Le bilan énergétique de l'immeuble en copropriété

Les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent avoir réalisé un bilan énergétique avant le 1er janvier 2017. Ce bilan énergétique prend soit la forme d'un audit énergétique, soit la forme d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ce choix dépend de la taille de la copropriété.

I. Les copropriétés de cinquante lots ou plus : l'audit énergétique

Doivent faire l’objet d’un audit énergétique, les bâtiments :

- situés en France métropolitaine ;

- construits avant le 1er juin 2001 (date de dépôt de la demande de permis de construire) ;
- soumis au statut de copropriété et comptant au moins 50 lots ;
- à usage principal d’habitation, c’est-à-dire dont plus de la moitié de la SHON (surface hors œuvre nette2) est constituée de lots à usage d’habitation ;
- comportant une installation collective de chauffage ou de refroidissement desservant plus de 90 % des lots à usage d’habitation.
Les critères énoncés ci-dessus sont cumulatifs..
L'audit est réalisé pour l'ensemble de l'immeuble, c'est-à-dire pour les parties communes et toutes les parties privatives. Les lots pris en compte pour le calcul du seuil d'application s'entendent de l'ensemble des lots de la copropriété (par exemple, une copropriété comportant deux commerces en rez-de-chaussée et seize logements associés chacun à un parking et une cave, soit 50 lots au total, est soumise à l'obligation).

En principe, chaque bâtiment de la copropriété doit donner lieu à un audit énergétique. Toutefois, lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments accolés et reliés à la même installation collective de chauffage ou de refroidissement, un audit énergétique unique peut être réalisé.

Afin que les copropriétaires puissent se prononcer sur la réalisation d’un audit, le syndic est tenu de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale cette question (au plus tard avant le 1.1.17).
Pour être adoptée, la décision doit recueillir l’accord des copropriétaires à la majorité simple (majorité des voix des présents et représentés/loi du 10.7.65 : art. 24).
Le syndic, après avoir mis en concurrence différents prestataires et recueilli l’avis du conseil syndical (loi du 10.7.65 : art. 21), procède à la désignation d’une personne ou d’une société afin qu’elle réalise l’audit énergétique de la copropriété.

Le propriétaire de l’installation collective de chauffage ou de refroidissement (le syndicat des copropriétaires en général), son mandataire ou le syndic doit fournir à l’auditeur un certain nombre d’informations, à savoir :
- la quantité annuelle d’énergie consommée pour la copropriété par ladite installation et, le cas échéant, la production d’eau chaude sanitaire ;
- les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire et à leur mode de gestion ;
- les contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement en énergie ;
- le dernier rapport de contrôle périodique de la chaudière ;
- tout autre document nécessaire à l’établissement de l’audit, notamment le carnet d'entretien de la copropriété, les coefficients de répartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas échéant, de production d'eau chaude sanitaire appliqués aux lots, le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, les factures des travaux réalisés, les devis des travaux éventuellement envisagés, les plans de la copropriété et le diagnostic de performance énergétique éventuellement réalisé sur le bâtiment, ainsi que tout autre document ou étude informelle permettant d'apprécier la qualité thermique de la copropriété.

L’audit énergétique doit, au minimum, comprendre pour chaque bâtiment de la copropriété (R.134-15 CCH) les documents et informations suivants :

• Enquête auprès des occupants et des propriétaires non-occupants

La personne en charge de la réalisation de l'audit énergétique ou le syndic transmet, par courrier simple, un questionnaire à tous les occupants de la copropriété afin d’obtenir des informations qualitatives
sur le confort thermique et sur l'état des équipements privatifs et du bâti.
Ce questionnaire doit contenir au moins cinq rubriques portant notamment sur le confort thermique ressenti par les occupants, l'utilisation et la gestion de leurs équipements, l'évaluation de leurs consommations énergétique, leurs charges mensuelles, les travaux réalisés ou envisagés visant à améliorer la performance énergétique de leur logement, leur avis quant à la possibilité de réaliser des travaux importants à l'échelle de la copropriété.
Ce questionnaire doit être synthétique et comporter un nombre limité de questions afin de le rendre pertinent et accessible à tous ;

• Visite d’un échantillon de logements sous réserve d’obtenir l’accord des occupants concernés.

