Le congé pour motif légitime et sérieux

L'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 retient comme pouvant justifier le congé donné par le bailleur au locataire le "motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant". Contrairement au congé pour habiter ou pour vendre, le motif légitime et sérieux n'est pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail.

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c'est au juge du tribunal judiciaire  dont dépend le  logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui  entraîne le non renouvellement du bail. Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail.

Dans les faits, la jurisprudence distingue deux grands types de motifs légitimes et sérieux qui peuvent amener le propriétaire à donner congé à son locataire : les motifs imputables au locataire et ceux imputables au bailleur.

Les motifs imputables au locataire concerne le locataire, qui n’aurait pas respecté toutes ses obligations. Si cette situation est fréquente, elle se matérialise dans la réalité par des faits très différents dont voici quelques exemples courants.

Parmi les motifs légitimes et sérieux qui sont imputables au locataire, on retrouve fréquemment le signalement d’un congé visant à sanctionner des retards avérés et répétés dans le paiement du loyer. A la signature d’un bail, la date de règlement du loyer est convenue entre le propriétaire et son locataire, ainsi ne pas respecter ces délais est un manquement aux obligations du contrat.

Dans certaines situations, c’est le paiement dans son intégralité qui n’est pas effectué, ni à la date prévue, ni plus tard. Il va de soi que cela constitue un manquement capital des obligations du locataire et que cela justifie un congé.

Les troubles du voisinage avérés font partie des motifs légitimes et sérieux récurrents qui justifient un congé donné par le bailleur. Le « non usage paisible des lieux loués » est défini par le tapage pouvant être nocturne au travers de fêtes nocturnes répétitives à fort volume sonore en dépit des complaintes des voisins, mais également diurne. Si une plainte est déposée pour tapage ou trouble du voisinage, le motif est en général légitime et sérieux.

L’assurance est obligatoire pour tous les logements. Une attestation d’assurance doit être remise au propriétaire à l’entrée dans les lieux mais parfois aussi chaque année. Lorsque même après une mise en demeure, le locataire n’est toujours pas en mesure de fournir cette attestation, un congé peut lui être donné pour défaut d’assurance. Il s’agit d’un autre motif légitime et sérieux.

Un lieu est loué par le propriétaire à un locataire dans un but d’usage précis. Le juge considère donc comme motif légitime et sérieux un non-respect de cette destination. Une clause d’habitation bourgeoise se trouve parfois dans le contrat, si elle n’est pas respectée, alors le contrat n’est pas correctement honoré.

Parmi les autres motifs légitimes et sérieux parfois invoqués sont la sous-location du logement sans autorisation écrite explicite de la part du propriétaire, la transformation des lieux toujours sans autorisation, ainsi que le refus du locataire à la réalisation de travaux nécessaires.

Plus rares, certains motifs légitimes et sérieux peuvent aussi être invoqués par le bailleur pour donner congé à son locataire, sans qu’il en soit responsable. C’est également la jurisprudence qui donne des informations sur les cas que l’on peut citer comme motifs légitimes sérieux, à défaut de liste exhaustive fournie par la loi.

Un congé peut aussi être donné en raison d’une expropriation ayant une cause d’utilité publique du bien. Dans ce cas de figure, le motif n’est imputable ni au locataire, ni au propriétaire, mais à un facteur extérieur au contrat de bail. Le congé est alors imposé au locataire par le bailleur qui n’a d’autre choix.

Le non-renouvellement du cautionnement ou la démolition du bien immobilier en vue de sa reconstruction sont d’autres motifs légitimes et sérieux qui ne sont pas imputables au locataire.

Si une démolition, une rénovation ou une réhabilitation des lieux actuellement loué est envisagée par le propriétaire, et que ces travaux exigent le départ de la personne qui loue les lieux, alors le congé peut être valable même si ces travaux ne sont pas indispensables. Il suffit pour cela que le bailleur fournisse la preuve de son intention de réaliser ces travaux pour donner congé au locataire.

Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier à la fois le sérieux du motif, c'est-à-dire sa réalité et sa légitimité (Cass. 3e civ., 21 déc. 1988).

Ce contrôle intervient le plus souvent a priori, alors que le locataire encore dans les lieux refuse de les quitter en contestant le motif invoqué par le bailleur. Ce dernier doit donc indiquer très précisément dans le congé la raison qui le conduit à mettre fin au bail car faute de justifications suffisantes, le juge sera conduit à annuler le congé.

Le bailleur peut également faire état de raisons personnelles pour refuser le renouvellement du bail., celles-ci peuvent être des plus diverses et leur bien-fondé sera apprécié par les juges.

La raison la plus souvent invoquée par le bailleur est relative à des travaux que ce dernier entend effectuer dans les lieux loués.

La volonté du bailleur d'effectuer des travaux dans les lieux loués fait partie des motifs légitimes et sérieux de congé admis par la jurisprudence.

Peu importe la nature des travaux, il peut s'agir de travaux de démolition, de restructuration, de rénovation, de réhabilitation.

