout ou partie des dépenses engendrées par les travaux concernant les branchements situés sur la voie publique. Il peut être décidé par la commune qu'entre la mise en service du tout-à-l'égout et le raccordement de l'immeuble ou l'expiration du délai accordé pour le raccordement, elle perçoit auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance payée en cas de raccordement.

Les communes dont tout ou partie du territoire est compris dans une agglomération d'assainissement dont les populations et les activités économiques produisent des eaux usées dont la charge brute de pollution organique est supérieure à 120 kg par jour doivent être équipées, pour la partie concernée de leur territoire, d'un système de collecte des eaux usées. (article R. 2224-10 du code général des collectivités territoriales).

II. Absence de réseau public

Il résulte de l'article L2224-8 du Code Général des collectivités territoriales : « III. – Pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, la commune assure le contrôle des installations d'assainissement non collectif. Cette mission consiste :

1° Dans le cas des installations neuves ou à réhabiliter, en un examen préalable de la conception joint, s'il y a lieu, à tout dépôt de demande de permis de construire ou d'aménager et en une vérification de l'exécution. A l'issue du contrôle, la commune établit un document qui évalue la conformité de l'installation au regard des prescriptions réglementaires ;

2° Dans le cas des autres installations, en une vérification du fonctionnement et de l'entretien. A l'issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement. Les modalités d'exécution de la mission de contrôle, les critères d'évaluation de la conformité, les critères d'évaluation des dangers pour la santé et des risques de pollution de l'environnement, ainsi que le contenu du document remis au propriétaire à l'issue du contrôle sont définis par un arrêté des ministres chargés de l'intérieur, de la santé, de l'environnement et du logement.Les communes déterminent la date à laquelle elles procèdent au contrôle des installations d'assainissement non collectif ; elles effectuent ce contrôle au plus tard le 31 décembre 2012, puis selon une périodicité qui ne peut pas excéder dix ans.Elles peuvent assurer, avec l'accord écrit du propriétaire, l'entretien, les travaux de réalisation et les travaux de réhabilitation des installations d'assainissement non collectif prescrits dans le document de contrôle. Elles peuvent en outre assurer le traitement des matières de vidanges issues des installations d'assainissement non collectif. Elles peuvent fixer des prescriptions techniques, notamment pour l'étude des sols ou le choix de la filière, en vue de l'implantation ou de la réhabilitation d'un dispositif d'assainissement non collectif.Les dispositifs de traitement destinés à être intégrés dans des installations d'assainissement non collectif recevant des eaux usées domestiques ou assimilées au sens de l'article L. 214-2 du code de l'environnement et n'entrant pas dans la catégorie des installations avec traitement par le sol font l'objet d'un agrément délivré par les ministres chargés de l'environnement et de la santé. »

Les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées sont équipés d'une installation d'assainissement non collectif dont le propriétaire assure l'entretien régulier et qu'il fait périodiquement vidanger par une personne agréée par le représentant de l'Etat dans le département, afin d'en garantir le bon fonctionnement .Cette obligation ne s'applique ni aux immeubles abandonnés, ni aux immeubles qui, en application de la réglementation, doivent être démolis ou doivent cesser d'être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d'épuration industrielle ou agricole, sous réserve d'une convention entre la commune et le propriétaire définissant les conditions, notamment financières, de raccordement de ces effluents privés.

Un contrôle est assuré par la commune. La commune peut à la demande du propriétaire assurer l'entretien et les travaux de réalisation et de réhabilitation des installations d'assainissement non collectif. Elles peuvent en outre assurer le traitement des matières de vidanges issues des installations d'assainissement non collectif.La commune assure le contrôle de ces installations. Cette mission est effectuée ;

 - soit par vérification de la conception et de l’exécution des installations réalisées ou réhabilités depuis moins de huit ans, 

- soit par un diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien pour les autres installations, établissant une liste de travaux à effectuer. 

Les communes déterminent la date à laquelle elles procèdent au contrôle des installations d'assainissement non collectif, elles effectuent ce contrôle selon une périodicité qui ne peux excéder dix ans. La commune délivre au propriétaire de l'installation un document indiquant si l'installation est ou non conforme.

A la suite de sa mission de contrôle, la collectivité consigne les observations réalisées au cours de la visite dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l'environnement présentés par les installations existantes. Elle établit si nécessaire la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité à réaliser par le propriétaire de l'installation dans les quatre ans à compter de la date de notification de la liste de travaux. Le maire peut raccourcir ce délai selon le degré d'importance du risque.

Le délai de réalisation des travaux est d'un an à compter de l'acte de vente de l'immeuble.

