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Le contrat d'architecte


Tout engagement professionnel de l’architecte doit faire l’objet d’une convention écrite préalable, définissant la nature et l’étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération. (article 11 du code des devoirs professionnels). La vocation de l’architecte est de participer à tout ce qui concerne l’acte de bâtir et l’aménagement de l’espace ; d’une manière générale il exerce la fonction de maître d’œuvre. Lorsque le projet de construction vise à créer une surface de planchers hors œuvre nette supérieure à 150m² le recours à un architecte est obligatoire.


Le titre d'architecte est protégé. Pour porter le titre d'architecte, il faut être inscrit au tableau du conseil de l'ordre des architectes. Les plans réalisés par l'architecte sont également protégés par le droit d'auteur. C'est la raison pour laquelle le nom de l'architecte est quelquefois inscrit sur la façade de l'immeuble. L'exercice du métier de l'architecte est réglementé par la loi de 1977 sur l'architecture et ses décrets d'application ainsi que par le Code des devoirs professionnels (décret du 20 mars 1980).


Les œuvres des architectes, plans et croquis sont considérés comme des œuvres de l'esprit au sens de la loi du 11 mars 1957 sur la propriété littéraire et artistique. Les plans ne sont protégés que si l’œuvre est originale et personnelle. L'architecte qui n'assure pas la direction des travaux a un droit de regard sur les "mutilations" que pourraient subir ses plans. Jusqu'à la réception des travaux, aucune modification du projet, des plans et des études ne peut être faite sans le consentement de l'architecte. L'article 3 de la loi sur l'architecture dit même que le maître de l'ouvrage doit mettre l'architecte en mesure de contrôler le respect du projet architectural. Les plans bien que payés ne peuvent être réutilisés pour une autre construction sans l'autorisation de l'architecte.

Pour les travaux soumis à une autorisation de construire, le projet architectural doit être établi par un architecte (article 3 de la loi de 1977). Le recours à un architecte n'est pas obligatoire lorsque la surface de plancher hors œuvre nette de la construction n'excède pas 150 m2 ainsi que les travaux soumis au permis de construire ou à autorisation, qui concernent exclusivement l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.


L'architecte doit faire signer une convention écrite comportant la description de la nature et de l'étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération (articles 11 et 46 du Code des devoirs professionnels). Un contrat-type a été établi par le Conseil national de l'ordre des architectes. L'architecte qui propose un contrat pré-rédigé, celui du conseil ou un autre, vous en remettra un exemplaire sur votre demande.


Le projet architectural comporte des plans et documents écrits concernant l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs (article 3 de la loi).

La préparation du projet comporte les étapes suivantes : 

1- études préliminaires,

2- avant-projet sommaire,

3- avant-projet définitif, conduisant à la réalisation du dossier de permis de construire,

4- consultation des entreprises.


Lorsque l'architecte dirige les travaux, il s'assure que ceux-ci sont conduits conformément aux plans et aux documents descriptifs qu'il a établis et aux moyens d'exécution qu'il a prescrits. Il reçoit de l'entreprise les situations, mémoires et pièces justificatives de dépenses, les vérifie et les remet à son client en lui faisant, d'après l'avancement des travaux et conformément aux conventions passées, des propositions de versement d'acomptes et de paiement du solde (article 39).


L'architecte n'est pas tenu à une présence constante. Il effectue une visite au moins hebdomadaire et des visites inopinées. Lorsque l'architecte assiste son client pour la réception des travaux, il vise les procès-verbaux dressés à cette occasion (article 40). La mission de l’architecte prend fin avec la réception définitive des travaux.


Les honoraires de l'architecte ne sont pas réglementés. L'architecte a une obligation générale de publicité de ses prix. Les honoraires sont librement débattus et fixés entre l'architecte et son client. L'article 46 du Code indique qu'avant tout engagement, l'architecte communique à son client les règles relatives aux modes de rémunération et les modalités qu'il propose pour sa rémunération. Le contrat doit être conforme à ces règles.

