Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle,entre dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) telles qu’elles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, appelée plus communément « loi de 1990 ». Toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public (CCH, art. L. 230-1) c’est-à-dire qu’il ne peut y être dérogé contractuellement.

Lorsque l'on fait construire, il est possible d'avoir recours à plusieurs types de contrats :
- le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain lui appartenant.
L’obligation de conclure un CCMI vise tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (baies extérieures pleines ou vitrées). Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. ;
- le contrat de vente d’immeuble à construire (achat sur plan) ;
- le contrat de promotion immobilière : le promoteur s’oblige envers l'acquéreur à faire procéder, pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières ;
- le contrat d’entreprise (ou marché de travaux) peut être conclu si aucun des entrepreneurs concernés ne se charge de la fourniture de plan et si aucun entrepreneur ne se charge de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air ;
- le contrat d’architecte (ou de maîtrise d’œuvre) est conclu avec un maître d’œuvre qui conçoit le projet en contrepartie d’honoraires : il établit les plans, élabore les documents techniques, coordonne les travaux et vous assiste dans vos relations avec les entreprises. Mais il ne se charge pas de la construction.

On distingue deux types de contrats réglementés selon le rôle du constructeur dans la fourniture des plans :
- Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans : Il s'applique lorsque les deux critères suivants sont réunis : la fourniture d'un plan par le constructeur ou par un tiers agissant pour son compte et l'exécution de tout ou partie des travaux de construction. C'est ce type de contrat qui est le plus fréquent et le plus sûr. Autrement dit, même si la réalisation des travaux est minime, dès lors que le plan de la construction n'est pas fourni par l'acquéreur, le constructeur a l’obligation de signer ce contrat.
-  Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans : Autrement nommé CCMI allégé, il est imposé au constructeur lorsque ce dernier ne fournit pas de plans mais réalise au moins les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison.
Dans ce cas, l'acheteur signe, d’une part un contrat de construction sans fourniture de plans avec le constructeur et, d'autre part, plusieurs autres contrats d'entreprise pour chacun des lots nécessaires à l'achèvement de la maison.

I. Le contrat de construction

Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit. Il ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :
- le maître d’ouvrage est propriétaire du terrain ;
- le maître d’ouvrage a obtenu ses prêts ;
- le permis de construire est accordé ;
- le maître d’ouvrage a souscrit une assurance dommages-ouvrage ;
- le constructeur est titulaire de la garantie de livraison. il doit délivrer au maître d’ouvrage une attestation nominative correspondant à son chantier.

Le contrat de construction peut être signé avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l'ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra être intégralement remboursée.

Le contrat est obligatoirement établi par écrit et doit comporter les mentions suivantes :
- la désignation du terrain (situation, références cadastrales, surface...) ainsi que le titre de propriété ;
- l’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;
- la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers (eau, électricité, gaz de ville...) ainsi que tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison ;
- le prix convenu, les modalités de sa révision et le cas échéant le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution ;
- les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
- l'indication que l'acquéreur pourra se faire assister, lors de la réception, par un architecte ou par un professionnel habilité de son choix ;
- la date d'ouverture du chantier,
- le délai d'exécution des travaux et les pénalités en cas de retard dans la livraison ;
- la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur.

Dans le même souci de protection de l'acheteur, certaines clauses sont interdites et ne peuvent figurer dans le contrat. Il s'agit des clauses qui :
- obligent l'acquéreur à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de l'acquisition. Toutefois, un tel mandat est possible dès lors qu'il est exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions du prêt (montant, taux, durée...) ;
- subordonnent le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation pour l'acquéreur de justifier du refus de plusieurs demandes de prêts ;
- subordonnent la remise des clefs au paiement intégral du prix. Une telle clause empêcherait, en effet, l'acquéreur de consigner le solde du prix en cas de réserves faites à la réception des travaux ;
- interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et à la réception des travaux ;
- admettent comme valablement accordé un permis de construire assorti de prescriptions techniques qu'architecturales qui modifient d'une manière substantielle le projet envisagé.

Plan et notice descriptive doivent être signés par les deux parties. Outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser : les travaux d'adaptation au sol, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de la maison.
La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu'ils sont compris ou non dans le prix convenu. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à la charge du maître d’ouvrage.

