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Le bail étudiant


Le bail étudiant est comme son nom l'indique, réservé aux étudiants qui, généralement, ne souscrivent un contrat de bail que pour la durée de leur année scolaire, c’est-à-dire neuf mois.

Le contrat de bail étudiant est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Le contrat de bail étudiant est donc soumis aux mêmes règles que les baux de résidence principale, hormis quelques spécificités. Depuis la loi Alur de mars 2014, la sécurité juridique du bail étudiant a été renforcée, ce qui rend ce contrat de bail particulièrement avantageux pour les étudiants.Le bail étudiant peut en effet constituer une option intéressante. Le propriétaire peut anticiper le départ du locataire et le preneur étudiant n’a pas à payer de loyer pendant les vacances d’été. Le bailleur a toutefois l’obligation d’assurer à son locataire un logement décent et sans risques pendant toute la durée de l’exécution du contrat.
Les élèves apprentis en alternance ou les personnes en contrat de professionnalisation ne peuvent pas prétendre à la souscription d’un bail étudiant.



Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaître dans le contrat de location ; voici les plus importantes :
- Le nom ou la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social,
- Le nom ou la dénomination du locataire,
- La surface habitable du logement,
- Le loyer de référence en € par m2 de surface habitable,
- Le loyer majoré de référence en € par m2 de surface habitable,
- Si le logement est en copropriété, les tantièmes de charges générales du logement loué ainsi que ceux de ses éventuelles annexes,
- Le montant du loyer hors charges, ses modalités de paiement et de révision,
- Le montant de la provision pour charges,
- La liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra payer,
- Le montant et la date de versement du dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail,
- La date de la prise d’effet et la durée du bail,
- La description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs comme une cave, un parking).
- la liste des équipements communs à l’immeuble que vous pouvez utiliser (espaces verts, ascenseurs…),
- L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
- La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement du bail,
- Une notice d’information des droits et obligations des locataires et des bailleurs,
- La liste des éléments de mobilier d’un logement meublé,
- Le montant du dépôt de garantie,
- L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation,
- L’interdiction de sous-louer le logement sans autorisation préalable du propriétaire.

Il existe un certain nombre de clauses considérées comme abusives et donc interdites dans un bail 'pour en savoir plus). Elles sont considérées comme abusives parce que trop favorables au propriétaire. Si ces clauses sont malgré tout inscrites dans un bail, elles sont réputées nulles et non écrites. C'est-à-dire qu'elles ne s'appliquent pas.
Un propriétaire n'a notamment pas le droit :
• De demander au locataire de lui payer une indemnité en cas de résiliation anticipée du bail.
• De « recalculer » le montant du loyer en cas de résiliation anticipée du bail.
• De faire payer au locataire les réparations qui sont normalement à la charge du propriétaire comme par exemple la réparation d'un chauffe-eau défectueux ou d'un radiateur bouché.
• De faire payer au locataire des frais d'entretien du logement.
• De faire payer au locataire un mois entier si ce dernier demande la résiliation en cours de mois : un mois commencé n'est pas un mois dû. Si le locataire donne son préavis dans les formes et délais impartis pour le 15 du mois, il ne doit payer que les 15 premiers jours.
• De résilier le bail sans respecter de délai de préavis.
• De demander au locataire de pouvoir entrer quand il le souhaite dans le logement loué, même si c'est pour le faire visiter pour le relouer ; le bailleur ne peut en effet entrer dans les lieux qu'avec l'accord du locataire. 

• D'interdire au locataire d'héberger dans le logement une personne qui ne figure pas sur le bail. Certains bailleurs ne souhaitent par exemple pas signer un bail avec un locataire célibataire pour que le logement soit par la suite occupé par un couple. Ils ne peuvent cependant pas l'interdire (pour en savoir plus sur l'hébergement par le locataire).
• D'interdire au locataire d'avoir un animal domestique.
• De ne pas restituer le dépôt de garantie ou seulement une partie de celui-ci sans motif réel et avéré : la comparaison entre l'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement doit établir des dégradations effectives et imputables au locataire.
Depuis le 25 mars 2009, un propriétaire qui a souscrit une assurance couvrant les impayés de loyer n'a plus le droit de demander de caution à son locataire sauf s'il est étudiant ou apprenti (pour en savoir plus).

Que le locataire soit étudiant ou non, le propriétaire doit fournir certains documents pour que le bail soit valable. Ces documents sont :
le dossier de diagnostic technique,
• le métrage loi Boutin,
• les extraits du règlement de copropriété si le logement se trouve dans un immeuble en copropriété : ces extraits concernent l'usage des parties communes et privées et détaillent par exemple ce qui est autorisé ou interdit pour l'étendage du linge, le stationnement des vélos, l'utilisation de barbecues, ...

Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire, la part du locataire est plafonnée depuis le 15 septembre 2014 et ne peut en aucun cas être supérieure à celle du bailleur. Les
honoraires payés par le locataire sont relatifs à la visite, à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat et à l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 plafonne ces honoraires à 12 €/m² en zone très tendue, à 10 €/m² en zone tendue et à 8 €/m² pour le reste du territoire. S'agissant de la prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué. Il s'élève à 3 €/m²  (Pour en savoir plus ).

Le propriétaire doit remettre un logement décent et en bon état, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ainsi, le logement doit, entre autres, avoir une surface habitable de 9 m² et une hauteur de plafond minimale de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3. 

Il doit être protégé des infiltrations, comporter des branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d‘eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, en bon état d’usage et de fonctionnement ; les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’ouvertures donnant à l’air libre. Le logement doit également comporter une alimentation en eau potable, un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprendre un évier raccordé. Si le logement ne satisfait pas ces critères, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Depuis le 31 décembre 2015, tout logement locatif doit également être équipé de détecteurs de fumée dont la fourniture est à la charge exclusive du bailleur.


Au moment d’entrée dans une habitation à titre de location pour une année universitaire, l’état des lieux vous sert de preuve de la situation initiale des lieux avant votre installation. En cas d’absence du locataire ou du  propriétaire durant l’étape, il est possible de faire appel à un  huissier de justice pour rendre le constat légal. Ainsi, en cas de  constat d’une dégradation, il vous sera possible en tant que locataire  d’incomber la responsabilité au propriétaire.
L'état des lieux de sortie permet de vérifier la responsabilité de l’étudiant par  rapport à ses obligations dans le terme du contrat de location du  logement étudiant. En effet, l’article 1730 du Code civil stipule
clairement que : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur (locataire), celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue,  suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou  force majeure ». Dans cette perspective, le dépôt de garantie revient de droit au locataire (Pour en savoir plus sur l'état des lieux).


Le bailleur doit garantir des vices ou défauts, à l'exception de ceux qui auraient fait l'objet d'une clause expresse de travaux.
Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (pour en savoir plus sur les obligations du bailleur).
Le bailleur ne doit pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire à l'exception des décorations "excentriques", dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le locataire doit :
- payer le loyer et les charges aux dates prévues, en contrepartie d’une quittance délivrée gratuitement par le bailleur à sa demande,
- user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location en respectant les règles d’habitation paisibles,
- effectuer les réparations locatives,
- assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,
- s'assurer  contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendies).
 
En revanche, il ne peut pas (pour en savoir plus) :
- transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire,
- s'opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien décidés par le propriétaire,
- s'opposer aux réparations urgentes que le propriétaire doit faire.

Le régime du préavis du bail étudiant est le même que celui qui s'applique pour le logement meublé. En effet, selon l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an
».
Le locataire est parfaitement libre de partir quand il le souhaite durant les neuf mois de location. Il lui incombe seulement de respecter ce délai de préavis d'un mois avant son départ. Il doit s'acquitter du loyer et des charges dues sur cette période.

Le bail étudiant ne peut être reconduit de manière tacite. Ce qui veut dire qu'à l’échéance du bail, le locataire doit avoir quitté les lieux. De son côté, le propriétaire récupère alors son bien. A la clé, des avantages pour les deux parties : Le locataire n’est pas soumis à un préavis lorsque le bail est terminé,
Le propriétaire est certain de récupérer son bien sans difficulté et peut le louer en bail saisonnier, durant l’été.
S’ils désirent continuer dans les mêmes conditions, locataire étudiant et propriétaire doivent signer un nouveau bail à l’issue du premier. Mais un renouvellement du bail dans la foulée n’est pas à l’avantage du locataire, dont la vie est rythmée par les cycles universitaires. Absent les mois d’été car il n’a pas cours, il sera quand même redevable du loyer. L’hypothèse d’un renouvellement de bail en octobre est, quant à elle, pénalisante pour le propriétaire. Sauf s’il opte pour la location saisonnière durant cette période, qui lui demandera un peu de temps et d'organisation, son logement restera vide et il ne percevra pas de loyer pendant deux à trois mois.

La taxe d’habitation est due par l’occupant au 1er janvier, sauf lorsqu’il s’agit de location saisonnière. Le bail de location étudiant ne constitue pas une location saisonnière. C’est donc bien au locataire de payer la taxe d'habitation, comme le confirme une décision du Conseil d'état en date du 15 juin 2016.

Le régime fiscal du bail étudiant obéit aux mêmes règles que celui de la fiscalité de la location meublée en général. Le bail étudiant est donc assujetti au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon le statut du bailleur (loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel), alors la fiscalité du bail étudiant pourra être rattachée à une micro-entreprise (régime forfaitaire) ou au régime réel.

Sources : https://www.lokora.fr/single-post/20170920/bail-et...
https://fr-fr.roomlala.com/blog/cote-proprietaire/...


Le 17 juin 2019

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