Il existe plusieurs modalités de rémunération. La rémunération de l'architecte peut être calculée sur la base des frais réels ou être forfaitaire. Le plus souvent les honoraires sont calculés au pourcentage sur le prix global des travaux, hors taxes. Pour les travaux neufs faisant l'objet d'un programme précis et complet annexé au contrat, une clause du contrat peut stipuler que la sous-estimation ou la surestimation du coût de réalisation, si elle est supérieure à une marge de tolérance convenue, entraîne une diminution de la rémunération initialement prévue.

L'article 46 du Code précise que lorsqu'il est convenu d'une rémunération forfaitaire, elle est déterminée avant le début de la mission et fixée en valeur absolue. Cette valeur ne peut plus alors être reconsidérée que d'un commun accord entre les parties lorsqu'il y a modification du programme initial ou de l'importance de la mission. Elle peut également, si les parties en conviennent, être revalorisée dans le temps en fonction d'indices officiels et selon une méthode convenue à l'avance. Les honoraires de l'architecte sont forfaitisés pour les constructions de faible importance (inférieures à 150 m²)


Lorsque le recours à l'architecte est obligatoire, la rémunération de l'architecte est déterminée en fonction des difficultés de la mission, du coût de la réalisation de l'ouvrage et de sa complexité. Les contestations portant sur le montant des honoraires réclamés par l'architecte peuvent être soumises au Conseil régional de l'ordre des architectes. Elles seront examinées par la commission des honoraires.


La justice (Cass. Civ 3, 13.6.2019, N 18-16.643) estime qu'un architecte est tenu d'établir une prévision exacte du coût d'une opération qui lui est confiée. Il a condamné ainsi un professionnel à indemniser son client. Lorsque l'on fait appel à un architecte pour une rénovation immobilière celui-ci doit établir une prévision exacte du coût de l'opération, selon la Cour de cassation. Un architecte qui avait sous-évalué le projet a été condamné à prendre en charge le dépassement, à titre de dommages-intérêts pour ses clients. L'architecte a «failli à son devoir de conseil en sous-évaluant le montant des travaux», ont expliqué les juges qui ont à apprécier «souverainement», a dit la Cour, le montant de l'indemnisation des clients.

La cour d'appel déclarait qu'un dépassement «de l'ordre de 10%» était admissible. Mais en l'espèce, l'architecte avait fixé un budget de rénovation inférieur de 15 à 25% au coût habituel, «standard», c'est-à-dire qu'il avait prévu un coût de moins de 900 euros par mètre carré au lieu du ratio standard qui est de 1.000 à 1.100 euros. De plus,cette estimation ne comprenait pas les finitions comme les carrelages et revêtements divers, et le coût total avait quasiment doublé le coût estimé.
L'architecte faisait valoir que la rénovation était d'une qualité exceptionnelle, loin des standards habituels, mais cet argument n'a pas été admis. La justice a au contraire souligné la responsabilité de ce professionnel qui aurait dû se renseigner sur les souhaits et possibilités financières de ses clients pour faire une évaluation exacte.


Avant de réaliser les études d'un projet, l'architecte doit s'assurer que le projet est réalisable au regard, notamment, des contraintes administratives ou de la réglementation de l'urbanisme. Il conseillera à son client d'obtenir un certificat d'urbanisme ou les autorisations spéciales, pour la rénovation d'une construction classée, par exemple. Chargé d'une mission complète de conception et de réalisation, ses obligations seront plus étendues. Dans une affaire où l'architecte n'avait pas vérifié les règles de constructibilité du terrain, il a été condamné à indemniser son client du préjudice financier dû au retard des travaux et du surcoût entraîné par la modification du projet. 