Le coût global de la construction TTC précise :
- le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision : celui-ci comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain ;
- s'il y a lieu, le coût des travaux "réservés" indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison que le maître d’ouvrage a expressément décidé de prendre à sa charge; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main d'œuvre et matériaux compris). Le maître d’ouvrage dispose de 4 mois à compter de la signature du contrat pour demander l'exécution des travaux réservés au constructeur au prix indiqué.
- Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.
Doivent être précisés :
- la date d'ouverture du chantier,
- le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Les délais d'exécution courent à compter de l'ouverture du chantier qui ne peut elle-même se faire qu'après la réalisation de toutes les conditions suspensives. Un procès-verbal d'ouverture de chantier doit être établi.
- la justification de la garantie de livraison : le constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d'assurance qui s'engage en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Elle doit couvrir le chantier et être établie au nom du maître d’ouvrage; il doit conserver l'original ;
- la justification de la garantie de remboursement, lorsque le constructeur exige des paiements avant l'ouverture du chantier.
Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier :
- en cas de non réalisation des conditions suspensives,
- de renoncement de la part du maître d’ouvrage dans les dix jours qui suivent la réception du contrat,
- de chantier non ouvert à la date convenue ;
- l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux ; ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu :
- 15 % à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture,
- 25 % à l'achèvement des fondations,
- 40 % à l'achèvement des murs,
- 60 % à la mise hors d'eau,
- 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
- le solde est versé à la réception.

Si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement, sous forme de caution solidaire d'un établissement de crédit ou d'une société d'assurance, il peut alors exiger des paiements limités à :
- 5 % à la signature du contrat ;
- 10 % à la délivrance du permis.

Le maître d’ouvrage prendra la précaution de lui demander son attestation de garantie de remboursement avant d'effectuer ces paiements.  Si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement avant  l'ouverture du chantier, il ne peut demander, que le versement d'un dépôt de garantie :
- limité à 3 % du prix de la construction ;
-  bloqué sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage, jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives et est ensuite déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

Aucun  constructeur ne peut demander, avant l'ouverture du chantier, à la fois le versement d'un premier paiement et d'un dépôt de garantie.
Le  constructeur doit fournir l'attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale qu'il a contractées. Elles doivent viser expressément le chantier du maître d’ouvrage.
Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier : elle est obligatoire et indispensable.
Une notice d'information conforme à un modèle type doit être inclue.

En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable fournie par le vendeur, devra être annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente (CCH, art. L. 112-21). Cette étude géotechnique préalable procèdera à une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Son contenu sera défini par un arrêté (CCH, art. R. 112-6).
Sa durée de validité sera de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué (CCH, art. R. 112-8, al. 1er).
Le coût d’une étude de ce type est estimée entre 400 et 600 euros TTC (Projet de décret, avr. 2019).

Le maître de l’ouvrage sera également tenu de réaliser une étude géotechnique de conception, notamment si l’étude géotechnique n’a pas été annexée au titre de propriété du terrain ; il devra alors fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment (CCH, art. L. 112-22, al. 2 ; CCH, art. L. 112-23, 1°).

L’article R. 112-7 nouveau précise que cette étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, a pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Un arrêté définira son contenu.
Elle ne sera valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée. Le coût d’une étude de conception est estimée à environ 1 000 euros.

Prise en application de la loi « Élan » (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 65, JO 24 nov), l’ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019 (JO 2 mai) adapte le régime applicable au contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués pour réaliser l'ouvrage.

L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions est subordonnée à la publication d’un décret en Conseil d’État précisant les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités de règlement du prix compte tenu de l'avancement des travaux de construction et de l'achèvement de cette fabrication.

Ce texte, qui complète également les clauses types afférentes au CCMI avec fourniture et plan, est publié au Journal officiel du 8 février (D. n° 2020-102, 6 févr. 2020, JO 8 févr.). Ce nouveau régime sera applicable aux contrats conclus à compter du 1er mai 2020.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués dans les conditions définies à l'article L. 111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, le CCMI avec fourniture de plan comprend la description et les caractéristiques de ces éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments (CCH, art. L. 231-2, mod., par Ord. n° 2019-395, 30 avr. 2019, art. 1er).

