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Le bail professionnel

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Moins codifié et plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d'habitation, il est néanmoins soumis à certaines obligations. Le bail professionnel est principalement soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que les articles du Code civil.


I. Généralités


Un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :

- professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...

- ou professions libérales non réglementées : conseils en gestion, consultants...


Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière.

Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.


Le bail professionnel doit comporter les clauses habituelles en matière de contrats de location et notamment :

- la désignation claire des parties,

- la description précise des locaux loués et le cas échéant des locaux annexes,

- la durée du bail, 

- le montant du loyer, les conditions de paiement du loyer et les conditions de révision du loyer (en précisant en particulier que indice de référence est choisi pour l’indexation de la révision du loyer),

- le montant et le versement du dépôt de garantie,

- les obligations des parties,

- la répartition des charges,

- les annexes obligatoires,


II. Durée et loyer du bail professionnel


A. La durée du bail professionnel


Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans.

Les parties peuvent convenir d’une durée supérieure à six ans. il n’est en revanche pas possible de prévoir une durée inférieure à six ans. La loi n’a pas prévu, comme pour le bail commercial, la possibilité d’avoir recours à un bail précaire au bail professionnel. Au terme fixé par le contrat, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée (un contrat conclu pour neuf ans est donc renouvelé pour les neuf années suivantes), sauf dénonciation du bailleur.

Il n'y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.


B. Le loyer


Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le contrat de bail. Ils ne sont pas réglementés et sont librement fixés par le bailleur et le locataire.

En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l'objet d'une révision, en fonction d'une clause d'indexation spécifiquement prévue au contrat. Cette clause doit indiquer l'indice de référence choisi.

À défaut de clause d'indexation dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.


III. L'état des lieux


Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

- soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,

- soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.


L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.


IV. Les charges et travaux


A. La répartition des charges


Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges (notamment les grosses réparations) nécessairement supportées par le bailleur. À défaut de clause du bail, le bailleur doit entretenir les locaux en bon état et faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent être nécessaires.


Dans le silence du contrat de bail, le locataire doit prendre à sa charge les réparations locatives et de menu entretien, telles qu'elles sont définies par l'article 1754 du Code civil. Cela vise notamment l'entretien : 

- des portes, fenêtres et vitrages,
- des plafonds, sols, murs intérieurs, cloisons et matériaux de revêtement,

- des menuiseries,
- des installations de plomberie et d'électricité.


En revanche, le locataire n'est pas tenu des réparations rendues nécessaires par la vétusté ou en cas de force majeure.

Le bail professionnel peut valablement déterminer une répartition différente des réparations et prévoir, par exemple, que seules les grosses réparations seront à la charge du bailleur, telles que définies par l'article 606 du Code civil. C'est la répartition la plus répandue.


Le bail professionnel peut valablement mettre à la charge du locataire toutes les réparations, y compris les grosses réparations. Cependant, les dépenses de travaux de ravalement ne peuvent être mises à la charge du locataire que par une clause spéciale du bail professionnel.


B. Le sort des travaux réalisés par le locataire


Généralement, une clause du bail prévoit que le locataire doit obtenir l'autorisation du propriétaire avant de réaliser des travaux d'amélioration ou de transformation des lieux loués. Si rien n'est prévu au bail, le locataire peut apporter aux locaux toutes les modifications en rapport avec les besoins de son exploitation ou commandées parl'évolution des techniques. Mais ces travaux ne doivent pas porter atteinte au gros œuvre ni à la solidité de l'immeuble. À défaut, le locataire s'expose aux frais de remise en état des locaux (article 1730 du Code civil), et, plus grave, à la résiliation du bail.


À la fin du bail, et même si le contrat est muet sur ce point, le bailleur peut exiger : 

- soit la remise en état des locaux aux frais du locataire (article 1730 du Code civil) ;

- soit de conserver les travaux réalisés par le locataire à son profit (article 551 du Code civil).


A défaut de clause d'accession sans indemnité, le propriétaire devient propriétaire des améliorations mais doit au locataire une indemnité égale soit à la plus-value apportée aux locaux, soit aux dépenses engagées par le locataire.


V. Vie et fin du bail professionnel


A. La sous-location


Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, si cela n'est pas interdit par une clause du bail.

La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être signifiées au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières (agrément préalable du successeur par le bailleur ou rédaction d'un acte authentique par exemple).


En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.


B. La poursuite du bail professionnel


A son terme, le bail professionnel est reconduit tacitement pour une durée de six ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure), sauf congé délivré par l'une des parties six mois au moins avant le terme du bail

Le bail est reconduit selon les mêmes conditions initiales : le loyer reste identique, sauf révision des clauses du bail.


Le propriétaire peut souhaiter poursuivre le bail, tout en augmentant le montant du loyer. S'il propose le renouvellement du bail avec un loyer plus élevé et que le locataire refuse, le bail sera reconduit, à défaut de congé dans le délai de six mois. Par conséquent, le propriétaire devra donner congé avec offre de renouvellement en respectant le délai de préavis de six mois avant le terme du bail. Ainsi, si le locataire refuse l'augmentation, le contrat prendra fin.


C. La fin du bail professionnel


Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l'avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de six mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu'à son expiration.


Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de six mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.


Source : https://www.service-public.fr/professionnels-entre...


Le 30 janvier 2019

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