L'architecte a une obligation de conseil dans le choix des matériaux. La surveillance des travaux comporte la surveillance des matériaux. Il s'agira de vérifier s'ils ont été agréés, leur qualité, et pour le bois, s'il a bien été traité contre les attaques des capricornes. 

L'architecte est responsable des entreprises qu'il propose. Il doit s'entourer de tous les renseignements utiles sur leur qualification et veiller à ce qu'elles soient couvertes par une assurance de responsabilité.

Les défauts qui peuvent échapper au client sont souvent apparents pour un spécialiste, qu'il s'agisse de malfaçons ou de vices de conformité. Au moment de la réception de l'ouvrage, l'architecte ne doit pas les laisser passer. Il conseille son client sur la décision à prendre: faut-il accepter ou refuser la réception, quelles en sont les conséquences juridiques ?

L'architecte est obligatoirement assuré. Sa responsabilité sera engagée pour les vices de conception ou les erreurs entraînant un désordre dans la construction couvert par la garantie décennale (Pour en savoir plus).


Le maître d’ouvrage doit fournir à l’architecte toutes les données juridiques (titres de propriété, servitudes, certificat d’urbanisme...), et, le cas échéant, les études antérieures et données techniques nécessaires à la réalisation de l’opération (études de sols…). Il doit également souscrire une assurance dommages à l’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette assurance est obligatoire et permet de préfinancer les travaux à réaliser si certains désordres apparaissent après la réception du chantier.
Enfin, au cours du contrat, il doit approuver les documents élaborés par l’architecte (esquisses, plans). L’approbation vaut acceptation non équivoque du contenu du contrat proposé par l’architecte et des honoraires correspondants, et surtout elle permet à l’architecte de poursuivre sa mission. En cas de refus, l’architecte doit modifier les documents, et ce sans rémunération supplémentaire, sauf modification du programme.

Le maître d’ouvrage prudent aura mentionné l’enveloppe des travaux, limitant ainsi son engagement maximum sur les travaux et, le cas échéant, aura soumis le contrat à l’obtention d’un prêt pour les réaliser. Le maître d’œuvre devra alors, si l’enveloppe n’est pas suffisante, recueillir l’accord préalable du maître d’ouvrage, ce qui sera matérialisé par un avenant.
Naturellement, le maître d’ouvrage doit également procéder au paiement des prestations de l’architecte, dans les termes et conditions prévus au contrat.


La rupture du contrat par l’une ou l’autre partie, ou même de plein  droit, peut être prévue par l’insertion de clauses définissant les cas de rupture et le montant des indemnités en fonction de la responsabilité de chacun dans la rupture.
En vertu de l’article 38 du code de déontologie des architectes, « la dénonciation d'un contrat par l'architecte constitue une faute professionnelle sauf lorsqu'elle intervient pour des motifs justes et raisonnables, tels que la perte de la confiance manifestée par son client, la survenance d'une situation plaçant l'architecte en conflit d'intérêt au sens de l'article 13 ou  susceptibles de porter atteinte à son indépendance, la violation par le client d'une ou de plusieurs clauses du contrat qui le lie à l'architecte ».
La résiliation du contrat peut également intervenir d’un commun accord entre les parties, par exemple lorsque le maître d’ouvrage ne souhaite pas poursuivre les travaux par manque de moyens. Un avenant de résiliation doit alors être signé.
Enfin, la résiliation peut être prononcée par un juge. Saisi par l’une des deux parties, le juge constatera que l’une ou l’autre des parties n’a pas respecté ses obligations et prononcera alors la résiliation. Il peut également à cette occasion être saisi d’une demande de dommages intérêts.

Quelle que soit la raison pour laquelle le contrat est rompu, les prestations réalisées au jour de la rupture du contrat sont dues, de même que les éventuels intérêts moratoires dus à cette date.


Dans un arrêt en date du 21 novembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient la responsabilité civile décennale d’un architecte, en charge exclusive de l’établissement du dossier de demande de permis de construire, pour des désordres de soulèvement du sol et fissuration du dallage (Civ.3, 21 novembre 2019, n°16-23509).