Le nouvel article R. 231-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu du présent décret, précise que le constructeur informe le maître de l'ouvrage, soit en le mettant à même de constater ou de faire constater cette fabrication sur le site de production, soit en lui transmettant les éléments permettant d'attester la fabrication des éléments mentionnés et décrits au contrat, identifiables par tout moyen propre à l'entreprise, notamment par marquage des éléments préfabriqués au nom du maître de l'ouvrage, code barre ou tout autre moyen pertinent d'identification.

S’agissant de la description et des caractéristiques des éléments préfabriqués, le décret indique que le contrat doit comporter la description, avec leur plan et leurs caractéristiques, des éléments préfabriqués qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers.

Le décret du 6 février 2020 apporte également des précisions concernant l’échéancier de paiement spécifique à ces contrats. Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction et de la fabrication des éléments préfabriqués d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé de la manière suivante :
- 20 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
- 25 % à l'achèvement des fondations ;
- 50 % à l'achèvement des éléments préfabriqués, tels que définis au premier alinéa de l'article R. 231-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, après information du maître de l'ouvrage dans les conditions prévues au deuxième alinéa du même article ;
- 75 % à l'achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d'eau et la mise hors d'air ;
- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d'enduits extérieurs.
Le solde du prix est payable dans les conditions définies au II de l'article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article 3 du décret complète les I et III de l’annexe au Code de la construction et de l’habitation relative aux clauses types afférentes au CCMI avec fourniture de plan rédigées en application de l'article R. 231-13.

II. La signature du contrat

Depuis le 8 août 2015, le maître d’ouvrage dispose d'un délai de rétractation de dix jours (auparavant, le délai était de sept jours).
Une fois le contrat signé, le constructeur doit l'envoyer au maître d’ouvrage, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou lui remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat au maître d’ouvrage ou de sa remise, ce dernier a un délai de rétractation de dix jours pour revenir, éventuellement, sur son engagement.
S’il renonce au contrat, il doit informer le constructeur avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Les sommes versées à la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées sans retenue d'aucune sorte.

Le contrat ne doit pas être signé en l’absence du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information. La signature du contrat engage les deux parties. Passé le délai de rétractation de dix jours, le contrat ne peut être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat, n'est pas réalisée à la date prévue. Il convient de conserver un exemplaire du contrat daté et signé par les deux parties.

Une fois le chantier ouvert, le maître d’ouvrage a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur : le maître d’ouvrage doit contrôler leur avancement avant de donner son accord pour payer et vérifier que les sommes demandées sont conformes à l'échelonnement prévu au contrat. Le contrat ne peut lui interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

S’il souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et les modifications éventuelles de délai.

Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Il informera également l'organisme qui a donné la garantie de livraison.

III. La réception des travaux

Les travaux terminés, ils sont réceptionnés avec le constructeur en établissant un procès-verbal.

Soit le maître d’ouvrage se fait assisté par un professionnel du bâtiment (architecte, maître d'œuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment)  lors de la réception avec le constructeur :
- si aucun désordre n'est apparent, le maître d’ouvrage verse le solde du prix au constructeur ;
- si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés précisément dans le procès-verbal et le maître d’ouvrage consigne auprès d'un organisme choisi d'un commun accord, le solde, 5 % maximum du prix, jusqu'à leur réparation

Soit le maître d’ouvrage procède seul à la réception avec le constructeur :
- il dispose d’un délai de huit jours à compter de la remise des clefs pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels ;
- il verse le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve qu'aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire ou si les réserves formulées à la réception ne sont pas levées, il consigne auprès d'un organisme choisi d'un commun accord (ou, par défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance), 5 % maximum du prix jusqu'à leur réparation.

Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle, qui n’imposent pas une réception constatée par écrit, n’excluent pas la possibilité d’une réception judiciaire. Un maître d’ouvrage conclut un contrat de construction de maison individuelle avec une société. En raison d’un différend, il  refuse de payer la somme réclamée par le constructeur et de réceptionner l’ouvrage. Ce dernier l’assigne, après expertise, en paiement et en fixation d’une réception judiciaire. La cour d’appel de Montpellier fait droit à sa demande et fixe la réception judiciaire sans réserve de l’ouvrage.

