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Le bail professionnel


Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Moins codifié et plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d'habitation, il est néanmoins soumis à certaines obligations. Le bail professionnel est principalement soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que les articles du Code civil.


I. Généralités


Un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :

- professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...

- ou professions libérales non réglementées : conseils en gestion, consultants...


Il importe peu que l’activité soit réglementée ou non, ou encore que le locataire soit une personne physique ou morale (cass. civ. 3e du 10.12.02, n° 99-21858:reconnaissance du bénéfice du bail professionnel à une association qui exerçait une véritable profession et dont les ressources résultaient de ses activités). Une société commerciale a la capacité d’être locataire, dès lors qu’elle utilise les lieux loués pour une activité de conseil (cass. civ. 3e du 7.11.01, n° 99-20962).


Le bail professionnel peut permettre à plusieurs professionnels de partager un même local, ainsi que le loyer. En pratique, les médecins ou les avocats qui ouvrent un cabinet ou une étude avec un secrétariat et une salle d’attente commune y ont fréquemment recours. Ils sont alors colocataires. Dans ce cas, le bailleur doit insérer dans le bail une clause de solidarité pour pouvoir réclamer à l’un d’eux la totalité des loyers et charges impayés éventuels (cass. civ. 3e du 30.10.13, n° 12-21973). La clause de solidarité permet aussi de réclamer les loyers àun colocataire qui aurait donné congé et quitté les lieux (cass. civ. 3e du 30.10.13, n° 12-21034). Pour se prémunir contre les loyers impayés, le bailleur a par ailleurs la possibilité de demander à une banque ou à une personne physique de se porter caution.

A de rares exceptions près, n’importe quel local peut a priori être transformé pour un usage professionnel.  Le bail professionnel peut donc être conclu si l’activité est exercée  dans un local commercial, mais également dans un logement, à condition que le bailleur s’assure au préalable que le règlement de copropriété (ou éventuellement la réglementation du lotissement) l’y autorise. Si le règlement de copropriété comporte une clause dite d’«habitation bourgeoise exclusive», l’utilisation d’un lot pour un mode d’occupation autre que l’habitation est prohibée. Il est dans ce cas impossible d’exercer la moindre
activité professionnelle dans l’immeuble. Seule une autorisation unanime de l’assemblée générale a la faculté de lever l’interdiction, en modifiant le règlement de copropriété. La plupart du temps, les règlements contiennent une clause d’habitation bourgeoise simple, ce qui autorise en principe l’exercice d’une activité professionnelle. Il arrive toutefois qu’ils prévoient certaines restrictions, telles que réserver l’exercice d’une profession libérale aux seuls lots situés en rez-de-chaussée, ou énumèrent les professions dont l’exercice est admis.
Le copropriétaire bailleur est responsable des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire. En cas d’inaction de sa part, le syndicat de copropriétaires peut agir en justice pour troubles de voisinage, voire obtenir la résiliation du bail.

Avant de signer un bail professionnel, vous devez aussi vérifier auprès de la mairie que le local peut être affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. Il faut savoir que dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage d’un local d’habitation pour en faire un usage professionnel est soumis à autorisation préalable, sauf dans les zones franches urbaines (art. L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).


Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière.

Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.


Le bail professionnel doit comporter les clauses habituelles en matière de contrats de location et notamment :

- la désignation claire des parties,

- la description précise des locaux loués et le cas échéant des locaux annexes,

- la durée du bail, 

- le montant du loyer, les conditions de paiement du loyer et les conditions de révision du loyer (en précisant en particulier que indice de référence est choisi pour l’indexation de la révision du loyer),

- le montant et le versement du dépôt de garantie,

- les obligations des parties,

- la répartition des charges,

- les annexes obligatoires,



II. Durée et loyer du bail professionnel


A. La durée du bail professionnel


Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans.

Les parties peuvent convenir d’une durée supérieure à six ans. il n’est en revanche pas possible de prévoir une durée inférieure à six ans. La loi n’a pas prévu, comme pour le bail commercial, la possibilité d’avoir recours à un bail précaire au bail professionnel. Au terme fixé par le contrat, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée (un contrat conclu pour neuf ans est donc renouvelé pour les neuf années suivantes), sauf dénonciation du bailleur.

Il n'y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.


B. Le loyer


Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le contrat de bail. Ils ne sont pas réglementés et sont librement fixés par le bailleur et le locataire.