Les faits sont les suivants : une société civile immobilière fait construire un garage sur un terrain dont elle a elle-même réalisé le remblai avec des matériaux acquis auprès d’une tierce société. Elle confie la maîtrise d’œuvre du chantier à un premier intervenant, l’établissement et le dépôt de la demande de permis de construire à un architecte, l’étude des fondations à un autre intervenant, les travaux de fondations, la réalisation des longrines et des travaux de dallage à deux autres locateurs d’ouvrage.

La maîtrise d’ouvrage constate ultérieurement le soulèvement du sol et l’apparition de fissures sur le dallage. Elle assigne au fond, après expertise, l’ensemble des intervenants au chantier afin d’obtenir la réparation des désordres.
La décision de première instance n’est pas connue. La Cour d’Appel condamne quant à elle l’architecte sur le fondement juridique de la garantie décennale, in solidum, avec le maître d’œuvre et le locateur en charge de l’étude des fondations à indemniser le maître d’ouvrage à hauteur de 625.000 euros. Une quote-part de responsabilité à hauteur de 25% est imputée à l’architecte.

L’architecte se pourvoit en cassation. Il invoque le moyen suivant :

Il rappelle que l’architecte n’est responsable que dans les limites de la mission qui lui a été confiée. L’architecte chargé d’une mission d’établissement d’un dossier de demande de permis de construire n’est, selon lui, pas tenu de réaliser des travaux de reconnaissance des sols, ni d’attirer l’attention du maître d’ouvrage sur la nécessité d’en réaliser. Il insiste sur le cantonnement de sa mission à l’établissement du dossier de demande de permis de construire et sur l’imputabilité des désordres au remblai effectué par la maîtrise d’ouvrage.
Dans une seconde branche, il rappelle que le remblai avait été effectué par la maîtrise d’ouvrage postérieurement à l’achèvement de sa mission et que dès lors il ne pouvait être déclaré responsable des désordres consécutifs à la réalisation de ce remblai.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle ici que l’architecte, auteur du projet architectural et du dossier de demande de permis de construire, devait proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol. Elle considère dès lors que la Cour d’Appel a, à juste titre, considéré en l’espèce que la responsabilité décennale de l’architecte était engagée en l’espèce dès lors que la mauvaise qualité du remblai avait été effectuée avant son intervention et était la cause exclusive des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage.

A bien comprendre la solution de la Cour de cassation, la responsabilité décennale de l’architecte est donc retenue :
- en premier lieu car son intervention était antérieure à celle de la maîtrise d’ouvrage réalisant le remblaiement défectueux,
- parce qu’il devait s’assurer quand bien même sa mission se limiterait à l’établissement du dossier de demande de permis de construire, du  caractère réalisable du projet et surtout en l’espèce de la contrainte des sols…quand bien même ajouterons nous un autre intervenant au chantier était saisi de l’étude des fondations.

La décision de la cour de cassation pour le moins sévère conduit à s’interroger. Il était admis de jurisprudence constante que l’architecte pour se dégager de la responsabilité décennale recherchée doive établir la  non-imputabilité du dommage à sa mission, ce qui implique que le caractère limité de la mission soit établi et que la limite n’ait pas été dépassée.
La Cour de cassation va considérer que la mission d’élaboration du dossier de demande de permis de construire incluait l’étude de la contrainte des sols, la limite de la mission de l’architecte se situait au delà de l’établissement purement administratif du dossier de demande de permis de construire et incluait la notion de faisabilité du projet au regard des contraintes de ce dernier.

L’absence de réalisation cette étude caractérise ici une faute, privant l’architecte d’un recours intégral contre ses co-auteurs. La Cour de cassation ajoute donc ici en quelque sorte un volet à la mission d’élaboration du dossier de demande du permis de construire de l’architecte, volet pendant du devoir de conseil toujours plus important du professionnel, qui vient compléter l’analyse technique et graphique.