Le maître d’ouvrage se pourvoit en cassation, soutenant qu’il résulte du IV de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation,aux termes duquel « la garantie cesse lorsque la réception des
travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées », que la réception de l’immeuble construit en application d’un CCMI avec fourniture de plan ne peut résulter que d’un écrit.

Cette analyse n’est pas partagée par la Haute juridiction qui énonce que les dispositions applicables au CCMI, qui n’imposent pas une réception constatée par écrit, n’excluent pas la possibilité d’une réception judiciaire (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 14-22.299, P+B+I)..
Le maître de l’ouvrage n’ayant pas réceptionné amiablement l’ouvrage, les juges ont ainsi pu prononcer la réception (C. civ., art. 1792-6), et ce dès lors que les travaux étaient en état d’être reçus (v. Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 15-27.802, P+B+R+I,).

Le constructeur de maison individuelle avec plan doit s’assurer de la nature et de l’importance des travaux de raccordement de la construction aux réseaux publics ; il doit vérifier sur place l’existence de canalisations sur le terrain ou, à tout le moins, à proximité (Cass. 3e civ. 11-2-2021 n° 19-22.943 FS-P).

Des particuliers concluent un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec plan le 30 novembre 2012 sous condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison dans les 12 mois. Le constructeur n’obtient pas la garantie de livraison sollicitée auprès de deux établissements. Ce refus est motivé par une insuffisance de marge et de rentabilité de l’opération pour le constructeur. Les maîtres de l’ouvrage assignent ce dernier en dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil. Ils lui reprochent de ne pas avoir pris en compte la situation enclavée de la parcelle, qui nécessitait la création d’une servitude de passage de canalisations, pour déterminer le coût réel du raccordement au réseau public. Ce qui, selon eux, aurait conduit au refus de la garantie.

La cour d’appel écarte cet argument. Le coût du raccordement au réseau public a été pris en compte lors de la signature du contrat et réservé par le maître de l’ouvrage au titre des travaux dont il conservait la charge, comme cela résulte de la notice descriptive. Par ailleurs, il ne peut être reproché au constructeur de ne pas avoir pris en compte la bonne configuration de la parcelle dès lors qu’il n’était pas informé de la servitude qui devait servir au passage des canalisations à destination du réseau public. Cette servitude n’a été créée que le 29 août 2013, jour de la signature de la vente de la parcelle sur laquelle la construction devait être édifiée, soit près de neuf mois après la signature du CCMI.

Portant l'affaire devant la Cour de cassation, les maîtres de l'ouvrage invoquent à nouveau le devoir de conseil du constructeur : il était tenu de vérifier sur place l'existence de canalisations sur le terrain ou, à tout le moins, à proximité.

L'argument est cette fois retenu. Les Hauts Magistrats cassent l'arrêt d'appel. Il incombe au constructeur de maison individuelle avec fourniture de plan de s'assurer de la nature et de l'importance des travaux nécessaires au raccordement de la construction aux réseaux publics.

Le CCMI avec fourniture de plan doit comporter les énonciations relatives à la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant les raccordements aux réseaux divers (CCH art. L 231-2, c°). Est annexée à ce contrat une notice descriptive qui mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage (CCH art. R 231-4). La Cour de cassation précise ici l’étendue de l’obligation du constructeur concernant ces travaux de raccordement et, par ricochet, de son obligation de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage. Le constructeur aurait dû anticiper, au regard de la configuration matérielle du terrain, la création de servitudes de canalisation, générant un surcoût.

IV. Les garanties et assurances (pour en savoir plus)

A. Garantie de remboursement ( article R231-8 du Code de la Construction et de l'Habitation)

La garantie de remboursement permet au constructeur de réclamer
- 5 % en acompte du prix convenu, à la signature du contrat
- 5 % en appel de fonds du prix convenu à l’obtention du permis de construire (à la discrétion du garant).

Ces fonds sont remboursés :
- en cas de rétractation dans les dix jours suivant la réception du contrat.
- une condition suspensive n’est pas réalisée dans le premier délai.
- lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

B. Garantie de livraison (article L231-6 du Code de la Construction et de l'Habitation)

La garantie de livraison couvre contre les risques d’inexécution ou mauvaise exécution des travaux, et leurs conséquences. En cas de défaillance du constructeur, le garant met celui ci en demeure. Sans résultat il se substitue à lui dans ses obligations de livrer la maison au prix et aux délais prévus au contrat.