Le bailleur est libre de ne pas renouveler le bail afin d'améliorer, rénover, restructurer son bien, sans avoir par ailleurs à reloger le locataire pendant la durée des travaux ni à le réintégrer ensuite.

Par exemple, la réunion de deux chambres de service en un seul studio avec création d'une cuisine et d'une salle de douches justifie le non-renouvellement du bail (CA Paris, 6e ch. sect. B, 27 mars 2008 - CA Paris, 6e ch. B, 28 juin 2007).

De tels travaux doivent entraîner une reprise totale du bien loué (CA Bordeaux, 5e ch., 2 juin 2009).

La reprise partielle à fin de restructuration et de location à un tiers n'est pas un motif autorisé par la loi (CA Bourges, 7 févr. 2008).

Sur le départ du locataire :
Les travaux doivent nécessiter le départ du locataire (Cass. 3e civ., 7 févr. 1996 – CA Versailles, 1re ch., 18 mai 2004 – CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 29 mars 2005).

Ainsi, constitue un motif légitime et sérieux justifiant le congé d'un bail d'habitation délivré au preneur la nécessité de réhabiliter l'immeuble comportant la réfection totale de la toiture avec mise en place d'une charpente nouvelle ainsi que la réfection des plafonds sous toiture et la réfection du système d'assainissement non collectif, les travaux envisagés rendant impossible la présence des locataires (CA Montpellier, 1re ch. D, 25 avr. 2007).

Il faut réellement que l'importance des travaux projetés justifie qu'ils ne puissent être réalisés en la présence du preneur (CA Bordeaux, 5e ch., 2 juin 2009).

Mais ne constitue pas un motif légitime et sérieux justifiant le refus de renouvellement du bail d'habitation et le départ du locataire le projet du bailleur de réaliser des travaux lorsque, malgré leur utilité et leur opportunité, l'ampleur de ces travaux ne justifie pas le départ de l'occupant, ces travaux pouvant parfaitement être exécutés dans un court laps de temps, la réfection pièce par pièce d'un petit logement pouvant être réalisée en deux ou trois jours (CA Pau, 2e ch., 3 juill. 2007).

Le départ du locataire n’est donc pas impératif lorsque les travaux peuvent être réalisés dans un court laps de temps, la réfection pièce par pièce d'un petit logement pouvant être effectuée en deux ou trois jours.

Sur la nécessité des travaux :
Peu importe que ces travaux ne soient pas indispensables car le propriétaire est en droit de rechercher la rentabilité de son bien, en le rénovant intégralement (CA Bordeaux, 5e ch., 6 nov.).

En effet, « le bailleur est en droit d'améliorer l'immeuble dont il est propriétaire et de l'adapter à une situation économique, notamment en vue d'une meilleure répartition des surfaces et d'une rentabilité accrue. Dès lors, le motif légitime et sérieux est caractérisé lorsque le devis produit aux débats fait état d'importants travaux dont le locataire avait été parfaitement informé et qui, s'inscrivant dans un contexte de rénovation générale de l'immeuble, tendent à regrouper certains lots afin de constituer de grands appartements familiaux » (CA Versailles, 1re ch., 24 févr. 2004).

Sur la motivation des travaux :
Le bailleur doit prouver son intention réelle d'exécuter les travaux afin de permettre au tribunal d'apprécier leur ampleur et leur portée.

S'il n'est pas tenu de décrire en détail dans le congé les travaux projetés, il doit être en mesure de rapporter la preuve, par des documents précis (plans, permis de construire et de démolir, décision d'assemblée générale autorisant les travaux....) de la réalité de ses intentions (CA Versailles, 12 juin 1998 – CA Versailles, 24 févr. 2004).

Jugé cependant que l'absence de déclaration préalable de travaux n'a pas pour effet d'ôter au motif allégué son caractère légitime et sérieux (CA Paris, 6e ch. B, 27 mars 2008).

Un simple projet de restructuration n'est pas suffisant pour justifier un congédiement (Cass. 3e civ., 2 juill. 1997 – CA Paris, 6e ch. B, 13 sept. 2007).

Il n’est pas nécessaire que le bailleur produise une autorisation administrative, il suffit que le bailleur prouve la faisabilité et le sérieux des travaux envisagés (CA Versailles, 1re ch., 14 avr. 2015).

La production par le bailleur d'un devis détaillé des travaux envisagés et la justification d'obtention d'un prêt pour les réaliser est suffisant pour convaincre les juges de la réalité et de la faisabilité de ce projet (CA Paris, 6e ch., sect. B, 27 mars 2008).

N'est pas valable le congé motivé par la dégradation des lieux par le locataire et la volonté du bailleur de reprendre le logement pour son usage personnel (CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 20 janv. 2015). 

Sources : Le congé pour motif légitime et sérieux

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le congé du bailleur pour motif légitime et sérieux : reprise pour travaux

Le retard dans le paiement des loyers, une cause de résiliation du bail non systématique
 
 

Le 12 juin 2021