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Le bail rural


Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer ou d'un partage de récolte. Il est régi par les articles L 411- 1 et suivants du Code Rural.


I. Généralités

Le bail rural, qui s'applique exclusivement à un bien immobilier agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole, peut être conclu par deux personnes, physiques ou morales :
- un propriétaire agricole, qualifié de « bailleur »,
- un fermier ou métayer, désigné comme « preneur à bail ».

Le bailleur peut être soit :
- le propriétaire jouissant de la pleine propriété,
- un usufruitier avec le consentement du nu-propriétaire ou une autorisation de justice,
- un indivisaire avec le consentement des autres indivisaires ou avec un mandat spécial,
- un époux bailleur dès lors que l'exploitation agricole lui appartient personnellement, ou avec le consentement de son conjoint s'il s'agit d'un bien leur appartenant.

Si le preneur à bail n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements au directeur départemental de l'agriculture concerné, pour obtenir une carte d'exploitant agricole.

Le régime du bail rural n'est pas applicable à une parcelle mise à disposition d'une société agricole par le propriétaire, dans le cadre de son adhésion à celle-ci.

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :
- soit pour un bail à ferme : location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage,
- soit pour un bail à métayage : location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail.

En revanche, le régime du bail rural n'est pas applicable à une convention :
- conclue en application d'une loi spécifique,
- portant sur des forêts ou des biens relevant du régime forestier,
- conclue pour assurer l'entretien d'un terrain situé à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance), d'occupation précaire sous certaines conditions.

Sous conditions strictes, d'autres contrats échappent aux dispositions du bail rural. C'est le cas par exemple :
- du bail de petite parcelle (location de terre agricole de petite surface dont le seuil est fixé par arrêté préfectoral)
- de la vente d'herbe (vente à un tiers de la production d'herbe, de fourrage ou de foin d'une parcelle, à charge pour ce tiers de récolter), si cela ne revêt pas un caractère permanent,
- du contrat de prise en pension d'animaux (une personne accepte, pendant une période donnée, de loger et de nourrir des bêtes moyennant une rémunération en argent ouen nature).



II. Le contrat de bail rural

Un contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit, soit sous seing privé, soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse douze ans), et accompagné d'un état des lieux contradictoire, dressant
l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

A. La fixation du mode de rémunération

Le fermage et le métayage sont deux types de baux ruraux ayant chacun leur propre régime juridique. Leur distinction repose principalement sur le mode de rémunération du propriétaire. Le principal critère pour différencier les deux régimes repose en effet sur la nature de la contrepartie dont bénéficie le bailleur en échange de la location des terres. Alors qu'en cas de fermage, le propriétaire perçoit un loyer
dont le montant est déterminé, en cas de métayage il va percevoir une part des produits de l'exploitation. De cette distinction résultent plusieurs conséquences.

Dans un bail à ferme, le montant du loyer est déterminé au sein du contrat.

La rémunération du propriétaire correspond donc à une somme d'argent fixe. La détermination de son montant fait néanmoins l'objet d'un encadrement par le Code rural. Les parties ne peuvent fixer le prix qu'entre des maxima et des minima arrêtés chaque année par le préfet du département.
La fixation du montant du loyer dépend notamment de la durée du bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation,de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien
loué.

En cas de métayage, le montant perçu par le bailleur n'est pas déterminé à l'avance puisque la valeur des produits de l'exploitation dépend de divers facteurs (conditions climatiques, variation des prix...). Dans tous les cas, ces produits font l'objet d'un partage entre le bailleur et le métayer. En principe, ce partage s'effectue en nature mais il peut également consister en une répartition des recettes après la vente des produits.Le Code rural (article L417-3) précise que la part du bailleur ne peut être supérieure au tiers de l'ensemble des produits (des dérogations à cette règle peuvent néanmoins être accordées par le tribunal paritaire des baux ruraux). Ce tiercement s'applique aussi bien aux produits qu'aux charges d'exploitation (entretien, réparation, pertes de récoltes, etc.).

Conséquence de ces règles : dans le cas du métayage, le propriétaire a la qualité d'exploitant agricole, contrairement au bailleur à ferme.

B. L'établissement d'un état des lieux

Lors de la conclusion d'un bail rural, un état des lieux doit être établi de façon contradictoire par le bailleur et le locataire et à frais communs, pour constater avec précision l'état des bâtiments et des terres objets du contrat de bail, ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.

L'état des lieux ne doit pas être négligé, car il a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur, qui servent de base au calcul à l'indemnité du preneur sortant, ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures.

L'état des lieux doit être établi entre le mois qui précède l'entrée en jouissance par le preneur (c'est-à-dire le locataire) et le mois qui suit. Passé ce délai d'un mois, la partie la plus diligente peut établir
un état des lieux qu'elle notifie à l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception.Cette dernière dispose alors de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l'accepter. Passé ce délai, son silence vaut accord : l'état des lieux devient définitif et est considéré comme établi contradictoirement.

C. Les obligations du bailleur

Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :
- entretenir le bien loué,
- prendre en charge les grosses réparations du bien,
- acquitter la prime d'assurance contre l'incendie et l'impôt foncier.

Le bailleur d'un bail rural est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties. Néanmoins, le preneur à bail doit rembourser au bailleur une fraction du montant de la taxe. À défaut d'accord amiable entre les parties, la fraction est égale à 1/5e.