Le Code de la construction et de l’habitation ne définit pas la notion d’abandon de chantier. En l’absence de définition légale, c’est la jurisprudence qui est venue définir cette notion. Ainsi un faisceau d’indices va permettre de caractériser l’abandon de chantier. À noter qu’il faut bien distinguer abandon de chantier et arrêt temporaire de chantier.

L’abandon de chantier se caractérise par la durée anormalement longue des travaux et une interruption injustifiée. Par ailleurs, la norme NFP 03-001, document de référence pour les professionnels de la construction, énonce à l’article 10.3.5 relatif au retard imputable à l’entrepreneur que « tout retard d'exécution effectif ou prévu sera signalé par écrit au maître  de l'ouvrage et au maître d'œuvre en temps utile pour permettre l'examen des causes du retard et, si nécessaire, la modification du tableau d'avancement des travaux ». L’article précise par ailleurs que l’entrepreneur devra, pour sa part, indiquer « les mesures qu'il compte prendre pour pallier ce retard ».

Une entreprise commet une faute dès lors qu’elle ne justifie pas l’interruption des travaux auprès de son maître de l’ouvrage. À ce titre, les entreprises peuvent voir leur responsabilité engagée pour faute d’une particulière gravité  dès lors qu’elles abandonnent le chantier. La jurisprudence a toutefois  précisé que l’abandon du chantier est imputable à l’entrepreneur et non  au maître de l’ouvrage (CAA Paris, 18 mars 2008, n°07PA0075, OPHLM  Montrouge).

Dans un premier temps, le maître de l’ouvrage devra mettre en demeure, par  lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier,  l’entrepreneur de terminer le chantier. En l’absence de reprise du chantier, le maître de l’ouvrage peut  intenter une action en justice afin d’obtenir la reprise des travaux. De même, l’article 1222 du Code civil dispose qu’« après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation ». Il peut même demander au juge d’ordonner au débiteur d’avancer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

Enfin, le maître de l’ouvrage a la possibilité de résilier le contrat pour inexécution de l’obligation du constructeur.

Il arrive parfois que le maître de l'ouvrage paie  les travaux par avance. Que se passe-t-il si le constructeur ne termine  pas les travaux ? Il est conseillé de faire un échelonnement des  paiements en fonction de l'avancement des travaux. Cela permet d'éviter  de payer à l'avance et subir des pertes en cas d’abandon de chantier par la suite.

Dans le cadre d‘un contrat de construction de maison individuelle, le maître de l’ouvrage bénéficie d’une protection particulière. En effet la mise en œuvre de la garantie de livraison, obligatoire pour les CCMI, pourra être mise en œuvre. Le garant du  constructeur étant alors contraint de poursuivre la réalisation des  travaux, sans frais supplémentaires pour le maître de l’ouvrage.

Si vous avez souscrit à un emprunt pour financer la construction,  vous avez la possibilité de demander sa suspension. Aux termes de  l’article L 313-44 du Code de la consommation « Lorsqu'il est  déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à  financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat  de promotion, de construction, de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise, le  tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du  prêteur à l'indemnisation ».

La troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-25.949, P+B+I) précise les modalités de mise en œuvre de la garantie de livraison dans le cadre d’un contrat de construction avec fourniture du plan, en considérant qu’une rampe d’accès à un garage, indispensable à son accessibilité et nécessaire à l’achèvement de la construction, doit être mise à la charge du garant, bien qu’elle n’ait été mentionnée ni dans le contrat ni dans la notice descriptive.

Des époux ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan avec un constructeur, une garantie de livraison leur ayant été fournie par un garant. À la suite de la mise en liquidation judiciaire du constructeur, une ordonnance de référé a condamné le garant à faire réaliser les travaux nécessaires à la réception de l’ouvrage. Les époux l’ont ensuite assigné en indemnisation et en paiement de pénalités de retard, estimant que la maison était affectée de désordres.