A été considérée comme abusive, le clause d’un contrat d’architecte prévoyant le règlement intégral des honoraires quel que soit le volume de travaux réalisés (Cass. 3e Civ. 7 novembre 2019 n°18-23.259).
Aux termes d’un contrat d’architecte ayant pour objet la réalisation d’une mission complète de maîtrise d’œuvre afférente à la construction d’un
bâtiment à usage professionnel, une clause indique que « même en cas  d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires  seraient dus et réglés en totalité au maître d’œuvre ».
Le projet est abandonné et le maître d’œuvre assigne le maître d’ouvrage, une SCI, en recouvrement de l’intégralité des honoraires prévus au contrat. La SCI sollicite la nullité de la clause susvisée, en la qualifiant d’abusive au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016).
En vertu  de cet article, dans les contrats entre professionnels et non professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
La question est donc double : savoir si la SCI peut être considérée comme « non professionnel », et ainsi bénéficier de ces dispositions protectrices, et savoir si la clause litigieuse peut être considérée
comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de l’architecte et du maître d’ouvrage.
La Cour de cassation, confirmant en cela l’arrêt d’appel, répond par l’affirmative en relevant :
- d’une part, que la SCI, si elle était un « professionnel de l’immobilier » dans la mesure où elle avait pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, n’était pas pour autant forcément un « professionnel de la construction », le domaine de la construction faisant appel à des connaissances et à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière ; or, seule cette qualité de professionnel de la construction pouvait être de nature à faire considérer la SCI comme étant intervenue à titre professionnel dans le cadre du contrat de maîtrise d’œuvre litigieux, de sorte qu’elle était susceptible de bénéficier des dispositions de l’article L 132-1 du Code de la consommation ;
- d’autre part, « qu'ayant relevé que la clause litigieuse avait pour conséquence de garantir au maître d'œuvre, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que fût le volume des travaux qu'il aurait effectivement réalisés, sans qu'il n'en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître de l'ouvrage, qui, s'il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler au maître d'œuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s'était poursuivi jusqu'à son terme, la cour d'appel a retenu à bon droit que cette clause constituait une clause abusive».
Ainsi, en présence d’une SCI maître d’ouvrage, professionnel de l’immobilier mais non professionnel de la construction, les dispositions protectrices du Code de la consommation ont vocation à primer sur la force obligatoire des contrats, et ce d’autant plus en présence d’une clause prévoyant, dans un contrat synallagmatique, l’exécution d’une obligation finalement dépourvue de contrepartie.
De surcroît, en toute hypothèse et quelle que soit la qualité de professionnel ou non de la « partie faible » au contrat, l’on pourra s’interroger sur la validité de ce type de clause au regard des dispositions des articles 1169 et 1170 du Code civil selon lesquelles « Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire et dérisoire » et « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée  non écrite ».