Le propriétaire informe la commune des modifications réalisées à l'issue du contrôle.

La commune effectue une contre-visite pour vérifier la réalisation des travaux comprenant une vérification de conception et d'exécution dans les délais impartis, avant remblaiement.

Le particulier, qui ne fait pas réaliser les travaux, encourt des sanctions financières prévues généralement dans le règlement de service de la collectivité et éventuellement des sanctions pénales, dont notamment deux ans d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende prévus. L’article L. 216-6 du code de l’environnement prévoit, en effet, que "le fait de jeter, déverser ou laisser s'écouler dans les eaux superficielles, souterraines ou les eaux de la mer dans la limite des eaux territoriales, directement ou indirectement, une ou des substances quelconques dont l'action ou les réactions entraînent, même provisoirement, des effets nuisibles sur la santé ou des dommages à la flore ou à la faune" est sanctionné.

La collectivité peut procéder aux travaux d’office au titre de son pouvoir de police.

Le propriétaire assure l'entretien régulier et la vidange périodique de l’installation d’assainissement non collectif par une personne agréée par le représentant de l'Etat dans le département (ou Préfet), afin d'en garantir le bon fonctionnement.

Cette obligation ne s'applique ni aux immeubles abandonnés, ni aux immeubles qui, en application de la réglementation, doivent être démolis ou doivent cesser d'être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d'épuration industrielle ou agricole, sous réserve d'une convention entre la commune et le propriétaire définissant les conditions, notamment financières, de raccordement de ces effluents privés.

« Le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur s'il n'y a clause contraire », selon l'article 1756 du code civil.

En revanche, la vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance est à la charge du locataire, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987.

III. L'assainissement et la copropriété

Dans une commune équipée du tout-à-l’égout, il est fréquent qu’il soit obligatoire pour une copropriété de se raccorder au réseau public d’assainissement. Celui-ci permet l’évacuation des eaux usées, des eaux ménagères et des eaux vannes de toutes les habitations de l’immeuble. Le tout-à-l’égout est un système qui permet de les conduire jusqu’à une station d’épuration.
Pour définir l’assainissement collectif des eaux usées, il est possible de s’en remettre à la directive 91/271/CEE du 21 mai 1991 concernant le traitement des eaux résiduaires urbaines. « La présente directive concerne la collecte, le traitement et le rejet des eaux urbaines résiduaires ainsi que le traitement et le rejet des eaux usées provenant de certains secteurs industriels ».
Dans cette définition, « eaux urbaines résiduaires » est un terme qui englobe : 

- les eaux ménagères usées seules ; 

- ou le mélange des eaux ménagères usées avec des eaux industrielles usées ; 

- et/ou les eaux de ruissellement.

Le raccordement au tout-à-l’égout implique le raccordement d’un bâtiment privatif, c’est-à-dire la copropriété, au réseau public d’assainissement mis en place par la municipalité. Ce type de travaux sont à la charge des copropriétaires. Ainsi, les travaux permettant l’évacuation des eaux usées vers le réseau de collecte de la copropriété comprennent la mise en place de canalisations.
Lorsque le raccordement de la copropriété au tout-à-l’égout sera effectué, celle-ci devra s’acquitter d’une redevance communale. Cette taxe permet de couvrir les frais d’investissement du réseau public d’assainissement ainsi que les frais d'entretien géré par le service  public.

S’il est question de cofinancement pour la mise en place du tout-à-l’égout, c’est dans la mesure où la commune se charge des frais liés à la partie public du réseau et que les particuliers paient les travaux concernant leur installation privée afin de s’y raccorder.
Dans tous les cas de figure, quel que soit le choix de l’installateur, la rémunération de l’entreprise sera à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Si la copropriété était jusqu’à maintenant rattachée à un système de fosse septique, les travaux commenceront par sa déconnexion. En effet, si cette étape n’était pas effectuée, le rattachement à la fosse septique pourrait causer des perturbations de fonctionnement au niveau de la station d’épuration. Pour que la copropriété soit en règle, la déconnexion de la fosse septique comprend :
- son vidage ;
- sa désinfection.
Cette intervention pourra être réalisée par un professionnel spécialisé qui sera en mesure d’apporter un traitement adéquat aux boues présentes dans l’ouvrage. Il est parfois possible d’extraire la fosse septique, mais dans le cas d’une copropriété, une telle intervention risque de laisser place à un trou de plusieurs m3. Les frais nécessaires à la copropriété pour combler ce trou peuvent être conséquent, il conviendra donc d’effectuer des devis avant de prendre une décision.