La cour d’appel a rejeté la demande des époux tendant à mettre à la charge du constructeur le coût de réalisation de la clôture, du portail coulissant et du portillon, au motif que ces ouvrages ou éléments d’équipement n’étaient mentionnés ni dans le contrat, ni dans la notice descriptive. La Cour de cassation approuve la cour d’appel pour ces travaux, mais censure les juges du fond, au visa de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, concernant la rampe d’accès au garage, en estimant que celle-ci était « indispensable à son accessibilité, ce dont il résultait que ces travaux étaient nécessaires à l’achèvement de la construction » et devaient donc être mis à la charge du garant de livraison. L’article L. 231-6 précité précise en effet les modalités de la garantie de livraison et dispose que le garant « doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux », faute pour le constructeur de procéder à l’achèvement de la construction.

La Cour de cassation censure également les juges du fond en considérant que la tentative des parties de parvenir à un accord financier mettant  fin à la garantie entre la date du dépôt du rapport d’expertise et la date de l’assignation ne caractérise pas une circonstance, au sens de l’article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation, susceptible d’exonérer partiellement le garant de payer les pénalités de retard.

Enfin, la Cour de cassation estime que les différentes procédures initiées et les atermoiements des époux ne suffisent pas à caractériser une faute permettant de minorer la somme allouée en réparation du préjudice né du retard du garant à mettre en œuvre sa garantie, et casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1147 du Code civil, dans sa  rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du  10 février 2016 (JO 11 févr.).

À la livraison de la maison neuve, ce qui n'a pas été prévu peut parfois être exigé par le client. Pour la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 27.6.2019, H 17-25.949), les éléments qui ne seraient pas prévus, ni chiffrés, sont exigibles dès lors qu'ils sont indispensables pour l'utilisation de la maison.
L'absence de ces éléments indispensables fait que la construction n'est pas achevée, alors que le constructeur, lorsqu'il signe un contrat de construction de maison avec fourniture de plan, est tenu à une garantie de livraison, ce qui signifie que tout doit être terminé et habitable. Au moment de prendre livraison de son pavillon, un couple réclamait la réalisation de travaux supplémentaires mais le constructeur répondait que ces travaux n'étaient envisagés ni dans le contrat, ni dans la notice descriptive qui précise les caractéristiques techniques de l'immeuble et les équipements indispensables.

La justice a fait une distinction. Les travaux supplémentaires qui n'étaient pas indispensables à l'usage de la maison ont été refusés puisqu'ils n'étaient pas mentionnés dans les documents contractuels. Peu importe, ajoutait la cour d'appel, que le constructeur ait "illicitement omis" ces équipements. Il s'agissait de la clôture et du portail.

Mais les travaux indispensables, comme la rampe d'accès au garage, bien que non prévus, ont été jugés exigibles par la Cour de cassation puisqu'ils étaient nécessaires à l'achèvement de la construction et donc à sa livraison garantie. La notice descriptive peut cependant prévoir, selon le code de la construction et de l'habitation, que des travaux indispensables demeurent à la charge du maître d'ouvrage, c'est à dire du client, mais il faut que cela soit expressément indiqué, écrit et signé par celui-ci.

C. Garantie biennale et garantie décennale (articles 1792-2 et 1792-3 du Code Civil)

La garantie biennale couvre à compter de la réception et pendant deux ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement, dissociables des ouvrages couverts par la garantie décennale
La garantie décennale couvre à compter de la réception et pendant dix ans les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Ces garanties et assurances techniques sont induites par le contrat. Le code civil précise les responsabilités des constructeurs et fabricants, imposant ainsi les garanties et assurances techniques

D. Assurances de responsabilité du constructeur (articles L241-1 et Article L241-2 du Code des Assurances)

Le contrat doit comporter les références des assurances souscrites par le constructeur et pour son compte :
- une assurance de responsabilité civile décennale. Cette assurance comporte une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale.
- une assurance de responsabilité civile professionnelle. Cette assurance garantit les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil et résultant de son fait.

Sources : Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) | economie.gouv.fr
Le contrat de construction de maison individuelle: précautions et vérifications - ANIL

CCMI : devoir de conseil du constructeur sur la nature et l’importance des travaux de raccordement < Contrat de construction d'une maison individuelle < Immobilier - Éditions Francis Lefebvre (efl.fr)

Tout savoir sur le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) (legalife.fr)

Le 17 septembre 2018 mis à jour le 3 juin 2019