Ont été déclarées inapplicables, les clauses de saisine préalable pour avis du Conseil régional de l’Ordre des architectes en matière de garantie décennale (Cass. 3e civ. 23 mai 2019 n° 18-15.286).
Afin de mener à bien la construction d’une maison d’habitation individuelle, un maître d’œuvre est missionné au stade de la conception et de  l’exécution, selon un contrat d’architectes prévoyant la clause  suivante : « En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte, avant
toute procédure judiciaire, sauf conservatoire ».
Se plaignant de désordres, les maîtres d’ouvrage sollicitent la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire, notamment, de l’architecte, mais sans avoir préalablement saisi, pour avis, le conseil régional de l’Ordre des architectes dont cet architecte relève. La Cour d’appel a, dans ces conditions, déclaré irrecevable l’action initiée à l’encontre du maître d’œuvre.
Les maîtres d’ouvrage forment un pourvoi à l’encontre de l’arrêt d’appel,  conduisant la Cour de cassation à casser l’arrêt au motif : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’action,  exercée postérieurement à la réception de l’ouvrage, en réparation de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination, n’était pas fondée sur l’article 1792 du code civil, ce qui rendait inapplicable la clause litigieuse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
La Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence  habituelle en rappelant qu’une clause de saisine préalable pour avis du Conseil régional de l’Ordre des architectes, avant toute procédure  judiciaire, est licite et opposable au maître d’ouvrage lorsqu’elle est insérée dans un contrat de maîtrise d’œuvre et que son irrespect ne peut
être régularisé en cours d’instance (cf. par exemple Cass. 3e civ. 16-11-2017 n°16-24.642). Mais, précisant ce principe désormais bien connu, elle en rappelle aussi la  limite : la clause devient inapplicable lorsque la responsabilité de  l’architecte est recherchée sur le fondement de la garantie décennale  issue de l’article 1792 du Code civil. Ainsi, la garantie légale issue de l’article 1792 du Code civil doit primer sur les clauses contractuelles. Et préalablement à toute action judiciaire initiée contre un architecte,  mieux vaut examiner son contrat (et ce d’autant que le contrat-type  du conseil national de l’Ordre des architectes prévoit une clause en ce  sens) et saisir pour avis, si le contrat l’impose, le conseil régional  de l’Ordre des architectes concerné, à peine d’irrecevabilité de  l’action.


Dans le cadre de la construction d’un immeuble sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, des infiltrations apparaissent dans les logements en provenance des toitures-terrasses et des balcons.
Une expertise est diligentée, conduisant l’assureur dommage-ouvrage, subrogé dans les droits du maître d’ouvrage, à assigner les intervenants en remboursement des sommes versées au maître d’ouvrage.
Sur la base du contrat-type mis à la disposition des architectes par le conseil national de l’Ordre des architectes, les conditions générales du contrat de l’architecte missionné contenaient une clause G 6.3.1 selon laquelle il ne pouvait « être responsable, de quelque manière que ce soit, et en particulier solidairement, des dommages imputables aux actions ou omissions du maître d’ouvrage ou des autres intervenants dans l’opération ».
La question était donc de savoir si cette clause, qui avait clairement pour objet principal l’exclusion de la responsabilité solidaire de l’architecte, pouvait aussi viser la condamnation in solidum prononcée par le juge à l’encontre de l’architecte tenu lui-même pour responsable de l’entier dommage.
La Cour de cassation, confirmant en cela la Cour d’appel, répond par l’affirmative dans un attendu remarqué :« Mais attendu qu’ayant retenu, par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’imprécision des termes de la clause G 6.3.1 des conditions générales du contrat d’architecte, intitulée  « Responsabilité et assurance professionnelle de l’architecte », rendait nécessaire, que l’application de cette clause, qui excluait la solidarité en cas de pluralité de responsables, n’était pas limitée à la responsabilité solidaire, qu’elle ne visait « qu’en particulier », la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’elle s’appliquait également à la responsabilité in solidum ». (Cass. 3e civ. 14 février 2019 n° 17-26.40).
Cet arrêt constitue une parfaite illustration du pouvoir d’interprétation des juges du fond, favorable cette fois à l’architecte, mais aussi des conséquences concrètes susceptibles d’en résulter en pratique.
En effet, le contrat-type mis à la disposition des architectes par le conseil national de l’Ordre des architectes prévoit désormais, toujours dans la clause G 6.3.1 qui a été adaptée, que l’architecte « ne peut être tenu responsable, de quelque manière que ce soit, ni solidairement ni in solidum, à raison des dommages imputables aux autres intervenants participant à l'opération. »


Sources : http://www.caue69.fr/modules/smartsection/item.php...

https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/i...

https://www.village-justice.com/articles/architect...

https://www.efl.fr/actualites/immobilier/details.h...


Le 24 juillet 2019 mis à jour le 6 décembre 2019

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