Le bon de visite

Lorsqu’un acquéreur souhaite visiter un bien immobilier pour l’achat, l’agence immobilière doit obligatoirement faire signer un bon de visite aux futurs potentiels acquéreurs.

I. Définition du bon de visite

Le bon de visite est un document que l’agent immobilier fait signer à l’acquéreur potentiel lors d’une visite d’un logement proposé à la vente ou à la location.

Ce document comporte notamment le numéro de mandat qui a été confié à l’agence dans le cadre de l’opération immobilière, atteste de ce fait qu’elle détient un mandat de vente et est donc régulièrement autorisée à faire visiter le bien immobilier. Cela permet notamment de certifier que la visite se réalise dans un cadre réglementaire, avec un mandat, un numéro de mandat et l’accord du vendeur.

Le bon de visite fait surtout mention de l’assurance de l’agence immobilière contre les dommages qui pourraient avoir lieu lors d’une visite (dégradation, casse, vol…). Ce document a une valeur importante pour l’assurance de l’agence immobilière en cas d’engagement de la responsabilité et c’est aussi pour cette raison que la signature du bon de visite est devenue systématique.
Ce bon de visite permet enfin à l’agence immobilière de rendre compte des visites qu’elle a fait dans le cadre de son mandat auprès du vendeur.

Dans certains cas, le bon de visite oblige le signataire à n’acheter le bien visité que par l’intermédiaire de l’agence sous peine de devoir lui verser une somme équivalente au montant de la commission attendue de la vente.

Plusieurs clauses du bon de visite sont nulles et sans effets juridiques :
- la clause stipulant que l'acquéreur ne peut pas acheter le bien sans passer par l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts est sans effet. (Cass. civ. 1, 06-10-1993, n° 91-10.747),
- la clause d'exclusivité obligeant l'acheteur à régler la commission de l'agent immobilier, si la vente est signée sans l'agent immobilier. (Cass. civ. 1, 27-01-1981, n° 79-12986, publié au bulletin, REJET),
- la clause d'exclusivité sur un « bon de visite-reconnaissance d'indication » alors que l'agent immobilier a reçu du vendeur un mandat de vendre sans exclusivité (l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Cass. civ. 1, 02-05-1978, n° 76-15059, publié au bulletin, REJET).

II/ La valeur juridique du bon de visite

En vertu de la loi Hoguet, les agences immobilières ne peuvent percevoir de rémunération que sur le fondement d’un contrat de mandat.

Ce mandat doit impérativement être écrit, délivré dans le cadre d’une opération immobilière par l’une des parties (généralement le vendeur). Il doit préciser les conditions de rémunération ou la commission ainsi que la partie qui en aura la charge.

En pratique, le vendeur confie la vente de son bien immobilier à une ou plusieurs agences immobilières par le biais d’un ou plusieurs contrats de mandat. Seul ce document lie l’agence immobilière avec le vendeur et permet de justifier le versement de la commission.

A) Le bon de visite en cas de mandat simple de vente

1/ L’absence de valeur juridique du bon de visite

Le bon de visite ne fait l'objet d'aucune réglementation légale. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur du bien. Il en résulte que le bon de visite ne peut pas justifier le versement d’une commission par l’acquéreur.

Le bon de visite n'est pas un mandat produisant des effets ou des obligations impératives pour celui qui le signe.  Le bon de visite est seulement une preuve de la visite ; il permet d'indiquer qu'un acheteur potentiel a visité un bien par l'intermédiaire d'une agence. D'un point de vue juridique, le bon de visite est une preuve de la visite effectuée, il ne peut être considéré comme un mandat.

2/ En cas de pluralité de bons de visite

Il n’est pas rare qu’un acquéreur potentiel visite le même bien par l’intermédiaire de plusieurs agences immobilières. Quelles en sont les conséquences ?

a. Pour l'acquéreur

Si l’acheteur a signé un bon de visite auprès d’une première agence mais qu’il achète finalement le bien visité par l'intermédiaire d’une agence différente, la première peut-elle fonder une action à l’encontre de l’acquéreur et lui réclamer la commission attendue de la vente ?

La jurisprudence est formelle à ce propos: seul l’intermédiaire qui conclut la vente peut prétendre aux honoraires. (Civ 1ère, 25 novembre 2010) . Aussi, l’agence immobilière ne dispose d’aucun recours à l’encontre de l’acquéreur à moins qu’il ne prouve l’existence de manœuvres frauduleuses de la part de ce dernier. Dans ce cas-là, l’agent pourra obtenir des dommages-intérêts en réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle. (Cour d’appel de Toulouse, 1er février 2011)

En effet, la loi Hoguet instaure un principe de libre concurrence dès lors que le mandat confié à l’agence immobilière est un mandat simple de vente. Le 15 mai 2007, la cour de cassation a réaffirmé que la commission reviendrait à celui qui a effectivement réalisé la vente selon la stricte application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet qui explique que : « Aucun bien, (…) somme d’argent représentatif de commissions (…), n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

b- Pour le vendeur

Contrairement à la situation entre acquéreur et agent, il existe nécessairement un mandat de recherche entre le vendeur (mandant) et l’agence immobilière (mandataire).

Le mandat simple permet de confier la vente à plusieurs agents immobiliers mais aussi de réaliser la vente directement par le vendeur, entre particuliers, sans qu’il soit possible de réclamer au vendeur une quelconque commission.
Cette position résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, sauf à prouver une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, aurait privé l’agence immobilière de la réalisation de la vente.

En revanche, il est interdit à l’acquéreur et au vendeur de contracter directement entre eux, si l’acquéreur a visité le bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière et qu’elle peut en rapporter la preuve notamment par la production du bon de visite. Dans cette hypothèse, l’agence est parfaitement en droit de réclamer des dommages-intérêts à hauteur de sa commission (Civ 1ère, 27 mai 1998, no 95-14.652), sauf si les vendeurs prouvent que l'agent immobilier ne les avait à aucun moment informés de la visite des candidats acquéreurs avec lesquels ils avaient directement signé la vente (Civ 1ère, 30 janv. 1996, no 94-11.538).

En revanche, si la vente est conclue par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, aucune commission n’est exigible.

B) Le bon de visite dans le cadre d’un mandat exclusif de vente

Le mandat exclusif permet de confier la vente à un unique agent immobilier qui sera le seul à pouvoir proposer le bien sur le marché. Le  propriétaire ne peut pas vendre le bien lui-même sauf à payer la commission qu’il aurait versée à l’agent immobilier.
Seul l’agent immobilier détenteur d’un mandat exclusif est habilité à vendre le bien.

Si le vendeur vend directement à un acheteur ou par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière que son mandataire, l’agent pourra intenter une action contractuelle à l’encontre du vendeur pour obtenir une somme égale à la commission qu’il aurait dû percevoir.

Sources : Bon de visite : définition et engagement (lefigaro.fr)

Le bon de visite | par Me Margaux SPORTES - Avocat.fr (consultation.avocat.fr)

Le bon de visite, un moyen de preuve pour l’agent immobilier ? Par Pascal Bellanger, Avocat. (village-justice.com)

Le bon de visite, par Christophe Buffet, Avocat (village-justice.com)

Le 29 juin 2018