Le contrat de location-accession

La location-accession à la propriété est une démarche qui permet à un locataire d’acheter un logement après l’avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat

Elle peut porter sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, collectif ou individuel, achevé ou en cours de construction, neuf ou ancien. Bien qu'elle ne soit pas limitée à ce secteur, elle est surtout pratiquée par les organismes d’habitation à loyer modéré.

Le contrat doit être conclu par acte authentique et publié au service de la publicité foncière. Il doit comprendre des mentions obligatoires portant notamment sur les caractéristiques du bien, les obligations et droits des parties.
Le contrat définitif peut être précédé d’un contrat préliminaire dont la forme et le fond sont également impératifs. Toute autre promesse d’achat et de vente est nulle.

Lorsque le contrat est signé avant l’achèvement de l’immeuble, il doit comporter une garantie d’achèvement prenant la forme soit d’un cautionnement soit d’une ouverture de crédit. Elle prend fin à l’achèvement de l’immeuble. L'accédant bénéficie d'un délai de rétractation ou de réflexion.

Le contrat doit préciser :
- la description de l'immeuble ou du logement ainsi que la consistance et les caractéristiques techniques ;
- le prix de vente du bien (modalités de paiement et le cas échéant, de révision, recours ou non à des prêts) ;
- la date d'entrée en jouissance et le délai pour acquérir (levée d'option) ;
- la redevance (montant, modalités de versement, d'imputation sur le prix et de révision le cas échéant) ;
- les charges (catégories incombant à l'accédant et estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d'exécution du contrat) ;
- les assurances ;
- la garantie de remboursement ou d'achèvement ;
- les conditions de résiliation anticipée du contrat et notamment les modalités de calcul des indemnités prévues en cas résiliation ou des sommes restituées lorsque le transfert de propriété n'a pas eu lieu ;
- l'absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résolution du contrat ou de non levée de l'option.

L'opération de location-accession se décompose en deux temps :
- une période de jouissance pendant laquelle l'accédant est locataire,
- l'exercice de l'option : au terme de la période de jouissance, il doit faire un choix : acheter ou renoncer à acheter.

Pendant la période de jouissance l'accédant est tenu au paiement d'une redevance comprenant :
- une partie, définitivement acquise au vendeur, qui correspond à la jouissance du logement (fraction locative),
- une partie, à restituer sous déduction d'une indemnité en cas d'absence de levée d'option au terme du contrat ou en cas de résiliation du contrat, qui correspond au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).
Les montants respectifs des deux fractions sont fixés librement dans le contrat.

Durant la période de jouissance du contrat de location-accession, le locataire paye l’équivalent d’un loyer. Ce dernier comprend deux parties. La première correspond à une indemnité remboursable en cas de non achat du logement au terme de la période de jouissance. La deuxième est une fraction locative définitivement donnée au propriétaire.
Juridiquement, le locataire d’un logement en contrat de location-accession est considéré comme un copropriétaire, ce qui lui doit d’exercer des obligations sur ce dernier.
Une fois la période de jouissance signée, le propriétaire n’est plus libre de disposer de son logement comme il l’entend. Ce dernier est à la charge du locataire jusqu’à la fin de la période de jouissance du contrat de location-accession et le début de la prise d’option. Néanmoins, le propriétaire doit continuer à payer les charges de copropriété et veiller à ce que l’actuel locataire soit en bons termes avec le syndic. L'accédant est redevable des charges prévues dans le contrat et êtes tenu au paiement des contributions, taxes et impôts (taxe foncière, taxe d'habitation).
Il est tenu à l'entretien courant et aux réparations du logement. Le vendeur conserve la charge des grosses réparations.

Il doit être assuré pour les risques dont vous répondez en votre qualité d'occupant (notamment dégâts des eaux, incendie).

Il est tenu d'user de l'immeuble paisiblement et suivant la destination indiquée au contrat. Il est responsable des pertes et dégradations.

Il est assimilé à un copropriétaire ou au propriétaire d'un bien situé dans le périmètre d'une association syndicale et peut en exercer en partie les droits et obligations. Cependant, le vendeur est tenu de garantir le paiement des charges incombant à l’accédant en vertu de l’article 29 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et conserve le droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale relatives soit à la réparation des gros ouvrages qui restent à sa charge, soit aux actes de disposition visés aux articles 26 et 35 de la loi précitée

Il peut céder vos droits à un tiers par acte authentique.

L'option peut être exercée à tout moment entre la date d'entrée en jouissance et le terme de la période de jouissance fixés dans le contrat. Si trois mois avant le terme, l'option n'est pas levée, le vendeur doit mettre en demeure d'exercer l'option par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'accédant doit verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété (différence entre le prix prévu dans le contrat, à la date de la levée d'option, et le montant déjà versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance). Si l'accédant a recours à un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l'obtention du ou de ces prêts. La condition doit être réalisée à la date d'exigibilité du prix.

Le transfert de propriété doit être constaté par acte de vente authentique.

Si le transfert de propriété a lieu plus de cinq ans après l'achèvement des droits de mutation à titre onéreux sont dus.
S'il a lieu moins de cinq ans après, vous paierez la TVA et la taxe de publicité foncière.

L'opération de location-accession peut-être maintenue dans le champ d'application de la TVA quelle que soit la date de levée d'option lorsque l'indemnité prévue en cas de résiliation pour inexécution par l'accédant de ses obligations ou de renonciation à l'acquisition (en général de 1 ou 2 %) est portée à 3 %.

En cas de non levée d'option, lorsque le logement est vendu dans le cadre du dispositif PSLA, si les revenus n'excèdent pas les plafonds de ressources PLUS, le vendeur doit proposer, au plus tard dans les six mois de la date fixée pour la levée d'option, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, trois offres de relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire.

Le vendeur doit restituer, dans les trois mois du départ, les sommes versées correspondant à la fraction acquisitive de la redevance.
Il peut demander une indemnité limitée à 1 % maximum du prix du logement (pouvant être portée contractuellement à 3 % si l'immeuble a moins de cinq ans). Si le logement relève du dispositif PSLA, aucune indemnité ne pourra être demandée.

Le contrat peut être résilié pour :
- inexécution des obligations du locataire : l'indemnité au bénéfice du vendeur peut être portée à 2 % du logement.
- inexécution des obligations du vendeur: l'accédant pourra obtenir une indemnité dont le montant est limité à 3 % du prix du logement.

L'accédant bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux pour une durée minimum de trois mois à compter de la résiliation ou de la date prévue pour la levée de l'option.

Le vendeur ne peut exiger la libération des locaux qu'après le remboursement des sommes versées en avance sur le prix. L'indemnité d'occupation ne peut dépasser le montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive.

Source : Le contrat de location accession : Guide et Modèle (legalplace.fr)

Le 13 novembre 2018