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Le contrat d'architecte


Tout engagement professionnel de l’architecte doit faire l’objet d’une convention écrite préalable, définissant la nature et l’étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération. (article 11 du code des devoirs professionnels). La vocation de l’architecte est de participer à tout ce qui concerne l’acte de bâtir et l’aménagement de l’espace ; d’une manière générale il exerce la fonction de maître d’œuvre. Lorsque le projet de construction vise à créer une surface de planchers hors œuvre nette supérieure à 150m² le recours à un architecte est obligatoire.


Le titre d'architecte est protégé. Pour porter le titre d'architecte, il faut être inscrit au tableau du conseil de l'ordre des architectes. Les plans réalisés par l'architecte sont également protégés par le droit d'auteur. C'est la raison pour laquelle le nom de l'architecte est quelquefois inscrit sur la façade de l'immeuble. L'exercice du métier de l'architecte est réglementé par la loi de 1977 sur l'architecture et ses décrets d'application ainsi que par le Code des devoirs professionnels (décret du 20 mars 1980).


Les œuvres des architectes, plans et croquis sont considérés comme des œuvres de l'esprit au sens de la loi du 11 mars 1957 sur la propriété littéraire et artistique. Les plans ne sont protégés que si l’œuvre est originale et personnelle. L'architecte qui n'assure pas la direction des travaux a un droit de regard sur les "mutilations" que pourraient subir ses plans. Jusqu'à la réception des travaux, aucune modification du projet, des plans et des études ne peut être faite sans le consentement de l'architecte. L'article 3 de la loi sur l'architecture dit même que le maître de l'ouvrage doit mettre l'architecte en mesure de contrôler le respect du projet architectural. Les plans bien que payés ne peuvent être réutilisés pour une autre construction sans l'autorisation de l'architecte.

Pour les travaux soumis à une autorisation de construire, le projet architectural doit être établi par un architecte (article 3 de la loi de 1977). Le recours à un architecte n'est pas obligatoire lorsque la surface de plancher hors œuvre nette de la construction n'excède pas 150 m2 ainsi que les travaux soumis au permis de construire ou à autorisation, qui concernent exclusivement l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.


L'architecte doit faire signer une convention écrite comportant la description de la nature et de l'étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération (articles 11 et 46 du Code des devoirs professionnels). Un contrat-type a été établi par le Conseil national de l'ordre des architectes. L'architecte qui propose un contrat pré-rédigé, celui du conseil ou un autre, vous en remettra un exemplaire sur votre demande.


Le projet architectural comporte des plans et documents écrits concernant l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs (article 3 de la loi).

La préparation du projet comporte les étapes suivantes : 

1- études préliminaires,

2- avant-projet sommaire,

3- avant-projet définitif, conduisant à la réalisation du dossier de permis de construire,

4- consultation des entreprises.


Lorsque l'architecte dirige les travaux, il s'assure que ceux-ci sont conduits conformément aux plans et aux documents descriptifs qu'il a établis et aux moyens d'exécution qu'il a prescrits. Il reçoit de l'entreprise les situations, mémoires et pièces justificatives de dépenses, les vérifie et les remet à son client en lui faisant, d'après l'avancement des travaux et conformément aux conventions passées, des propositions de versement d'acomptes et de paiement du solde (article 39).


L'architecte n'est pas tenu à une présence constante. Il effectue une visite au moins hebdomadaire et des visites inopinées. Lorsque l'architecte assiste son client pour la réception des travaux, il vise les procès-verbaux dressés à cette occasion (article 40). La mission de l’architecte prend fin avec la réception définitive des travaux.


Les honoraires de l'architecte ne sont pas réglementés. L'architecte a une obligation générale de publicité de ses prix. Les honoraires sont librement débattus et fixés entre l'architecte et son client. L'article 46 du Code indique qu'avant tout engagement, l'architecte communique à son client les règles relatives aux modes de rémunération et les modalités qu'il propose pour sa rémunération. Le contrat doit être conforme à ces règles.

Il existe plusieurs modalités de rémunération. La rémunération de l'architecte peut être calculée sur la base des frais réels ou être forfaitaire. Le plus souvent les honoraires sont calculés au pourcentage sur le prix global des travaux, hors taxes. Pour les travaux neufs faisant l'objet d'un programme précis et complet annexé au contrat, une clause du contrat peut stipuler que la sous-estimation ou la surestimation du coût de réalisation, si elle est supérieure à une marge de tolérance convenue, entraîne une diminution de la rémunération initialement prévue.

L'article 46 du Code précise que lorsqu'il est convenu d'une rémunération forfaitaire, elle est déterminée avant le début de la mission et fixée en valeur absolue. Cette valeur ne peut plus alors être reconsidérée que d'un commun accord entre les parties lorsqu'il y a modification du programme initial ou de l'importance de la mission. Elle peut également, si les parties en conviennent, être revalorisée dans le temps en fonction d'indices officiels et selon une méthode convenue à l'avance. Les honoraires de l'architecte sont forfaitisés pour les constructions de faible importance (inférieures à 150 m²)


Lorsque le recours à l'architecte est obligatoire, la rémunération de l'architecte est déterminée en fonction des difficultés de la mission, du coût de la réalisation de l'ouvrage et de sa complexité. Les contestations portant sur le montant des honoraires réclamés par l'architecte peuvent être soumises au Conseil régional de l'ordre des architectes. Elles seront examinées par la commission des honoraires.


