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Le conseil syndical

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi de 1965).


I. Rôle

Les règles spécifiques de fonctionnement du conseil syndical doivent être prévues dans le règlement de copropriété. Si ce n’est pas le cas, les copropriétaires procèdent à un vote à la majorité simple.
Le conseil syndical est l’organe de la copropriété chargé de coordonner les relations entre le syndic et les copropriétaires. Le conseil syndical est un organe essentiel de la copropriété. Le syndic ne peut pas toujours réunir une assemblée générale lorsqu'il a des doutes sur l'opportunité d'une mesure envisagée par lui, mais il pourra consulter le conseil syndical à cet égard. Le conseil syndical assure la liaison entre les copropriétaires et le syndic. Il a pour mission non seulement de contrôler mais encore d'assister le syndic.

L'institution du conseil syndical est de droit. Toutefois, l'article 21 permet à l'assemblée générale par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.


Le conseil syndical est chargé d’assister le syndic dans l’exécution de ses prestations. Il peut donc être amené à l’assister dans le choix des entreprises travaillant pour le compte de la copropriété. Ce peut être une assistance dans le choix d’une entreprise de jardinage pour assurer l’entretien des espaces verts, ou le nettoyage des parties communes, par exemple.
Ces pouvoirs d’assistance sont généralement précisés dans le règlement de copropriété de l’immeuble, mais ils peuvent faire l’objet d’une décision particulière prise lors de l’assemblée générale par le syndicat des copropriétaires.

Le conseil syndical et le président du conseil syndical assiste le syndic, mais il peut également contrôler ses prestations. Le conseil a le pouvoir de veiller sur la comptabilité entretenue par le syndic, l’élaboration du budget prévisionnel, les dépenses effectuées par le syndic …
Pour effectuer ce contrôle, le conseil syndical va pouvoir consulter toutes les pièces relatives à la gestion et à l’entretien de la copropriété. Dans certains cas, il peut être habilité à consulter des échanges de lettres ou de mails entre le syndic et des prestataires extérieurs à la copropriété. C’est pour éviter tout conflit d’intérêt, qui serait préjudiciable à la copropriété, que le syndic ou un de ses proches ne peut en aucun cas être membre du conseil syndical et ce même s’il est propriétaire d’un lot dans la copropriété en question.

II. Élection des membres du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont en principe, choisis parmi les copropriétaires. Lorsqu'un lot appartient à une société, celle-ci peut-être désignée comme membre du conseil syndical. 

Le syndic, ses conjoints, ascendants, préposés ne peuvent être membres du conseil syndical. Est réputée non écrite, la clause d'un règlement de copropriété prévoyant que les fonctions de membre du conseil syndical ne pouvaient être exercés que par des copropriétaires à jour du paiement des charges de copropriété (Cass 18 décembre 2002).

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée qui ne peut excéder trois années renouvelables par l'assemblée à la majorité des voix des copropriétaires.


Il est possible que des suppléants soient élus en même temps que les membres titulaires du conseil syndical, en prévision d’une éventuelle vacance, ou d’un empêchement. Les suppléants seront amenés à siéger en lieu et place des membres titulaires ayant définitivement cesser leurs fonctions. Les suppléants sont élus de la même façon que les membres titulaires, à  savoir, par le biais d’une assemblée générale. Le simple empêchement temporaire d’un ou plusieurs membres du conseil syndical, ne permet pas à un suppléant de siéger. Cela n’est possible qu’à l’occasion de la cessation définitive des fonctions d’un des membres du conseil syndical. Les suppléants remplaceront les titulaires et ce jusqu’à l’expiration du mandat initial.


III. Fonctionnement et attributions

L'article 21 de la loi de 1965 dispose que le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Il convient de se référer aux dispositions pouvant figurer dans le règlement de copropriété relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical. En principe, les votes au sein du conseil syndical auront lieu par tête à la majorité des votants. Les fonctions du président et des membres du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération (article 27 du décret du 17 mars 1967). Le conseil syndical peut pour l'exécution de sa mission prendre conseil auprès de toute personne de son choix.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes de l'administration. Elle sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Sa fonction est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion et non de se substituer à lui. Il contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés ou tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

L'article 21 de la loi de 1965 dispose que l'assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. 

En cas d'urgence, le conseil syndical donne son avis au syndic qui fait procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires la sauvegarde de l'immeuble sans délibération préalable de l'assemblée, pour laquelle il peut demander une provision.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande communication de tous documents intéressant le syndicat. Représenté par son président, le conseil syndical peut mettre le syndic en demeure de convoquer une assemblée dans les huit jours et s'il n'obtient pas satisfaction convoquer lui-même valablement cette assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967). Le conseil syndical peut recevoir d'autres missions ou délégation de l'assemblée générale. Pour être valable, la délégation ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble ou la gestion du syndic.

Le conseil syndical reste un organe purement consultatif dont les avis ne lient pas le syndic à la différence des décisions de l'assemblée générale. Le conseil syndical rend compte à l'assemblée chaque année de l'exécution de sa mission (article 22 du décret de 1967).

IV. Responsabilité des membres du conseil syndical

Les membres du conseil syndical ne sont pas responsables de la gestion du syndic, mais mandataires du syndicat, ils sont responsables envers lui de leurs propres fautes. En raison du caractère bénévole et gratuit de leurs fonctions, leur responsabilité ne peut être engagée que par des fautes lourdes. La responsabilité du président du conseil syndical pourrait être recherchée sur la base du droit commun de la responsabilité.


Pour engager la responsabilité civile d’un conseiller syndical, il est nécessaire pour les copropriétaires (ou un seul copropriétaire) de démontrer une faute de la part d’un ou plusieurs conseillers ( inexécution ou mauvaise exécution de leur mandat, par exemple) , un dommage (la nécessité de devoir procéder à des travaux, par exemple) et un lien de causalité entre la faute et le dommage. Si cette faute est liée à l’inexécution ou à la mauvaise exécution du contrat, la responsabilité est dite contractuelle. Si elle n’est pas liée au contrat, on dit que la responsabilité est extracontractuelle.
Pour engager la responsabilité pénale d’un conseiller syndical, il faut que ce dernier ait commis une infraction. Les infractions sont classées en trois catégories selon leur degré de gravité : les contraventions, les délits et les crimes. La plupart des infractions nécessitent l’intention, pour son auteur, de la commettre. Le syndicat devra alors porter plainte auprès d’un commissariat de police ou d’une brigade de gendarmerie. C’est ensuite le procureur de la république, qui décidera de l’opportunité des poursuites. En se « portant partie civile », les copropriétaires ne renoncent pas engager la responsabilité civile, et peuvent obtenir réparation. Les éventuelles amendes sont dues au Trésor public, elles ne bénéficient pas au syndicat.
Dans les cas les plus graves, le copropriétaire, comme tout citoyen, étant témoin d’un crime (les infractions les plus graves) commis par un conseiller syndical a l’obligation d’en avertir les autorités compétentes.


V. Fin des fonctions des membres du conseil

Les membres du conseil syndical sont élus pour trois années maximum renouvelables (article 22 du décret 1967). Leurs fonctions prennent fin automatiquement à l'expiration du temps pour lequel ils ont été élus.
Les membres du conseil syndical sont rééligibles. Les membres du conseil syndical sont révocables suivant les conditions prévues pour leur désignation. Le conseil syndical n'est plus valablement constitué si plus du quart des siège devient vacant pour quelque cause que ce soit (démission, décès..). Le conseil syndical ne peut être composé d'une seule personne, il est valablement constitué dès lors qu'il est composé de deux membres.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 3 octobre 2017

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