Une fois le raccordement de la copropriété au réseau d’assainissement public effectué, les eaux usées, les eaux ménagères et les eaux vannes sont emportées via les canalisations jusqu’à une station d’épuration publique mis en place par la municipalité. En ce lieu, un traitement permet de les épurer pour qu’il soit ensuite possible de rejeter ces eaux dans la nature.

Le raccordement au tout-à-l’égout n’est pas toujours obligatoire. Ce sera notamment le cas de certains réseaux individuels. Toutefois, les réseaux collectifs ne seront pas exempts de cette obligation. Sont ainsi concernés, les réseaux unitaires et les réseaux séparatifs.
Les réseaux unitaires sont des installations qui permettent de récolter eaux de pluie et eaux usées. Les réseaux séparatifs, quant à eux, sont constitués de deux canalisations distinctes. L’une récolte les eaux de pluie et l’autre, les eaux usées. Pour ce deuxième cas, un double raccordement au tout-à-l’égout peut être imposé par la municipalité. C’est la loi de 2006 relative à l’eau, qui permet cette possibilité-là aux communes qui ont mis en place des réseaux séparatifs en termes de raccordement public. Pour savoir si c’est le cas dans votre commune, le syndic de copropriété devra se charger au nom des copropriétaires de contacter la mairie.

Certaines règles sont à suivre pour que la copropriété se raccorde au tout-à-l’égout. Ainsi, il faut que le point d’entrée au niveau du réseau public soit moins élevé que le point de sortie au niveau de l’immeuble, avec une pente minimale de 2 %. De plus, dans la mesure du possible, les coudes à 90° sont à éviter. Tous ces critères sont exigés dans le seul but d’assurer le bon écoulement des eaux usées.
Le raccordement au tout-à-l’égout implique également de la part de la copropriété de déconnecter son éventuelle fosse septique.

Le raccordement d’une copropriété au tout-à-l’égout est obligatoire dès lors qu’une commune fait installer un réseau de canalisation public à cet effet. Le délai dans lequel les travaux doivent être effectués court à partir de la date de mise en service de la collecte des eaux usées par le réseau public. S’il est généralement de deux ans, une décision préfectorale peut l’étendre jusqu’à 10 ans.

La commune a pour obligation de mettre en place un système collectif d’assainissement dès lors que la charge brute de pollution organique pour une agglomération, ou pour un quartier de celle-ci, est supérieure à 120 kg/jour.

Pour savoir si la copropriété est concernée par cette obligation, le syndic de copropriété devra se renseigner quant au zonage d’assainissement dont le bâtiment fait partie. Il s’agit d’un document conçu par le service d’urbanisme de la mairie et il peut y être consulté.

Le service d’urbanisme de la mairie effectue le zonage en fonction de différents critères. Il s’agit principalement de la concentration de la population mais également de la répartition des activités économiques de la commune. De plus, seront pris en compte la topographie du terrain, c’est-à-dire les pentes, ainsi que le type de sol.
Ce dernier doit en effet être pris en compte pour établir les aptitudes du terrain à recevoir tel ou tel type d’assainissement. Enfin, le coût de mise en place du réseau public pour la commune pourra avoir une incidence sur le zonage.

Si l’immeuble de la copropriété est classé dans une zone d’assainissement non collectif, il se peut que sa catégorisation soit amenée à changer. Ce pourra notamment être le cas lors de la construction d’un lotissement à proximité. Il sera possible d’obtenir ce genre d’informations auprès de la mairie.
Outre le zonage d’assainissement, il est également possible de savoir s’il est obligatoire de procéder au raccordement au tout-à-l’égout collectif selon les critères établis par les articles L.1331-1 du Code
de la santé publique et L.2224-10 du Code général des collectivités territoriales sont tous remplis : 

- le réseau public de collecte des eaux usées domestiques est établi sous la voie publique ;
- l’immeuble concerné a accès à cette voie publique soit directement,
soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage ;
- et l’immeuble est situé sur une parcelle de la zone d’assainissement collectif où sera assurée la collecte des eaux usées domestiques.”
 
Il existe différents types de raccordements :
- le raccordement direct ;
- le raccordement à des réseaux secondaires privés.

