Le choix du locataire d'un bail d'habitation

Avant la signature du bail, le propriétaire (ou l'agent immobilier) peut exiger certains documents du candidat locataire, ou de la personne qui se porte caution pour le locataire. La plupart de ces documents concernent l'identité ou le niveau de ressources des personnes.Toutefois, la loi interdit au bailleur de demander certains types de documents (relevé bancaire, extrait du casier judiciaire, ...).

Le locataire peut  fournir une copie des documents originaux. Elles doivent être rédigées ou traduites en français, et les montants inscrits convertis en euros. Toutefois, le bailleur a le droit d'exiger que le locataire lui présente l'original des documents.

1/ Pièce d'identité :

Une pièce d'identité française ou étrangère en cours de validité, parmi ces documents :
- carte d'identité,
- passeport,
- permis de conduire,
- carte de séjour,
- carte de résident,
- carte de ressortissant d'un État membre de l'EEE.

2/ Justificatif de domicile

Un seul justificatif de domicile parmi ces documents :
- trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur,
- attestation sur l'honneur de l'hébergeant,
- attestation d'élection de domicile,
- dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

3/ Justificatif de situation professionnelle

Un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle parmi ces documents :
- contrat de travail ou de stage ou, à défaut, attestation de l'employeur,
- carte d'étudiant ou certificat de scolarité,
- copie de la carte professionnelle (profession libérale),
- copie du certificat d'identification de l'Insee (travailleur indépendant),
- extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan),
- extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciale),
- pièce attestant de l'activité professionnelle (autres cas),

4/ Justificatif de ressources

Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les suivants :
- trois derniers bulletins de salaires,
- justificatif de versement des indemnités de stage,
- deux derniers bilans comptables ou, à défaut attestation des ressources délivrée par un comptable (non-salariés),
- justificatif de versement des droits des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif d'ouverture des droits,
- titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière,
- avis d'attribution de bourse (étudiant boursier),
- justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers,
- attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf, ou par la CMSA, ou directement par le locataire, dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition.

Dans le cadre d'une location conventionnée avec l'Agence nationale de l'habitat  (Anah), le bailleur doit sélectionner un locataire répondant à certaines conditions de ressources.

Le bailleur ne peut pas réclamer les documents financiers suivants :
- copie de relevé de compte bancaire ou postal,
- attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal,
- autorisation de prélèvement automatique.

De même le bailleur ne peut réclamer les documents personnels suivants :
- photographie d'identité (sauf celle de la pièce d'identité),
- carte d'assuré social,
- extrait de casier judiciaire,
- jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l'énoncé "Par ces motifs" qui permet de prouver le divorce),
- contrat de mariage ou certificat de concubinage,
- dossier médical personnel.

Il ne peut pas pas exiger les documents suivants :
- attestation d'absence de crédit en cours,
- informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l'information de la non-inscription à ce fichier,
- attestation du précédent bailleur indiquant que son ancien locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le futur locataire (ou sa caution) peut présenter les quittances de loyer (ou la quittance de loyer),
- production de plus de deux bilans (travailleurs indépendants).

En préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur pas le droit d'imposer la cosignature d'un ascendant ou descendant du candidat à la location. Il n'a pas non plus le droit d'exiger du locataire qu'il verse certaines sommes (en dehors du loyer, des charges et du dépôt de garantie) en contrepartie de la location consentie. À ce titre, la loi interdit :
- le versement d'un chèque de réservation du logement,
- la remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer.

Le propriétaire ne peut pas refuser un locataire en raison de son origine ethnique, sa nationalité ou son orientation sexuelle. Il s'agit d'un cas de discrimination puni par la loi.

Pour sélectionner un locataire parmi les candidats, le propriétaire a le droit de se fonder sur des critères objectifs ayant trait à sa situation financière. Certains critères ne doivent pas être retenus pour choisir un locataire, car ils sont discriminatoires, il en est ainsi de :
- l'origine géographique,
- le nom de famille,
- le lieu de résidence,
- l'appartenance ou non-appartenance, réelle ou supposée, à une ethnie ou à une nation déterminée,
- la langue parlée (autre que le français),
- le sexe,
- l'identité de genre,
- la situation de famille,
- la grossesse ou la maternité,
- l'orientation sexuelle, les mœurs,
- l'apparence physique,
- l'âge,
- l'état de santé,
- le handicap,
- la perte d'autonomie,
- les caractéristiques génétiques,
- la religion,
- les convictions politiques ou activités syndicales,
- la précarité de sa situation économique.

Dans un délai de six ans après les faits, une plainte peut être déposée contre : le propriétaire, et, éventuellement, l'agent immobilier, s'il a sélectionné des candidats selon des critères discriminatoires fixés par le propriétaire. Le locataire devra prouver que sa non-sélection s'est faite uniquement en raison de critères discriminatoires. Sans attendre l'enquête de la police ou de la gendarmerie, il peut recueillir toute forme de preuve : témoignages, courriers...

La pratique du testing, lorsque une personne se fait passer pour un candidat locataire pour vérifier qu'elle sera bien discriminée, peut être admise comme preuve par la justice.L'auteur d'une discrimination, (propriétaire, agent immobilier) une peine pouvant aller jusqu'à trois ans de prison, et 45 000 € d'amende. Il est également possible de sais le Défenseur des Droits. Cette saisine peut permettre :
- une médiation : désigné par le Défenseur des droits, le médiateur entend les personnes concernées.
La médiation ne peut excéder trois mois renouvelable une fois,
- une transaction : le Défenseur des droits propose à l'auteur des faits une ou plusieurs sanctions (versement d'une amende, indemnisation de la victime, publicité des faits). En cas d'accord, la transaction doit être validée par le procureur de la République,
- une action en justice : si le Défenseur des droits a connaissance de faits de nature à constituer une infraction ou si l'auteur refuse la transaction, le Défenseur des droits saisit le procureur de la République.

Sources : Selon quels critères choisir votre locataire ? | De Particulier à Particulier - PAP

5 conseils pour bien choisir votre locataire | L'immobilier par SeLoger

La sélection du locataire (dispofi.fr)

Le bailleur choisit-il librement le locataire du logement conventionné (Anah) ? | Service-public.fr

Discrimination à la location | Service-public.fr

Le 23 janvier 2018