La personne en charge de la réalisation de l'audit énergétique réalise une visite sur place, en saison de chauffe si possible, accompagnée d'un employé du syndic et du président du conseil syndical ou de l'un de ses membres, s'il existe. Cette visite porte notamment sur l'environnement extérieur, l'inspection détaillée des parties communes et de leurs équipements (dispositifs d'éclairage et de ventilation, réseaux de distribution, émetteurs), des gaines techniques et de l'installation collective de chauffage ou de refroidissement, la visite des combles, des sous-sols, des locaux à usage tertiaire et d'un échantillon de logements. Cet échantillon contient au moins la visite de quatre logements (au rez-de-chaussée, au dernier niveau, à un étage courant et donnant sur mur pignon).
Lors de la visite, les occupants sont interrogés sur leurs habitudes d'utilisation et de gestion des différents équipements du logement (ouvertures des fenêtres, puisage d'eau chaude et d'eau froide, régulation des émetteurs...), sur les dépenses annuelles liées à ces équipements et sur l'appréciation de leur confort thermique ; 

• Estimation de la consommation annuelle d'énergie du bâtiment liée au chauffage, au refroidissement, à la production d'eau chaude sanitaire, à l'éclairage et à la ventilation. 

Cette estimation s'appuie sur les factures énergétiques des trois dernières années ainsi que sur les contrats de fourniture d'énergie associés. Cette estimation s'accompagne d'une analyse, sur les trois dernières années de l'évolution des consommations énergétiques.
Dans le cas où l'installation collective de chauffage sert à la production d'eau chaude sanitaire, l'audit énergétique s'appuie également sur les relevés des compteurs individuels et collectifs d'eau chaude et d'eau froide, si ces relevés existent.
Les consommations énergétiques des équipements privatifs sont évaluées à la suite des visites et du questionnaire adressé aux copropriétaires. Le cas échéant,ces consommations sont déterminées par une méthode permettant d'estimer les consommations réelles sur la base de critères (températures, scenarii d'occupation, climat et performance énergétique du bâtiment) ;
synthèse des informations recueillies (arrêté du 28.2.13 : art.6 et 7)
Sur la base des informations recueillies, l’audit énergétique permet d’établir : 

-  l’estimation des consommations annuelles d’énergie effectivement consommées au total par le bâtiment ainsi que pour certains usages (chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, ventilation et éclairage) ;
- les montants des dépenses annuelles correspondants ;
- l'évolution de la consommation au cours des trois dernières années ;
- les qualités architecturales et thermiques préexistantes du bâtiment et ses défauts majeurs nécessitant des travaux d'amélioration de la performance énergétique ;
- la mention du classement énergétique du bâtiment ;
- la mention du classement des émissions de gaz à effet de serre ;

• Simulation énergétique de la copropriété (arrêté du 28.2.13 : art. 8)

L'audit énergétique comprend la modélisation du bâtiment au moyen d'un logiciel de simulation thermique. Cette modélisation permet d'émettre des propositions pertinentes d'actions d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment en simulant la réalisation de travaux portant notamment sur l'enveloppe du bâtiment (parois opaques et vitrées), ainsi que sur les installations et équipements communs (chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage, production d'électricité) ;préconisations, recommandations et propositions de travaux (arrêté du 28.2.13 : art. 9)
L'audit énergétique comprend : 

- des préconisations visant à améliorer la performance et la gestion des  équipements privatifs et communs, et notamment de l'installation collective de chauffage ou de refroidissement comme la mise en place d'un système de régulation ou de programmation des équipements énergétiques, la mise en place de robinets thermostatiques ou purge des émetteurs de chaleurs…
Chaque préconisation proposée est accompagnée d'une estimation du coût de mise en œuvre et des économies attendues. 

- des recommandations visant à inciter les occupants à développer des comportements sobres énergétiquement.
- des propositions de travaux ou de bouquets de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment, sur la base des simulations réalisées et présentées sous la forme de scenarii de rénovation énergétique. Pour cela, il doit être tenu compte notamment de l’état du bâtiment et de ses équipements, des attentes et des caractéristiques socio-économiques des copropriétaires, de l’estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique. Les aides financières mobilisables à la date de présentation de l’audit en assemblée générale doivent également être prises en considération.

• Descriptif des parties communes et privatives du bâtiment ;

• Classement des émissions de gaz à effet de serre ;

• Classement énergétique du bâtiment.

Préalablement à la présentation du rapport synthétique, la personne en charge de la réalisation de l'audit énergétique organise à l'attention du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical, s'il existe, une réunion de présentation de l'intégralité de l'audit énergétique en vue de recueillir leur approbation sur les scenarii qui seront proposés en assemblée générale des copropriétaires.

Une fois l’audit énergétique réalisé, un rapport synthétique permettant aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger de la pertinence des travaux proposés doit être présenté à l’assemblée générale des copropriétaires.
Ce rapport doit comporter :
- la synthèse des informations recueillies ;
- les préconisations et propositions de travaux formulées par l’auditeur ;
- les scenarii de rénovation énergétique retenus après avis du conseil syndical ainsi qu’une simulation de travaux permettant de réduire la consommation énergétique de 20 % ou de 38 % ou d’obtenir un bâti labellisé "haute performance énergétique en rénovation".