Pour pouvoir effectuer un raccordement direct sur le domaine public, la copropriété doit tout d’abord obtenir les autorisations administratives nécessaires. En effet, il n’est pas rare que la mairie doive prévoir un arrêté de circulation le temps des travaux. Ce genre de travaux ne peut pas être réalisé par un particulier puisque celui ne dispose pas du matériel adéquat, ni des compétences techniques. Ces éléments sont fixés par le DTU (document technique unifié).
Ainsi, pour la réalisation des travaux, selon les circonstances, il sera nécessaire d’obtenir auprès de la commune : une permission de voirie et/ou une autorisation d’occuper le domaine public.
Si la mairie autorise la copropriété à réaliser les travaux de raccordement au tout-à-l’égout collectif, il faut toutefois être vigilant sur la désignation du prestataire pour la réalisation des travaux. En effet, il est interdit à un particulier de procéder lui-même à ce type de travaux et la mairie choisit souvent d’imposer l’entreprise se chargeant du raccordement au réseau d’assainissement public. Toutefois, les frais d’installation reviendront tout de même à la copropriété. Il arrive que la municipalité fournisse une liste d’entreprises disposant toutes de l’agrément nécessaire pour intervenir sur le réseau d’assainissement de la ville.

Lorsque la municipalité n’émet aucune obligation, le syndic de copropriété devra se charger au nom des copropriétaires de trouver une entreprise spécialisée adéquate. Ce sera alors à elle d’obtenir l’autorisation auprès de la commune pour pouvoir réaliser les travaux de raccordements de la copropriété.
Selon les circonstances, une copropriété qui ne se raccorde pas au tout-à-l’égout peut être en infraction. Le conseil municipal peut prendre la décision de soumettre la copropriété à une amende. Celle-ci sera alors redevable par l’ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes dans l’immeuble.

Un délai de deux ans est en effet alloué à la copropriété pour se raccorder au tout-à-l’égout dès lors qu’il est mis en service dans la rue où le bâtiment est situé. Pendant cette période, la municipalité pourra exiger le paiement du montant correspondant à la redevance d’assainissement à la copropriété même si celle-ci n’est pas encore raccordée au réseau public.
Attention, lorsque le délai de deux ans est écoulé, ce montant augmentera. L’amende correspondra alors au prix correspondant à la redevance d'assainissement, ce à quoi s'ajoute une majoration maximale de 100 % du montant initial.

Le raccordement au tout-à-l’égout, bien qu’obligatoire, prévoit également des dispenses. Elles sont au nombre de cinq et sont précisées dans un arrêté de 1960 traitant des raccordements des copropriétés au tout-à-l’égout. Ne sont ainsi pas concernés :
- les immeubles avec injonction définitive interdisant d’y habiter ;
- les immeubles insalubres faisant l’objet d’une acquisition d’utilité publique ;
- les immeubles faisant l’objet d’un arrêté de péril en demandant la démolition ;
- les immeubles dont les raccordements sont compliqués et disposant déjà d’une installation d’assainissement autonome ;
- les immeubles présents dans un secteur à rénover et voués à être démolis selon les plans d’urbanismes établis.

IV. Incidence sur les ventes d'immeubles

A. Existence d'un réseau public

Lorsqu'il existe un réseau public d'assainissement, les riverains sont tenus de s'y raccorder dans le délai de deux ans à compter de la mise en service de ce réseau. Le non-raccordement d'un immeuble au réseau public d'assainissement ne constitue pas une atteinte à son usage susceptible d'ouvrir à l'acquéreur une action en garantie des vices cachés.
Toutefois, il convient de l'en informer. De la même façon, le vendeur doit indiquer s'il a bien procédé aux ensembles des obligations découlant de son raccordement au réseau public (telles que lise hors d'état de servir des fosses septiques) ou s'il a bénéficié de dérogations ou de dispense de raccordement.

B. Absence d'un réseau public

L'état d'installation d'assainissement non collectif est un diagnostic qui permet d'informer l'acquéreur de la conformité ou non de l'installation avec la réglementation. Cette obligation qui résulte de l'article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique ne concerne que les ventes d'immeubles à usage d'habitation.

Le vendeur doit annexer ce diagnostic au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre à l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente. L'obligation de faire réaliser un état de l'installation concerne les maisons et immeubles non raccordés :
- soit parce qu'il n'existe pas encore de réseau de collecte des eaux usées,
- soit parce que le réseau ne peut pas se faire pour des raisons techniques.

Le SPANC contrôle l'installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non :
- des dysfonctionnements
- et/ou des risques pour la santé ou l'environnement.

En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont nécessaires. Ces travaux de mise en conformité de l'installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente. Le diagnostic doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

Sources :Contrôle de l’assainissement – Diagnostic assainissement obligatoire ? (bel-assainissement-service.fr)

Contrôle de l'assainissement lors d'une vente immobilière – N’évacuez pas le problème ! | Chambre de Paris

Le 2 novembre 2017