L'exonération applicable aux terres agricoles de 20 % de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (perçue au profit des communes et de leurs groupements) est rétrocédée au preneur. Le bailleur doit s'acquitter de la taxe perçue par la chambre d'agriculture. Toutefois, le preneur à bail doit rembourser au bailleur la moitié du montant de la taxe.



III. La durée du bail rural

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Cette durée minimale est incompressible, même en cas d'accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux suivants :
- conclus par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer),
- concernant une petite parcelle (d'une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral),
- bail d'un an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant.

L'engagement perpétuel ou indéfini n'est pas possible. Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à neuf ans. Il s'agit par exemple du bail rural à long terme :
- bail de 18 ans et plus,
- bail d'une durée minimale de 25 ans,
- bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans conclu jusqu'à l'âge de la retraite.



IV. Le renouvellement du bail rural

Au terme d'un bail rural d'une durée minimale de neuf ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans.
En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un Pacs copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.

Les causes du non-renouvellement peuvent être :
- le non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation ;
- l'âge du fermier (proche ou ayant déjà atteint l'âge de la retraite, âge légal ou âge du taux plein selon la nature du bail) ;
- la reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation ;
- la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d'un descendant.

En cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, notifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail.
Dès la notification, le preneur a quatre mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Si le preneur ou le propriétaire ne notifie pas le congé dans les délais légaux, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans, dans les mêmes conditions, sauf si les parties souhaitent y apporter des modifications.


V. La reprise du bail rural

Au moment du renouvellement du bail (soit après 9 ans minimum), il est possible d'introduire une clause de reprise en cours de bail dans le nouveau contrat de bail.
À la fin de la sixième année du bail renouvelé, cette clause peut permettre de reprendre le bien loué, à condition qu'il soit exploité par l'une des personnes suivantes :
- conjoint du bailleur ;
- partenaire pacsé ;
- descendant.

Le propriétaire qui souhaite exercer la reprise en cours de bail doit notifier, le congé au preneur deux ans au moins à l'avance.

La vente du bien immobilier ne constitue pas une cause de reprise ou de résiliation du bail : le vendeur vend son bien occupé. Le droit de reprise ne peut pas bénéficier à un acquéreur à titre onéreux jusqu'à l'expiration du bail en cours lors de l'acquisition.



VI. La résiliation du bail rural

La résiliation en cours de bail peut être :
- soit amiable : le fermier et le bailleur peuvent se mettre d'accord sur les termes de celle-ci (à tout moment) ;
- soit judiciaire : le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une résiliation.

À tout moment, le bail peut être résilié de plein droit uniquement dans les cas suivants :
- pour faute du preneur (au moins deux défauts de paiement du fermage, agissement compromettant l'exploitation du bien agricole, inexécution d'une clause du bail) ;
- en cas de changement de destination du fonds, pour les parcelles n'ayant plus de vocation agricole ou qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme (dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité d'éviction) ;
- en cas de reprise du bail par le bailleur, pour une exploitation du terrain par l'époux(se) du bailleur (ou partenaire de Pacs) ou un descendant ;
- du décès ou de l'incapacité de travail du preneur ou d'un membre de sa famille, dont le travail à la ferme est indispensable ;
- du départ à la retraite du preneur (il doit en informer le propriétaire au moins 12 mois à l'avance) ;
- de l'acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même ;
- de la destruction des biens loués par cas fortuit (événement imprévisible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit.

La résiliation doit être notifiée au preneur par acte d'huissier.
En cas de décès du preneur, le bail peut se transmettre aux conjoint, ascendants et descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé au cours des 5 dernières années. En cas de décès du bailleur, le bail ne s'éteint pas et s'impose aux ayant droits ou nouveaux propriétaires.



VII. Cession et sous location du bail rural

En principe, toute cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Il s'agit d'une cause de résiliation du bail.

Toutefois, il existe des exceptions, notamment :
- échange ou location de parcelle pour une meilleure exploitation, avec accord explicite ou implicite du propriétaire,
- sous-location permettant un usage de vacances ou de loisirs (d'une durée maximale de trois mois consécutifs), sous réserve d'obtenir l'autorisation du bailleur, ou à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux,
- cession du bail à son conjoint ou à un descendant, sous réserve d'obtenir l'autorisation de cession du bailleur, ou à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux.

Lorsqu'un preneur à bail adhère à une société à objet principalement agricole, la mise à disposition de tout ou partie des parcelles données à bail est possible sous réserve d'en informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Le preneur doit continuer à se consacrer à l'exploitation au sein de cette société.



VIII. L'indemnité du preneur sortant

Le preneur à bail qui, par son travail ou par ses investissements, apporte des améliorations au bien loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur. L'amélioration se définit comme une réparation nécessaire à la conservation du fonds. Elle est déterminée grâce à l'état des lieux qui a été réalisé lors de l'entrée en jouissance des biens immobiliers par le preneur.L'évaluation de l'indemnité est variable. Concernant par exemple les plantations, l'indemnité est égale à l'ensemble des dépenses, évaluées à la date de l'expiration du bail et dont il faut soustraire un amortissement (dépréciation irréversible du fait de l'usure ou de l'obsolescence).

En revanche, si le bien a été dégradé, notamment faute d'entretien, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

Source: https://www.service-public.fr/professionnels-entre...


Le 17 avril 2018

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