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Le bail mobilité


Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé. Le bail mobilité donne plus de flexibilité au bailleur et facilite l’accès au logement, notamment, à des étudiants ou des personnes en mobilité professionnelle.

Le "bail mobilité" est un contrat de location signé entre le propriétaire d'un logement meublé et certains locataires (étudiant, salarié en en mission temporaire ou formation professionnelle, ...). Le bail mobilité doit être conclu pour une durée allant de un à dix mois.Au terme de cette durée maximale, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas signer un nouveau bail mobilité pour le même logement. Le bailleur n’aura pas besoin de faire de déclaration préalable à l’Administration ni besoin d’autorisation administrative.Le logement mis en location doit répondre aux règles de décence.
En revanche, ne peuvent pas faire l’objet d’un bail mobilité les logements-foyers ou les logements sociaux.


Seules certaines personnes peuvent signer un bail mobilité en tant que locataire. À la date de prise d'effet du bail, le locataire doit pouvoir justifier être :

  • en formation professionnelle,
  • ou en études supérieures,
  • ou en contrat d'apprentissage,
  • ou en stage,
  • ou en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique,
  • ou en mutation professionnelle,
  • ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

La sous-location est possible, à la condition que le locataire obtienne l'accord écrit du propriétaire.


Un logement meublé est un logement décent équipé d'un d'ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de - 6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel
  • d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur
  • s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...).

Le bail mobilité est conclu pour au minimum un mois et au maximum dix mois. Ce contrat est non renouvelable et non reconductible. La durée du bail peut être modifiée une fois par avenant, mais la durée totale du contrat ne peut pas dépasser dix mois. À la fin du bail, si le locataire et le propriétaire signent un nouveau bail pour le même logement meublé, alors ce nouveau bail est obligatoirement le bail d'une location meublée.


Le contrat de location (ou de colocation) est établi par écrit et précise les éléments suivants :

  • Nom ou la dénomination du bailleur (ou de l'agence immobilière) et son domicile ou son siège social
  • Nom du locataire
  • Date de prise d'effet du bail
  • Durée du contrat de location (à défaut, le bail mobilité n'est pas applicable)
  • Motif justifiant le droit à un bail mobilité (à défaut, le bail mobilité n'est pas applicable)
  • Phrase indiquant que  le contrat de location est un bail mobilité régi par le Titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (à défaut, le bail mobilité n'est pas applicable)
  • Consistance, destination, surface habitable du logement
  • Désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication
  • Montant du loyer et ses modalités de paiement
  • Montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
  • Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location
  • Phrase indiquant que le propriétaire a interdiction d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Outre les clauses définies comme abusives, sont interdites (et sont donc considérées non écrites) les clauses prévoyant :
- un dépôt de garantie,
- une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions,
- le renouvellement ou la reconduction du bail mobilité.

Doivent être remis avec le contrat de location, lors de sa signature :
- un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur comprenant : le diagnostic de performance énergétique ; le constat de risque d'exposition au plomb ; un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz , le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques.
- un état des lieux d’entrée comportant notamment l’inventaire du mobilier loué ;
- lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.


Le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie. Le propriétaire est autorisé à demander une caution. Dans ce cas, le locataire peut notamment recourir à la garantie Visale, en cas de colocation, le propriétaire a interdiction de demander la solidarité entre colocataires ou leurs cautions.


Le loyer est fixé librement sauf si le logement est  situé en zone tendue. Dans ce cas, le loyer est établi en fonction des règles issues du décret annuel d’encadrement des loyers.
Le loyer ne peut pas faire l’objet d’une révision à l’Indice de référence des loyers (IRL) en cours de bail. Le montant du loyer et ses modalités de paiement doivent être indiqués dans le bail. Les charges récupérables sont payées au propriétaire bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.
Le montant du forfait et la périodicité de versement (chaque mois, tous les 3 mois, ...) sont définis dans le contrat de location. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.
Le loyer et les charges récupérables sont dues durant le préavis (congé) du locataire, sauf si celui-ci est remplacé par un autre locataire en accord avec le propriétaire.

Le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer, contre le paiement complet du loyer (charges comprises). Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues.
Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.


En cas de litige entre le locataire et le propriétaire bailleur concernant le bail mobilité, une démarche amiable doit être tentée par l'envoi d'un courrier recommandé avec avis de réception. Il est également possible de faire appel à un conciliateur de justice, chargé d'instaurer un dialogue entre les personnes pour trouver la meilleure solution à leur litige. Si le désaccord persiste, le locataire ou le bailleur peut saisir le greffe du tribunal d'instance. La commission départementale de conciliation n'est pas compétente en matière de bail mobilité.


En cas de changement du propriétaire du logement en cours de bail (cession gratuite ou vente), le nouveau propriétaire bailleur doit :
- notifier au locataire :son nom ou sa dénomination,
- son domicile ou son siège social,
- le nom et l'adresse de l'agence immobilière (si nécessaire).


Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis (congé) d'1 mois.
Il peut le faire :
- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
- ou par acte d'huissier,
- ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis court à partir du jour :
- de la réception de la lettre recommandée par le propriétaire,
- ou de la signification de l'acte d'huissier,
- ou de la remise en main propre.
Le loyer et les charges sont  dues durant la période du préavis donné par le locataire, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le propriétaire.


Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme. Toutefois, en cas de manquement du locataire à ses obligations, il peut saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail. À la fin du bail, le propriétaire n'a pas besoin de délivrer un congé (préavis) au locataire pour mettre un terme au bail mobilité.
Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent décider de signer un nouveau bail pour le même logement meublé, mais ce nouveau bail sera alors obligatoirement un bail d'habitation pour logement meublé.


La mise en place du bail mobilité n’a causé aucun impact sur les régimes fiscaux applicables. Comme pour la fiscalité des locations meublées, ici en l’occurrence des locations meublés classiques ou meublés de tourisme, les revenus obtenus grâce au bail mobilité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans le cas où les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000
euros, le régime fiscal applicable est celui des micro BIC. Cette option permet au bailleur de bénéficier d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50% sur ses loyers. En revanche, ce régime n’offre pas la possibilité de déduire les frais.

Pour les bailleurs faisant des recettes locatives annuelles excédant les 70 000 euros, ils sont imposés au régime réel du Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il en est de même pour les propriétaires dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas ce montant, mais ont renoncé au régime de micro BIC pour les locations meublées. Cette option fiscale permet de déduire l’ensemble des dépenses effectuées de ses recettes tout en amortissant le bien loué et les équipements d’ameublement. En cas de déficit d’exploitation, celui-ci peut être reporté sur les loyers de même nature pendant 10 ans.

Dans le cas où le bailleur réalise des recettes locatives annuelles dépassant les 23 000 euros ainsi que la somme des autres des revenus obtenus dans son foyer fiscal (autres BIC, salaires…), il bénéficie du
statut de loueur en meublé professionnel (LMP). En cas de déficit d’exploitation, celui-ci peut être déduit du revenu imposable sans aucune limite au niveau du montant. Cette déduction est applicable pendant 6 ans.
Par ailleurs, sous ce régime fiscal, les locaux meublés ne sont pas concernés par l’assiette de taxation à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Sous certaines conditions, une exonération de plus-value réalisée grâce à leur revente est possible.


Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 6 mars 2019

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