Le loyer est en principe révisé chaque année, à la date anniversaire du contrat, en fonction d’une clause d’indexation spécifiquement prévue au bail. Cette clause doit indiquer l’indice de référence choisi. Attention, il est impossible de réviser le loyer en cours de bail si celui-ci ne contient pas de clause d’indexation. Lorsque le bail professionnel arrive à son terme, le propriétaire a la faculté, pour éviter sa reconduction tacite et ainsi augmenter le loyer, de délivrer un congé avec une offre de renouvellement. En cas de tacite reconduction, en effet, le bail se renouvelle aux conditions antérieures. En clair, c’est le même loyer qui s’applique, éventuellement révisé si le bail initial contient une clause d’indexation. Dès le départ, le contrat peut toutefois prévoir les modalités de fixation du loyer du bail reconduit. Encore faut-il que les conditions prévues soient suffisamment claires. À défaut, la clause ne s’applique pas, car les magistrats ne peuvent pas se substituer aux parties en désaccord, pour interpréter les clauses litigieuses qui relèvent de leur seule volonté (cass. civ. 3e du 8.2.06, n° 05-10724: le bail prévoyait uniquement le principe d’une révision du loyer lors du renouvellement, sans en déterminer les modalités ; cass. civ. 3e du 28.6.11, n° 10-19276: le bail n’avait pas organisé une méthode de détermination du loyer précise).



III. L'état des lieux


Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

- soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,

- soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.


L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.



IV. Les charges et travaux


A. La répartition des charges


Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges (notamment les grosses réparations) nécessairement supportées par le bailleur. À défaut de clause du bail, le bailleur doit entretenir les locaux en bon état et faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent être nécessaires.


Dans le silence du contrat de bail, le locataire doit prendre à sa charge les réparations locatives et de menu entretien, telles qu'elles sont définies par l'article 1754 du Code civil. Cela vise notamment l'entretien : 

- des portes, fenêtres et vitrages,
- des plafonds, sols, murs intérieurs, cloisons et matériaux de revêtement,

- des menuiseries,
- des installations de plomberie et d'électricité.


En revanche, le locataire n'est pas tenu des réparations rendues nécessaires par la vétusté ou en cas de force majeure.

Le bail professionnel peut valablement déterminer une répartition différente des réparations et prévoir, par exemple, que seules les grosses réparations seront à la charge du bailleur, telles que définies par l'article 606 du Code civil. C'est la répartition la plus répandue.


Le bail professionnel peut valablement mettre à la charge du locataire toutes les réparations, y compris les grosses réparations. Cependant, les dépenses de travaux de ravalement ne peuvent être mises à la charge du locataire que par une clause spéciale du bail professionnel.


B. Le sort des travaux réalisés par le locataire


Généralement, une clause du bail prévoit que le locataire doit obtenir l'autorisation du propriétaire avant de réaliser des travaux d'amélioration ou de transformation des lieux loués. Si rien n'est prévu au bail, le locataire peut apporter aux locaux toutes les modifications en rapport avec les besoins de son exploitation ou commandées parl'évolution des techniques. Mais ces travaux ne doivent pas porter atteinte au gros œuvre ni à la solidité de l'immeuble. À défaut, le locataire s'expose aux frais de remise en état des locaux (article 1730 du Code civil), et, plus grave, à la résiliation du bail.


À la fin du bail, et même si le contrat est muet sur ce point, le bailleur peut exiger : 

- soit la remise en état des locaux aux frais du locataire (article 1730 du Code civil) ;

- soit de conserver les travaux réalisés par le locataire à son profit (article 551 du Code civil).


A défaut de clause d'accession sans indemnité, le propriétaire devient propriétaire des améliorations mais doit au locataire une indemnité égale soit à la plus-value apportée aux locaux, soit aux dépenses engagées par le locataire.



V. Vie et fin du bail professionnel


A. La sous-location


Le locataire peut sous-louer librement son bail, si cela n’est pas interdit par une clause ad hoc. Toutefois, il est envisageable qu’une clause du bail prévoie des conditions particulières (par exemple, une
autorisation préalable du bailleur ou des conditions à respecter). Si le bail interdit la sous-location, le locataire a néanmoins la possibilité de prendre un collaborateur. La Cour de cassation a en effet jugé que le contrat de collaboration était un contrat à titre onéreux qui n’était pas assimilable à une sous-location des locaux loués (cass. civ. 3e du 22.10.03, n° 02-12977). En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail, comme s’il occupait lui-même les locaux. Et le sous-locataire bénéficie des mêmes droits et obligations que le locataire principal. Ainsi, il doit partir dès que le bail principal est rompu.


B. La poursuite du bail professionnel


A son terme, le bail professionnel est reconduit tacitement pour une durée de six ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure), sauf congé délivré par l'une des parties six mois au moins avant le terme du bail Le bail est reconduit selon les mêmes conditions initiales : le loyer reste identique, sauf révision des clauses du bail.


Le propriétaire peut souhaiter poursuivre le bail, tout en augmentant le montant du loyer. S'il propose le renouvellement du bail avec un loyer plus élevé et que le locataire refuse, le bail sera reconduit, à défaut de congé dans le délai de six mois. Par conséquent, le propriétaire devra donner congé avec offre de renouvellement en respectant le délai de préavis de six mois avant le terme du bail. Ainsi, si le locataire refuse l'augmentation, le contrat prendra fin.


C. La fin du bail professionnel


Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l'avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de six mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu'à son expiration.


Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de six mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.


Sources : https://www.service-public.fr/professionnels-entre...

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1560307/b...


Le 30 janvier 2019

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