La justice (Cass. Civ 3, 13.6.2019, N 18-16.643) estime qu'un architecte est tenu d'établir une prévision exacte du coût d'une opération qui lui est confiée. Il a condamné ainsi un professionnel à indemniser son client. Lorsque l'on fait appel à un architecte pour une rénovation immobilière celui-ci doit établir une prévision exacte du coût de l'opération, selon la Cour de cassation. Un architecte qui avait sous-évalué le projet a été condamné à prendre en charge le dépassement, à titre de dommages-intérêts pour ses clients. L'architecte a «failli à son devoir de conseil en sous-évaluant le montant des travaux», ont expliqué les juges qui ont à apprécier «souverainement», a dit la Cour, le montant de l'indemnisation des clients.

La cour d'appel déclarait qu'un dépassement «de l'ordre de 10%» était admissible. Mais en l'espèce, l'architecte avait fixé un budget de rénovation inférieur de 15 à 25% au coût habituel, «standard», c'est-à-dire qu'il avait prévu un coût de moins de 900 euros par mètre carré au lieu du ratio standard qui est de 1.000 à 1.100 euros. De plus,cette estimation ne comprenait pas les finitions comme les carrelages et revêtements divers, et le coût total avait quasiment doublé le coût estimé.
L'architecte faisait valoir que la rénovation était d'une qualité exceptionnelle, loin des standards habituels, mais cet argument n'a pas été admis. La justice a au contraire souligné la responsabilité de ce professionnel qui aurait dû se renseigner sur les souhaits et possibilités financières de ses clients pour faire une évaluation exacte.


Avant de réaliser les études d'un projet, l'architecte doit s'assurer que le projet est réalisable au regard, notamment, des contraintes administratives ou de la réglementation de l'urbanisme. Il conseillera à son client d'obtenir un certificat d'urbanisme ou les autorisations spéciales, pour la rénovation d'une construction classée, par exemple. Chargé d'une mission complète de conception et de réalisation, ses obligations seront plus étendues. Dans une affaire où l'architecte n'avait pas vérifié les règles de constructibilité du terrain, il a été condamné à indemniser son client du préjudice financier dû au retard des travaux et du surcoût entraîné par la modification du projet. 

L'architecte a une obligation de conseil dans le choix des matériaux. La surveillance des travaux comporte la surveillance des matériaux. Il s'agira de vérifier s'ils ont été agréés, leur qualité, et pour le bois, s'il a bien été traité contre les attaques des capricornes. 

L'architecte est responsable des entreprises qu'il propose. Il doit s'entourer de tous les renseignements utiles sur leur qualification et veiller à ce qu'elles soient couvertes par une assurance de responsabilité.

Les défauts qui peuvent échapper au client sont souvent apparents pour un spécialiste, qu'il s'agisse de malfaçons ou de vices de conformité. Au moment de la réception de l'ouvrage, l'architecte ne doit pas les laisser passer. Il conseille son client sur la décision à prendre: faut-il accepter ou refuser la réception, quelles en sont les conséquences juridiques ?

L'architecte est obligatoirement assuré. Sa responsabilité sera engagée pour les vices de conception ou les erreurs entraînant un désordre dans la construction couvert par la garantie décennale (Pour en savoir plus).


Le maître d’ouvrage doit fournir à l’architecte toutes les données juridiques (titres de propriété, servitudes, certificat d’urbanisme...), et, le cas échéant, les études antérieures et données techniques nécessaires à la réalisation de l’opération (études de sols…). Il doit également souscrire une assurance dommages à l’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette assurance est obligatoire et permet de préfinancer les travaux à réaliser si certains désordres apparaissent après la réception du chantier.
Enfin, au cours du contrat, il doit approuver les documents élaborés par l’architecte (esquisses, plans). L’approbation vaut acceptation non équivoque du contenu du contrat proposé par l’architecte et des honoraires correspondants, et surtout elle permet à l’architecte de poursuivre sa mission. En cas de refus, l’architecte doit modifier les documents, et ce sans rémunération supplémentaire, sauf modification du programme.

Le maître d’ouvrage prudent aura mentionné l’enveloppe des travaux, limitant ainsi son engagement maximum sur les travaux et, le cas échéant, aura soumis le contrat à l’obtention d’un prêt pour les réaliser. Le maître d’œuvre devra alors, si l’enveloppe n’est pas suffisante, recueillir l’accord préalable du maître d’ouvrage, ce qui sera matérialisé par un avenant.
Naturellement, le maître d’ouvrage doit également procéder au paiement des prestations de l’architecte, dans les termes et conditions prévus au contrat.


La rupture du contrat par l’une ou l’autre partie, ou même de plein  droit, peut être prévue par l’insertion de clauses définissant les cas de rupture et le montant des indemnités en fonction de la responsabilité de chacun dans la rupture.
En vertu de l’article 38 du code de déontologie des architectes, « la dénonciation d'un contrat par l'architecte constitue une faute professionnelle sauf lorsqu'elle intervient pour des motifs justes et raisonnables, tels que la perte de la confiance manifestée par son client, la survenance d'une situation plaçant l'architecte en conflit d'intérêt au sens de l'article 13 ou  susceptibles de porter atteinte à son indépendance, la violation par le client d'une ou de plusieurs clauses du contrat qui le lie à l'architecte ».
La résiliation du contrat peut également intervenir d’un commun accord entre les parties, par exemple lorsque le maître d’ouvrage ne souhaite pas poursuivre les travaux par manque de moyens. Un avenant de résiliation doit alors être signé.
Enfin, la résiliation peut être prononcée par un juge. Saisi par l’une des deux parties, le juge constatera que l’une ou l’autre des parties n’a pas respecté ses obligations et prononcera alors la résiliation. Il peut également à cette occasion être saisi d’une demande de dommages intérêts.

Quelle que soit la raison pour laquelle le contrat est rompu, les prestations réalisées au jour de la rupture du contrat sont dues, de même que les éventuels intérêts moratoires dus à cette date.


Sources : http://www.caue69.fr/modules/smartsection/item.php...

https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/i...


Le 24 juillet 2019

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