Pour réaliser un audit énergétique, la personne qui intervient doit, dès la procédure de mise en concurrence, justifier au conseil syndical et au syndicat des copropriétaires : 

- de l’obtention d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement post-secondaire d’une durée minimum de trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment et d’une expérience professionnelle
- d’au moins trois ans dans un bureau d’études thermiques ou d’une expérience professionnelle d’au moins huit ans dans un bureau d’études thermiques.
Il devra également attester d’une expérience suffisante dans la réalisation d’audits par au moins trois références sur des prestations similaires.
L’auditeur doit justifier de la souscription d’une assurance civile professionnelle. Il est tenu à une obligation d’impartialité et d’indépendance.

Pour permettre aux copropriétaires de bénéficier d’un CITE, le syndicat doit avoir recours à un auditeur qualifié auprès d’un organisme professionnel conformément à un référentiel d’exigences de moyens et de compétences défini par la norme NF X 50-091 et détenteur d’un signe de qualité RGE(décret du 30.5.18 : art. 1er / décret du 24.11.14 : art. 4).

II. Les copropriétés de moins de cinquante lots : le diagnostic de performance énergétique collectif

Le DPE collectif permet de déterminer la consommation énergétique réelle ou estimée du bâtiment au regard de valeurs de référence (représentées par des étiquettes énergétiques).
Il s'accompagne de recommandations de travaux destinés à améliorer cette performance.
Ce diagnostic porte sur l'ensemble de l'immeuble (parties communes et parties privatives)

Un DPE collectif doit être réalisé dans votre copropriété si :
- la copropriété est équipée d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
- la copropriété comporte moins de 50 lots de copropriété.
- l e permis de construire de l'immeuble a été déposé avant juin 2001.

Les lots pris en compte pour le calcul du seuil d'application s'entendent de l'ensemble des lots de la copropriété (par exemple, une copropriété comportant un commerce en rez-de-chaussée et 16 logements associés chacun à un parking et une cave, soit 49 lots au total, est soumise à l'obligation).

Afin d’inciter à la réalisation de travaux d’économies d’énergie, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement être effectué dans certains immeubles collectifs (loi ENE du 12.7.10). Ce DPE est un préalable nécessaire à la mise en place d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Le décret du 3 décembre 2012 précise pour les immeubles en copropriété :
- les modalités de vote et de réalisation des DPE dans les bâtiments équipés d'une installation de chauffage collectif ou d'une climatisation collective ;
- les conditions d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, du principe de l’adoption d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou de
- la conclusion d'un contrat de performance énergétique (CPE) ;
- le contenu du plan de travaux d'économies d'énergie ainsi que la nature et les conditions de réalisation des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives des immeubles en copropriété.

Les propriétaires de logements situés dans des bâtiments à usage principal d’habitation, qu’ils soient ou non en copropriété, équipés d'une installation de chauffage collectif ou d’une climatisation collective sont tenus de réaliser un DPE dans un délai de 5 ans, à compter du 1er janvier 2012, soit d’ici le 1er janvier 2017 (L.134-4-1 CCH).
Ne sont pas soumis à l’obligation de réaliser un nouveau diagnostic, les immeubles en copropriété ayant déjà fait l’objet d’un DPE portant sur l’ensemble du bâtiment et toujours en cours de validité.Ce DPE doit avoir été réalisé conformément aux exigences légales (L.134-4-1 et L271-4 et suivants CCH).
Dans le cas où un syndicat de copropriétaires a fait réaliser un DPE  toujours en cours de validité mais non conforme à ces exigences, celui-ci peut être complété en vue de le rendre conforme à ces normes.

Le syndic de copropriété doit inscrire à  l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le DPE. Cette décision peut être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).
Il doit porter sur l'ensemble du bâtiment (parties communes et privatives) et est établi conformément aux modalités du DPE fourni à l’occasion d’une vente (CCH : L. 271-4).
A  l’instar des diagnostics réglementés (plomb, amiante, termites), le DPE doit être établi par une personne possédant une assurance professionnelle et répondant aux critères de compétences et de qualification légales (L. 271-6 CCH).

