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Le contrat de réservation en VEFA

L'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation rend obligatoire la conclusion d'une vente d'immeuble à construire du secteur protégé lorsque trois conditions sont réunies : 

a) un immeuble d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ; 

b) un contrat ayant pour objet un transfert de propriété ; 

c) des versements de fonds avant l'achèvement de la construction.

L'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la vente d'immeuble à construire du secteur protégé « peut être précédée d'un contrat préliminaire (appelé aussi contrat de réservation) par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ».

Le contrat préliminaire est facultatif, sa nullité est donc sans incidence sur la validité de l'acte de vente (Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 mars 2019, pourvoi N° 18-11.707, rejet, publié au Bull) ; un promoteur pourrait parfaitement s'en passer et vendre directement les immeubles à terme ou en l'état futur ; mais, en fait, les vendeurs l'utilisent toujours, car il s'agit d'un contrat avantageux et en quelque sorte polyvalent. Lorsque le contrat préliminaire précède une vente du secteur protégé, il est strictement réglementé comme la vente elle-même. Une telle réglementation est d'ailleurs d'autant plus justifiée ici que le contrat préliminaire est un contrat déséquilibré en faveur du promoteur ; celui-ci dispose d'une marge de manœuvre assez large et conserve en principe la possibilité de ne pas conclure la vente. La réglementation du contrat préliminaire est contenue dans les articles L. 261-15 et suivants et R. 261-25 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Le non-respect de ces dispositions impératives est sanctionné par la nullité du contrat (« Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente » : CCH, art. L. 261-15, dern. al.).

Le contrat de réservation peut être réalisé :
- chez un notaire qui vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente,
- par un acte sous seing privé directement avec le vendeur et l'acquéreur.

En contrepartie, le réservant peut exiger du réservataire la consignation d'un dépôt de garantie. Le contrat de réservation doit :
- être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception,
- ou remis en main propre lorsqu'il est conclu par l'intermédiaire d'un notaire.
L'acquéreur peut revenir sur son engagement d'acheter le logement dans un délai de dix jours.

Ce délai commence le lendemain :
- de la remise du contrat en main propre,
- ou de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

L'article R. 261-27 du code de la construction et de l'habitation impose la rédaction d'un écrit dont un exemplaire sera remis à l'accédant avant tout dépôt de fonds et qui devra reproduire les dispositions des articles R. 261-28 à R. 261-31.

Les articles R. 261-25 et R.  261-26 (annoncés par l'art. L. 261-15) prévoient un certain nombre de  mentions obligatoires, à savoir :
a) la description du local réservé : surface approximative, nombre de pièces, dépendances, dégagements, situation au sein de l'immeuble. Cette description est indispensable pour pouvoir comparer l'offre de vente avec les prévisions du contrat préliminaire ; la jurisprudence considère qu'un simple plan des locaux accompagné d'un devis sommaire est insuffisant ;
b) la description de l'immeuble global : équipements et qualité de la construction ; une notice descriptive sommaire doit être annexée à l'acte. Cependant, cette notice ne paraît pas avoir la même force obligatoire que les mentions figurant au contrat lui-même (CA Aix, 21 juill. 1977, Bull. Aix 1978.211) ;
c) le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision telles qu'elles sont définies par les articles L. 261-11-1 et R. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ; le prix peut, par exemple, être déterminé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction depuis l'évaluation initiale faite par le constructeur (Cass. 3e civ. 13 mai 1987, Bull. civ. III, no 98) ;
d) enfin et, le cas échéant, les prêts que le réservant s'engage à faire obtenir au réservataire ou dont il s'engage à lui transmettre le bénéfice (plus l'indication du montant de ces prêts, de leurs conditions et du nom du prêteur).
e) le délai d'exécution des travaux ;
f) la date prévue pour la conclusion de la vente ;
g) le montant du dépôt de garantie plus la reproduction déjà évoquée des textes réglant le mécanisme du dépôt de garantie avec, en particulier, l'article R. 261-31, qui établit implicitement les fourchettes dont dispose le réservant.

Le montant du dépôt de garantie est fixé par l'article R. 261-28 du code de la construction et de l'habitation ; il dépend du délai de réalisation de la vente. Le dépôt de garantie est de 5 % maximum du prix prévisionnel de vente si la vente intervient dans un délai d'un an ; il n'est plus que de 2 % si elle intervient dans les deux ans ; enfin, aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.

Le dépôt est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, chez un notaire ou dans un établissement spécialement habilité à cet effet (CCH, art. R. 261-29, qui précise les modalités de la consignation, notamment en cas de pluralité de locaux). Une fois consigné, ce dépôt est à l'abri aussi bien des créanciers du réservant que de ceux du réservataire.

Lorsque le contrat définitif est conclu, le dépôt de garantie est imputé sur le prix de l'immeuble futur. En revanche, s'il n'est pas conclu, on l'a déjà dit, le dépôt de garantie est remis à celui qui n'est pas à l'origine de la rupture.

L'alinéa 4 de l'article L. 261-15 précise, depuis la loi no 79-596 du 13 juillet 1979, que le dépôt de garantie doit être restitué « dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 (devenu art. L. 312-16 c. consom.) n'est pas réalisée, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire ».
Cette disposition vient en fait se superposer à l'article R. 261-31 qui prévoit déjà un certain nombre de cas dans lesquels le dépôt doit être restitué au réservataire sans retenue ni pénalité. Il y a donc lieu de combiner les deux textes.

L'article L. 261-15 est alors identique au a de l'alinéa 1er de l'article R. 261-31 qui organise la restitution des sommes consignées lorsque le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; soit parce que le vendeur s'est abstenu de notifier la vente, soit parce que la notification était irrégulière, soit, enfin, parce qu'en définitive le réservant refuse de vendre.

L'article R. 261-31, alinéa 1er-c prévoit la restitution du dépôt de garantie lorsque les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou lorsque leur montant est de 10 % inférieur à ce qui était prévu.

La restitution du dépôt de garantie au réservataire est organisée par l'article R. 261-31, alinéas 2 et 3 : le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception, tout en justifiant son droit à restitution.
Le remboursement doit alors intervenir dans un délai maximum de trois mois à compter de cette demande. Le remboursement doit être intégral, sans retenue ni pénalité, lorsque le déposant peut invoquer un des justes motifs de retrait énoncés par l'article R. 261-31. Il est interdit en particulier au notaire de retenir sur le dépôt de garantie une somme à titre d'honoraires.

Avec la loi ELAN du 23 novembre 2018, le contrat préliminaire pourra désormais prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Cette modalité doit résulter d'un commun accord des parties.
Le contrat comportera alors une clause en caractères très apparents par laquelle l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera :
1/ Le prix du local réservé décomposé comme suit :
- d’une part, le prix de vente convenu,
- d’autre part, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,
- et enfin le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux.
2/ Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux. Si l’acquéreur exerce cette faculté, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Un décret en Conseil d’État précisera les conditions d’application et notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.


Pour en savoir plus sur la VEFA lire notre article.


Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 9 novembre 2018 mis à jour le 2 janvier 2019


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