Ce diagnostic réalisé pour l’ensemble du bâtiment (parties communes et privatives) vaut DPE pour chaque lot (L.134-1 à L.134-4 CCH). Ainsi, les copropriétaires peuvent l’utiliser en cas de vente ou de location de leur bien. Cette mesure a le mérite de simplifier les démarches des copropriétaires en cas de vente ou de location. En effet, pour faire établir son DPE, le propriétaire vendeur ou bailleur doit, en principe, solliciter les données relatives aux installations énergétiques communes de l’immeuble auprès du syndic, lequel peut facturer cette prestation.

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation, la présentation du diagnostic par la personne qui l’a établi. Ce document doit comporter des explications détaillées sur le calcul des consommations d’énergie et mentionner également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.

Le décret du 3 décembre 2012 apporte des précisions sur les modalités et les conditions permettant d’adopter un plan de travaux d'économies d'énergie ou de conclure un contrat de performance énergétique, suite à la réalisation du DPE ou de l’audit.
Avant la phase « réalisation de travaux », l’assemblée générale des copropriétaires doit se prononcer de manière distincte, sur : 

- le principe de travaux d’économies d’énergie dans le cadre d’un plan ou d’un contrat de performance énergétique (CPE),
- l’adoption d’un plan de travaux ou la conclusion d’un CPE sur la base de devis,
- les travaux d’économies d’énergie envisagés, lorsqu’un plan est adopté.
Une fois le DPE, le syndic doit joindre à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires le DPE. 

Avant de voter la réalisation de travaux d’économies d’énergie, les copropriétaires doivent se prononcer sur le principe de l’adoption d’un plan de travaux d'économies d'énergie ou de la conclusion d'un contrat de performance énergétique (loi du 10.7.65 : art. 24-4). Cette décision peut être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).

Dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux d'économies d'énergie, le syndic de copropriété doit procéder à la mise en concurrence d'entreprises afin d'obtenir des devis chiffrant le montant des travaux.

Le syndic est tenu d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence, le vote de l'adoption d'un plan de travaux d'économies d'énergie, ou de la conclusion d'un CPE. Cette décision peut être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).

Dans le cas où un plan de travaux d'économies d'énergie est adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux planifiés doivent faire l'objet d'un vote distinct pris à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 g).
Trois assemblées générales, au minimum, semblent nécessaires avant le démarrage des travaux prévus dans le cadre d’un plan :
- 1er assemblée générale : vote de la réalisation d’un DPE à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24) ;
- 2ème assemblée générale : présentation du DPE et vote sur le principe de travaux d’économies d’énergie (plan ou CPE) à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24) ;
- 3ème assemblée générale : votes distincts (deux votes) d’une part, sur l’adoption du plan de travaux à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24) et, d’autre part sur les travaux d’économies d’énergie contenus dans le plan à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 g).

Le plan de travaux d'économies d’énergie doit comprendre :
- la nature des travaux d'amélioration de la performance énergétique devant être réalisés. La liste de ces travaux est fixée par le décret du 3 décembre 2012 (art. 2 / R.138-2 CCH) et porte soit sur les parties et équipements communs soit sur les parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif ;
- un programme détaillé indiquant l'année prévisionnelle de réalisation des travaux et leur durée ;
- une évaluation du coût des travaux prévus au plan, fondée sur les devis issus de la consultation d'entreprises par le syndic.

Les résultats du DPE collectif doivent être présentés aux copropriétaires.
Dans ce cadre, le syndic de copropriété doit inscrire la question de sa présentation à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit la réalisation du diagnostic.
Le diagnostic doit être joint à la convocation de l'assemblée générale pour permettre aux copropriétaires d'apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.
Si la réalisation de travaux d'économie d'énergie est votée, le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises afin d'obtenir des devis chiffrant le montant des travaux.

La loi ENE du 12 juillet 2010 a introduit la possibilité pour tout syndicat de copropriété de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 g) la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives. Une fois ces travaux votés par l’assemblée générale, le copropriétaire concerné doit en supporter seul le coût, sauf s’il démontre avoir réalisé des travaux équivalents au cours des dix dernières années.

Sont considérés comme des travaux d'intérêt collectif portant sur les parties privatives, les travaux suivants :
- travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation extérieurs ;
- pose ou remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
- équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
- mise en place d'équipements de comptage des quantités d'énergies consommées.

Dès lors que des travaux d’intérêt collectif sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s'ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents.

Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.
Après réception définitive des travaux, le syndic de copropriété adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux, notamment le contrat de l'entreprise, le ou les procès-verbaux de réception et, le cas échéant, les attestations des assurances afin que chaque copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre les garanties à la charge de l'entreprise.

Source : Bilan énergétique d'un immeuble en copropriété de plus de 50 lots : audit énergétique (soupizet-immobilier.com)

Le 11 juillet 2018